桜上水ガーデンズ　Part4

桜上水も経堂方面からずっと上り坂ですよ。
下高井戸とはほぼ同じレベルでは？
豪徳寺はここより低い武蔵野台地です。
北沢川と烏山川の低地に囲まれているので高く感じますが。

以前は、淀橋台はもう少し東で終わってると思われてましたが、日大の地質調査で、このあたりまで淀橋台が続いていることが判明したと記憶しています。

それじゃ明大前ヒルズとかそこらじゅうがヒルズで賑やかなこと

武蔵野台地に建つ東京西部のマンションもすべてヒルズ？？

もっと小さい範囲で丘になっている部分をさすのですよ

桜上水ヒルズガーデンがいいね！

>>804
違うよ。こだわりがあってガーデンsと複数なの。
桜上水ヒルズガーデンズとズーズーでしょう。

>>803
いや、だから、丘になってるってば。
南から桜上水までずっと上ってきて、桜上水から北に向かって下ってるの。
現地知らないの？

ちなみに武蔵野段丘じゃなく、下末吉段丘だってば。
地質学的に武蔵野段丘より一段高い台地なの。

西東京に下末吉台地はない。
西東京は古多摩川の堆積物でできた武蔵野台地。

・東京全体をほぼ覆っていた古多摩川の堆積物でできた土地・・・武蔵野台地（東京のほとんど）
・古多摩川の水位より高かった土地・・・下末吉台地（東京のごく一部）

>>809
808さんが、正しい。
日大文理学部自然科学研究所が、文理学部の校舎建設工事の時に、地質調査。
淀橋台が世田谷区と杉並区境界付近に尾根状に張り出した末端部にあたる。
結論、大学周辺の小台地は、下末吉台面相当面の淀橋台に分類される。
と、報告書がある。

この辺りの建物はすべてヒルズなんですね
等高線見るとこの地域一帯は起伏がなくすべて台地に見えます

昨晩、２０時頃現地付近を初訪問
甲州街道から桜上水駅経由は開かずの踏切で苛立つ人多数


帰りは下高井戸駅方面へ歩いたら
恐らく、日大の学生らしき集団で道路が大混雑

桜上水ガーデンズに住むとして、平日20時に甲州街道から踏切を越えるというのは(逆方向にしても)どういうシチュエーションですか？

夕食の食材の買い足しで、キッチンコートにはないものをINA21に自転車で買いに行くとか。
あとは、割と有名なあぶら～めんやドンキ利用ですかね。

その混雑していた道は、日大文理学部方面の道ではないでしょうか。

下高井戸駅方面は、別の道があります。
線路沿い住宅街を行きます。
なので、通常は日大生の通学＆下校に遭遇する道では無いです。

地元の人間は、踏切でいらだつ前に駅通路をさっさと通りぬけてますけど。

この日大生が敷地内に自由に出入りして、コンビニ弁当で
たむろするのはイヤダナー、団地みたいな巡回当番もイヤダヨ

DE棟の道なりに行くと日大経由で遠回りで混みます。AI棟の裏を道なりに歩いて松中正門前を背にまっすぐ、閑静な住宅街を行くと10分もかからず下高井戸へ着けます。

>816
日大とは良い関係でそういう問題が起きないように申し入れてあるそうです。

巡回当番とは何かわかりませんが、桜上水団地はお掃除の業者さんと管理人さんが外周と内部を巡回する他、子供会のママたちがときどき見回りしていました。松沢小PTAの見回りや交通当番はありますよ。
敷地内はガーデンズの管理組合次第ですね。

これまでも日大生が問題起こしているからこその申し入れですね。
少女誘拐とか刃物騒ぎがアトをたたず、しかも世田谷は性犯罪など
多い区だけに、、、、誰でも徘徊自由としたのは親には心配。
管理組合は団地出身が牛耳るでしょうし、それに管理費安がウリですから
草むしりとか社宅みたいに当番があるんでしょう。

