桜上水ガーデンズ　Part4

>>803
いや、だから、丘になってるってば。
南から桜上水までずっと上ってきて、桜上水から北に向かって下ってるの。
現地知らないの？

ちなみに武蔵野段丘じゃなく、下末吉段丘だってば。
地質学的に武蔵野段丘より一段高い台地なの。

西東京に下末吉台地はない。
西東京は古多摩川の堆積物でできた武蔵野台地。

・東京全体をほぼ覆っていた古多摩川の堆積物でできた土地・・・武蔵野台地（東京のほとんど）
・古多摩川の水位より高かった土地・・・下末吉台地（東京のごく一部）

>>809
808さんが、正しい。
日大文理学部自然科学研究所が、文理学部の校舎建設工事の時に、地質調査。
淀橋台が世田谷区と杉並区境界付近に尾根状に張り出した末端部にあたる。
結論、大学周辺の小台地は、下末吉台面相当面の淀橋台に分類される。
と、報告書がある。

この辺りの建物はすべてヒルズなんですね
等高線見るとこの地域一帯は起伏がなくすべて台地に見えます

昨晩、２０時頃現地付近を初訪問
甲州街道から桜上水駅経由は開かずの踏切で苛立つ人多数


帰りは下高井戸駅方面へ歩いたら
恐らく、日大の学生らしき集団で道路が大混雑

桜上水ガーデンズに住むとして、平日20時に甲州街道から踏切を越えるというのは(逆方向にしても)どういうシチュエーションですか？

夕食の食材の買い足しで、キッチンコートにはないものをINA21に自転車で買いに行くとか。
あとは、割と有名なあぶら～めんやドンキ利用ですかね。

その混雑していた道は、日大文理学部方面の道ではないでしょうか。

下高井戸駅方面は、別の道があります。
線路沿い住宅街を行きます。
なので、通常は日大生の通学＆下校に遭遇する道では無いです。

地元の人間は、踏切でいらだつ前に駅通路をさっさと通りぬけてますけど。

この日大生が敷地内に自由に出入りして、コンビニ弁当で
たむろするのはイヤダナー、団地みたいな巡回当番もイヤダヨ

DE棟の道なりに行くと日大経由で遠回りで混みます。AI棟の裏を道なりに歩いて松中正門前を背にまっすぐ、閑静な住宅街を行くと10分もかからず下高井戸へ着けます。

>816
日大とは良い関係でそういう問題が起きないように申し入れてあるそうです。

巡回当番とは何かわかりませんが、桜上水団地はお掃除の業者さんと管理人さんが外周と内部を巡回する他、子供会のママたちがときどき見回りしていました。松沢小PTAの見回りや交通当番はありますよ。
敷地内はガーデンズの管理組合次第ですね。

これまでも日大生が問題起こしているからこその申し入れですね。
少女誘拐とか刃物騒ぎがアトをたたず、しかも世田谷は性犯罪など
多い区だけに、、、、誰でも徘徊自由としたのは親には心配。
管理組合は団地出身が牛耳るでしょうし、それに管理費安がウリですから
草むしりとか社宅みたいに当番があるんでしょう。

>819さん、
団地が出来た当初は日大生の目に余るふるまいがあり、きちんと話し合って以来数十年問題なく良い関係です。子供会がよく機能して地域に溶け込んでいるので子育てには安心でした。草むしり、雪かき、こまめな清掃などすべて団地時代と同じく業者さんがやってくれると思いますよ。

819さんがあえて自分たちで草むしりや清掃をやりたいということなら、管理組合で提案してみたらどうですか？
でも団地時代からの住人はやったことないので面食らうでしょうね（笑）今まで通り業者委託になるのではないでしょうか。

それとも、園芸部？みたいなものを立ち上げてサークル活動として草むしりや清掃をされるならきっと歓迎されると思います。賛同者がたくさんいるといいですね！

多分理事会は団地時代の方々が立候補し昔ながらに良い方向に運営してくれると思いますよ

>>820-822
うわー、検討者でなくみんな地権者のスレ監視当番かよ、

>823
820ですが、地権者ではぬく地元在住契約予定の者です。長年古老からいろいろ聞いてるのでわかる範囲でお答えできますよ。

ぬく→なく

学校がたくさんある地域なので、確かに通学時間帯は桜上水も下高井戸も学生でいっぱいです。
正直道が混むと歩きづらいなあと思う事もあります。

でも３.１１の震災以来考えが変わりました。
あのショックと落ち込み感の後、新学期で戻ってきた多くの高校生や大学生の笑顔を見たら、すごくパワーをもらって勇気づけられました。こういう時はやはり若い人が多いと安心できますね。

日大生は確か、下高井戸の年末の商店街もちつき大会や数年前にやっていた街コンを手伝ってくれていたとおもいます。
良好な関係ですよ。

もともとこのあたりの賃貸はワンルーム中心なので若い人もそれなりにいますし、子供からお年寄りまでバランス良くいる地域だとおもいますよ。

子供からお年寄りまでバランス良くいるわりには、桜上水駅前はかなり寂しいですよね。特に、地域住民が集う場所というか歓談する場所がガストくらいなのも残念でなりません。学生街なのでもう少しカフェやランチスポット、BARなんかがあっても良いなと思いました。
需要あるとおもうんだけどな、カフェとか。
誰もやらないなら、検討しようかな…テナント入店。

