桜上水ガーデンズ　Part4

C棟は１階住戸が先着順だったけど、売れちゃったでしょうか。日照条件が許容範囲なら価格もお安めですし、狙い目だと思いますよ。

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地価がジワリジワリと上がってます。お早めの御判断を。

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新聞社にお勤めの方ですね？
公示地価発表は木曜かな？

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C棟、意外といいですよね。団地の5.6号棟のとき何度か内見して東西向きで夏暑く冬寒くでしたが、建て替わって賃貸がでたら住んでみたいです。

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まずは現在売出し中のD棟とG棟に注目しましょう。南向きでグランドに面していて開放感のあるD棟、南向き、または東西両面バルコニーのG棟はそれぞれ個性があって、悩みますよね。価格はG棟の方が少し安いところがまた悩ましいです。

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E棟は南が開けていていいですね。駅距離があるから少し安いのかな。価格次第ではぜひとも検討したいです。まだ販売開始していませんよね？

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E棟の販売は、次回以降です。
C棟はすでに完売と、聞いています。

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地価の公示は昨日あったけど、ニュースで見る限り東京は五輪、名古屋はリニア、大阪はハルカスが大きいらしい。
どこでも上がるわけでもなく、消費増税も控えており先行きは不透明。
さらにニュースでは、資材や建築費が高騰しているのは確かだがその価格上昇に消費者がついていけず、逆に不動産価格が下落する可能性もあると指摘していたね。

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ここは９０平米超えの３LDKも用意されていますが、昨今では珍しい贅沢な間取りですね。広い分、価格も高くなりますが、この立地にふさわしいゆとりある間取りですね。営業の話では２期も広めの条件のよい広めのお部屋から要望が入っているそうですね。

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この辺の公示地価は1.5%アップ程度(？)
あまりパットしないようにも見えますが

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たしかに不自然な褒め殺しの書き込みが多いですね。
規模が大きく、価格も高いだけあって、それなりに良い物件だとは思いますが、
価格に見合うだけの上質さがあるかどうかは微妙なところ。

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ヴィークグラン千歳船橋、ヴィークコート三軒茶屋、パークハウス経堂、パークハウス上鷺宮、パークホームズ阿佐ヶ谷など世田谷、杉並、中野で分譲中の物件を比較検討中ですが、他の掲示板でも桜上水ガーデンズの評判はよいですよ。というか、私は他の掲示板でここを知って検討するようになりました。上記を含めて１０件ほどMR見学をして営業とも話しましたが、環境、立地、設備、ブランド、価格などの点から総合的に判断すると桜上水が最も優れていると思います。

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夫が日大文理学部の教員なので、桜上水団地の建て替えには非常に興味を持っています。夫の研究室からも建築現場が見えます。見ているうちに、ここに住みたくなってきたので、先週末、モデルルームに行ってきました。すると、私の希望通りの部屋がしっかり残っているじゃないですか。価格もきっちり予算内。これは買わなきゃということで早速登録をしようと思ったら、ローンの審査を通らないと登録ってできないんですね。しかも抽選あり。以前にマンションを買った時のことは忘れてしまい、基本的なところで躓いてしまいました。しかし、ローン審査は間に合いそうなので、あとは抽選に当選するだけです。営業さんの話では、契約される方は、学者や医師、弁護士のようなライセンス職の方が多いそうです。お仲間になれればうれしいです。

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D棟の東南角は洋室３部屋がすべて独立しているんですね。素晴らしい間取りですね。普通このような間取りは億ションでないと実現出来ません。それがここは９０００万円台で買えるのですから、お買い得ですね。リビングインの洋室は音漏れが気にになりますから、この間取りは貴重です。

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お仕事ご苦労様です。

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確かに連呼営業にはいささかウンザリ、逆効果かも

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野村の営業力ｘ三井のブランド力を持ってすれば、残りの３００戸くらい簡単に売りさばくことでしょう。実際、ここかなりいいし。

