ピアース文京小石川ってどうですか？

良さそう
なぜディアナコートにしなかっただろう

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>>1 マンション検討中さん ディアナは低層住宅街地域に建ってるイメージ。ピアース、ディアナ、アールブランで分けてるんだろう。

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モリモトのホームページに書いてましたが
ピアースは都市型レジデンスというコンセプトですね
立地的にピアースがしっくり来たということですね。

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今までの文京区モリモトは全部ディアナコートだったですよ

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デザインはカッコいい
南向き四階以上だと公園ビューのようですね

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>>4 マンション検討中さん そうなんですね。明確なディアナコートとピアースのコンセプトの違いとかはよく分かりませんね。

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ディアナコートの方が名前の響き的に高そうに聞こえる。

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実際ディアナコートは「高い」ですよね。

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いままでですと、
ディアナコート文京本郷台、
ディアナコート茗荷谷翠景、
ディアナコート小石川翠景、
ディアナコート千石丸山町、
ディアナコート小石川竹早、
ディアナコート本郷弓町、
ディアナコート小石川播磨坂、
ディアナコート文京千石

ここは立地の格的に少なくとも千石の二件よりはいいだろう。
となると設備仕様のグレードが低いからピアースにしたのかな。
けどデザインはディアナコート馴染みのアーキサイトメビウスですし、どうでしょうね。

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ディスポーザー無いのか、、、アルに越したことないんだよな。

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ピアースなのは、延べ床面積2423.04㎡・総戸数38戸と小ぶりだからでしょうかね。

折り込み広告が入ってきました。
Fタイプ　43.15㎡
A2タイプ　54.54㎡
G2タイプ　71.46㎡

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管理員室一戸とか概要に書かれているけど、管理人さん住み込みなんだ。

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>>12 匿名さん
なわけないだろう

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>>13 マンコミュファンさん
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-koishikawa/outline/
総戸数のところに
>38戸（他に管理員室1戸）
ってわざわざ断っているところがね。仮眠スペースと専用トイレだけなのかもしれないけど。

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物件概要には、たとえどんなにしょぼい管理員室であっても通常は1戸と書かれますよ

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なわけない太郎

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マンションでよく見る小さい部屋だと思ったんですが違うんですか？
中を覗いたことがないのでどんな室内になってるのかよく分かりませんが…。
ここだと戸数の少ないマンションですから管理人さんは24時間365日の常駐ではなく
通い（時間限定）だと思うのですがどうなんでしょう？
でもまあある程度のスペースと専用トイレがあるなら良いですよね。エアコンも付いてるでしょうし。

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>>17 匿名さん
通いでも常駐してくれれば今は上等で、最近は巡回の物件も多いからね。
専任担当者が常駐するだけで、マンションのコミュニティがぐっと締まる気がする。

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いくらですか？？

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> 管理人さんは24時間365日の常駐ではなく

今時、こんな↑マンションは滅多にありませんよ

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この辺りは人気が出ていますね。駅から遠いけど、ダイエーやクイーンズなどが比較的近く、買い物の便はまずまずでしょう。

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良さそうな物件。
買いたいなぁ。いくらかな？

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>>21 マンション比較中さん
>駅から遠い
三田線春日駅までだと700mぐらいかな。遠くはないよ。

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60㎡の3LDKで12000万。。。庶民は無理だ

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>>24 マンション検討中さん

えー本当ですか。アトラスよりかなり高いですね。並びの中古も同程度まで上がってるんですね。

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>>24 マンション検討中さん
一億出しても普通の部屋ももう買えないのですね。。。厳しい。。

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>>24 マンション検討中さん
それ６階とかじゃないですか？
地下住戸もあるようなので、全部が全部その値段のはずないですよ。

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>>24 マンション検討中さん
そんな安くなさそうな気がする。。

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ピアース偽神楽坂（最寄りが江戸川橋駅7分・神楽坂駅への行きは超上り坂実質10分）ですら、ハザード要注意エリアのくせに平均600万との情報ですからね。