827さん、学校が多く夜間人口が極端に少ないからでしょうね

>827

学生街としては下高井戸駅が栄えていますよね。
新宿や明大前に近い分、運賃も安く通学に利用されるそうです。

もう何度となく桜上水駅と下高井戸駅については話題になっていますが、
「桜上水駅前が寂しい」って話の繰り返しには飽きてきましたね。

桜上水駅も高架になって仮駅舎も建て直されて、
駅北側の住宅展示場跡地が商業施設として再開発されて
将来は随分と雰囲気も変わる見込み。
桜上水ガーデンズの完成は再開発の第一歩ですよ。

桜上水は現状のままの少しさみしい感じでもキッチンコートとドラッグストアさえあれば、十分許容できるけど、さらに開発されるならなおウェルカムですね。入居まであと１年３か月ですね。楽しみです。

予定されてる公団の再開発は野村＠阿佐ヶ谷もかなりの大規模物件ですね

まだ情報少ないみたいですが

へー阿佐谷にもプロジェクトがあるんですか？興味深いですね。いつ頃になるのでしょうか？まだまだずっと先ですか？

阿佐谷住宅はここより早かったが、長引いたね。2016年竣工ですか。無事工事開始できてよかった。個人的には原宿コープオリンピア建て替えがどうなるのか非常に興味深いです。

買い物や外食は下高井戸に行く事が多いので桜上水のお店情報はそれほど詳しくはないのですが、購入者及び検討者さんのために分かる程度でお知らせしますね。無くなっているお店もあるかも知れませんが..

まず南側ここから駅までの３分の地域にはキッチンコートとコンビニが３店舗パン屋さんが２店舗あり通勤帰りにはこれで何とかなるとおもいます。
水道道路沿いに居酒屋、すし屋、ラーメン&すきや等あり、中尾ミエさんの知人が経営している居酒屋がどこかにあるとおもいます（ウチくるでやっていたので）　

踏み切りを渡った北側にはガスト、オリジン、ドトール、食事もできる喫茶店、ラーメン、セイジョー、コンビニ、郵便局、文房具、100均など
進京亭というラーメン屋さんはすごく狭いカウンターのみで雰囲気的に入りづらいんですけど、昔懐かしいシンプルな味に太麺で美味しいですよ。餃子も美味しくて持ち帰りもできます。
右に入った所にも小さなお店があるみたいなんですが、あまり知りません。１０人程度しか入れないイタリアンは昔ランチで何度か行きました。前菜数種、スパゲッティ、コーヒーとパンナコッタで1300円位で美味しかったのですが今でもあるのかな？
インドカレーも２店舗位あるようなのですが、場所がどこなのかわからず結局他に行きました。

甲州街道に出るとモスバーガー（子供が小さい頃甲州街道の車を見ながらおとなしく食べてくれてかなり助かりました！）、
マクドナルド、あぶラーメン、小規模ドンキ（入ったことがないけど食料品中心？）
洋食屋さん（２回行って２回とも満席で断念）
和食のさとちゃんは和食のファミレスみたいなお店ですが、以前期間限定２つのスープを選べるしゃぶしゃぶを食べてよかったです。団体用の部屋もあります。
焼肉叙々園は値段の割りに並は普通なのでやはり上が美味しいです。ランチは千円台があるとママ友から聞きました。

車か自転車なら、甲州街道沿い上北沢方面に行くと右手に回転寿司店が２店舗あるのですが、夜に何度か行って駐車場待ちで諦めました..。今度行くときは遅めのランチか早めの夕食でトライしてみようとおもいます！

外食に関しては車なら環八沿いの神戸屋や木曽路も良いですね。
松原駅近くのフランス料理レ・リースも美味しいです。
松原と山下駅の間にある中華料理火龍園はメニューによっては少し薄味ですが、お店の雰囲気はとても良いです（特に夜）

買い物は桜上水のキッチンコートといなげや、下高井戸のフェンテと西友、松原のオオゼキ（オオゼキはここが発祥です）、
経堂、上北沢のサミットとスーパーバリュー（１階がホームセンター、２階が食料品）が範囲になるかとおもいます。

新年会用のすき焼き用に今半のタレを買いたかったのですが、フェンテと西友には安めのものしかなくデパートまで買いに行こうかなと考えていたところ、キッチンコートに倍近い物があったので助かりました。スーパーによって同じメーカー品でも違う品揃えだったりするので、複数のスーパーから選べるのはやはり嬉しいですね。

下高井戸はまた次の機会に...


８２７さん　商売に興味がおありなのですか？　大人向けのランチもできるカフェがあればいいですよね。
　　　　　　是非やってください。できたら絶対に行きます！
　　　　　　個人的には踏み切りの所の角（立ち食いそば？）に電車を眺めながらランチできるカフェがあったらいいのにな
　　　　　　と思うのですが..
　　　　　　ちなみに学生相手の商売は儲からないそうです。　　

恥ずかしいネーミングのマンションが多い中、ここのマンション名は、いいですね。
桜は好きですが、毛虫に悩まされるのが玉に瑕。
何回か刺されて、酷い目に遭っています。
ここは、元々、団地があったんですか。
なら立地的には、住みやすいでしょうね。