>819さん、
団地が出来た当初は日大生の目に余るふるまいがあり、きちんと話し合って以来数十年問題なく良い関係です。子供会がよく機能して地域に溶け込んでいるので子育てには安心でした。草むしり、雪かき、こまめな清掃などすべて団地時代と同じく業者さんがやってくれると思いますよ。

819さんがあえて自分たちで草むしりや清掃をやりたいということなら、管理組合で提案してみたらどうですか？
でも団地時代からの住人はやったことないので面食らうでしょうね（笑）今まで通り業者委託になるのではないでしょうか。

それとも、園芸部？みたいなものを立ち上げてサークル活動として草むしりや清掃をされるならきっと歓迎されると思います。賛同者がたくさんいるといいですね！

多分理事会は団地時代の方々が立候補し昔ながらに良い方向に運営してくれると思いますよ

>>820-822
うわー、検討者でなくみんな地権者のスレ監視当番かよ、

>823
820ですが、地権者ではぬく地元在住契約予定の者です。長年古老からいろいろ聞いてるのでわかる範囲でお答えできますよ。

ぬく→なく

学校がたくさんある地域なので、確かに通学時間帯は桜上水も下高井戸も学生でいっぱいです。
正直道が混むと歩きづらいなあと思う事もあります。

でも３.１１の震災以来考えが変わりました。
あのショックと落ち込み感の後、新学期で戻ってきた多くの高校生や大学生の笑顔を見たら、すごくパワーをもらって勇気づけられました。こういう時はやはり若い人が多いと安心できますね。

日大生は確か、下高井戸の年末の商店街もちつき大会や数年前にやっていた街コンを手伝ってくれていたとおもいます。
良好な関係ですよ。

もともとこのあたりの賃貸はワンルーム中心なので若い人もそれなりにいますし、子供からお年寄りまでバランス良くいる地域だとおもいますよ。

子供からお年寄りまでバランス良くいるわりには、桜上水駅前はかなり寂しいですよね。特に、地域住民が集う場所というか歓談する場所がガストくらいなのも残念でなりません。学生街なのでもう少しカフェやランチスポット、BARなんかがあっても良いなと思いました。
需要あるとおもうんだけどな、カフェとか。
誰もやらないなら、検討しようかな…テナント入店。

827さん、学校が多く夜間人口が極端に少ないからでしょうね

>827

学生街としては下高井戸駅が栄えていますよね。
新宿や明大前に近い分、運賃も安く通学に利用されるそうです。

もう何度となく桜上水駅と下高井戸駅については話題になっていますが、
「桜上水駅前が寂しい」って話の繰り返しには飽きてきましたね。

桜上水駅も高架になって仮駅舎も建て直されて、
駅北側の住宅展示場跡地が商業施設として再開発されて
将来は随分と雰囲気も変わる見込み。
桜上水ガーデンズの完成は再開発の第一歩ですよ。

桜上水は現状のままの少しさみしい感じでもキッチンコートとドラッグストアさえあれば、十分許容できるけど、さらに開発されるならなおウェルカムですね。入居まであと１年３か月ですね。楽しみです。

予定されてる公団の再開発は野村＠阿佐ヶ谷もかなりの大規模物件ですね

まだ情報少ないみたいですが

へー阿佐谷にもプロジェクトがあるんですか？興味深いですね。いつ頃になるのでしょうか？まだまだずっと先ですか？

阿佐谷住宅はここより早かったが、長引いたね。2016年竣工ですか。無事工事開始できてよかった。個人的には原宿コープオリンピア建て替えがどうなるのか非常に興味深いです。

買い物や外食は下高井戸に行く事が多いので桜上水のお店情報はそれほど詳しくはないのですが、購入者及び検討者さんのために分かる程度でお知らせしますね。無くなっているお店もあるかも知れませんが..

