パークタワー山王　（旧：（仮称）山王三丁目タワープロジェクト）

もちろん24時間警備ですよ。
夜は機械警備になるだけでしょ。

値段正式発表がこれからってことは、売れ行き悪そうなところはもうちょっと価格下がるのかしら？

管理費下げてほしいと思う！他の物件と同じですよといわれたけど、ココはコンシェルジュいないし、防犯センターもない。でもあまりゴネると印象悪くなるしなあ、と。

管理費なんて入居後、
住人たちの理事会でなんとでもなる。
複数の管理会社で見積もりを取れば良い。

無駄な支出を少し削るくらいが現実的でしょうね。
複数の管理会社で見積もりっていうのは管理会社の変更も視野に入れてるのでしょうが、変更を実際やるのは簡単なことじゃない。

三井ってブランドで買う人もいるでしょうから、
三井の管理を変更するのは難しいと思いますよ。
確かに管理費は高いと思いますけど。

今のマンションで管理費高いから管理会社変えようという話がでたけど
結局変わってないなあ

これって結局いつ入居可能になるの？？

>>701さん
２４時間有人で警備をいれるとなると、それなりに金額もかかってきますし管理費に
上乗せされますよね。今住んでいる所も２４時間警備員の人がいますが、結構窓口で
夜なんか通るとうたた寝している事も。２４時間人がいるだけで防犯にはつながるかも
しれないですがね。私も機械警備で十分ではないかなと思います。

警備員は問題がなければ、仮眠４時間取れるのが普通ですから。

警備員と言うより、管理人が２４時間いるタワーもありますよ。

Webから来場予約すると、クオカード1000円とか、品川プリンスプールなどのキャンペーンとか。毎月なにかしらやってますね。
早い時期にいった私は損したきぶん。
それだけ人気ないってこと？

ああ、別な三井物件でも経験しました。
早く行ったら何も貰えないで、あとの時期の客は粗品貰えてました。

だいの大人が数時間潰すんだから、足代くらいは出してくれてもいいよね。別にこのマンションに限った話ではないけどさ。

景品を目当てでいくわけではないけど、アトだしでやられると、いくら粗品とないえ心証悪いな。
それで一期はみんな一斉に、だしね。

今日みましたが、かなり売れ行きよさそうです。
特に東南の角の上層部。最上階意外はバラがついていた。
南西も１１階以上はあと２，３室のみ。
ぱっとみた感じ、一次は9割ぐらい仮申し込みがあるような感じです。

なるほど。

線路を気にするというより、王道の「南がかぶる向き」かつ「高層階」が人気と言うことですね。
南東は東が線路ですが、王道の日照＆羽田空港や湾岸の夜景がきれいでしょうから。
南西は南側は横浜方面だから良いとしても西側の夜景はしょぼいはず。線路を避けつつある程度の夜景も手に入れる、バランス型って感じでしょうかね。
自分なら北西向きかな。線路を避けつつ都心の夜景が見える方向。タワマンで南側は夏は灼熱地獄だし。

高ければ高いほど、駅からの時間がかかる。
諸刃の剣。

タワマンで南が灼熱なのは、ＤＷの場合ね。
普通は上の階のバルコニーが庇の役目をして灼熱にはならない。
西は、横から日光が入るのでどちらにしろ西日で灼熱になるけど。

北西、は夏に西日で冬に北風。季節の悪いとこ取りになる。

DWって何？

ダイレクトウィンドウの略。
すみふのタワマンによくあるやつ。

ありがとうございます。
外壁と同じ面に窓があるということですよね。

そうですそうです。

ところで東京都の環境性能表示のうち建物の超寿命化が星一つで低いのは何故なんでしょう？

湾岸なんかでは、星三つのタワマンが幾つもありますものね。
普通に考えれば、そこまで金を掛けなかったってことになりますが。

そうですよね。他に比べて見劣りします。リセールしずらい？

建物の長寿命化の定義を検索して見て下さいな。

長寿命化の星の数が少ないと長寿命じゃない、という意味ではない。

PS等のメンテのしやすさの話。建物自体は今時みんな長寿命設計だから。メンテコストとして違いが出るのは数十年後。

湾岸物件は広大な敷地で設計自由度が高い建物だからPSが内廊下に集まってるんじゃない？知らんけど。

つまりスケルトン・インフィルね。長く住むためのリフォームのやり易さ。
を、ここは配慮しなかったのでしょう。

ゴミ捨て場の位置も配慮してないくらいだからね。

それはいえるー！
玄関あけたら真横にゴミ捨て場、、な住戸あり。

ちょっとベランダが狭いのが残念。他にいい物件無いですか?

