桜上水ガーデンズ　Part4

オーダーチョイスというのはどこのマンションでも割高ですよ。入居後にご自分ですべて手配されるなら安く済みますが、面倒ですからね。食洗機の面材は営業に聞けば品番を教えてくれますから、他社に頼んでも同じものを手配出来るはずです。

ここも子育てカーストない？

それはどこでも同じ。

ここっていつから登録やったっけ？

徒歩で駅からGまでだと何分くらいでしょうか？詳しい方お願いします。

Gまでは６分です。

6分ですか。ありがとうございました！

どういたしまして。私はG棟の契約者ですから、この棟のことで私に分かることでしたら、何でもお答えします。

>108
G棟についてお伺いたいですが、東向きの部屋は南向きのほうに比べて、どれだけデメリットがあるでしょうか。

東向きのメリットは、夏、涼しいことではないでしょうか？
午前中は暑いですが、気温が上昇する午後は、太陽が当たらないので、その分、涼しいです。
ただその分、冬は、南東から陽が上ることもあり、昼位から太陽が当たらなくなるので、急激に寒くなりますね。

基本午後からは北向きと同じと考えて頂ければ分かり易い。

＞１０９

G棟東向きのデメリットはテニスコート、アメフト練習場に面していることにより、部活動時間には多少騒音が聞こえるということでしょうか。ある程度距離があるので多少は緩和されると思いますが、騒音の感じ方は人それぞれですから、はっきりとは言えません。

109です。
みなさんのご説明、どうもありがとうございました。
やはり迷いますね。南向きのほうにすると、結構高くなるので、
本当にそれなりの価値があるか、自分に問い続けています。
もし同じような悩みを抱えていた方がいらっしゃいましたら、
ぜひご意見を聞かせてください。

東側はグラウンドの騒音はたしかにありますが、
高い建物がないので、圧迫感はなさそうですよね。

音は建物に反射するので、けっこう響きますよ。
特に男子学生の声というのは、うるさいです。
某高校のグランド近くの賃貸に住んでますが、うるさくて大変です。

>113さん、

112です。

私は１期でG棟の南西角を契約しましたが、東は確かに価格面でのアドバンテージがありますよね。眺望の抜け感を重視されるなら東、日当たり重視なら南の７階以上ですね。東は午後、日照が得られないので、冬は寒くて暗いと思いますが、床暖房と電灯を使えば問題ありません。光熱費はかかりますが、南との価格差を考えれば、十分元は取れます。午後は仕事で家を空けることが多いようでしたら、東向きでも全く問題ありませんね。また、南向きで価格を抑えたいということでしたら、1，2階に分譲住戸があったかと思います。ただ1，2階は冬場の日照は乏しいのですが。

私でしたら、予算の許す範囲で東向きの一番条件のよいお部屋（階層、間取り、広さの点で）を選びます。

>116さん
丁寧なご説明、どうもありがとうございます。

みなみさんのご意見をもとに慎重に検討致します。

なお、次期に突入することも考えておりますが、果たして意味あるかな。

次期に突入すると、G棟にはいい部屋は残ってない可能性が高いですね。次期はE棟が中心でしょう。E棟は駅遠の分、多少安くなるはずですが、南向きはそれなりにするでしょうね。また、間取りはG棟よりも小さめの部屋が多くなるようです。70平米台が中心で、大きくても80平米台ですね。

次期って３月上旬らしいけど、もう２月末なんだがいつから？何戸なのかね？

G棟契約済みですが、E棟はとても気になりますね。
南にひらけた眺望は魅力的です。
早く詳細が知りたいところです（知ってどうなる訳でもありませんが）。

正直E棟はきになっていました。
やぐらというものを見に行ったら、E棟よりはD棟の方がいいですね。
道路面からの距離がDの方がいいです。

E棟は安いのかな？景気が上向くと高いのかな？
まぁあんまり変わらないのでしょう。と勝手に推測します。

私もG棟契約者ですが、E棟の南西角が気になっていました。しかし、専有面積がG棟に比べて狭いようなので見送りました。G棟の価格は建物全体として東向きの物件として産出されているので南向きでも割安感があります。E棟は建物全体として南向きなので算出基準が高くなります。駅距離はE棟の方がありますが、方角の良さが加味されるため、結局E棟南向きの価格はG棟南向きとほとんど変わらないんじゃないでしょうか。