まず南側ここから駅までの３分の地域にはキッチンコートとコンビニが３店舗パン屋さんが２店舗あり通勤帰りにはこれで何とかなるとおもいます。
水道道路沿いに居酒屋、すし屋、ラーメン&すきや等あり、中尾ミエさんの知人が経営している居酒屋がどこかにあるとおもいます（ウチくるでやっていたので）　

踏み切りを渡った北側にはガスト、オリジン、ドトール、食事もできる喫茶店、ラーメン、セイジョー、コンビニ、郵便局、文房具、100均など
進京亭というラーメン屋さんはすごく狭いカウンターのみで雰囲気的に入りづらいんですけど、昔懐かしいシンプルな味に太麺で美味しいですよ。餃子も美味しくて持ち帰りもできます。
右に入った所にも小さなお店があるみたいなんですが、あまり知りません。１０人程度しか入れないイタリアンは昔ランチで何度か行きました。前菜数種、スパゲッティ、コーヒーとパンナコッタで1300円位で美味しかったのですが今でもあるのかな？
インドカレーも２店舗位あるようなのですが、場所がどこなのかわからず結局他に行きました。

甲州街道に出るとモスバーガー（子供が小さい頃甲州街道の車を見ながらおとなしく食べてくれてかなり助かりました！）、
マクドナルド、あぶラーメン、小規模ドンキ（入ったことがないけど食料品中心？）
洋食屋さん（２回行って２回とも満席で断念）
和食のさとちゃんは和食のファミレスみたいなお店ですが、以前期間限定２つのスープを選べるしゃぶしゃぶを食べてよかったです。団体用の部屋もあります。
焼肉叙々園は値段の割りに並は普通なのでやはり上が美味しいです。ランチは千円台があるとママ友から聞きました。

車か自転車なら、甲州街道沿い上北沢方面に行くと右手に回転寿司店が２店舗あるのですが、夜に何度か行って駐車場待ちで諦めました..。今度行くときは遅めのランチか早めの夕食でトライしてみようとおもいます！

外食に関しては車なら環八沿いの神戸屋や木曽路も良いですね。
松原駅近くのフランス料理レ・リースも美味しいです。
松原と山下駅の間にある中華料理火龍園はメニューによっては少し薄味ですが、お店の雰囲気はとても良いです（特に夜）

買い物は桜上水のキッチンコートといなげや、下高井戸のフェンテと西友、松原のオオゼキ（オオゼキはここが発祥です）、
経堂、上北沢のサミットとスーパーバリュー（１階がホームセンター、２階が食料品）が範囲になるかとおもいます。

新年会用のすき焼き用に今半のタレを買いたかったのですが、フェンテと西友には安めのものしかなくデパートまで買いに行こうかなと考えていたところ、キッチンコートに倍近い物があったので助かりました。スーパーによって同じメーカー品でも違う品揃えだったりするので、複数のスーパーから選べるのはやはり嬉しいですね。

下高井戸はまた次の機会に...


８２７さん　商売に興味がおありなのですか？　大人向けのランチもできるカフェがあればいいですよね。
　　　　　　是非やってください。できたら絶対に行きます！
　　　　　　個人的には踏み切りの所の角（立ち食いそば？）に電車を眺めながらランチできるカフェがあったらいいのにな
　　　　　　と思うのですが..
　　　　　　ちなみに学生相手の商売は儲からないそうです。　　

恥ずかしいネーミングのマンションが多い中、ここのマンション名は、いいですね。
桜は好きですが、毛虫に悩まされるのが玉に瑕。
何回か刺されて、酷い目に遭っています。
ここは、元々、団地があったんですか。
なら立地的には、住みやすいでしょうね。

特に最近の住不はひどいですからね。インペリアルガーデンリミテッドって（苦笑）。プラウドもディアージュとかついたりするとこっぱずかしいですよね。

>835さん、
町情報ありがとうございます！
下高井戸、上北沢もよろしくお願いします！

ここは野村・三井の記念碑的物件になるそうです。日本の不動産市場をリードする両社の記念碑に住めるなんて誇らしいですね。

野村・三井の記念碑的物件とは？
そして、その記念碑に住むとは？
契約されて心躍るのは分かりますが、よく分からない表現で自慢するのは逆にイタいと思います。

近年まれに見る大規模な団地の立て替えプロジェクトに、野村・三井が相当な気合いを入れて取り組んでいるという意味だと思いますよ。品質面や細部へのこだわりは他のプラウド以上というのはモデルルームでも言及されていました。たまに契約者さんの書き込みがありますが、皆高い買い物に満足しているご様子で、その気持ちを自慢ではなく率直に共有しているだけだと思います。ここを検討している人はなんとなく839さんの意味するところがわかります。共感するしないは自由と思いますが、あげあしを取るような批判は返って妬みのように見えてイタいですね。