高台かつ実際に土地ブランドがあるここは、1割増し660で済めばいい方かもしれません。

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>>29 匿名さん
高台は言い過ぎでは。
確かに千川通沿いと比べて少し高い位置にあるけれど、小石川3丁目としては低い方の場所にある。

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モデルルーム行きましたけど、金額は一切決まっていないので、想像しても何の意味もないですよ。

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近隣の築18年のマンションが坪450前後で取引されているので、そこから正当化される新築価格を考えると坪600前後は十分ありうる値なのだわさ。しかもデザインにアーキサイトメビウス採用というあたり、安く売る気もなさそう。

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>>30 匿名さん
ですね。
あれが高台だと本郷とか山頂くらいになっちゃう。
金額出てないようだけど600万のラインがいいとこでは？

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>>33 名無しさん
ここの前の道をずっと北に行った突き当たりにスミフがあるけど、坪単価500台後半のあそこより高くなるのは間違いないと思うんですけどね。

最近小石川のあの近辺は客単価の高い飲食店が増えていて、これがそこそこ流行っているので経済力のある層に訴求する何かがある気がする。

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>>34 匿名さん
住不よりは上にはなりそうですよね。
飲食店は昨今の値上げもあり単価が高くないとわりに合わないからな気もします。

個人的な印象ですが、この辺りは土地値が上がっている割に、中身おっついてないエリアな感じしますけど。

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>>35 周辺住民さん
>中身おっついてないエリア
基本的に商業地ではないので狭いエリア内で完結する必要もないし、他から客を呼ぶような中心街ではないからキラキラしていないだけだと思うよ。

価値観の問題もあるんだろうけれど、後楽園駅徒歩8分、東京ドームシティの喧騒から離れつつ、ダイエーが普段使いできるこの辺はなかなか住むにはいい場所だと思う。マンションが建ちそうな駐車場になっている空き地もゴロゴロあるので今後にも期待できそうだが。

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38戸の小規模なら、最近のモリモトは強欲ですので、限界まで価格を上げるでしょうね。非財閥系なのでお金があっても買いませんが。

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財閥系なら道の奥の方のスミフかね。
ここが坪６００で攻めてきたらあっちの値頃感も出てくるんじゃないかな。

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間取り図の数字が読めない手法がにくいね。

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間取りや価格は発表されていますか？

現地を確認していないので、気になります。
道は細いでしょうか？
案内図だけではわからないので、どういった感じなのかは確認しないといけませんね。

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間取りや価格はまだ発表されていないようです。
現地はこんな感じです。道路は狭いです。正面の古いマンションを建て替えて、このマンションになります。

https://goo.gl/maps/TDZbjx3xsv1m8xdYA

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取り壊しされたマンションが事故物価だったとの書き込みがあったような。実際にはどうなんですか？

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>>42 マンション掲示板さん

大島てるで調べれば？

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>>42 マンション掲示板さん
https://www.oshimaland.co.jp/
によれば
平成22年8月17日
東京都文京区小石川三丁目25-4小石川アビタシオン101
傷害致死
とありますが、真実かどうかはわかりません。

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傷害致死なら富阪警察がなにか教えてくれないかしら

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3Lで1.4億はいきますかね？アトラスで1.4億行っますから。アトラスかこちらか悩ましいですね。デザインはこちらですが。

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>>46 マンション検討中さん

アトラスの窓小さすぎて団地みたい

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>>47 名無しさん 団地じゃないですね。あと、団地が悪いみたいな認識、やめませんか？今は団地のようなシンプルなデザインがスタイリッシュだと見直されています。団地を悪くいうのは時代遅れですよ。

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無印良品みたいにシンプルなのも最近は人気です。無駄を削ぎ落とした、一種の完成形なのです。

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ピアースが1.4億超えるなら、アトラスですね。駅まで8分と5分の違いは相当でかい、そもそも7分が「駅近」という定義の上限やし、アトラスのブランドと管理会社の安心感も断然いい
あと、モリモトさんは人の収入などによって、提示価格がちがうのは本当にまじありえない・・・金儲けのやり方がきたない