特に最近の住不はひどいですからね。インペリアルガーデンリミテッドって（苦笑）。プラウドもディアージュとかついたりするとこっぱずかしいですよね。

>835さん、
町情報ありがとうございます！
下高井戸、上北沢もよろしくお願いします！

ここは野村・三井の記念碑的物件になるそうです。日本の不動産市場をリードする両社の記念碑に住めるなんて誇らしいですね。

野村・三井の記念碑的物件とは？
そして、その記念碑に住むとは？
契約されて心躍るのは分かりますが、よく分からない表現で自慢するのは逆にイタいと思います。

近年まれに見る大規模な団地の立て替えプロジェクトに、野村・三井が相当な気合いを入れて取り組んでいるという意味だと思いますよ。品質面や細部へのこだわりは他のプラウド以上というのはモデルルームでも言及されていました。たまに契約者さんの書き込みがありますが、皆高い買い物に満足しているご様子で、その気持ちを自慢ではなく率直に共有しているだけだと思います。ここを検討している人はなんとなく839さんの意味するところがわかります。共感するしないは自由と思いますが、あげあしを取るような批判は返って妬みのように見えてイタいですね。

此方のマンションギャラリーにも行って、検討しましたが、あきらめました。
単純に価格が届かなかっただけですが....
マンションギャラリーで説明を聞いていて一つだけ違和感を感じたのが、全体としては高級感をうたっているのに対して、同時にランニングコストの安さを強調していること。
高級マンションなら管理費や修繕積立金が高くても別に気にならないと思うのですが....
仮に一月あたり1万円管理費が高くても、10年(120ヶ月)で120万円。
このマンションの価格を考えれば大した額ではないような気もするのですが....

桜上水の団地建て替えを妬む？　（笑）

＞842さん。

ランニングコストが安いのは、当マンションが建て替え案件だからで、桜上水団地居住者（地権者）の声が強く反映されているのだと思います。管理費・修繕積立金に限らず、例えば設備においても駐車場を全て地下にして月額使用料金を安くしたり、最大14階建てにも関わらず全棟が免震構造だったりする点からも推測できるのでは。
個人的には大規模ながら、立地や環境に恵まれ、なおかつ安心して長く住めそうですので、前向きに検討しています。

地権者混じりの団地の建て替えって、気合いいれないと利益出ないからね。

低級でも高級でもなし、庶民的でいいですね。

物件価格を上げてまで、ランニングコストを重視するようなマンションは、大手デベ直の高級賃貸位じゃない？住宅街ではすごく希少性が高いよね。建売でないマンションがほぼ皆無だから当たり前だけどね。

そんなケチな性根の方ははなから対象外の物件でしょ。。

割高と思うなら買わなければ良いだけの話で、
いちいち僻みのようなレスしなければ良いのに。

割安感はないけれど、価格相応のマンションだということは、
真剣に検討している人なら皆気付いてるよ。

>842さん、
高級感はうたっているけれど、高級マンションではないですよね。仮に高級マンションだったらうちは検討しなかったと思います。子どもを公立小学校へ通わせても安心なレベルの地域で、良識ある方たちが住むごく庶民的な良いマンションだと思います。

ローンの無い地権者と新規購入者で生活水準の差がありそうですね
地権者美味しすぎる。

それが再開発なんですよ
地権者が協力してくれたからこそこれだけ素晴らしい環境の大規模なマンションが供給されているわけです

団地を妬むという意味ではないですよ。購入できないことを、やれ団地だの地権者だのと揶揄している態度を妬んでいるように見えると言っているんです(笑) 関心があるからこの掲示板覗いてるんでしょ？

842です。

レス頂きありがとうございます。
私はあきらめましたが、このマンションのファンです。
なにより、敷地の植栽の多さがとても魅力的です。

実際、マンションギャラリーに行ったときも、ギャラリーの所長と思われる方が建物の価値は下がるが年月を経て充実した植栽は資産価値を上げる、また、東京で30年経っても資産価値の下がらないマンションとして「広尾ガーデンヒルズ」の話をしていました。でも、築30年とはいえ、「広尾ガーデンヒルズ」の管理費は安くは無いですよね。

資産価値を守るために少しぐらい管理費が高くてもかまわないと思う人と美観よりも日々の生活費（管理費など）を安くしたい人の比率みたいなものがそのマンションの将来の景色を変えてしまうように思います。
私が今すんでいるマンションは後者の方が多いように感じます。

10年後にこのマンションの植栽が美しく管理されていて、自分の経済状況が改善していればこのマンションで引退生活を送るのも悪くないと感じています。

都心近郊の駅近で広大な敷地にこれだけの緑地と植林があるマンションなんて他にほとんど例がありませんからね。資産価値はもちろんのこと、住環境も抜群ですよ。駅力のなさと商店街のしょぼさには目をつむる必要がありますが、スーパーとドラッグストアはありますから、日々の生活には困りませんね。

都心の雑踏から離れた場所だからいい。
素朴で地味な桜上水だから人気あるのでは？

ぎりぎり近いのは都心じゃなくて副都心だからね。

管理費が安いことを自慢しているがちょっとな。
ここはそんな所得層がターゲットかと失笑。
管理費を高くして一般所得層とか年金依存層を
寄せつけなきゃいいのに。月10万にすりゃ、もっと売れるのに。

管理費１０万とか無駄なお金の使い方できる所得層が桜上水に住むわけないじゃん。ここは規模はさておきレベルは普通のマンションなんだから、それこそ勘違いでしょ。

ここは本当に不動産の価値が分かる人が選ぶ物件だから、管理費の安さも重要なファクターです。

坪単価１５０～２００万　格安マンション
坪単価２００～２５０万　やや安いマンション
坪単価２５０～３００万　普通のマンション
坪単価３００～３５０万　やや高いマンション←桜上水ガーデンズ
坪単価３５０～４００万　高級マンション
坪単価４００万以上　　　超高級マンション

