ルネグラン上石神井ってどうですか？

駅徒歩5分、小学校と中学校に隣接、効率を詰め込んだ様な立地ですね。

バルコニーが一部迫り出してるの、きらいじゃないです。

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駅まで最短ルートの南側は踏切があるから高架化が終わるまでの10年程度はそれがネックかな？北側からのルートだと10分以上かかりそうですし...
いい値段しそうな気はしますが、価格出るの楽しみですね。

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>>2 マンション検討中さん
他スレで450とか書かれてますが、どうでしょうね。

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選ばれた立地に、磨き抜かれた品質を誇る ハイグレードレジデンス。

ルネグラン

華々しい、豪華な邸という意味をもつ「ルネグラン」。邸宅地としての風格が漂う立地に巡り合い、その街の歴史と、土地の記憶と会話しながら、邸宅としてのあるべき姿を創出します。外観、エントランス、住空間から設備・仕様まで、住まいとしての“真のゆとり”を追い求め、時を超えて次世代へと受け継がれるハイグレードレジデンスです。

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>>3 匿名さん

最上級グレードなので500くらいしそうな気もしています。

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一低の低層マンションか。素晴らしいね。
外観もいい。

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駐車場が平置きですし、車持ちの人からの需要も高そうですね。43台すぐ埋まりそう。
駐輪場も212台なので戸数の2倍ありますね。

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坪500は超えてくるんじゃないですかね？

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>>8 匿名さん
最安値で400台
中央値は500前後くらいじゃないですかねー

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一方エントランス部、物件中央部がハザードで床下ですね。
まあ気にするレベルのものではないと理解。
MR行かれる方いたら売主に対処方針ぜひ聞いてきていただきたいです(＞人＜;)

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物件エントリーの予算アンケート
～8000万が一番低く、上が1.5億～、500万刻みで真ん中が～1億ですね。
一番狭い部屋が58.28平米（17.63坪）、一番広い部屋が91.37平米（27.63坪）、一般的な部屋が73平米程度（22坪）だから、仮に8000万円未満の部屋があるとして坪440万で7757万円、450万で7933万円
坪455万円の22坪で1億円かな
最安で坪440くらいかな？470～80が平均、高くて500超える部屋もありそうと予想します

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もうすぐ竣工の駅徒歩5分のヴェレーナ上石神井が6000万円台台～8000万円台だったね。流石に6000万円台は出ないかな…。

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>>12 マンション掲示板さん
さすがに6000万円台はないと思いますよ。
ヴェレーナ上石神井の坪単価350-410万円は立体交差事業の都市計画事業決定前に付けられた価格でしたし、元々大和地所レジが保有してた賃貸マンションの跡地でしたから。
ヴェレーナは面積のグロスも小さかったので価格に割安感あり、売れるのはやかったので、ここは高級感売りにしてヴェレーナより2割以上は高くしてくるんではないでしょうかね。
建築費も去年に比べてもありえないくらい値上がりしてますし

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上石神井（笑）

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>>13 マンション検討中さん

なるほどー。だから完売まで早かったのか。よく分かりました。

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>>13 マンション検討中さん
立体交差の工事まだ始まってもないですが、事業決定前か後かで結構変わるんですね
2割り増しはきついな

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ヴェレーナはお買い得プライスでほぼ瞬殺でしたね。

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気になるから仕事のつてで聞いたけど坪450万ラインらしいよ。
70㎡で9000万オーバーって上石神井でマジですかって感じです…

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目の前が西武線の高架で最上階と電車の客がコンニチハ状態。
音はすごいし日当たりは悪いし、南側の棟が安くて中庭に面するほうが高くなりそう。
高架のメリットといえば側道ができて駅へ一直線になるってことくらい。

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ヴェレーナで71平米8300万位だったので、ここは70平米9500万くらいはしそう。

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>>16 eマンションさん

用地補償の説明会が昨年12月にあったので、はやいと25年度から順次工事開始になるらしいです。
駅北西のバス乗り場やマクドナルドがあるあたりで市街地再開発の準備組合もできたみたいですね。

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ここは高架化事業用地をあらかじめ除いて設計してるよね。現地見るとわかるけど完全に敷地外。建設地と線路の間はだいぶ開いてる。
予定図見ると幅が広めの側道のようだから、南側の棟でも影響は少ないと思う。音と視線の問題は別として。

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低層マンションって閑静な住宅地がメリットだと思ってましたが、線路目の前だと良さが無くなりますね。。。
デザインは好きなのに残念だなぁ。