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業界の人間として断言しますが、営業がネットの掲示板に書き込みをすることなどありえません。そんなところに人員を割いて人件費を使うくらいなら、見込み客にDMを送ったり、電話を掛けたり、ネット広告を増やすなどします。

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桜上水って一体どこって思っていましたが、京王線の急行停車駅なんですね。地縁も土地勘もありませんが、この物件は魅力的です。一連のポジコメを読んでいたら、なんだか感化されてしまいました（笑）。ここはスレの数の割には、他の物件と違ってネガが少ないですね。あるとしても価格と駅力と地権者のことくらいで、どれも私にとっては許容範囲、というか本物件の持つ魅力の前では些細な問題です。本気で検討したいので、何かもっと強烈なネガがあればお聞きかせください。

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D棟南角部屋は、E棟が邪魔にならないですか。グラウンドからも遠くなっています。

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D棟南角は真南にE棟がかぶりますが、南西方向には視界は開けてますね。グランドから離れるのは、騒音面の懸念を考えるとむしろメリットではないでしょうか。

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このＤ棟南東角部屋は、南側のベランダ正面の先にE棟建物の北西角が見えるのではないでしょうか。
しかし、それ以外の東の窓からも北の窓からも見えるのは、全てガーデンですね。
窓から見えるのが、永久保証の庭の緑だけって。
予算が有れば欲しかった…

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＞３２８さん、

おっしゃる通りですね。D棟南東角は眺望がとても優れています。真南こそE棟がかかりますが視界の大半は開けていますし、東と北はガーデンビュー永久に保障されます。南も日大グランドがなくなる可能性が少ないことを考えると、眺望の条件面は最高ですよね。私は他の棟を契約しましたが、契約日までずっとD棟南東角が気になっていました。

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最近のマンションとしては秀逸ですね
Ｄ棟上層階からは多摩川対岸まで眺望できる
大阪湾から瀬戸内海を一望する芦屋には比べようもありませんが、東京を代表する眺望でしょう
田園調布から成城までの国分寺崖線と同じ眺望があの値段で手に入る
三菱の静嘉堂文庫とかと一緒の眺望ですよ
Ｄ棟にすればよかった

改装後のＭＲ見てしまったと思いました
野村ってひどい
最初にあの眺望がＭＲにあれば絶対Ｄ棟にしたのに

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物件サイトの眺望は素晴らしいと思いますが、
陸上グラウンドの右側（西側）にある10階建てのマンションを
はるかに見降ろす形になっていて、圧迫感はありません。
D棟（のおそらく14階）から、こんな感じに見えるのでしょうか？
逆に言うと、10階以下だと、眺望の一部はこのマンションに
遮られてしまうのでしょうね。

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D棟の中でもグランドの右側の部屋からの眺望は１０階未満では、このマンションに一部遮られそうですね。しかし、距離もありますし、南方向には大きく開けていますから、圧迫感はほとんどなと思いますよ。そのためか、D棟の右端の部屋は価格が安いわけでもなく、むしろ（間取りがよいためか）高めに設定されています。圧迫感のない眺望を求めるなら、D棟の中住戸がよさそうですね。

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D棟南東角はベランダ正面が大事なんじゃないでしょうか。東と北は上層階だとガーデンビューというより他の棟が見えるだけなのでは。この間取りが西側にあればよかったです。E棟に期待しています。

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324さんは書き込んでるじゃないですか。

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会社の指示で勤務時間中に書き込むようなことはないでしょうが、
個々の担当者が仕事外で個人的に書き込んだりすることは結構あると思いますよ。

なお、人気物件のスレでも、ネガティブな書き込みはわりと見かけますが、
このスレでは、手放しで絶賛する書き込みが多いような気がします。
もちろん、見事に条件に合って本当に気に入っている人もいるのでしょうけど、
実際の売れ行きを考えると、賞賛する意見ばかりが目立つとちょとと不自然さを
感じてしまうのも確かです。

