ザ・パークハウス 用賀プレイスってどうですか？

>>250 評判気になるさん

得意満面の分析も、世田谷を知らないお方の適当な書き込みで随所に笑えます。

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>>この辺りは住環境も良いし、

どこの話。

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地所やスミフのマンションって、大手なのに垢抜けないのはナゼ？

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>>254 匿名さん

三菱地所と三井は古いよね。
でも、スミフは、むしろ尖ったデザインのタワマンも多いのでは？

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スミフは、“墓石カラー”が多いので、気分まで暗くなる。地所も相変わらずデザインがダサい。昨今の三不は、マンション事業に注力していない気がする。コストカットが著しく、往年のような洗練されたデザイン感覚を失っている。デザインで選ぶなら、Mモトかもしれないが、見栄えだけし。令和になって、マンションの選択肢は先細り。あとはブランド中古だが。

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>>256 匿名さん

すみふ、墓石はよく言われてるよね。すみふのカラーセンスの無さはチラシや案内板が顕著。８色だったころのパソコン画面見たい。

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>>256 匿名さん

モリモトはデザインで選ぶと失敗するかな。フライング販売を常習してルールは無視するものって感じ。この間は、完成していないのに引き渡しなんてやって話題になった。

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最近は、リノベ事業にも進出。しかも高杉。

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地所史上最大級レベルの不始末か。

https://www.fk-shinbun.co.jp/?p=36630

＞反社紛いの輩に牛耳られているとは知らず、マンションを購入して居住してしまった住民から、事業協力者として彼らを優遇した財閥系グループの会社の責任を問う声が上がっているが、現時点では何の対応もなされていない。

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上用賀５の生産緑地後の三井の情報が気になる。

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旧大山街道沿い、桜新町駅と用賀駅の間に
両駅徒歩5分～10分以内の物件できないかな
この辺だと最強の物件になりそうだけど

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それ、ほぼ直近の三井の用賀三丁目。

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上用賀のプラウド、早く、HP立ち上がらないかな。

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販売スケジュール的には、成城のプラウドが先でしょう。

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>>265 匿名さん

成城のプラウドの場所教えてください。

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>>265 匿名さん

実はガセネタか！

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しかし、このスレ盛り上がらないね。
他のマンションの話のが多い。笑
来月MRだから、価格もその時発表なんだろうけど、少しはアップデート情報出さないと、購入者は他に行っちゃうよ。

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>>267 名無しさん

工事は順調ですよ。成城を歩けばわかりますよ！！

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>>269 匿名さん

もう少しだけヒントください。成城何丁目ですか？

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上用賀で、サンウッドのマンション計画。広大な敷地、低層３階建て。３６戸。２７年３月末完成。なかなか興味深い。サンウッドの目と鼻の先に建つプラウドも、条例に基づいて、概要が公表された。こちらは地上４階。完成イメージのCG、なかなか瀟洒な外観。マンコミでも話題をさらったザ・パークハウス代々木大山レジデンスに少し似てる（少し持ち上げすぎかｗ）。平面図を見る限り、南側が永住型の広めの住戸、西向きはややコンパクトで戸数を多く配している。中庭を広くとり、それに面したラウンジが２カ所。完成が２８年３月下旬。いま同じ上用賀で建設中のパークホームズ、そして、このパークハウス。予算と好みで４択。

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>>271 匿名さん

プラウド4階建てというのが気になる。
階高抑えた低仕様にな、ないか心配だ。

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>>272 マンコミュファンさん

このあたりは、高さ制限があると思う。
高さ制限ぎりぎりに建てると、概して、天井高が低めになる可能性が高い。
ここらの高さ制限値を知っている人がいたら、教えて頂きたい。
10メートル？12メートルですか？

仮に10メートルだしたら、4階建ては、はっきり言って低仕様のマンションだね。
12メートル制限だとしても、4階は、あまり天井高余裕ないね。

まさか、直床フロアじゃないことを祈るが。

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全体 約8,536.07㎡ 約4,150.81㎡ 約13,555.81㎡ 約11.99ｍ 地上4階 ー 95戸 R7.12月上旬 R10.3月上旬 ー

