プレサンス ロジェ 城北公園ってどうですか？

城北公園通駅徒歩10分という立地や、手が届きやすい価格帯が魅力的ですが
周辺の雰囲気や校区などの子育て環境、学校選択についての口コミは少し気になりました。ゆとりある間取りやコストパフォーマンスを重視しつつ、実際の街の様子をしっかり確かめて前向きに検討したいですね。

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マンション購入検討中ですが、今後この地区の発展はあるでしょうか？発展していけば賑わっていきますか？教えてください。

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将来の資産価値について
購入を検討していますが、将来の資産価値が少し不安です。
4,000万円台で購入した場合、20～30年後に売却するとして、物価上昇なども考えると、購入価格から1,000万円程度下がるくらい（3,000万円台）で売れれば十分と考えているのですが、甘いでしょうか？

このエリアの中古相場や、将来売却することを考えた場合のこのマンションの資産価値について、率直なご意見を聞きたいです。

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>>68 マンション検討中さん
新築で3900万円～で販売しているマンションが20～30年後に3000万円台は楽観的すぎな気がしますね
地域的にも、路線的にも、駅距離的にも2000万前半くらいになってると思います。
プロでもなんでもないので、一個人の意見としてどうぞ。

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>>68 マンション検討中さん

個人的には「短期的な値上がりを狙う物件ではないものの、長期で見れば資産価値は比較的維持しやすいのでは」と考えています。

あくまで購入検討者の一意見ですが、メリット・デメリットを整理すると、

【メリット】

1. 城北公園が徒歩圏内
子育て世帯だけでなく、散歩・運動をする方や高齢者など、幅広い世代にとって公園が近いのは強みだと思います。ペット可という点も、ペットを飼う世帯にはプラス材料です。

2. 生江三丁目北部地域の再整備余地
市営住宅の建替え・集約化や公共施設の終了などにより余剰地が生まれることから、旭区が地域の魅力向上・にぎわい創出を目指しています。
また、2025年には「城北公園と城北公園通を結ぶプロムナード」など、まちと公園を一体的に活用するイメージも公開されています。
ただし、これは現時点では具体的な整備計画そのものではない点には注意が必要です。

3. 新大阪へのアクセス・交通利便性の将来性
新大阪は新幹線をはじめとする広域交通の拠点なので、今後さらに交通拠点としての重要性が高まれば、このエリアにも間接的な恩恵がある可能性があります。
ただ、「リニア開通＝このマンションの資産価値が上がる」とまでは考えない方がいいと思います。

4. なにわ筋線による広域アクセス改善
2031年春の開業を目標としており、大阪駅・新大阪・難波・関西空港などを結ぶ広域交通ネットワークの強化が期待されています。
城北公園通駅から直接つながるわけではありませんが、大阪全体の交通利便性向上という意味ではプラス材料だと思います。

5. 行政が子育て世帯・多世代居住を意識している
旭区は人口減少・少子高齢化を課題として認識しつつ、生江三丁目北部地域では「こどもの声あふれる活気あるまち」を目指しています。
今後、住宅や公園などの整備が進めば、現在よりファミリー層に選ばれやすい地域になる可能性があります。

【デメリット】

1. 現状では人口減少・高齢化が進んでいる
旭区は人口減少と少子高齢化が課題となっており、ここは将来の資産価値を考えるうえで無視できないポイントです。

2. 子どもの数が多い地域ではない
小学校の児童数などを気にする家庭にとってはデメリットになる可能性があります。
一方、旭区は小中学校の隣接区域選択制があるため、学校選びについては一定の選択肢があります。

3. 駅徒歩10分は「駅近」とは言いにくい
城北公園通駅徒歩10分は、日常生活では十分歩ける距離ですが、将来売却することを考えると「駅徒歩5分以内」などと比べて不利になる可能性があります。

4. 短期的な資産価値上昇を期待する物件ではない
梅田・都心部の駅近物件とは前提が違うので、数年で売却して利益を出すというより、長期居住を前提に考える物件だと思います。

5. 将来計画には不確実性がある
プロムナードなどは現時点で具体的な整備内容・時期が確定しているわけではないため、「将来必ず街が大きく変わる」と考えて購入するのは少し危険だと思います。

個人的には、

「現在の街の評価だけを見ると、決して資産価値が強いエリアではない」
↓
「ただし、城北公園・余剰地・行政のまちづくり・交通インフラという将来的なプラス材料がある」
↓
「そのため、短期投資ではなく20～40年程度住む前提なら検討する余地は十分ある」

という評価です。

もちろん、将来の資産価値を保証するものではありません。

あくまで購入を検討されている方の判断材料の一つとしてどうぞ。

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>>65 通りがかりさん
今回戸数の更新無し。
次回更新予定日
8/30

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手厳しい意見ですが、新築でこの売れ行きなのに中古価値期待は無理がありますね。
価値どうこうの前にそもそも売却出来るのかって感じです。
まあここ買う人は将来の中古価値よりも今の安さを取ってるので、そこら辺は認識していると思いますが…

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修繕積立金を確認したほうが良いと言いつつ、手元に資料あるので載せときます。

Aタイプ（80㎡）※ほかの部屋も同じ倍率で上がります
2028年 8,020円
2033年 11,220円（現行×1.4倍）
2038年 13,630円（現行×1.7倍）
2043年 16,030円（現行×2倍）

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>>74 通りがかりさん
ありがとうございます。16年目以降は載っていないのでしょうか？

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>>75 マンション比較中さん
16年目以降は金額が頭打ちで、築30年目まではずっと同じ値段で計画されてます。
30年目以降は載ってないです！

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ここは土地の歴史や周辺の雰囲気が気になりますね…
そういうのを気にしない方は問題ないと思います。
私なら住んでる人がいたらちょっと… なんとも言えないかも

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まさに77さんのような価値観の方と同じマンションにならずに済むことが、ここを購入した最大のメリットだと感じています。

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>>76 通りがかりさん
16年目以降そのままのマンションなんて存在するんですね。
基本どこのデベも30年目まで段階改定だと思うので、16年目以降に急激に上がりそうですね。

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>>76 通りがかりさん
お金ない人向けの計画なのかな～
16年目以降爆上がりで詰む人いそう

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>>78 名無しさん
素晴らしい！こうやってちゃんと棲み分けができているんですね！感心しました！

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>>81 マンション検討中さん

そうですね！心が貧しい人といると子育てに悪影響なので素晴らしいです！

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最寄りの生江小学校は選ばない人が多いと聞いたのですが、他におすすめの小学校ありますか？
あまり遠すぎるのは心配なので、徒歩10分くらいで考えてます。

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>>83 口コミ知りたいさん
徒歩10分だと城北小学校しかないと思います。
他は15分から20分かかるかと。

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