そういう私も、ここは確かにバランスのとれた良い物件だと思っていますが、
大学グラウンドが目の前、団地っぽい、価格が高いなどのデメリットもあるので、
他の物件より圧倒的に良いかと言われると、すんなり肯定はできません。

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３３５さん

＞大学グラウンドが目の前、

解放感があってむしろメリットなのでは？気になるならD棟を避ければよいだけですね。

＞団地っぽい

そうでしょうか？１４棟の団地を９棟構成に減らしたことにより、これまでの団地感はかなり薄まっていると思いますが。たとえ団地っぽいとしても、居住するに当たっては、実質的なデメリットではありません。

＞価格が高いなどのデメリット

確かに周辺相場に比べれば高めですが、広大なガーデンと免震構造を備えたマンションはここだけですから、その価値が分かれば納得できると思います。

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団地時代は５００戸ほどだったのが、８７８戸に増えるんですよね。しかし、棟の数は１４から９に減っている。建蔽率が下がった分、階層を高くして容積率を増しているんですね。完成後に敷地内を歩いたり、実際の眺望を確かめてから買いたいところですが、それまでには売れてしまいそうですね。

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そんなに団地ぽいですか。世間からそう見られるのはちょっとね。
それにしても、契約率80%超、在庫不足のなかで（日経）
ここだけユックリ販売（？）と云われてもピンときていません。
優良物件が販売鈍いのはまことに残念。

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>実際の眺望を確かめてから買いたいところですが、それまでには売れてしまいそうですね。

大丈夫。じっくりご検討なさってください。

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いいところは売れちゃうよ。青田買いは鉄則。どこだってそう。実際、ここもいい部屋はしっかり売れているしね。

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もう何十年も出ない希少物件ですね。

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大規模、駅近、緑が豊か、都心に近いという条件を満たすマンションは本当に希少ですよね。ここ以外だと、パークシティ浜田山と広尾ガーデンヒルズくらいですが、どちらも中古しかありませんし、めちゃくちゃ割高です。価格と条件を考慮すれば、いかにここがお買い得か分かります。

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それほどにまでの希少価値のある様な物件だと直ぐにでも手が出そうですかねぇ。
まあ、購入するなら、慌てて購入するんでは無く、確認できることはしっかり確認することですよね。
決して安くは無いです。高い買い物になりますからね。

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パークシティー浜田山には大変あこがれていたのですが今期理事長が独裁者でコミュニティーがとても残念なことになっているようです・・・ヴィンテージマンションになるかどうかは結局はそこに住まう人々が創り上げていくものだと思います。

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本当だ。パークシティ浜田山の入居者スレ見たけど、理事長のことでもめてますね。広尾は古すぎるし、ガーデン付き大規模マンションがほしければ、もう桜上水の一択ですね。

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英ちゃんかな？

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ここの団地って500戸もありましたっけ？
なんとなく何人かの方が書いてることがこことは違うと思うんですが…

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事業協力者住戸は３５９戸ですね。地権者さんはほとんどが建て替えに賛同して住み続けるそうですから、団地は４００戸くらいなんじゃないでしょうか。

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建築的な観点から言えば、地下を掘って330万円くらいの単価なら安いね。
330万円で地下駐車場のマンションなんてここ最近の新価格物件であったっけ？
地下掘るならトランクルームもほしかったな。

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＞３４９さん

その通りですね。地下駐車場があって坪３３０万のマンションなんて最近ありませんね。駐車場を地下にしたことで、緑地率がぐんと上がっていますし、秀逸なプランニングですよね。

トランクルームは確かに便利ですが、あると専有面積を食われますし、単価にも跳ね返ってくるのでなくてもいいかなと思います。

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349です。容積が余ってますから、専有に食わなくても作れたのでは？
と思うのです。
まぁでも、緑の量といい免震といいよく330万円でできましたよね。