算出基準とは算定基準と同じ意味で宜しいですか。
無知な私は調べて見ました。

「算出基準の意味」

不動産鑑定評価手法に基づき価格を決定する際に参照される基準。

参照は主に住環境として好まれる面積や日当たり、向きなど。そして過去の物件の価格決定の前例など。

こんな感じでしょうかね。

＞123さん、

122ですが、「算出基準」という言葉は不動産の専門用語として用いたわけではありません。営業担当にどうやって価格を決定しているのか聞いたところ、駅距離、日照、階層、面積、眺望などを点数化して決めていると伺ったので、＞122のように書きました。

ここはやっぱり団地のイメージだと思います。
中庭に面している棟では眺望は望めないし、Ｄ・Ｅ・Ｇ棟は目の前が開けているけど、
大学グラウンドに面していて五月蝿そう。

グレードは落ちる？けど、ヴィークグランの方が良いような気がします。
まあ、あっちも一部は高校グラウンドに面しているし、駅近ではないけど。

ヴィークグランはまだ残っているね。結構値引きしてるので完売するでしょう。迷っているなら決めた方がいいよ

中庭に面している住戸は眺望の抜けはありませんが、眼下に緑が広り、素晴らしい眺めが楽しめます。前建から50～100メートル離れているので、詰まっている感じは微塵もしません。D・E・Gで大学の騒音が気になるとすれば、アメフト場、テニスコートに面したGの東だけですね。G棟の東はその分、価格も抑えられています。予算を抑えたければG棟東、中庭を眺めたければG棟南、眺望がほしければD、Eがお薦めです。

春から秋にかけて体育会系の学生の練習のうるさい声に悩まされると思います。
声は反響します。

アメフト場はタックルの練習でガツンガツンという音がし、テニスコートはパコンパコンという音がしますが、G棟とは樹木と道路で隔てられているので、音の発生源とは距離にして３０メートル以上離れています。窓を開ければ音は聞こえると思いますが、騒音というほどではないと思います。幹線道路や線路沿いの方がずっとうるさいでしょう。

周辺の音レベルは、90〜110デシベルくらいだと聞きました。
かなり静かですから、心配はなさそうです。
全く問題ないレベルです。(^o^)

90dBってすごくうるさいんだけど。なにかの間違いでしょうね。。。

No.127さんのように眺望の抜けや体育会系学生の声が気にならない方は、ここは良いでしょうね。

確かに悪くはないと思いますが、私はこうした環境と価格とのバランスを考えると、
仙川や千歳船橋の物件よりかなり高いお金を払ってまで、ここに決める勇気はありませんでした。

１２０デシベル　・飛行機のエンジンの近く
１１０デシベル　・自動車の警笛（前方2m）・リベット打ち 　
１００デシベル　・電車が通るときのガードの下
　９０デシベル　・犬の鳴き声（正面5m）・騒々しい工場の中・カラオケ（店内客席中央）
　８０デシベル　・地下鉄の車内・電車の車内・ピアノ（正面1m）
　７０デシベル　・ステレオ（正面1m、夜間）・騒々しい事務所の中・騒々しい街頭
　６０デシベル　・静かな乗用車・普通の会話
　５０デシベル　・静かな事務所・クーラー（屋外機、始動時）
　４０デシベル　・市内の深夜・図書館・静かな住宅の昼
　３０デシベル　・郊外の深夜・ささやき声
　２０デシベル　・木の葉のふれあう音・置時計の秒針の音（前方1m）