大森は山王タワーか、ここしかないのかな、と思います。大井町のパークハウスはここより間取りも広いみたいなので、ベランダもよいのでは？

パークハウス大井町はベランダとダイレクトウインドウが半々ですね。

今更ながらアールブラン山王の立地は良かったな。
なかなか出ない山王高台の大型物件。
宣伝する間もなく完売しちゃったから知名度は低いけど。

アールブラン山王は駅から遠くて不便。

↑ここと対して距離かわらんよw
線路沿い歩くのは気分悪いし。

アールブラン、うちは最初から検討外でした。

パークハウス大森のモデルルーム行ったけどベランダすごいひろかったです。
アールブラン大森ってのが最近広告来てますけど海がわですね。
アールブラン山王は本当にあっというまでしたね。
そういえばあれどうなったろう？って思ったらもう完売してた。

今日もギャラリー混んでました。抽選にならないように調整してるみたいですね。

もう一つのタワーもそうだけど、そんなに人気があるとは思えないな。
もう一つのタワーよりも周囲の建物による囲まれ感がないから
個人的にはこっちの方が好きだけど、駅からの距離がやっぱりネックかも。

周りは決してきれいとは言えない環境なのも躊躇する要因。
特に裏の踏み切りの辺り。

確かに駅徒歩8分というのが、歩道狭いし、自転車だらけで、のんびり歩けません。でも、やっぱり生活に便利だし、眺望も階を選べば前建てがないし。
電車の音は気になるけど、少し前に話題にあがってた飛行機の騒音はなかったです。むしろ池上通りの騒音が気になりました。

池上通りの音なんて全く気にならないでしょう。
ダイシン百貨店の屋上は自由に上がれるので一度確認してみる価値はあります。

やっぱり埋まって来ると、ますます買いたくなってくるなぁ。
駅から(遠いと言っても)徒歩10分圏内、しかも商店街には雨の日も安心のアーケード付き！
カドヤさんやダイシンさん、セブン(ATM)もあるから、日常には困らなそう。
価格もそれほど高くない。
立地だってそんな悪くないと思うけど。

746さん 郵便局や病院もありますよ。だからうちは決めました。もちろん、高級感は薄れる歩道だけど、、、生活しやすいが一番。

買うと決めたからには人気であって欲しいですが、
となりが近いとか角部屋じゃないところは売るの時間かかりそうですよね。
東南角の一番上はなんで希望がないんでしょうね？暑いから？

昨日MRいきましたが、ほぼ赤い花がついていたと思います。下層階がガラガラでしたが、まだ値段でてませんよね？線路と前の家、ダイシンにかぶる部分でしょう。入居者同士、交流のあるマンションがいいなあ。

バラが付いていない、価格が出ていないゾーンは、2期の販売分だそうです。
ですが、1期の方が良い部屋を出しているとかなんとか。
バラ表を見ると売れ行きが良い印象ですよね！
山王タワーは苦戦説もありますが、結局どちらが人気なのでしょう。
こっちに決めてるとは言え、つい比較してしまいます。。

山王タワーの徒歩2分、学区が山王小は魅力です。ただ、やはりビルに囲まれて眺望が望めません、、高いし。

＞＞751
それはこのマンションの眺望がということでしょうか。

こちら、スカイテラスがありますよね。せっかくあるこの素敵な場所を周りの建物で囲まれてしまっている環境ですと魅力が下がります・・ＣＧでは十分な眺望が確保できているように見えますが、上階であれば問題ないということでしょうか。我が家は予算が多いわけではありません、中層、もしくはそれより下の階でもせめて明るさは確保して住みたいと願います。

752さん
眺望がないのは山王タワーです。隣にビルあるし。パークタワー山王は大丈夫です。ただダイシン側、民家側に面する側は眺望ないですね。スカイテラスは屋上だそうです。天気がよいと富士山がみえるそうですが、コレは本当かどうか私もいまいちわかりません。やっぱり抜け感は私もこだわります。だけど線路や道路の音を考えると、5階〜かなと考えています。

屋上に出れるマンション、は
最上階を買いたい人からは嫌がられます。

富士山、見えるのではないでしょうか。
大森西のマンションからは天気の良い日はキレイに見えますよ！

755さん 貴重な情報ありがとうございます！

屋上はいろいろ見えそうですよね。夜は出られないのかなあ？
晴れた日には富士山はもちろん大島までみえるんじゃないかとおもっているんです、
山の上のマンションからは見えたから。

大島って伊豆大島？
よ～く考えましょう（笑）

>759
そんなことはみんな知ってるでしょ。
だけど住所が山王3丁目だから良いんでないかい。

だからこそ、価格も山王価格なんでないかい。

>758
やっぱり伊豆大島は無理ですかね、ガーデンハイツの上の方の部屋に
遊びに行ったときにあれがそうって言われたんですが、心の目で見てたのかも
ランドマークタワーは見えた

マンションの概要もわからないのに要望書もだせないです。管理人いるのか、日勤なのか、警備はどうなのか。

値段でましたね。

正式価格当初よりかなり下がりましたね。花もほぼ付いてました。

売れてないんじゃないかな。クオカードあげる、っていうくらいだから。うちは早い段階から行ってましたが、液状化の可能性があると聞き、まだ検討中です。今日は価格を聞いただけで帰りました。