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坪単価は土地代＋建築費で決まるから、建設内容だけで330万が安いとかいうのはナンセンスかと。
まあ本当にみんなが安いと思えば飛ぶように売れるから心配ありませんよ。

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南青山、結局建て替えるんですね。川崎もどうなるのでしょう？ 三井清水も信用出来ないって、マンション購入は賭けですね…

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都心でもない限り３３０で安いという価値観はあり得ないですね。桜上水ではすぐに飛びつくことは出来ないでしょう。しかし、諸条件を熟慮すれば、ここは３３０でも高くはないという結論に至るはずで、そのことが分かり、かつ買える人のみが買うので、販売ペースはそれほど速くないのだろうと思います。

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冷静ですね、354さん。その通りだと私も思います。
330が高いか安いかわからない人が多く
わかる人は買うんでしょうね。
京王線では330のマンションが今までないので
高く見える人もいるでしょうが
立地･建物のスペックは330で妥当です。むしろ安いです。

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なかには300万を切る住戸もあります。そしてそれほど条件が悪いわけではないのでむしろお買い得。

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わかる人は買うって、さすがにちょっと笑える。
インスタントコーヒーの宣伝みたい。
予算に合って、気に入った人が買うってだけでしょ。

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予算８０００万以上出せる人にはとてもいい物件だと思う。もちろん、それだけ出せれば選択肢はぐっと広まるから、ここにする必然性はなくなるのかもしれないけど、デベのブランド力や広大な中庭や免震設備、大規模の開発などの魅力は他にはないと思う。

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販売ペースが速くないのは、予算に合わないか、（予算に合う人にとっては）気に入らないか、のどちらか。
違いのわかる男が少ないから、ではないでしょうね。
予算に合わないといっても、少し背伸びすればなんとかなるレベルから、全く手が出ないレベルまであるし、
気に入らないといっても、少しのがまんで目を瞑れるレベルから、全く眼中に入らないレベルまである。
販売ペースが速くないといっても、ダメダメな販売ペースではないから、この物件はギリギリのレベルでうまくマーケティングしてるんじゃないですか？

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>359
男はそうかもしれませんが、女はどうですか？ ていうかこの文脈で男と書く時点で年代がわかってしまいました（笑）

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インスタントコーヒーの宣伝、最近も「違いがわかる男」っていうフレーズ使ってましたよね？大沢たかお
「上質を知る人」でもいいですが（笑）
直近は「違いがわかる人」かな？ドリカム？

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営業が書き込むなんてありえない。そんな暇じゃないし、そもそも自分の成績に直結しないことを営業はしない。掲示板に書き込む暇があれば、見込み客に電話を掛けたりする。不動産じゃなくても営業職の方なら分かるはずです。

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この近所の小さなマンション、営業さんとしか思えない書き込みがずらっと並んでいますよ。普通の間取りをすごくいいですね！と褒めちぎるコメント連投。小さなデベですが大丈夫なんでしょうか？と疑問を投げかけ、すかさずこんなデベです！と受ける（笑）
それにくらべたらここはむしろ他社によるネガキャンでしょう。

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ここのポジさんは主に地権者＋既契約者だよね。あとは前向きな検討者。
まあ地権者の多い物件ではごく標準的かと。

「ここも検討」している程度の検討者としては、そのへんをわかって冷静に判断すればいいことです。

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共有スペース一部、有料みたいですが、こんなに数があって有効に利用されていくのでしょうか。
フィットネスなど、逆に人気が集中したら利用できないこともあるのでは。
玄関の手前にポーチがあるのはいいですね。
バルコニーも一つじゃないみたいですし。採光率が上がり室内の照明が節約できそう。

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357さんはわかってない人のコメントのようにも見える。

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違いの分かるシリーズはもういいよ。

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ここはデザインに目をひくものがないけど、逆に目を引くデザインの棟が９つもあるとバランスが悪くなるのかな。CGでみると普通だけど、日建ハウジングがデザインを担当しているから、実物を見たらさすがと思えるのでしょうか。期待したいですね。