上用賀の物件は、規模的にはここと似たようなもんだけど、4階建て低層で100戸弱だから、まあ、出で立ちは、ゆったりしている感じでいいかも。
天井高が気になるが、、、。

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>>265 匿名さん

ガセねたで無いなら、何丁目かくらいは言って下さい。

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>>271 匿名さん

プラウドの概要、平面図はどこでみれるんですか？

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>>273 匿名さん

直床はダメなんですか？

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>>273 匿名さん

世田谷区の絶対高さ制限の下限は１５mだから、斜線規制でその階数なんじゃない。なのでその議論は成り立たないような。

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>>273 匿名さん >>278
上用賀は高さ制限10メートルですが、特例はあった気がするが。
でも、この辺の4階建ては、勾配をうまく利用するか、半地下にしているケースが多いかな。

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世田谷区の絶対高さは低層住居専用地域以外です。
低層住居専用地域は建築基準法上の高さ制限が適用されるため10m、12mのどちらかです。
プラウドは12mでサンウッドは10mとなってますよ。

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サンウッドも広い一等地だから、瀬田一丁目のサンウッドのようなハイグレード感を期待したい。

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ザ・パークハウス用賀プレイス　あなたの坪単価予想は？

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>>282 マンション比較中さん

用賀の駅周辺の中古物件でも坪600万円を超えてるんだから、坪600万円以下はないでしょ。

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検索すればわかるけど、駅周辺でも＠６００超えはないでしょ。ピアースの中古だって、売れていないし。チャレンジで高く売り出すのは売主、仲介会社のご自由ですが、目の肥えた人は買いません！

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坪600万円はどうだか分からないけど、用賀も高くなったね。住みやすくていいところだけど。駅徒歩7分の新築ならユニットにもよるけど坪600万でもあり得ないとは言えないと思うけど。

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再掲：坪単価予想は？

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坪単価を予想しても意味ないよなあ。不動産会社の手のひらでおどらされるだけのバブル時代だし。いつの時代も、優良マンションは限られる。

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>>277 匿名さん

決してダメということはありません。

軽量床衝撃音は、二重床と変わらない設計値で作るはずです。
これは、スプーンやお皿など落した際の音は、下の階に響くことは無いという意味です。

ただし、重量床衝撃音では差が出ます。
これは、子供などが飛び跳ねた際の衝撃が床スラブ全体を振動させることで生じます。

直床は子供が飛び跳ねた重量がほぼ直接床スラブを振動させます。直床のスポンジのような柔らかい素材は飛び跳ねの様な衝撃を受け止めるだけの効果がありません。

二重床の場合は、相対的な比較の問題ですが、二重床の板が複数の支持棒で支えられているので、直床に比べると衝撃を分散させる効果が期待出来ます。

なお、重量床衝撃音に最も効果が大きいのは、床スラブ自体の厚みによります。
このマンションの床スラブは何センチでしょう？
20㎝未満なら明らかに薄く、30㎝以上なら高級マンション仕様です。

なお、ボイドスラブなら、＋5㎝以上厚くなります。

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MR始まった？坪単価いくらでしたかね？

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最近の安普請二重床は太鼓現象がひどいよ
接触音振動音は伝わりやすい
騒音問題については直床のほうがいいという評価のほうが多い
ただリフォームは二重床だからリセール考えたら二重床のほうがいいね

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>>288 匿名さん

二重床と直床の見解が逆ですね。
重量衝撃音の場合は二重床の方が太鼓現象が起きるため音が聞こえやすくなります。
一般的には直床の方が重量衝撃音は聞こえにくくなります。
床スラブが30cm以上なんてほとんどないですけどね。

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最初に買ったミツイは、遮音性に配慮した直床と言われたが、さんざん音に悩まされた。次のミツイは二重床で音の悩みはほとんどなかった。しかし、その次のミツイも二重床なのに音が響いた。やはり床厚の差かな。ただ、直床はもうまっぴらだ。

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直床のが子供の飛び跳ねはうるさいです。
常識です。
逆のこと言って売る営業いたら詐欺的ですね。

