東京23区の新築分譲マンション掲示板「プラウド都立大学ってどうですか?」についてご紹介しています。
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マンション検討中さん [更新日時] 2024-07-24 11:30:09

プラウド都立大学についての情報を希望しています。

所在地:東京都目黒区大岡山一丁目2254番1(地番)
交通:東急電鉄東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
   東急電鉄東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分
   東急電鉄東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分
   東急電鉄東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
間取:2LDK~4LDK
面積:61.53平米~124.24平米
売主:野村不動産株式会社
施工会社:西武建設株式会社
管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社

公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/a115920/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153710

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

[スレ作成日時]2022-09-22 12:47:21

プラウド都立大学
所在地:東京都目黒区大岡山一丁目2254番1(地番)
交通:東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
価格:1億988万円~1億3,988万円
間取:2LDK~3LDK
専有面積:61.90m2~76.85m2
販売戸数/総戸数: 4戸 / 135戸
ルジェンテ上野松が谷

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プラウド都立大学口コミ掲示板・評判

  1. 741 通りがかりさん

    これは本当にそう。都立大学は渋谷、横浜、中目黒、代官山、新宿、原宿は電車ですぐ、自転車や散歩で自由が丘も近所、ファミリーには武蔵小杉グランツリーがあるし、飽きたら二子玉川ライズとか、恵比寿広尾もすぐだし、車があれば尚更。なのに夜は静かで自然もあり、治安も良い。低層住宅地域で空も広いし、強いて言えばネックなのは病院系が古めのところが多いのと、物価がちょっと高いくらい。

  2. 742 通りがかりさん

    みんな早く買え

  3. 743 通りがかりさん

    賃貸にするのかも

  4. 744 マンション検討中さん

    こちらの物件より池尻大橋最寄りのブリリア目黒大橋が先に完売するとは思ってなかったです。
    ブリリア目黒大橋は駅徒歩5分ですし、やはり駅近は強いんですかね。

  5. 745 匿名さん

    駒東や筑駒、東大駒場キャンパスに徒歩通学できるなら。。。子どもの教育環境に関心の高い親御さんにとって、ブリリアは無双のマンション!?

  6. 746 通りがかりさん

    もう竣工から半年高く経つのにマジで絶望的に完売しないね。目黒区でこんなに売れない新築マンション見るのはじめてかも。笑

  7. 747 マンコミュファンさん

    駅距離10分だと猛暑日続きの中では売れないだろうね…

  8. 748 匿名さん

    ここも条件の良い間取りはだいぶ前に完売してるので、残りも時間の問題ですよ。

  9. 749 匿名さん

    良い間取り? 

  10. 750 通りがかりさん

    なるほど条件の悪い北住戸中心の割高な部屋が売れ残っててもはやババのつかみ合いの地獄絵図になってるということか…かわいそうに

  11. 751 匿名さん

    立地的には間違いのない土地なので、残りも近い将来売れるのではないですかね?

  12. 752 マンション掲示板さん

    あとから売り出した砧と二子玉は完売。八幡山のほうが先に終わるのでは?

  13. 753 坪単価比較中さん

    確かに過去スレッドを読んでいると立地的な間違いが起きることは未来永劫になさそう

    +++
    1)駐車場喪失&既存不適格ステータスリスク
    都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

    2)高圧線健康不安リスク
    マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

    3)消防署騒音リスク
    マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は24時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

    4)浸水&洪水リスク
    呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。1Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

    5)駅距離利便性リスク
    大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

  14. 754 検討板ユーザーさん

    残りあと2邸。予算的に購入出来る人羨ましい。。

  15. 755 坪単価比較中さん

    予算的に購入できたけど購入しない判断ができた人羨ましい。。。

  16. 756 匿名さん

    立地的は間違いないですからね。向きさえ気にならなければ割安でもあるので買って損はしなそう。

  17. 757 坪単価比較中さん

    確かにこういう過去スレを読んでると色々と判断に間違えようがない気がする。

    +++
    本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

    「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク(敷地が減少することで容積率や建蔽率の基準を満たせなくなり、建築確認が通らない状態になること。それにより、建て替え時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要性が生じてしまい、事実上、建て替えが無理になる)というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。

    「都市計画道路が実現する可能性は極めて低い」という根拠不明な業者っぽい書き込みもありますが、これを信じるのは危険です。確かに70年ほど前の未実現計画ですが、政治に絡む話なので、突然動き出すことは十分考えられます。何より実現してしまったときのインパクトが大きすぎます。保守的にワーストケースは起きる前提で考える方が健全でしょう。

    また居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということなので、当然車を持っている人や、健康上の理由で車でしか移動できないなどの人にとっては大きな不都合が生じることになります。

    建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

    最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない(選択肢が少ない)中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

    今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50~100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です(公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています)。

  18. 758 マンコミュファンさん

    こちらの物件は子育てエコホーム支援事業の対象でしょうか。
    ご存知の方がおりましたらご教示ください。

  19. 759 通りがかりさん

    金利が上がりつつあるこれからの時代はこういう物件から下がっていくんだろうな…せめて何も知らずに購入した人は救われてほしい…

  20. 760 マンコミュファンさん

    >>755 坪単価比較中さん
    そもそも買えない人には無関係笑

スムラボ スムラボ編集部ライター「プラウド都立大学」のレビューもチェック

プラウド都立大学
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