90〜110デシベル　体育会学生の気合や応援の声

騒音が気になって、モデルルームの帰りに、グラウンドを見に行ったことがあります。
試合をやってたようで、声が出てました。
その時は、若い男の子たちの声、活気があっていいわー、エネルギーもらえそう！と思いましたが、
毎日のこととなると、違うのかもしれませんね。

90dbを毎日毎日聞いていたら確かに嫌になる人もいる可能性はありますね。
でも遮音等級が高いペアガラスなのでJIS規格で90dbはクリアできてますよ！！
最上級の等級ですからね！

犬の鳴き声が本当に90デシベルならアメフトは100以上くらいはありそうだよね
実際に現地に行って横の道を歩いてみなよ

アルミサッシの遮音等級はT1クラスなんですか？
ペアガラスといいのは本体ですか？
もちろんありがたいですが、どこにも書いていないので些か遺憾に思います。

合わせガラスの間違いでは？ペアガラスと合わせガラスは意味が全然違うので。ロウイーには違いないと思いますが。

体育会の活動に伴う音は、グランドからもテニスコート・アメフト場からも発生しますか？音が気になる方は、D棟とG棟東は避けるべきでしょうか。私が現地を訪れた際は活動をしてなかったので、騒音状況は確認できませんでしたが、一般論でいえば、陸上競技に使うグランドはそれほど騒音は出ませんよね（掛け声くらい）？一方、テニスコートとアメフト場は競技の性質上それなりに音が出るでしょう。いずれにせよ、どちらもそれなりに距離がありますから、窓を閉めれば気にならないと思います。特に日中お仕事で留守にされる方には関係ないですよね。

陸上競技場はアメフト場、テニスコートと比較すると遙かに静かだと思いますよ。

みんなそんなに日中家にいないでしょって思うけど。
夜間も練習してるけど、いいじゃん運動部なんだから。
運動部をうるさいって言うのはちょっと失礼だと思う。
というのは私だけかな？

私の会社は剣道場の近くのため、竹刀の音と掛け声と床を踏みつける音が聞こえますが、別に気になりませんよ。

長閑な桜上水を楽しみたくて検討しています。
老後、日中も暇を持て余す頃になって
喧騒と感じるのか、、
若者のエネルギーと感じるのか、、
想像しても良いのでは無いかと思います。

窓から入る自然な風もウリのひとつですから、
窓を閉めれば済む話なんて言われても違和感を感じる。

まっ、音については主観ですので意見も別れて当然ですが、
日中家にいないでしょう、とゆう意見は思慮深かさのかけらも無く浅いな（苦笑）。

ここはランニングコストを売りにしてるから、リタイア後を見据えた購入層もけっこういるはず。
自分もそれでここに注目したからね。
だから平日の日中の快適性は大事だよ。

日中の快適性を望まれるなら、中庭に面したG棟南か、グランドやテニスコートに面していないE棟がお薦めですね。特にG棟南は今後周囲の環境がどう変わろうと、影響を受けないので将来にわたり環境が保障されるという安心感があります。D棟はグランドの影響を受けますが、騒音はさほどではないはずで、開放感は抜群です。G棟東はテニスコート、アメフト練習場の音が聞こえるはずです。また、東向きで日照時間も短いというマイナス点もあります。しかし、価格が安いので日中、家にいない方にはお薦めです。予算と生活スタイルに合わせてお選びになるとよいと思います。

>139
Construction Guide 構造・防災ガイド(A4見開きパンフレット)に複層ガラス(＝ペアガラス)とイラスト付で書いてありますよ。

富久落選組がやってきそう

震度5でどうしても、不安

東日本大震災のとき団地は何事もなく全く無傷だったそうです。地盤と建物は良いと思いますが、免震の高層階は揺れが心配です。

昨日モデルにいきましたがそれなりに良かったと思いますが、
いくら大手でもこの金額は高すぎですね。

桜上水最寄（お店がどんどんなくなっていく駅）で強気というべきか・・・
富久クロスの方がよほどお買い得感があったのですが、
担当さんがあそこは失敗しましたといってましたけど（値段が安すぎた！！）
そんなことお話しするぐらいだと売れませんよねこのマンション