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間取りはとても良さそう。高架化考えると線路に近い南側の棟より中庭に面した北側の棟の方が人気出そうだね。

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パークハウスの立て壊しがちょっとうるさそう。

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>>25 マンション検討中さん
線路が高架になれば建物の遮蔽が無くなるので、もっと周辺に音が届くようになりますよ。だからある意味気にならなくなりますw

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金額によるけど、石神井公園周りの新築のほうが良さそう。
石神井公園の新築より2割くらい安いと候補に上がりそうです

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>>26 口コミ知りたいさん

住民の反対がって意味ではないかな？
過去の都議会でも何回か話でていますよね。

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販売は7月ごろのようですが、予定価格はいつごろ出るかご存知でしょうか？

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エントリーしたのですが追加の情報はほとんど得られませんね。中央線近傍でもマンション出てるのでそちらも併せて見たらイイとは思います。

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>>10 評判気になるさん
高さ制限何メートルでしょう～　第一種低層住居専用地域で４階建てだと１階の床高は低そうですねえ。それとも各界の間が狭くて済む直床でしょうか？

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>>32 検討中さん

1種低層なので基本的には高さ制限10mなのですが、もしかしたら建築基準法55条2項の高さ制限の緩和を使って12mにしているのではないかと思います。
敷地面積が広く、空地率確保もできていると思うので、おそらくというところですが、、、
GL下げて4階建にする場合もあるので、見学いった時に聞いてみてはどうでしょうか？
今の公開情報からはGLさげているようには見受けられないので、さすがに10mのまま4階に建はしていないと思います...

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4階建て106戸でエレベーター2台はいいですね。
このくらいの規模だと「1階2階は階段を使うから」という理由で1基で済ませる例が多いので。

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さすがに棟配置が3棟もあってELV1基は厳しいものがありますので2基あるのは妥当じゃないかと思います。

ここは敷地を上手に使った中庭が高級感あっていいですね。
あと駐車場、バイク置き場、駐輪場が全部平置設定になっているのも好感が持てます。
特に駐車場ですね。無駄に機械式にして維持管理コストを上げてしまうよりは、絶対平置の方がいい。

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ここはまだ予定価格もでていませんよね？
いつ頃出るかどなたかご存知でしょうか。

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>>37 匿名さん
駅から近い以外にはそんなに目立つところはない物件だから、大規模と違ってすぐやりそうなもんですけどねぇ。
思ったより問い合わせとか集まってないのかな。

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>>38 匿名さん
まだエントリーしてないの？
今の段階でそんなこと言って、真剣に検討してない方かしら。

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>>39 匿名さん
微妙な立地なので様子見てるだけですよ。エントリーする必要も無いし。

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>>38
マンションは駅から近いことこそ価値の源泉であります

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>>41 匿名さん
西武新宿の駅近だったら中央線の駅遠かバス便の方が価値は高いから調べてみるといいよ

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>>32 検討中さん
ルネグランで直床は無いでしょう！

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ここは元々テニスコートだった場所ですか？物件総戸数106戸に対して販売対象が86戸という事は、地主分譲が20戸という事なのかな？
総戸数はこのぐらいが管理しやすくて丁度良いですね。

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>>44 マンション検討中さん
地権者そんなにいるってことは最初から賃貸運用される可能性が高そうですね。賃借人はモラルが心配ですねぇ

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>>45
なるほど。確かに元々そこに住んでいない地権者は賃貸に出すでしょうね。運用する世帯が多いと、管理組合の運営に支障が出る事が多いんですよね。せめて貸借人の国籍だけはしっかり選んで欲しいですね。

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>>46 マンション検討中さん
今住んでるマンションも地権者住戸がありますが、ないならない方がいいですね。
賃貸で住んでる人のモラルもですが、部屋の数だけ議決権も持ってるので、組合運営に関わってくると面倒です。

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>>47 部屋の数だけ議決権も持ってるので、組合運営に関わってくると面倒です。

むしろ、組合運営に関わらない地権者が多いから問題なのでは？輪番で理事が回ってきても住んでいないことを理由に断ったり、大規模修繕などの重要な議題で議決行使権も委任状も提出せずにほったらかしで、承認割合に達せず可決出来ないとか。

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坪500くらいだろうな。もうちょい安ければなぁ。

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現地見てきました。程よい街の賑わいと良い意味の田舎感があってなかなか良い所。ただ思ったより敷地が線路に近いですね。あと5、6分歩いてもいい人はすみふの善福寺の物件も比べてみるといいかも。あちらは青梅街道からかなり奥に入っていて公園と小さな林が隣接してるのでるので（特に南寄りの住戸）結構静かでした。