お安い管理費に引かれてくる連中が多いのか。気の利いたカフェや店やがないのもうなずける。

営業ではありませんが、ここはいいマンションですよね。デベ・ゼネともに一流。免震、緑化、植栽、駅近、両面バルコニーなど間取りの良さ、ランニングコストの安さとすべてがそろっています。文句のつけようがないですね。（地権者問題は既出だから出さないでくださいね。建て替え案件の常です。）検討外にした人は単に予算オーバーなじゃないでしょうか。

いや、予算以外にいくらでも考慮するポイントあるわけで、決めつける必要ないでしょ。
駅力も微妙だし、グラウンドに近いと埃も飛んでくるし、大規模すぎると管理に際して意思統一が難しいし、見た目もちょっと団地っぽいし、大手デベが相乗りなのは明らかにリスクの分散だし。
マンションを決めるに際して見るところは人それぞれですが、個人的には全く文句がつかない物件はほとんどないと思っています。文句がつけられないのは、何かを見落としているか目を瞑っているかです。
欠点に目を向けた上でそれでも重要視する条件を満たす要素が多い物件を買うのが普通でしょう。

>875
実に的を得たコメント、同感です！
でも、とかく「あばたもえくぼ」に陥りやすいんですね
マンションの選び方って、ホント難しい

ほんとうに過疎ってる桜上水でいいんか？

＞875さん、

冷静なコメントありがとうございます。たとえばどんな物件が総合的に優れているとお考えか、ご教授いただけないでしょうか？現在売出し中でも、販売終了のものでも構いませんので、参考にさせてください。

こればっかりは万人にお奨めできる物件ってないです。重視するものは価値観の数だけありますから。
沿線、エリア、駅力、価格、間取り、向き、構造、耐震、戸数、管理費、設備、眺望、デベ、とかきりがないわけです。
～は嫌だ、とかもありますから。タワマンがいいって人もいれば、タワマンは嫌だって人もいる。
最後は優先順位を自分で決めて対象を絞ってくしかないですよね。
総合的にいいマンションって難しいです。
私はこの「桜上水ガーデンズ」もすごくいいマンションだと思います。
ただ規模の大きさや地権者の方、それから駅の寂しさは少し気になります。
マンションで理事会を経験した自分から言うと、やっぱ規模が気になるんですよね。
しかしこれも個人的な条件なわけです。
敢えて個人の好みで言えば、「ジオ桜新町クラッシィ」というマンションはわりといいな～と思いました。
でも構造面でやや不満があって、そこが妥協できるかどうかによるとは思いました。
まぁここは桜上水のスレですから、桜上水のお話をしていただければ良いのじゃないかと。

文句のつけようがないならとっくに完売している。
瞬間蒸発した富久クロスでさえも行灯部屋とか難点かかえていた。
マシなポジはないの？

このデカさで完売したら逆に怖いだろ。

富久クロスはバーゲン価格だったからなあ。

そのデカさがイヤで難点とする人が多いんだよ。

ジオ桜新町クラッシィ…、斎場の隣にあってデベもゼネもブランド感ゼロで、田園都市線は激混みで、その上高い。
桜上水ガーデンズの方が100倍いいと思いますが。いや、独り言です。気分を害されたならすみません。

やっぱり不動産は立地なんだな〜と思います。
いくら斎場の隣でもやはり桜新町なんでしょう。
東急田園都市線と京王線のブランド力、沿線力の差は
やはり大きいんだなと痛感します。

このスレが盛り上がるのは良いことですが、
冷やかしや理由のない決めつけの投稿は参考にならないので、
ポジでもネガでも観点を添えた投稿があると良いなと思いました。

私はここと世田谷区内のもう一つのマンションを比較しながら検討しています。
規模も立地も異なりますが、予算内で私の重視する環境と希少性という観点から迷っています。

ポジコメントでは751さんの観点や決め手が参考になり、
ネガコメントでは879さんの観点が参考になりました。

ただ、ポジでもネガでもどちらにでも言えることは、
優先順位や判断軸だなと思います。
上記のかた両者ともにしっかりとした優先順位や判断軸を持たれているみたいで、
読んでいて納得度が高いなと。

せめて世田谷と、京王線でも団地風でもガマン。
いちいち桜新町とか田園都市線を引き合いに出すなよ、ワカッテいるよ。

879さん

＞マンションで理事会を経験した自分から言うと、やっぱ規模が気になるんですよね。

はどちらの意味ですか？
理事会の運営的には大規模が良い？それとも小規模？
コメントいただけると嬉しいです。

やはり規模８０前後くらいが理想かと。
小さいとランニングコスト高いですからね。
ただ大きいと本当に意思統一は難しくなります。いろんな人がいますからね。
ここの団地も建て替えに至るまではかなり揉めたようですが。
もちろん大きい利点もあるんですけどね。

マンションは大規模なほど資産価値が下がりにくいという大いなるアドバンテージがあります。また、一住戸あたりの共用施設への負担が少なくて済むため、管理費が安く済むという利点もあります。意思統一が得にくいというようなあいまいな懸念よりも、賢者ははっきりとした実益に基づいて判断します。

だから、建替えの時に揉めたのですよ　様々な意見があり・・・過去レス参照に

建て替えのときって次の建て替えは50年以上先でしょう。今の技術なら70年は持ちます。このマンションの購入者は次の建て替えの頃には誰も生きてませんよ。いらぬ心配などしないで、素晴らしい物件と環境を享受するのが知恵者ですよ。

大きすぎて将来すかすかにならないといいけど。

賢者(笑)