2年～3年かけて売るのかな

来場件数2500組前後（これはかなりすごいですね）
成約件数200件未満（これは大失敗を示してますね）

三井・野村さんは本来1期販売で大半を売ってしまうという方針のはずが大苦戦してるんでしょうね。
野村さんだけで売った方が良かったかもしれませんね。

>153

それは第一期の数字でしょうか？一期でも成約件数は200を超えていますから正しくないですね。確かに516戸中、一期で200戸強ではややさみしい感もありますが、ここは富久クロスのようなバーゲンマンションではありませんから、時間をかけてじっくり売っていくんだと思いますよ。周辺マンションよりも2割ほど高くても、それだけの価値がありますから、その価値が分かり、かつ予算のある人は買ってくれるはずだという読みがあるのでしょうね。ちなみに野村ｘ三井のJVですが、野村が主幹事です。

第一期は全棟、全戸販売した訳ではありません。
このあたりの話が判っていない方は、
説明会にも参加していない野次馬評論家か
参加出来ない同業ライバル、とゆう訳です。

これは苦戦やな。これから大増税時代突入だから大変だ。時期が悪いな。

池上さんの地震番組で、高層階より中層階の方が揺れると検証していましたが、免震はどうなんでしょうかね？

少なくとも１期の間で８割近く売らないと残戸の山になるかな、ここは

何戸売れ残ろうが気にならないですよね。
それをなんで気にするのかな～。
購入を検討する立場からは気に入った部屋を
限りなく低い倍率で手に入れる方を望んでいます。
そんな考えれば判ることを思わず書き込んでしまうのは、
どんな立場の方なんでしょうか（足を引っ張りたい同業者かな）。

ここは一期で200戸超、2期で100戸超、3期で80戸超、4期で50戸超、5期50戸超、くらいに小出しで売って竣工までには完売を目指すそうです。立地、間取り、価格とどれも投資向きじゃありませんから、居住目的の方ばかりが買うので瞬間蒸発とは行きません。

5期まであるんですか。頭金の関係であきらめぎみでしたが、それならなんとかなりそうです。情報ありがとうございます。

要望書の入りが悪かったかな。良ければもっとだしていたはず。売り渋る必要がないんだからな。

最終は300目論んでたけど、集まらなかった

富久と、同時期発売で方や完売だから売れ行きは１／５。それが現実です。

ここの物件を購入できる人は、富久を選ぶこともできた・・・しかし、その富久を選ばなかった。
これも、現実！

野村商法は一気呵成に行かなきゃな。野武士集団の腕の見せ所かな。価格調整してくる感じ感あるね。

165

富久に外れたという人も多いでしょう。
好みが分かれるけど、二股掛けてる人結構いるんじゃない？私もそうですが。。

場所が違い過ぎます

違い有りすぎで、ここと富久との二股は、私には無理。
当落で購入決めたら、後で後悔しそう。

富久、安いんだもん。そりゃ、人気だよ。伊勢丹まで歩いて１０分だよ

ここが売れてないんじゃなくて、富久が売れすぎただけのこと。日本一売れたマンションと比べたらいけません。かくいう私も最初は富久を検討はしましたが、永住を考えてこちらにしました。