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ホームページが変わりましたね。D棟も完売のめどが立ったので、残すはE棟のみでしょうか。間取りが気になります。

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間取りはここまでと大きく変わらないような気がします。どこをえらんでも当たり外れなしというか大当たりなし（笑）駅が少し遠くてもDがよかったのですが、エレベーターが少なすぎ。この価格で60戸に1台はありえない。外廊下でいいのでせめて120戸2台にしてほしかった。中住戸は結構条件悪いので値引き交渉できますかね？

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値引きは無理だろう。そんなことしたらマンションの価値が落ちるから絶対止めて欲しい。

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みんなF棟を忘れてないか？

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エレベーターじゃなくて、結局は金じゃん、371。
言わんとすることはわからんでもないがちょっと恥ずかしい。。

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500万引いてもいいよとデベが言ったならその日が私のガーデン記念日。。。

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このクラスのマンションを買う層ならば５００万円なんて誤差の範囲内でしょ。けちけちせずに気持ちよくポンと払いましょうよ。

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7％くらい違うんですが、誤差の範囲？
地価が1～2％下がったら景気どん底、1～2％上がったら景気回復って騒いでるのに。
7％も違えば、購買意欲に与えるインパクトは相当なものですよ。

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３７７さん、

５００万円は小さくはありませんが、高額物件になればなるほど、購入層にとって価格は決定的な要因とはなりません。下がるケースではなく上がるケースで考えてみるとよく分かります。たとえば近頃の資材・人件費高騰により物件価格が５００万円上がったとすれば、１億の物件は１億５００万になりますが、それで諦める購入者は（ほとんど）いないでしょう。一方、３０００万円の物件が３５００万円になったら、購入できなくなる可能性は大いにあります。よって８０００万～９０００万クラスの本物件でも５００万円の値引きは確かにインパクトはありますが、現実的な問題として出せない金額ではないはずだと言いたかったのです。さらに現実的に言えば、値引き交渉なんてそもそも不可能なんですが。

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値引きなんて止めましょう。買える人だけ買えばいいんです。

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この段階で値引きは無理でしょうね。

竣工後売れ残った住戸を2戸購入で半額強になった例が井形慶子さんの本にありました（実際は1戸は取りやめたそうです）

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1億なら5％、3000万なら37％。インパクトが全然違うのは当たり前。
7％の価格差は、誤差の範囲とはいえないレベルって話をしてるのに、何で違うパーセンテージ持ってきてどや顔してんの？

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書き間違えた。
37％→×
17％→○

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もっと言えば、7％違うってことは、坪330万円が坪307になるってことで、これはもう別の価格帯と言って良い。

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F棟の販売は次期以降ですか。ガーデンビューで将来的に景色が変わる心配もなく、道路やグランドの騒音もないのでよさそうですね。

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日大グランドはそれほどうるさくありませんよ。D棟は眺望も解放感もあってとてもよいと思います。テニスコート、アメフト場はたまに音が聞こえますが窓を閉めていれば問題ないでしょう。G棟は影響を受けるかもしれませんが、その分価格が安くなっていますね。ご予算に合わせてお好きな方をどうぞ。

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総合的に考えるとG棟の南側が一番いいように思えるんだけど、残り少ないね。やっぱり人気の部屋は早くなくなるね。

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すみません、あとどのくらい残ってるのですか？
第一期216.第二期72と書かれていて少なすぎるように思えます。

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そういえば、2期の結果ってどうだったんですか？
スーモに「第2期2次の販売戸数が未確定のため、物件データは第2期の未分譲住戸（51戸）を対象として表記しています」って書いてあったんですが。
3月半ばに2期72戸を募集してたと思ってたんですが、そのうち51戸は売れなかったという意味？？ではないですよね・・・さすがに。

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F棟はG棟よりも環境変化の影響を受けず一番良いかも。
ただし部屋数少ないし地権者が大半を押さえているし残念。