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直床式といえば、ハセコウマンションの口コミないかな？

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>>294 口コミ知りたいさん

太鼓現象は古いタイプ、初期の二重床に見られましたが、今は、空気圧計算しているので、ます無いのと、何より、太鼓現象でうるさいのは、飛び跳ねた部屋自体です。階下の床スラブを突き抜けるような音はあまり無いです。

直床で飛び跳ねると、確実に床スラブ自体を振動させるので、階下だけでなく隣近所全体に振動が伝わります。

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>>287 匿名さん
こういうヤツって販売価格が発表になった途端に騙されたと騒ぎ出して根拠レスのネガになる典型例。で、いつまでたっても何も買えずに悲惨な人生を歩むというｗ

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>>294 口コミ知りたいさん

直床がうるさいのは二重床とか直床が原因ではなく、上階に住んでいる人の歩き方や、子供が飛んだり跳ねたりがうるさいだけだと思います。

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>>299 匿名さん
相変わらず、根拠もない決めつけで同じ投稿していますね（蔑笑

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直床住んでみれば、わかりますよ。

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申請したけど、全く音沙汰無し。どういうこと？同じ遭遇の方いない？

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>>302 マンション検討中さん

地所は客を選ぶ。以前、ある物件で事前案内より前にエントリー、しばらくして順にモデルルーム案内しますと連絡あった切り音沙汰無。実際に案内があったのは販売の直前。この掲示板で状況見てたからすでに要望書集めて部屋の調整は終了。エントリー時の予算で相手にされなかったと悟った。ところが販売の終わりで完成在庫目前になったらモデルルーム来てと矢の催促。節操無い。

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重量衝撃音についてはスラブ厚やスラブ構造、面積も影響するので直床、二重床で議論するのは無意味。住宅性能評価で音評価の項目があるんだけど任意だから評価しないってのが多いんだよね。

まあ、最低限スラブ厚と梁と梁の間の確認くらいはしないと。

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地所に限らず、デべは客を選ぶ。同時に、担当者のランクもシビアに割り振りする。

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軽量衝撃音に対しては直床は遮音性能が劣るのでフローリング材で対応する。遮音性能を上げるためにクッション材が入ってるので独特のふわふわ感がある。モデルルームに行ったらスリッパを脱いで体感。入居後あれって何って書き込みが散見される。入居してからしまったと思っても後戻りできない。

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>>306 匿名さん

地所は露骨に客を選ぶなら正しいかな。

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>担当者のランク

そこは三井がシビア。一見さんにはパートが対応して、見込み客とみなされたら営業が付く。

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ミツイは明快。少なくとも主任なら、ある程度裁量権を持ってるし、提案力もある。要望書に関しても、抽選で競合にならないよう差配してくれる。駐車場の確保も。セール終盤、万一キャンセルなどで残戸が発生したときは、上長直々に接客してくれたこともあった。

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＞抽選で競合にならないよう差配

ここは微妙。調整までならOKだけど、ほかの希望者を排除したらアウト。

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>>310 購入経験者さん

何年前の話ですか？
抽選住戸なのに便宜を図って..

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>>313 匿名さん

デタラメ。二重床の方が優れている。

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役立たずのコメントばかり。

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高級物件は全て二重床！

その事実が全てを物語る。

個人的には、あの柔らかいフローリングを踏んだ感覚も大嫌い！

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分譲済みのクレヴィアがあって、視界、景観がイマイチ。
ジショとスミフは、どうして垢抜けないんだろう。

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>>319 マンション検討中さん

だから、クレヴィア方向にバルコニーは無いよ。ルーフトップは除くが。

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二重床より直床がいいなんて初めて聞いたわ。

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>>遮音性重視なら直床の方が良いです

頑固ですねw

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二重床は空間で音が反響するから重量衝撃音が良く響くってのは一般的だと思うけど。

二重床は単純に資材増のコストアップ要因だから高級物件でしか採用されないってのは正しいかもしれませんが。

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売り主にNTT都市開発が加わった。
これって、どういうことなのだろうか？

こんなの良くある話？

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>>325 口コミ知りたいさん
＞二重床は空間で音が反響するから重量衝撃音が良く響くってのは一般的だと思うけど。