永住なら、確かにこちらかな。富はすこしすんで五輪まえに高値で売り抜く、かな、、

下高井戸～桜上水の間にある「エネオス」脇の道からか、上北沢駅前交差点から入る道を使っています。
どちらも一方通行です。

174　
追加です。

桜上水駅前通りの交差点は、甲州街道へ出るための一方通行の道なので、常に甲州街道からは侵入禁止です。

この地域は、通勤は電車、休日は車で出かける。世田谷はどこも同じようなものだが、日常の買い物や子供の送り迎えなど自転車必須。

173です

174さん
ありがとうございます。
裏道があれば問題ないんですね

あまり富久を軽くみないでほしいです、

どう考えても、
富久クロスと桜上水ガーデンズは
住む人のニーズが違いすぎる　と思うんだけど。

違うよね。富久はミーハーでタワー大好き、
派手なものが好き。投資やセカンドハウスも多いだろう。
桜上水はタワーが嫌いで環境重視。
派手が嫌いだが上質が好き。

どっちも正解だと思うけど。志向性の違いだからね。
富久も桜上水もスペックと価格のバランスは安いと思う。

富久とは販売時期以外、共通項がないように思います。
桜が永住型なのはそうでしょうね、富久のように値上がりを期待できないですし。
ただ、上質が好きな方は、低層マンションに住まう気がしますけど。

まさに180さんのおっしゃる通りだと思う。本当に住んでよかったと思えるのは桜上水ガーデンズの方で、富久クロスは間取りや環境など我慢を強いられることが多そう。高値でリセール出来るのはほぼ確実だろうけど。

独身のときは仕事しやすい富久みたいな都心に住んで、子育て中はガーデンズみたいな安心なところに住んで、子供達が独立したらまた便利な都心に住みたい。両方買える人は買って住まない方は賃貸に出せばいいね！

問題は、郊外型ファミリーマンションとしてここはいささか割高だ、という点だろうね。
坪330以上と聞いているが、そうすると80平米で8000万以上。買える人は限られてくる。
ターゲット層から考えてやはり80平米で7000万以下に抑えるべきだったと思うが、コスト的に無理だったのだろう。
「どうしてもここ」という人以外は手を出しにくい物件だね。

これが桜新町なら買いたかった。

桜新町だったら80㎡で12000万超えてるわ（笑）

基本的に落ち着いた環境が好きなんですが、桜上水ガーデンズはどんな感じなんですかね。
上質感がありますか。交通インフラも十分だし。

案内のサイトを見て居てＢＧＭでうっとりさせられてしまいました。（笑）
春の桜の開花時期が良いですね。

＞188

ジオ桜新町クラッシィ、サンウッド桜新町ともに80平米台は9000万円台前半ですよ。桜上水は80平米が8000万円台ですから、そこまでの差はありません。

桜新町のマンション買って数年住みましたけど、田園都市線が年々混むようになったので京王線沿線へ避難。車は桜新町の方が便利でした。

190

そりゃクラッシィとかだからだろ。
廉価版マンションとプラウドと比較するのはおかしいだろ（笑）

住友商事や森トラストが廉価版マンションを造っているというのは初耳だな。
私が知る限り、なかなか上質なマンションを分譲している印象だが。

一方、野村や三井はピンキリで、プラウドだからどうとかいう印象は全くない（三井のブランド名つきはある程度わかるが）。

ところで、ここは何戸売り後何戸売るの？去年９月ここか富久か迷って富久契約したけど先週1000戸以上完売したそうです。

営業の話では２期で１００戸ほど売るそうなので、残りは２００戸くらいですね。富久クロスのような大バーゲンマンションじゃありませんから、販売ペースはそこまで早くないですよ。

購入予定の方は、ローンは３５年がほとんどでしょうか？

>196
当たり前です。

こんな時代に35年ローンはすごいですね。まあ、実際には20年ぐらいで終わらせるつもりと思いますが。

>199

そういう根拠のないネガ書き込みをするとID停止にされますよ。
ここは都心（新宿）まで１３分の物件です。どこが遠いのでしょうか？京王線沿線の中ではやや高めですが、圧倒的な敷地の広さと緑の多さと、クオリティの高さからすれば、決して高すぎることはありません。価値が分かってお金のある人が買えばよいのです。