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現地、地図で見ているんですが、線路に近いこと、そしてテニススクールに近いことが若干気になります。
テニススクールって夜でもボールを打つ音が響くのではと思ったりします。
休日など反響してスパーン！と音がするのはどうなのかなと想像したりもしました。

インドアテニススクールなので屋外よりかはよいかと思うのですが、気にする人だとどうかなと思った部分はあります。
我が家は家族がテレワークをする日があるので、外で音がすると気が散るかなと思ったりしました。

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実現したとしても相当先の話ですが西武新宿線とメトロ東西線の乗り入れのプランがあるそうですね。西武の社長がフライングで口走ったとニュースに出ていました。下落合、または高田馬場で繋ぐそうですが利便性が爆上げになりますね。

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線路は近いものの高架なので騒音はそれほどではない可能性が高いですね。
日照と圧迫感の方が気になりそうです。

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>>53 住民さん８さん
線路が高架というのはどこの事ですか？
現地を見ましたが現状は地面レベルを走ってますが。

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>>55 マンション検討中さん
西武新宿線は近いうちに高架化しますよ。
事業計画は2037年終了なので早ければ5年後には高架建設が始まってます。
側道再開発と合わせて地価は上がるはずなので悪い話ではないです。

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>>44 マンション検討中さん
地権者2割はきになりますね！
地権者はだいたいいい部屋とか駐車場とか優遇されてること多いよね。
ブリリアアトラスもそんな感じだったなぁ

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>>57 評判気になるさん
ブリリアは駅距離が遠いので車があるかないかで生活が変わるけど、こっちは近い。

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>>58 マンション検討中さん
地権者にゆうりに計画されてるって話してるだけじゃね？
ブリリアはあくまでも一例でしょ。
ちゃんとの読みな

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案内会参加された方いらっしゃいますか？

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地権者が多いマンションだと理事会運営になにか支障を来たしたりすることってあったりしますか。

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>>60
行ってきました。明らかに良いマンションかつ予想よりはお安め（A棟B棟）かな、と思いました。
ただ、情報がまだ不揃いでした（管理費や仕様詳細）

あとは占有面積の狭さが気になりました。ボリュームゾーンは67~69平米です。
せめて73平米あればなーーーーーーーー。広さがある角部屋はプレミアムが凄いですしorz

>>61
地権者が理事会を牛耳るという話は聞いたことはあります。ただ本当にそうなるかはケースバイケースなので、本件で影響出るかはなんとも…。

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私は思ったより高くてびっくりしました。
線路前のうるさそう棟で、
2階 67㎡ 8000万
4階 67㎡ 8500万
学校側の棟で、
2階 69㎡ 8000万
4階 69㎡ 8500万
奥側の庭向きの棟で、
2階 68㎡ 9100万
4階 68㎡ 9600万

ちょっと我が家には高すぎるので少し見直すことにしました。

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判断する際には、一度西武池袋線沿いも見てきた方がいいと思います。
あれが10年後のここの姿です。

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坪500万説もあったので、それに比べれば安いかなと…笑　高いですけどね！！ヴェレーナ上石神井のルーバルついてた1番いい部屋と、どこも同水準ですからねー。

あ、何よりびっくりしたのは、第三者管理制なんですよねここ。その分管理費高そうなのと、利益相反どうするんだろうという懸念があります。第三者管理って、多少のコスト増は気にしない人達用だと思うんですが…。

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この辺なら90m2の戸建てが新築で6500万程度ですけど
中古ならもっと安いですよ
建蔽率50%の地域なので駐車場もただで付いてくるし、何故にマンションに拘るのか…

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>>66 匿名さん
｢第三者管理じゃないと使い込みのリスクも大きい」って、これまでどんなマンションに住んでた方なのか逆に興味あるね...。普通は管理費にしても修繕積立金にしても管理会社通じた管理なので、そこで遣い込みが発生したら管理会社が訴えられることになるのであり得ないよね。

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>>69 口コミ知りたいさん
まさにその通りです。管理組合＞管理会社、ですからね。検索すれば管理組合（特に理事長）の不正は山ほど出てきます。

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>>67 名無しさん
この辺に限らず、ここ10年くらいのマンションバブルのせいで23区は戸建てよりマンションの方が高いですね。それでもマンションが売れるのは転売時の市場性と防犯問題です。