此方のマンションギャラリーにも行って、検討しましたが、あきらめました。
単純に価格が届かなかっただけですが....
マンションギャラリーで説明を聞いていて一つだけ違和感を感じたのが、全体としては高級感をうたっているのに対して、同時にランニングコストの安さを強調していること。
高級マンションなら管理費や修繕積立金が高くても別に気にならないと思うのですが....
仮に一月あたり1万円管理費が高くても、10年(120ヶ月)で120万円。
このマンションの価格を考えれば大した額ではないような気もするのですが....

桜上水の団地建て替えを妬む？　（笑）

＞842さん。

ランニングコストが安いのは、当マンションが建て替え案件だからで、桜上水団地居住者（地権者）の声が強く反映されているのだと思います。管理費・修繕積立金に限らず、例えば設備においても駐車場を全て地下にして月額使用料金を安くしたり、最大14階建てにも関わらず全棟が免震構造だったりする点からも推測できるのでは。
個人的には大規模ながら、立地や環境に恵まれ、なおかつ安心して長く住めそうですので、前向きに検討しています。

地権者混じりの団地の建て替えって、気合いいれないと利益出ないからね。

低級でも高級でもなし、庶民的でいいですね。

物件価格を上げてまで、ランニングコストを重視するようなマンションは、大手デベ直の高級賃貸位じゃない？住宅街ではすごく希少性が高いよね。建売でないマンションがほぼ皆無だから当たり前だけどね。

そんなケチな性根の方ははなから対象外の物件でしょ。。

割高と思うなら買わなければ良いだけの話で、
いちいち僻みのようなレスしなければ良いのに。

割安感はないけれど、価格相応のマンションだということは、
真剣に検討している人なら皆気付いてるよ。

>842さん、
高級感はうたっているけれど、高級マンションではないですよね。仮に高級マンションだったらうちは検討しなかったと思います。子どもを公立小学校へ通わせても安心なレベルの地域で、良識ある方たちが住むごく庶民的な良いマンションだと思います。

ローンの無い地権者と新規購入者で生活水準の差がありそうですね
地権者美味しすぎる。

それが再開発なんですよ
地権者が協力してくれたからこそこれだけ素晴らしい環境の大規模なマンションが供給されているわけです

団地を妬むという意味ではないですよ。購入できないことを、やれ団地だの地権者だのと揶揄している態度を妬んでいるように見えると言っているんです(笑) 関心があるからこの掲示板覗いてるんでしょ？

842です。

レス頂きありがとうございます。
私はあきらめましたが、このマンションのファンです。
なにより、敷地の植栽の多さがとても魅力的です。

実際、マンションギャラリーに行ったときも、ギャラリーの所長と思われる方が建物の価値は下がるが年月を経て充実した植栽は資産価値を上げる、また、東京で30年経っても資産価値の下がらないマンションとして「広尾ガーデンヒルズ」の話をしていました。でも、築30年とはいえ、「広尾ガーデンヒルズ」の管理費は安くは無いですよね。

資産価値を守るために少しぐらい管理費が高くてもかまわないと思う人と美観よりも日々の生活費（管理費など）を安くしたい人の比率みたいなものがそのマンションの将来の景色を変えてしまうように思います。
私が今すんでいるマンションは後者の方が多いように感じます。

10年後にこのマンションの植栽が美しく管理されていて、自分の経済状況が改善していればこのマンションで引退生活を送るのも悪くないと感じています。

都心近郊の駅近で広大な敷地にこれだけの緑地と植林があるマンションなんて他にほとんど例がありませんからね。資産価値はもちろんのこと、住環境も抜群ですよ。駅力のなさと商店街のしょぼさには目をつむる必要がありますが、スーパーとドラッグストアはありますから、日々の生活には困りませんね。