スカスカになっても何も困ることはないのでは？人が住んでいるか否いかに関わらず誰か所有者がいるわけで、管理費等は支払われるのだから。

スカスカにはならないのでは？
そこまでいくなら所有者は売り賃貸共に価格を下げるので
駅遠、郊外の人が移り住むでしょう。
どの路線どの駅であれマンションはその町の中での人気度があれば
スカスカにはなりませんよ。

賢者は大規模をうとい、貧者は目先の安さ。
お二方でも意見集約が難しいのに800世帯じゃ
思いやられる。裁判までして険悪に揉めたんだよな。
将来のスカスカ？ 売れない目先スカスカがまず差し迫る危機。

揉める案件って建て替えだけじゃないからね。植栽とか共有スペースの使い方とか、設置するものとか、修繕とか、実はきりがない。

>>898
同意。
A棟とD棟みたいに離れていると関心も判断も違うでしょうし、
9棟もあると各棟エゴで日頃揉めるよ。大規模の難しさ。
それにスレによると、裁判で揉めた反対派の地権者の方々も
お戻りになるんですよね。火種は残っているよ。

いや、揉めるときは規模にかかわらず揉めるんだよね（小規模マンションで理事長経験あり）
ここの団地は自主管理が素晴らしかったので、あのレベルが維持されればまあまあ問題ないでしょう。

それはあるけど、やっぱり揉める程度と確率は全然違うよね。
高度成長期に入居した、ある意味では大枠で同じ方向を向いていた世代の自主管理と今の多様な家族状況はまただいぶ違うからね。今はどんな箱でも大きいと大変だとは思う。

良かったのは大昔、建替話しが出てからの10年は対立抗争、
団地は荒れていたとどこかで読んだ。素晴らしい自主管理を
イメージできない。
それに多様性とネットの時代、反対派などいつでも外部を
巻き込んでネット集会。昔とちがって日頃大変だよ、それも大規模だと。

>902
それ、ガセネタというか間違いです。建て替えが検討されるようになってからも、同時に長期計画委員会による長期修繕が粛々と実行されていたのは有名な話。マンション管理業界のページで読みました。

>899
裁判で争った反対派は誰も戻りません。ここで読んでから気になったので、ご紹介いただいて団地の方に確認とりました。

以上2点ご参考になれば幸いです。
野次馬の方はともかく、購入検討者としてはソースのはっきりしない話題に惑わされず、身元のしっかりした関係者に直接取材すべきだと痛感しました。高い買い物なので悔いのないようにしたいですよね。

同じマンション内の隣棟感覚はどのくらいですか？

裁判やって弁護士動員して揉めることもなかったのか。
それもガサネタか？

裁判が続くなかでも自主管理が続いていましたよ？子供達が遊びに行く公園含め全体が整然としていました。

そりゃ自分たちで住んでるんだから管理はするでしょ。

賛否両論あるかと思いますが、建て替えで揉めた揉めないとか、将来の建て替えでまた揉めるとか揉めないといった話をファクトも示さないで延々と議論するのは時間の無駄ですし、検討の参考にもならないかと思います。
（そもそも誰が居住者かも分からない現段階で、将来のことを話すのはナンセンスですね。）
私も903さん同様、知り合いの更に知り合いのつてで、旧桜上水団地のかたや周辺住民の方にお話を伺いすることができましたので、購入を決断いたしました。
百聞は当事者の体験談にはしかずではないですが、気になる点があれば足を使ってでも確認した方が良いかと思います。

70年持つと断言している方・・・揉める原因です
40年ぐらいで建て替えの話が出tら猛反対しそう・・・

所有者が管理費払わないことはよくありますよ

>909さん、
よくあるとおっしゃいますが、データで示してください。少なくとも世田谷のこの地域のファミリータイプでは過去に一件もないはずです。ただ、そうした不安も理解できます。ご心配なら見送られるのが肝要かと思われます。

また、次の建て替えは事実上ないものと考えます。世田谷区が特例としてタワマンを認めてくれない限り困難かと。

>>910
そちらから世田谷では一件もないと断言される根拠データーをまずは示されてはいかが

中古のマンションの見学にいくと積立金の状況が示されます
未納の部屋があることが一目瞭然
周辺のマンションではどこも必ず未納の部屋がありました

訴訟時に名前が載っていた住民は出ていったのです

=反対は全員が出ていったではないと思います

>913
初耳です。杉並ではなく桜上水ですよね。どちらのマンションですか？

>911
あなたからお先に。どうぞどうぞ。ダチョウ倶楽部。

世田谷で探すならここ一択と言ってもいいくらい圧倒的なパフォーマンスだと思うけどな。ここを見てからだと他がしょぼくて買う気が失せる。

最近は突然の豪雨なんかも多いので、
やはり駅近は良いなと改めて感じますね。

棟によってかなり違っちゃうけどね。

現地に行きましたが、駅周辺が寂れていませんか？

ちょっとガッカリです。

桜上水駅前は確かに寂しいですよね。外食する場所がほとんどないイメージです。駅前はかなり土地が余っているので高架化と合わせて再開発に期待。
ただ、徒歩10分以内に下高井戸駅があるのは大きいです。
駅から続く日大通りには日常生活に必要な店やカフェが並んでいますし、24時間営業のスーパーもあります。価格も割と手頃なので使い勝手は良さそうですね。

