堂島 ザ・レジデンス マークタワーってどうですか？【PART2】

「うめきた2期のゴージャス・タワマン」
もはや都市伝説化？

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この業界は2匹目はおろか5匹目のドジョウぐらい何でもアリだからわからんよ。
でもグラフロ以上の物件は出ないんじゃないかな。
大阪であれ以上の高価格帯では完売が厳しいし次は投資目的の輩が絡んできそう。
グラフロは一昨年のドン底で本当に欲しい人が山っ気なしに買ったからいい目が見れただけ。
堂島もそうだけど。

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都市伝説と言うと堂島が出たくらいだから、
淀屋橋直結、はたまた新大阪直結（笑）もあるかもね。

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グラフロって場所的に終わってるやん。２期も無理だろうし。結局はゴーストタウン化して何年後かには山ほどの売り物件が出て値崩れして終わりかな。

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７０２さんへ
「グラフロは一昨年のドン底で本当に欲しい人が山っ気なしに買ったからいい目が見れただけ。 」と書いていますが、いい目が見れたのは、購入者ということですか？

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705さん

資産価値ではね。
今後のうめきたの命運は分からんから住環境とかという意味ではない。
少なくともアベノミクスが弾けるまでは上がり続け高値掴みする人がでて来るから
短期的相対的に「いい目」と書いた。

市場に行き場を失った金がジャブジャブになるんだよ。
もちろん物件次第だが堂島、Theキタハマ、CT大阪、ザタワー大阪などは
値上がり必至だから本当に欲しい人が割りを食うと思う。

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資産価値で何度か堂島が並列されているが、the kitahamaやグラフロと並ぶのはおこがましいと思うが。
価格帯も、高級と言う程ではない

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マンションのグレードを考えると>>707さんの言うとおりだと思うけど、3つが相対的に同じ価値があると言っているわけではなくて、価値が上がるか下がるか、という意味で同じ「上がる」グループに入るという意味なのでは。

でも立地では北浜より堂島がいいね。グラフロとは意見が分かれるところだと思うけど。

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残り戸数が少ないようですが、多少妥協して購入を考えてます。
一つ心配なのは、ディベロッパーや管理会社です。
すみふではない、商事と言うのは、どうでしょうか？修繕計画やタワーマンション管理のノウハウ不足を心配しています。

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あんまり夢見たいなこと考えないほうがいいかと。アベノミクスは今のところ
株価や為替に大きく影響を与えているけど、国民に何のメリットが出るかはこれからの事。
それより消費税上げや物価上昇による消費の停滞が不安です。

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７０２，７０６さんへ
資産価値ではグラフロはアベノミクス良い影響を受けるということはわかりました。
では、グラフロの中でも、高層階でかつある程度の広さがある部屋(特に最初の第一期で完売した部屋など)は新築価格より値上がり必死かと思われますが、例えばインターコンチネンタルがすぐ前の狭い1Kや1LDK(40㎡後半〜50㎡前半)は新築価格より値上るのでしょうか？
「あと、市場に行き場を失った金がジャブジャブになるんだよ。 」と書かれていますが、その通りだと思います。では、梅田で築浅のジオグランデ梅田も値上がりしそうですか？
よければあなたの見解を教えてください。

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ジオグランデが気になって仕方ないようですね(笑)

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ジオグランデは微妙でしょう。
あの立地は駅近といっても評価が大きく分かれると思います。

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グラフロは羨ましいなと思える。
堂島はかわいそうだなと思える。
グラフロにスーパー無いから不便とか思わない。ホテルみたいなもんだから。
堂島はスーパー無くてかわいそうと思う。大阪駅に近い普通のマンションに思えるから。

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堂島タワーは知る人ぞ知るで一般的ではないかもしれない。
再開発でもなくまた立地の優位性もみくびられてる感があるなー。
ここらのサラリーマンたちには羨望の的らしいぞ
いろんな芸術文化そして都市生活がすべてが徒歩圏内ってのはそうそう出ないと思うが。

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712さん

グラフロの低層階物件は今後の賃貸相場の状況により資産価値が変動するだろうね。
周知の通り投資物件の価格は（将来性込みの）賃貸料とのバランスで決まる。
投資マネーの行先は中古を含めた賃貸物件が大多数だがグラフロや堂島といえども影響を受けるだろう。
売り出し当初グラフロの販売価格ではには賃貸に出してもペイしないと思われていたが今後状況は変わってきそうだ。
販売価格以上の価値が出るかどうかは疑問だが投資物件として注目が上がると一時的に高層階より高騰する可能性もある。
ジオグランデは立地的に賃貸向きの物件が多くそれにつられてマンション全体の価値が上向くかもしれない。

付け加えておくと、グラフロも堂島もジオグランデも同じ立地と仕様で新築販売するなら１０％以上は高価なはず。
アベノミクスは効果株や動産だけでなく（耐久）消費財でもいえること。

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GFは堂島より高いんだから悪くっちゃこまるでしょ。

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投資マネーが入り込むとバブル価格になるということですね。
グラフロや堂島も例外ではなく。