都心の雑踏から離れた場所だからいい。
素朴で地味な桜上水だから人気あるのでは？

ぎりぎり近いのは都心じゃなくて副都心だからね。

管理費が安いことを自慢しているがちょっとな。
ここはそんな所得層がターゲットかと失笑。
管理費を高くして一般所得層とか年金依存層を
寄せつけなきゃいいのに。月10万にすりゃ、もっと売れるのに。

管理費１０万とか無駄なお金の使い方できる所得層が桜上水に住むわけないじゃん。ここは規模はさておきレベルは普通のマンションなんだから、それこそ勘違いでしょ。

ここは本当に不動産の価値が分かる人が選ぶ物件だから、管理費の安さも重要なファクターです。

坪単価１５０～２００万　格安マンション
坪単価２００～２５０万　やや安いマンション
坪単価２５０～３００万　普通のマンション
坪単価３００～３５０万　やや高いマンション←桜上水ガーデンズ
坪単価３５０～４００万　高級マンション
坪単価４００万以上　　　超高級マンション

お安い管理費に引かれてくる連中が多いのか。気の利いたカフェや店やがないのもうなずける。

営業ではありませんが、ここはいいマンションですよね。デベ・ゼネともに一流。免震、緑化、植栽、駅近、両面バルコニーなど間取りの良さ、ランニングコストの安さとすべてがそろっています。文句のつけようがないですね。（地権者問題は既出だから出さないでくださいね。建て替え案件の常です。）検討外にした人は単に予算オーバーなじゃないでしょうか。

いや、予算以外にいくらでも考慮するポイントあるわけで、決めつける必要ないでしょ。
駅力も微妙だし、グラウンドに近いと埃も飛んでくるし、大規模すぎると管理に際して意思統一が難しいし、見た目もちょっと団地っぽいし、大手デベが相乗りなのは明らかにリスクの分散だし。
マンションを決めるに際して見るところは人それぞれですが、個人的には全く文句がつかない物件はほとんどないと思っています。文句がつけられないのは、何かを見落としているか目を瞑っているかです。
欠点に目を向けた上でそれでも重要視する条件を満たす要素が多い物件を買うのが普通でしょう。

>875
実に的を得たコメント、同感です！
でも、とかく「あばたもえくぼ」に陥りやすいんですね
マンションの選び方って、ホント難しい

ほんとうに過疎ってる桜上水でいいんか？

＞875さん、

冷静なコメントありがとうございます。たとえばどんな物件が総合的に優れているとお考えか、ご教授いただけないでしょうか？現在売出し中でも、販売終了のものでも構いませんので、参考にさせてください。

こればっかりは万人にお奨めできる物件ってないです。重視するものは価値観の数だけありますから。
沿線、エリア、駅力、価格、間取り、向き、構造、耐震、戸数、管理費、設備、眺望、デベ、とかきりがないわけです。
～は嫌だ、とかもありますから。タワマンがいいって人もいれば、タワマンは嫌だって人もいる。
最後は優先順位を自分で決めて対象を絞ってくしかないですよね。
総合的にいいマンションって難しいです。
私はこの「桜上水ガーデンズ」もすごくいいマンションだと思います。
ただ規模の大きさや地権者の方、それから駅の寂しさは少し気になります。
マンションで理事会を経験した自分から言うと、やっぱ規模が気になるんですよね。
しかしこれも個人的な条件なわけです。
敢えて個人の好みで言えば、「ジオ桜新町クラッシィ」というマンションはわりといいな～と思いました。
でも構造面でやや不満があって、そこが妥協できるかどうかによるとは思いました。
まぁここは桜上水のスレですから、桜上水のお話をしていただければ良いのじゃないかと。