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２期の７２戸は登録のめどが付いたからそれだけ売りだしたってことでしょう。５１戸も売れ残るとは考えられませんね。正確な数字はMRでお聞きください。

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suumoの表記が誤りでないとすると、第2期の72戸中51戸が未分譲、つまり売れなかったと考えられる。
ほんとに21戸しか売れなかったとしたらけっこう深刻だね。

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F、Gがほぼ埋まってしまっているなら、やっぱりD棟ですかね。日大は他にグランドがないので、ここのグランドがなくなる可能性はほぼないでしょう。よって永久眺望が確保されます。

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一般的には第○期販売で売れ残った住戸は先着順となる。
第2期2次は登録抽選をするようだから、2期の売れ残りとは別だろう。

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残りは２００戸くらいなんじゃないでしょうか。

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営業によれば、ここはプラウドよりもワンランク上のグレードだそうです。特に空間クオリティには自信があるとのこと。プラウド検討者にはいいですね。

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プラウドってピンキリだよね。
三井なら「パークコート以上パークマンション以下」とかいう言い方も意味があるが。

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＞３９６さん、


天井高２．６メートル、サッシ２．２メートルはプラウド駒場よりも上だそうです。

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>397

「プラウド駒場」という物件よりその点では上、というだけでしょ。
都心の高額プラウドより総合的に上というわけではないと思うよ。

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389さん、
Fは地権者大半じゃなく半分以下でした！
80戸分譲、50戸非分譲と書いありました。

どうやらB以外は地権者さんたちが半分以下で散らばっているようです。よかったです。

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プラウドのイメージがそんなに高くなかったのでわかりませんが、街の雰囲気からするともっと実質本位。グレード感を気にする人には向かないと思われます。

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そんなに売れてないって考えづらくない？
2期全体の販売予定が123戸（2期（1次)で72戸分譲したから残りは51戸)って意味じゃない？
2期全体の販売予定はどこにも出てないみたいだけど。。。

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マンションの契約率が全体で８割を超えている昨今、野村・三井の最強タッグが７２戸売り出したということはそれだけ売れる見込みがあったということ。普通なら完売、悪くても９５％は契約取れるよ。一期も２１６戸売り出して２００戸超売れたわけだしね。

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たぶん、401さんが正解なんだろうね。
2期全体の数字をアナウンスしてないのに、いきなり2期未分譲51戸とか言うから誤解される。
しかも「2期1次」ではなく、「2期」で72戸募集してたんだから、文言だけでみれば、72戸が「2期」の販売予定数って解釈が（国語的には）正しそうだし。
いつも思うけど、マンションの広告って正確に伝えようって意識が希薄、、、（いい加減な表現が多い）、、、って感じが。

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私も２期は１００戸超と聞いていましたので、２期１次で７２戸なら、２期２次で５１戸というのは辻褄が合いますね。

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本日契約会でした。はじめて投稿しますが、このスレッドはいつも楽しく読ませて頂き参考にさせて頂きました。
これまでスレッドでも取り上げられていた通り、設計、売主、施行主の保証感、駅近、眺望、内装、静かな住環境、免震、ちょっとびっくりするほどの立派な木々と自然、地下駐車場、ランニングコストの安さ、駐車場の安さは、永住のための住居を探していた私にとっては坪330万円でも非常に納得のいく物件でした。又、人によるでしょうが、つくりや物件コンセプトが昭和の良さの継承を目指していた所も、旧いタイプの人間である自分にとってはとても共感できるものでした。オーダーチョイスが対象とならなかった点は少し残念でしたが、契約して心から良かったと思っています。桜上水の駅前はここで指摘のあった通り決して洗練されてはいませんが、下高井戸まで少し歩くととても気持ちの良い魅力的な街でした。たいやき屋さんに行列ができていたので、試してみたら非常においしかったです（笑）
これから当物件を検討する方の参考になれば幸いです。

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405さん、おめでとうございます！！
たつみのたい焼き、おいしいですよね〜

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