桜上水駅は京王線に乗るための駅とわりきり、買い物やカフェは下高井戸上北沢駅各7分と思っています

>914
反対派は全員退去だそうです

>913
この周辺のマンションでファミリータイプは限られているのに「どこも必ず」とは…少なくとも現在私どものマンションではありませんよ？

９１３さんが仰っているのは桜上水のことではなくご自身の住んでいる町のことでは？

ガーデンズが大規模過ぎて意思統一が困難、管理費滞納が出るに違いない、その証拠にこの周辺の中古は必ず滞納者がいるという文脈なのでこの地域のことをおっしゃっていると…非常に心外です

現在住んでいる６０戸弱のマンションにも管理費未納入者がいますから、こちらに引っ越したら少なからずそういう方はいるでしょうね。管理会社がしっかり対応してくれることを望みます。野村だからそれなりのノウハウはあるんじゃないでしょうか。

団地のとき400戸超で管理費修繕積立未納は一切なかったそうです。自主管理でしたから、管理会社より住民の自覚の問題かもしれないですね。

まあ、まだ工事中なのに未納者の心配するのも気が早いですが（笑）

地権者はもとより、新しい住人も高収入のファミリー層が中心ですから、みんな良識ある方ばかりだと存じます。トラブルとは無縁の素晴らしいコミュニティになることは間違いないですね。

思い込みで幻想抱きすぎでしょ。そもそもここはちょっといいマンションってだけで別に高級マンションじゃない。
それに高所得者のモラルが高いとも限らない。例えば最近給食費を滞納するような親は金がない人よりあるのに払わない人の方が多い。
もう少しドライになった方がいいよ。
どんなところでも多少のトラブルは間違いなくある。

いや、ここは桜上水だけじゃなく、京王線沿線の中でもNo.1物件でしょう。ここに価値を見出して購入できる層は本物を見極める目を持った良識ある人々だと思いますよ。

そう思い込んで住めるのは幸せでいいんじゃないすかね。

給食費未納って世田谷杉並武蔵野市あたりでもあります？松沢小ではまだ聞いたことありませんが…。

いくらでもあるでしょ。

www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/157/.../H25_4siryou.pdf

ここは立地は申し分ないが敷地周辺は学生だらけなのが気になる

これだけの注目物件のため、ポジだけでなく、有象無象によって少なからずネガが出るのは仕方ないかと思いますが、最近はその内容が決めつけだったり、この物件に限らないものだったりとネガに値しない内容ばかりですね。
以前はこの物件を真剣に検討した上で、懸念ポイントを挙げて断念されている方がいらっしゃり、その観点が購入検討材料として大いに参考になった（それを理解した上でも購入したいかの判断）ものですが。。。

世田谷は犯罪発生件数と待機児童数でトップレベルですよ
イメージでなく客観的なデータを知るのも大切と思います

区市町村別　件数　警視庁より（足立・江戸川より多いです）
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/keiho/pdf/keiho.pdf

待機児童数　東京都より　（トップです）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/07/DATA/20n7n402.pdf

>935
区で語ってはいけない。町名で判断しないとね。
周辺の一戸建てエリア以前に比べて最近やられてるね。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

真っ赤ですね　汗

区でみてはいけません。世田谷は、下手な県より人口が多く、政令指定都市なみです。
2.5km位まで拡大すると町目ごとに出ます。以前は住宅と事務所の侵入をわけていましたが、今は一緒で内訳は分かりません。
桜上水駅近辺は、軽犯罪ばかりで比較的安全ですよ。最新のマンションで侵入は難しいでしょうしね。

町名だと世田谷 新宿 足立 江戸川もほとんど緑ですね
みんなで力をあわせて安心できる地域になるように頑張りましょう

待機児童数については、人口に対する子供の割合が多いのと、世田谷区はどこかしら預け先を確保しやすいので実際預けていても、数字では待機になるんですよね。保坂区長のコメントを探してみてください。犯罪も桜上水近辺は赤どころかグリーンですし。見せかけのデータでオタオタしないで多角的に読み込んでいけば安心できますよ。

ここは管理費を抑えつつ、実用性の高い共用施設を揃えていますね。

ただ、シアタールームは利用頻度がそれほど高くない気がします。

ところで、ライブラリーサロンは紀伊国屋書店と提携しているようですが、提携するメリットは何があるのでしょうか？

>941
それはどこの自治体も同じでしょうに
白の地域もたくさんあるのに、この土地がグリーンなことにショックを受けましたよ
特に粗暴犯や侵入窃盗など周辺は白でした

近隣でひったくり事件が4件起きているますね

道路側には鞄等持たない方が安心できますね

>943
この地域は学校が多く、夜間人口が極端に少ないからだと思います。

私は地域のことよりむしろガーデンズが昼間開放しているうちに不審者が入り込み、夜間にゲートを閉じてから問題を起こす可能性が気になります。3戸1、4戸1のエレベーターって問題多いんですよね。いっそ外廊下にしてほしかったです。

外廊下ですが。

近隣の戸建てに住んでいますが、引ったくりがあったんですか？？
まあどこに住んでも絶対にないとはいえないので気をつけたほうがいいですね。

我が家は玄関だけ閉めて１階の窓などは開けたまま外出していますが、
今のところ問題はありません。

このマンションは防犯カメラは設置しないのですか？

当然、防犯カメラは設置されていますよ。ここに限らず最近のマンションはどこもそうです。

>946さん、書き方が悪かったですね。エレベーターが1台か2台かあって、廊下があって、各戸がずらっと並んでいるという意味です。別に外に面した廊下でなくてもいいんです。なるべくたくさんの住人が共有スペースである廊下やエレベーターを使うことで安全性は高まります。