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７１７さんへ
ご回答ありがとうございます。
投資マネーの行き先として、収益還元法の期待利回りの低下に伴い、新築や築浅のマンションがターゲットになる、という趣旨でしょうか？
あと、投資対象物件が注目されれば、将来への期待から、現在の期待利回りがより低くても購入したい、と考える人が出てきて、グラフロの低層階が一時的に高騰する可能性がある、ということでしょうか？
また、賃貸物件の多いジオグランデは、場所がグラフロに近いため、グラフロに引きずられて期待利回りの低下に伴い、価値が上がるかもしれない、ということでしょうか？
もしそうであれば、グラフロに頑張ってもらえば、堂島もジオグランデ梅田も価値が上がることになるのでしょうか？
あなたの見解に非常に興味がありますので、よければ教えてください。

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投資マネー、賃貸料云々は土地やビルを含めた不動産業界全体が主体の話で、マンションにも当てはまるということ。
投資ファンド等はこれまで大阪のマンションを軽視していたが今後は看過しないと思う。

バブルというとネガティブに聞こえるけど投資マネーを如何に獲得するかが業界の浮沈に係わってくる。
東京より格段に市場が小さい大阪ではグラフロをフラッグシップにしてパイを拡大することが現状ベストと考える。

グラフロの低層階物件については賃貸需要と供給バランス次第では大化けする可能性を言及しただけ。
ジオは賃貸物件が有望であるということと、それに伴って高層階の評価も上向く（あくまでも現状より）のではという私見。
これは業界が活況になり全体の底上げにつながるという見解に等しいが。

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グラフロこけたら皆こけた、ってか！

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東京以外は無理。
大阪も例外ではない。
ゆめゆめ現物を買って利回りを期待する不動産投資なんて考えるなよ。

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東京以外は無理。
大阪も例外ではない。ゆめゆめ現物を買って利回りを期待するちゅう不動産投資は考えるなよ。
REITにしなさい。

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７１７さん、７２１さんへ
今までの見解を整理すると以下のようになりますが、それでよろしいのでしょうか？
グラフロは不景気であったため投資で買う人が少なかった。それは投資家は高額であったため当時は利回りが合わないと判断していたから→そのため賃貸で出ることが少ないだろう→にもかかわらず話題物件のため借りたい人が多い可能性が高い→そうなると需給のバランスで賃貸料が周辺より上がる→そして話題や珍しさから将来性ありとして期待利回りが低くても買いたいという投資家が増える→したがって転売価格が高騰する→よってグラフロは資産価値が上がり値上がりする→その結果として梅田周辺のマンションが注目されて期待利回りが下がってでも購入したい投資家が増える→堂島やジオグランデも資産価値が上がり値上がりする可能性がある→投資マネーが大阪にも集まり、他の地域にも値上がりの恩恵が広がる。それが業界全体の底上げにつながる。

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結局儲かるのは不動産屋だけ。

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とりあえず物が動くということは良いこと。

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726＞粘着orz

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日本の大多数を占める中小に勤めるものには恩恵なし。持てる者だけが更にもつだけか～。

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ｸﾛﾉﾐｸｽ万歳。

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726さん

グラフロは竣工後の需給バランスによってはという条件付き。
投資家は「投資目的の個人ユーザー」と言い換えてもいい。
物件の規模や数からいわゆる投資ファンドの対象にはなり得ない。

グラフロと堂島、ジオの関連性には特に言及しない。
そもそもジオとグラフロのポテンシャルが違うし
ジオに限らず賃貸相場に連動して（悪く言うと足を引っ張られて）マンション全体の価値が変動することはあるから
今後の評価が上がる（値崩れがくい留まる）要件として書いた程度。

業界全体の話は（賃貸でも）物件が動くようになれば全体の底上げになるという一般論。

グラフロ低層階、ジオについては見解を求められたから少しポジティヴな面から回答した次第。

以上

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７３２さんへ
ありがとうございました。

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ぐだぐだいっても不動産投資ファンドの対象に住宅はならない。
意味ない。以上終わり。

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住宅そのものはならないが用地の買収とか転売とかがでかいんだよ。
だからマンションが売れれば桶屋がが儲かるんだよ。（笑）

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やっぱもうかるのは桶屋だけ。

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マンションや住宅を対象にしたファンドもあるよ。土地込みのこともあるけど。

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グラフロの賃貸は低層階よりむしろ高層階のほうが収益性が高いんじゃねえの。

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高層階はまず物件が出ないと思うが「買えたけど買いそびれた」人が破格で借りるかも。
低層階は「高層階なら買ったけど低層階なら賃貸で…」という人や
「買いたくても買えなくて、でも見栄を張りたい」奴らがわんさか殺到するから
収益率でいえばこっちかな。
いずれにしても突出した家賃になりそうで興味津津。

低層階は完売直前売れ行きが落ちたところで、
高層階を買った人が賃貸用に複数戸買い足したという話も耳にした。

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何だかここはグラフロのスレのようになってますね。
向うが閉鎖になったからこちらに来たのかな。
結構参考になる面白い書き込みがあって良いけど。

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グラコロ、やっぱすげーわ！

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堂島もかなり建ちあがって来ましたね。
残りは何戸ぐらいでしょうか。