文句のつけようがないならとっくに完売している。
瞬間蒸発した富久クロスでさえも行灯部屋とか難点かかえていた。
マシなポジはないの？

このデカさで完売したら逆に怖いだろ。

富久クロスはバーゲン価格だったからなあ。

そのデカさがイヤで難点とする人が多いんだよ。

ジオ桜新町クラッシィ…、斎場の隣にあってデベもゼネもブランド感ゼロで、田園都市線は激混みで、その上高い。
桜上水ガーデンズの方が100倍いいと思いますが。いや、独り言です。気分を害されたならすみません。

やっぱり不動産は立地なんだな〜と思います。
いくら斎場の隣でもやはり桜新町なんでしょう。
東急田園都市線と京王線のブランド力、沿線力の差は
やはり大きいんだなと痛感します。

このスレが盛り上がるのは良いことですが、
冷やかしや理由のない決めつけの投稿は参考にならないので、
ポジでもネガでも観点を添えた投稿があると良いなと思いました。

私はここと世田谷区内のもう一つのマンションを比較しながら検討しています。
規模も立地も異なりますが、予算内で私の重視する環境と希少性という観点から迷っています。

ポジコメントでは751さんの観点や決め手が参考になり、
ネガコメントでは879さんの観点が参考になりました。

ただ、ポジでもネガでもどちらにでも言えることは、
優先順位や判断軸だなと思います。
上記のかた両者ともにしっかりとした優先順位や判断軸を持たれているみたいで、
読んでいて納得度が高いなと。

せめて世田谷と、京王線でも団地風でもガマン。
いちいち桜新町とか田園都市線を引き合いに出すなよ、ワカッテいるよ。

879さん

＞マンションで理事会を経験した自分から言うと、やっぱ規模が気になるんですよね。

はどちらの意味ですか？
理事会の運営的には大規模が良い？それとも小規模？
コメントいただけると嬉しいです。

やはり規模８０前後くらいが理想かと。
小さいとランニングコスト高いですからね。
ただ大きいと本当に意思統一は難しくなります。いろんな人がいますからね。
ここの団地も建て替えに至るまではかなり揉めたようですが。
もちろん大きい利点もあるんですけどね。

マンションは大規模なほど資産価値が下がりにくいという大いなるアドバンテージがあります。また、一住戸あたりの共用施設への負担が少なくて済むため、管理費が安く済むという利点もあります。意思統一が得にくいというようなあいまいな懸念よりも、賢者ははっきりとした実益に基づいて判断します。

だから、建替えの時に揉めたのですよ　様々な意見があり・・・過去レス参照に

建て替えのときって次の建て替えは50年以上先でしょう。今の技術なら70年は持ちます。このマンションの購入者は次の建て替えの頃には誰も生きてませんよ。いらぬ心配などしないで、素晴らしい物件と環境を享受するのが知恵者ですよ。

大きすぎて将来すかすかにならないといいけど。

賢者(笑)

スカスカになっても何も困ることはないのでは？人が住んでいるか否いかに関わらず誰か所有者がいるわけで、管理費等は支払われるのだから。

スカスカにはならないのでは？
そこまでいくなら所有者は売り賃貸共に価格を下げるので
駅遠、郊外の人が移り住むでしょう。
どの路線どの駅であれマンションはその町の中での人気度があれば
スカスカにはなりませんよ。

賢者は大規模をうとい、貧者は目先の安さ。
お二方でも意見集約が難しいのに800世帯じゃ
思いやられる。裁判までして険悪に揉めたんだよな。
将来のスカスカ？ 売れない目先スカスカがまず差し迫る危機。

揉める案件って建て替えだけじゃないからね。植栽とか共有スペースの使い方とか、設置するものとか、修繕とか、実はきりがない。

>>898
同意。
A棟とD棟みたいに離れていると関心も判断も違うでしょうし、
9棟もあると各棟エゴで日頃揉めるよ。大規模の難しさ。
それにスレによると、裁判で揉めた反対派の地権者の方々も
お戻りになるんですよね。火種は残っているよ。

いや、揉めるときは規模にかかわらず揉めるんだよね（小規模マンションで理事長経験あり）
ここの団地は自主管理が素晴らしかったので、あのレベルが維持されればまあまあ問題ないでしょう。