元々、団地の建て替えですよ

団地の建て替えだが21世紀の歴史に残るプロジェクトでもあります。

20世紀のエリアを代表する団地を建て替えて、
21世紀を代表するブロジェクトとして甦らせる。
世田谷区内にはマンション販売に適した土地がもうほとんど残っていないことを考えると、今後は建て替えの割合が増えてくるのかな。
ある意味今回のプロジェクトは試金石でもあり、デベの腕の見せ所だよね。

ＭＲで聞き忘れたのですが、団地時代に生えていた樹木はどうなるのでしょう？
今は工事でかなりの木々が撤去されていますが、同じ木々を植え直すなら、以前のような雰囲気が維持されますが、
新しい木々を植えるとなると、それらが大きくなっていい感じに生い茂るまで時間がかかりますね。

団地時代の樹木は保存され再度植樹されます。また新たに植樹も行われるので、これまで以上に緑豊かな環境となります。おっしゃる通り、新たに植樹される木々は成長に時間がかかりますが、これこそが時が磨く住まいの本質です。つまり時間の経過とともに緑が深くなり、それにつれて資産価値も上がります。

植栽が住まいの本質で生い茂るほど資産価値が上がるとか、結構平気でむちゃくちゃですね。
植栽の豊富さはオプションみたいなもんでしょ。
特にこれから先は郊外から順に少しずつ土地が余っていく時代なんだから、都心でもないマンションが草深くなったところで別に資産価値は上がりませんよ。

一番大切なのは住民の質ですよ。団地時代のように行事や清掃などを通しての住民同士の協調性も大事と思います。
町内会も活発だったようです。

古い団地感覚をそのまま新築マンションに持ち込まれるのも困りもの。
戸建てじゃなくマンションを選ぶ人には煩わしいお付き合いを回避したい人もたくさんいます。うちもそうです。
集合住宅ですからマナーは守るし挨拶もしますが、行事や清掃にしょっちゅう引っ張り出されるのはちょっと。
特に清掃なんて管理会社がしっかりやるべきものであり、そのための管理費でしょう。

その通りですね。マンションは管理や修繕のわずらわしさを避けるために管理費を払っているわけですからね。
ところで、ここの資産価値について誤解されている方がいますね。これだけ都心に近く、駅にも近く、緑豊かな物件は他にほとんど例がありません。緑は深くなるほど資産価値が高まるのも当然の理です。公園隣接のマンションが資産価値を維持するように、植樹の成長に従って資産価値が上がるのは、ここに限らず不動産の世界では一般的な認識です。

ここは都心に近いのですか
副都心にはかろうじて近いと思ってました

そう。ここはかろうじて副都心に近いだけ。
そこで緑が多くなっても仕方ない。それなら普通はこのエリアで戸建て住むわけだから。
緑が多くて将来的に資産価値が高まるとかいうのは都心のマンションで初めて意味ある現象。
３０年経ったらわざわざ世田谷でマンション住まいしたいと思う人いないでしょ。

行事や清掃とか町内会があるんですか？
軽く会釈を交わすのは当然ですが、ちょっとうっとうしいです。
思わずタメイキ。

すいません、ここを検討してますが物件概要を見ると非分譲住宅がすでにたくさんあるのですがこれはどういう事なんでしょうか？

今時、都心都心ってこだわるのは田舎もんだけでしょ

都心以外の物件は、資産価値が下がるリスクが高い。

世田谷だから・・・ではなくて、ここは「副都心に近い急行＆快速の停車駅の駅近物件で、しかも公園を取り込んだような立地」だから価値があるのでは。
世田谷区でも「駅遠＆最寄駅が各駅停駅」で良ければ、同じ予算で戸建が買える。

都心しか目に入らない人は吉祥寺・三鷹の価格を知らないのだろうか？桜上水ガーデンズのポテンシャルは本当にすごい。

961さん
「ここはかろうじて副都心に近いだけ。 そこで緑が多くなっても仕方ない。それなら普通はこのエリアで戸建て住むわけだから。」

現地見てる？
戸建の緑とか畑の緑と、ガーデンズの大木の緑を、同じレベルの「緑」とはね。

中央線沿線と京王線沿線を同じ土俵で語っても意味がない。

NETが通じるところならどこからでも書き込めるわけだから
地方から地図だけ見て書き込んでる人もいるのかな？～

樹木が成長すると資産価値が上がるとは言いすぎじゃないでしょうか・・・
都心回帰現象が起きている中、桜上水は微妙ですよね。京王線のもう少し先の方では高齢者団地、孤独死など問題になっていますし・・・

まぁ、自分が住みやすければいいわけですが

国交省の2014公示価格、対前年上昇率は住宅用で
桜上水 1.4%
南青山 8.5%
三番町 6.0%
都心と郊外の差は歴然。23区住宅地平均は1.8%、南西部1.7%

水害ハザードマップに引っかかっていますが、本当に高台なのでしょうか？

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00006073_d/fil/607...