どのくらい下がりましたか？

前回いただいたものとかわらない気がします。3LDKの下層階がかなり安いですね。

電車騒音の影響が大きい下層階はちょっとね。

うちは低層本命です。騒音は近隣賃貸の内見をして問題ないと判断しました。高層は高倍率ですしね。

液状化の可能性なんて言われなかったけど本当？

電車の騒音はダイシンでもわかりますし。気にはなるけど、電車好きなら、それもまたよい風景かと。うちは騒音をさけて高層にしましたが、抽選らしいです。線路沿いでも、よい物件だと自分は思います。
人によって何を一番にもってくるかが違いますし、、。

液状化は大田区のHPにでてすよ。

エレベーターもあまり使わない低層が、
高層と同じ管理費っていうのは損に思えてしまう。

そうなんですよね。
低層マンションを選んだほうが管理費維持費がお得なのに。

うちも低層階を希望してるのですが、、管理費って数で決まるんじゃなかったでしたっけ？それよりびっくりしたのが震災時はロビーを近隣住民に開放するということ。タワマンだと当たり前なことなんですか？心が狭いと思われるでしょうが、いろんな人が押し掛けてきたら、非常電源なんて持たないし、人であふれたら怖いです。

分譲前にデべが勝手に周辺住民とそんな約束をしてしまってるってこと？
ここ、周辺ともめてたからそれを条件にしたのかな？

説明会ではさらっと流されましたが、帰宅してよく読んだら、そう書いてありました。すみません、タワマンははじめてなのですが、これは普通のことなんですか？緊急時に助け合うのは当然ですが、マンションの中におしかけられるのって怖いです。

ロビーに人がいるだけなら電気使わないのでは。
デベは近隣住民の要望に配慮する義務があるのである程度は仕方ないです。広い植栽や公開空き地を要求されて管理費が高騰するのがよくある負けパターンですが。

少なくとも今住んでるタワマンは周辺住民とそういう約束はないです。
どこのタワマンでもそういう決まりがあるとは考えられません。
分譲前からの決められてた事項なんて、せいぜい公開空地があってそこの敷地の通行が自由とか、そんな程度でした。

武蔵小山の三井のマンションが品川区と契約して災害時はロビーを解放する約束をしています。
見返りはなんかあったはず。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000015900/hpg000015858.htm

３１１後の分譲物件だからでは。オフィスビルもまた然り。

災害時協力することで容積率の割りましとか受けてるのでは？

311後のマンションは全部そうなんですか？

そもそも、ロビーに来て何するんだろう。ざこ寝？
避難所ってこと？この建物はそんなに安全なの？

液状化する可能性有りって場所なんだから安全かどうかはいえないけど、、。
近所の人が押し掛けて電源使いまくったりしたら、区が払ってくれるのかなあ？タワマン建てるのが、そんなに区には迷惑なのでしょうか？

782さんのURL記事を見ました。こんな中規模マンションで、何人収容できるのかと思いますが、、。ダイシンからの客が押し寄せるとか？
ましてコンシェルジュもなく、警備員の常駐もないのに、誰がどう対応するかとか決まってるのかな？
来週、またMRにいくのですが、登録するか不安になりました。

帰宅難民の収容くらいかと思ってたけど。さすがにそこに仮設住宅たったりしないでしょ

ペット用の施設（足洗い場とか）、エレベーターってありますか？

武蔵小山の件ですが、避難民を収容し世話や警備を行うのは区の職員だそうです。そういう整理をしたみたいですね。

３１１の時にマンション前にたくさんの人がいて、人情としては中にいれてあげたいけどセキュリティとかの問題もあってどうしたら良いかと議論の上の結論だそうです。

もし震災になったら、ダイシンの客がトイレを使わせてくれとか、
ロビーで休ませてくれとか言って押し寄せる可能性はありそうですが。

というかダイシンの客はダイシンがフォローすればいいのでは

スーパーがちゃんと対応するかは不明。
今、山手線に近いエリアに住んでますが、311のときは誰もきませんでしたよ。素通りだったし。
そんな規約があるなんてびっくりですね。

マンション備蓄の食糧は、住人用ですよね。。？
それともロビーの方々にも配る分も入ってるってことかしら？？

非常用電源とか使われたら、管理費から払うんですかね。区が払ってくれるとは思えないし、、。説明会できちんといってくれなかったと思います。

食品は住民分のようです。重説に書いてありますよ。

重説に記載されてるなら、極端な話、購入者はみなこれに納得の上購入したということ、これに賛同頂けない人は買うなってことですか？

そもそも、どういう経緯でそういう災害時はロビー開放なんていう仕切りになったか、それが知りたい。ダイシンとの仕切りですか？非難覚悟で言えば、一方的に押しつけられて災害ボランティアになるのは抵抗あります。

登録したら重説をもらえますか？液状化やら避難場所やら、契約前にちゃんと教えてもらわないと、買うのは不安ですね。

震災時には、ＪＲ電車が近くで止まって
乗客たちがこちら側に出てくる可能性もありますよね。

また地震がきたらと思うと不安があります。住民の意志も確認せずに勝手に区と約束するなんて。それなら管理人を24時間おいてほしいです。三井が対応すべきだから。