それは、飛び跳ねた部屋での音響の話がメイン。
太鼓現象の音が、そのまま分厚いコンクリスラブ床をすり抜けることはほとんどない。また、最近は対策が進み、太鼓現象は起こさない施工になっている。

他方、直床で飛び跳ねると確実にコンクリスラブ自体を振動させる。その衝撃音が躯体全体に伝わる。

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なんか盛り上がってると思ったら、ここ直床なのか。

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完全にコストカットだね。。。天下の三菱地所が。

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モリモトが売れるワケだ

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ザ・パークハウスを名乗って直床とはねぇ。
用賀で坪400あたりで出してくるつもりなのかな？

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ザ・パークハウスと直床でネット検索すると、この数年に販売された該当マンションがヒットしますね。

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>>319 マンション検討中さん

何か勘違いされてないですか？
東向きで眺望はかなり抜けてます。

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玉川台は＠４００ぐらいが本来のベース

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コストを削りに削って。。。天下の～などという冠が、むなしい。一体、どこがメジャーなのか。

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>>328 通りがかりさん

いやいや、まだ、確定したわけじゃない。
もうすぐMR始まるから確認しよう。

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突然、NTT都市開発が、売り主に加わった。
こんなの途中でありなんだ？

一体何があったのでしょう・？

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>>328 通りがかりさん

ここが直床だと確定情報は無いです。
MRで確認しましょう。

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床音に悩まされてるという用賀の某大手築浅マンションの投稿が深刻そう…。住んでみないと分からない音のトラブル。直床でも二重床でも音の問題は付きまとう。音は下階からも響くし。

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>>339 匿名さん

そのマンションとは何処ですか？

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>>337 匿名さん

なんか、実はやばいことでも起きたのでしょうか？

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今日のニュースで首都圏の新築マンション平均価格がついに1億を超えたらしい。
それでもここ「1億ちょっとで買える」と思っている人がいるなら、時代感覚が完全にズレてる。
ここは3LDKで1.4億からの相場だろう。

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ニュースをよく聞いてた？　相場を上げている要因は都心だよ。
桜新町ならまだしも、玉川台で高掴みしてどうするの？　このエリアの中古、全然売れていないでしょ。

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>>343 匿名さん
三県を含めた平均価格ですよ？頭大丈夫？　

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浦和でも住んだら

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>>343 匿名さん
342の人ではないですが、そもそも342さんにそんなに怒る必要あります？
もう予定価格は粗々決まっている頃でしょうし、あなたがなんと言ったところで価格が変わるわけではないので、正式なアナウンスを待つのが良いかと！

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>>346 マンコミュファンさん
ちなみに最近聞いた話では板状マンションの建築コストで坪200万円超になっていて、そこに土地の値段が加わり、粗利ベースで30-40%程度を目指しているようです。
これで粗方の予想価格は出る気がします。

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毎度、業界寄りのニュースに一喜一憂、ムキになる日本人の悲しい性ですね。

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>>343 匿名さん

用賀より桜新町の方が高くても良い理由ってなんですか？
1駅都心に近いから？
用賀の方が二子玉川に近いので生活の便は用賀の方がよさげですが。

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>>349 マンション掲示板さん
343さんは桜新町のスレッドでも「桜新町は高い」「高値掴みになる」と日々仰ってますので、どこでも批判されるタイプの方なのではないかと推察します。
（あるいは、長く賃貸で暮らしているうちに沿線の相場についていけなくなったか）

この物件から二子玉川まで約1.7km、長い坂もありますので普段使いするには厳しいです。
休日にたまに通う隣町、といった感覚です。
どちらかと言えば、GMOタワーの飲食店街や環八沿いのロードサイド店舗、あとは高速道路へのアクセスを重視するかどうかで評価が変わってくると思います。これらは桜新町には無い要素です。（その代わりに排気ガスや騒音などのデメリットもあります）

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用賀は、地元の某大手仲介会社さん曰く、「下町っぽい」で物価が安いのは利点と言っていましたね。分譲マンションに関していえば、売主のデべが倒産した物件、施工不良でもあったのか大規模修繕並に外壁の補修工事をしたり、擁壁を全面改修工事をしたり、いささか気になるマンションも。

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