見た。
ガーデンズの土地は白色表示で、対象外に見えるけど。

都民の認識としては
都心は山手線の中
近郊は山手線の外で２３区
郊外は２３区外　ですね。

昔は東京駅が都心、新宿が副都心と言われていましたが
今は方々開発したため、もう副都心という言い方は一般人は使いません。

孤独死は日本全体の問題では。

私も975さん同様、ここは都心ではなく都心近郊という位置付けで認識していますが、再開発ということもあって、東京23区内駅近（徒歩3分圏内）にこれだけの広大な敷地とガーデンを兼ね備えたマンションは他に思いつかないです。
（徒歩5分圏内で広尾ガーデンヒルズくらい？）

そもそも都心では今後、よほどの大規模再開発以外ではこれだけの規模の敷地を確保することすら困難なため、そういった意味では都心近郊まで選択肢を広げられる方にとっては、希少性の高い物件かと思います。

植樹の成長が資産価値の向上に直結するかは不明（そもそも資産価値は多面的に判断して、向上・減少するもの）ですが、その成長を見届けながら緑に囲まれて暮らす生活は贅沢で魅力的に映りますね。

緑はあまり興味ありませんが、ここいいと思いますよ

>>975
いまさらですが、都心とは千代田区、港区、中央区の3区のことです。

国交省区分では都心部は
千代田、中央、港、新宿、文京、台東、渋谷、豊島の8区
世田谷は区部南西部です
東京都指定の副都心は
新宿、池袋、渋谷、上野・浅草、錦糸・亀戸、大崎、臨海の7つ

ここが都心かどうかはもうどうでもよくありませんか？人それぞれの感じ方だと思います。
世間での評価はここは都心でも都心近郊でもなく郊外という扱いなのは常識です。
ただ場所によってはそれほど時間もかからずにいけるわけですからそういうものかとおもいます。

ここは郊外だよね。それはそれでいいと思う。
だからこんなに広大なわけだし。
郊外の１番痛いところはターミナル駅を通らないと都心勤務先に行けないってとこなんだよね。
ここもそうで、京王線は乗ってるときはそこまでじゃないんだけど、正直京王新宿駅の狭さと混み具合、使い辛さはどうにかしてほしい。

都心とか副都心とか行政区分の定義などどうでもいいんですよ。新宿、渋谷まで１１分、大手町まで２４分という利便性と広大な土地と駅近と緑の多さなど、現代のマンションに必要なものはすべてそろっているという事実に目を向けましょう。大規模アンケートでは、勤務地と自宅の距離は５駅、３０分以内がベストだと聞きますが、ここはまさにその条件にピッタリじゃないでしょうか。実際、平均的な通勤時間はもっと長いわけですし。

「現代のマンションに必要なもの」などという万人に通じる定義は存在しない。

都内では世田谷在住者が一番多いのですね。
23区（900万人）のうち、88万人が世田谷区民。
一番人口の多い自治体。

区部で10人に１人が世田谷区民。どこへ行っても同郷の人がいてうれしいですね。

むしろそれだけ住民税をとっておきながらなぜこれほどの待機児童を抱えているのか理解できない。

埼玉より東京、市部より23区, 郊外より都心、立地の定番。
今年に入っても売れているのは都心、郊外は息切れし二極化。
公示価格の上昇が桜上水1.4%、南青山の8%を半減し4%として
比較すると、10年で桜上水15%, 南青山48%, 20年で32% vs 2.2倍。

ここを投資対象物件ではないよ。
それに、ここは住居に限るという縛りもある。
自宅は値上がりしたとしても、簡単に売れないよ。
売って何処へ行くの？
ここを自宅にして、都心に投資物件を購入すれば？

ここの地権者って誰なんでしょう？

土地の権利関係は前の地権者から綺麗になってますか？

世田谷区は財政厳しいですよ。住民税が中心ですから。人口がNO,1、都営住宅が多い点等が仇になっています。

都心の企業等がたくさんある区市（法人税）、繁華街、軍の基地、競艇競馬場のある場所では法人税の税収が大量にあります。それだけ、医療福祉教育が充実しています。府中市なんてすべての中学校の体育館が鉄筋コンクリ冷暖房完備ですよ！
うちの子の某世田谷区立の学校なんて・・・

※都内区市　税収ランキング
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

※財政力は　1武蔵野市　2港区　3調布市　4府中市　5立川市
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

余談ですが、世田谷区内の生活保護者費用だけで１７０億円経費が掛かっています。　汗
武蔵野市（吉祥寺など）が人気ナンバーワンなのが分かる気がします。

世田谷区は赤字じゃん

世田谷に住んでいて、ここの自治体の財政状況なんて考えたことない。
平均的な恩恵受ければ十分。
それで足りなきゃ、自分で稼ぐだけ。
それより近隣に法人税の税収が見込まれるような施設が造られて、この環境を壊されるほうが、大迷惑。

だから平均以下なのに気づいてよ

高齢者、保育など　大きな病院が少なく誘致合戦でなんども負けているのも知ってますか？？

確かに、都立梅ヶ丘病院も補助金が出せず、府中市に持っていかれましたね

小児科よかったのになぁ

桜上水駅からなら、府中駅まで京王線１本で行ける。
２３分。
世田谷区は「国立成育医療センター（大蔵病院）」があるよ。

世田谷区が補助金を出せなくて逃げられた実例なんじゃないの？

世田谷の区長は社民党、元々は学生運動で活躍されたとも。
財政破綻で待機児童、高齢者、医療などの補助金につまり
区民の暮らしを年々苦しくしているのは不本意でしょう。

人口１人当たりの生活保護費、東京都内自治体別ランキング。

http://area-info.jpn.org/SehoPerPop130001.html

生活保護費は、国が75％負担。

残りが地方自治体。

歳出総額に占める割合。
世田谷区6.2%
品川区6.7%
渋谷区6.5%
台東区20.3%

参照

http://sdp-tokyo.s2.bindsite.jp/site001/11.11report.html

世田谷区は、年間200億円も生活保護者につぎ込んでいるのか・・・
そりゃ、区政も苦しいですね　貧困層もおおいのですね

想像たくましいね。

くだらねぇ

ここいいね。

以降はPartt5で。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447306/