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ここって、GFを買った連中が購入した自分は間違えてないと自分に言い聞かせる為に必死で書き込みしてるだけに見える。可哀想な連中のスレですね。堂島や他を貶して自分を正当化する侘しい人達。頑張れ～！

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おまえもな

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いま独身で結婚の予定もないけど、もし結婚して妊娠したら売って、
子育てしやすいマンションを買おうかなと思っています。
（一人でずっと住むつもりで２ＬＤＫですが・・・）

たとえば5年後、売ろうとしたらどれくらい金額下がるんでしょうね。
新築に一度住んだら1割は価値落ちると言うけれども、もっと落ちる要素ありますかね？？
部屋はまだ検討中なので、ここ！というわけではありませんが。

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グラフロの書き込みウザいね。大阪一高いマンション買えて良かったねと勝手に自己満足しとけば良いのに。田舎臭いわ。

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いや～(*ToT) ここはグラフロと比べられるんだね。こんな安普請のペンシルマンションなのにね！
はっきり言うけど、やめといた方がいいよ。ここは。あまりに構造が悪すぎ！

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構造が悪いって、安物使ってるとか、タワマンとしてあるべき構造がないとか、そういうことですか？
ＣＴ西梅田みたいに再利用してるとか。

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変なヤツが湧いてきたな。
ホントに業者かどうか分からんけどもうちょっと気の利いたネガ書けよな。

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本当にＧＦ信者が購入の失敗を正当化する為に他に進出してきてウザイわ。自分等のサイトで傷の舐め合いしといたらいいのにね。

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ほんまそれ

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ウザくてもいいから堂島のポジネタないの

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構造的にはパンフみるかぎりお金かかってます。
大林組の威信かけてますよ。本社のロビーにも模型あります。
心配無用です。

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駐車場から出てきて、すぐ対面にあのお店があるのが嫌ですね。。

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商談中は10部屋くらい。選べるのは、最終販売分含めて、残10部屋無いよ。

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なんやかんや賑わってますね。いいことです。
悩んでるうちに部屋はなくなってました。

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成約率は９割超えました。最上階も商談中でこの分では夏までには完売しそうだそうですよ。
GF完売してからバタバタと問い合わせ増えたそうです。

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やはり堂島はGFと双璧ですね。
低層階の売れ行きはGF以上かと。
今後もここの成功体験を生かして欲しいものです。

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また、ジオの名前をだすジオとは無関係の輩がはびこっている。いい迷惑や。

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時期販売分を含めて後、10部屋無いですよ。5％以下です。

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えっ、ほんとですか？
どこからの情報なの。

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基本的質問ですが、駐車場利用料金は、修繕積み立てに当てられるんですよね？
契約書に、管理組合に支払うとありますが。
管理費として、消化されるものでは、ないですよね？

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あのお店ってなんですか

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>>763さん
駐車場管理費にも使われるんじゃないですか？駐車場も管理するのにお金かかるでしょう？

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>>764さん
このスレを読み返して見ることをお勧めします。マンションに勝手に敵意丸出しの居酒屋？が近所にあります。

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周辺ですが、地上も地下街も古くさいわ！

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次は北浜の予定です。
天七はもちろん、同じパークでも堂山は北浜より格上と思ってらっしゃる方も多いので・・・

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実際のところ販売状況はどんなもんなでしょうか？
やっぱり気にはなりますねー。

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もう10部屋無いですよ。最終期は抽選の勢いみたい。中津がグレードの割には割高だったり、北浜が残念だったため、そこらと悩んでいた客が流れてるみたい。

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そうそう、ここはあくまでも一般カテの中でアッパー層が注目する物件の一つ
だから中津や北浜の詳細を待ってた人もいた。
グラフロはここと比べたがる人がいるが色んな意味で別カテゴリー。

個人的にはベビーカー家庭なので内開き玄関は使いにくいし、キッチンも
オープンのほうが都合がいい。北浜の開平小に越境してもいいなら
ここにしたいなぁ

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残念ながら、オープンキッチンの部屋は完売

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昨日、竣工直前完売予定が6月位に早まりそうって営業の方がいってました。

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中津のKY価格に驚き（同じ住商なのに・・・）、北浜の低仕様と
現代の財閥タワマンでは斬新な低天井に驚いたタワマン買いたい難民の
受け入れ先になってしまったな・・・
天七とか論外だし

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早く売り切れてこのスレ終わらせたいわ

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東南角の間口が狭くないですか？

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狭いって意味がわからないのですが。

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まあ東はとなりがルフトハンザのビルだから仕方ないね

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南西角地なんだからあたりまえだろ。

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けっきょくどの方角がよろしかったか

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床のスラブ200から250mmって、薄すぎない？特殊なのもなのかな？

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いくら二重床二重天井でも、音の心配あるなぁ

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スラブ厚は何ミリだったら満足するのかな?
300？400？500？スラブ荷重で崩壊するわ〜
制振構造などで制御するには、重いものより軽いものの方が制御し易い
でしょう〜
たしかに、コストも考えると思いますが、
要は、全体計画のバランスだと思います。

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