マンションは「相場」があるので売りやすい、戸建ては上物の評価がバラバラ（場合によってはゼロ）、防犯面では空き巣や強盗は機械警備のない戸建てや古いマンションを狙うからで、闇バイト強盗団や不良外国人が増えた現在では意識せざるを得ません。

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>>63 マンション検討中さん

高いですが、思っていたよりは単価安い印象です。

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そもそも１低層で４Fって階高低くないですか？

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>>73 さん

建築基準法55条2項の緩和使えれば、高さ制限12mになるのでは？
だれか案内会で聞いてみてほしいです。

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今戸建タイプの借家ですが、営業ピンポンやDM、帰宅時の周囲確認に換気の際の防犯などかなり気を遣います。
自宅近辺で不審な人間や車両を見かけると神経を尖らせますし、このへんのストレスを大きく緩和できますし外溝やゴミ捨て場のケアが不要と考えると、マンション派に鞍替えしました。

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>>74 匿名さん
勉強になります。

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>>64 マンション検討中さん

西武新宿線の高架工事もしかり
小学校と中学校の改築工事2027~2030までとなっています
綺麗に整備されるまで騒音に悩まされそうですね

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>>75 マンション検討中さん

うちは逆。
数百戸の大型マンションに住んでいたが、入居者同士お互いの顔も知らないし、悪い奴が誰かの後について一旦ゲートを入れば中庭付きの複雑な形状なので、身を隠す場所に事欠かない。
ルーバルなんか階段エリアからひょいと塀（2.5～3メートルくらい）を乗り越えれば侵入できる。そこからさらに上の家（=我が家）に登るのも容易だし、そうしたらルーバルとバルコニーがつながっていて、全ての部屋がそれらに面している我が家は、防犯のために常時窓を施錠しておかなければならない。上階の夜風を堪能しながら寝ようと思っていたのにこれヤベーじゃんと気づいてそこ売って戸建てに越してきた。全館空調があるのでほぼ窓を開けない生活だが、快適に暮らしている。
でもマンションのほうが基本的には防犯防火防災度が高いと思うので、その辺は各人の価値観ですね。

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>>73
部屋の高さは2450mmだそうです。まぁ、高くはないですよね…。

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このマンションは仕様がいいですね！
線路高架化、青梅街道インターができれば、価値は下がりづらそう！

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>>80 マンション太郎さん
業者ですか？

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>>81 通りがかりさん

違います！
購入を考えている者です！

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>>82 マンション太郎さん
仕様はどこで確認できますか？

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>>84 マンション比較中さん
説明会、モデルルーム見学でもらえますよ！

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来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
アウトフレーム設計で、部屋も広く使えるのも良さそうです。
物件概要では未定が多いので、情報が出てくるのが待ち遠しいですね。

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同じ通りの　ザ・パークハウス上石神井という物件が今どうなっているかご存じですか？

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>>80 マンション太郎さん
高架になって電車とコンニチワする部屋が何階なのかは気になりますｗ
地上と違って生け垣がないので、事故とかで目の前で止まった時が嫌ですね

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>>88 マンション検討中さん
モデルルームでは四階がコンニチハする可能性があると確か言ってました笑

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>>89 マンコミュファンさん
笑ってるけど何が面白いの？
音とかプライバシー性は確保されるの？
どこが面白いのかだけでも教えて欲しい。わけがわからないから。
上のパークハウス上石神井レジデンスはきつい状況みたいですね。建て壊しって、かなりのレアケースですよね。

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面白いとしたら4階だけ割安で売ってくれる可能性ですね
事故物件とかと同じで、気にしない人には最高の物件です

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４階こんにちはって楽しそう！
電車が通り過ぎるタイミングで手を振ったり、
「通勤お疲れ様」って書いたプラカード掲げたり、
乗客たちと楽しくコミュニケーション取れそう。
私は一切気にしないので安くして欲しいです（笑）

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鉄オタにも最高の物件です。
もし新宿線にも中古車を走らせる日が来たら博物館ですｗ

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現地はかなりセットバックしてるようですが、どのくらいの圧迫感や視認性になりますかね。高架の立面図やら日影図はモデルルームで確認できるのでしょうか。

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>>95 マンション検討中さん
近隣住民です。こちらは細いですが道一本挟んで線路、かつセットバックしています。パークハウスはバルコニーが線路スレスレなのでかなり違いますよね。立面図などが確認できるかは分からず申し訳ありません。

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排ガスよりはマシだけど、高架になると音は後ろの棟まで聞こえやすくなるでしょうね！
地べたにあるうちは前の棟が遮ってくれるだろうけど。

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