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>>50 匿名さん

確かにちょっと離れてる場所なんですよね。あと1ブロック手前ならと思ってしまいました。住不はあまりに遠すぎて辞めました。アトラスは周りもビルに囲まれるので環境はピアースかなと。ただおっしゃる通りブランドはアトラスに軍配。難しいですね。ピアースの価格次第ですが、3Lで1.4億は超えて来そうですね。アトラスも3期に更なる値上げもあり得ますしね。ドーム再開発も控えておりポテンシャルのある場所であることに間違えありませんがね。

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>>48 通りがかりさん
へー
じゃ言い換えますね
アトラスは窓小さすぎて監獄みたい

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ここはディスポーザーは必ずつくでしょうし、アトラスよりデザインや設備は良くなると思います。立地もこちらのほうが好みではあります。
あとはお値段次第。3L、1.3億台で収まれば即購入したいです。

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>>53 マンション検討中さん
オンライン説明会を参加しました。ディスポーザーは付いてないと思います。

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ディスポーザーなしですか…なら管理費安いんですかね。アトラスもディスポーザーなしですが、https://manmani.net/?p=49995の検証によればディスポーザーのある近隣築浅のブランズ文京小石川レジデンスより管理費が高いみたいなので。高くても良いので設備は良いものにして欲しいです…

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高度経済成長時代に投資利回りのみを追求して、建てるだけ建ててあとは管理人なし自主管理としたマンションが今問題になっているらしいんだよな。管理がどうなるかを注目したいね。しっかりした管理人室があるようだからその辺は心配ないと思いたいが。

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このあたりって案外外国の方が多いという印象です。
後楽園のスタバに行った時に外国の方が多くてびっくりしました。ファミリー層が多いですね。
周辺の小学校や中学校も多国籍なのでしょうか。
文京区アドレスなので学業に関してはレベルが高いんでしょうね。学業の街といわれるくらいですから

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>>56 匿名さん
管理人なしで管理がうまくいくならありと思う

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>>58 マンション掲示板さん
>管理人なしで管理がうまくいくなら
お掃除当番の札がドアノブに掛けられるのが嫌でなければ...ビジネスマンならお掃除の日は有給休暇をとらないといけませんね。

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道路に路駐して通行人の質を観察している車が増えたな。
邪魔なんであまり長時間停めないで欲しい。

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3Ｌ70平米で1.3億から1.4億かなぁ。

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先行案内会やってますが、行ったところで値段決まってません。アンケート取って高値でも買うか見定めてるだけです。で、高額ても買うよって人から優先して個別に案内するやり方です。

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>>62 マンション検討中さん
モリモトさんのいつもの手口ですね

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ちゃんと引き渡せるの？納期遅れで一年待ちとかになるんじゃないの

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>>64 eマンションさん
アンチは君が大好きな方南町のスレに戻ってください

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>>63 マンコミュファンさん
検討する側としては、まず先行案内会に行かない事にははじまらないですよね…文京区3Lは圧倒的に売り手市場なので仕方なしか…こうなると価格も必然的に上がりますよね…3L1.3億～ならまだ良い方で、1.4億～が現実的かなと考えてます。高い…が、欲しい、と言うか、子供の事を考えると買わざるを得ない…

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めちゃくちゃ近隣の賃貸住民です。ピアースまでの動線にはクレヴィア、グローリオ、ブランズとデザインの良い（3つのデザインが似てます）マンションがならび、青いナポリもあり、新しい保育園もあり、街並みは良いです。一方通行で交通量も少ないので安心で、夜はとても静かです。
戸建や倉庫がありますが、退去の話が進んでおり、知る限りマンションPJが1件、古屋の売却も2件あるそうです。
値段ですが、アトラスの値段見る限り、3Lだと1階が1.3億後半から最上階は1.5億行くと思います。小石川もおいそれと手が出ない価格になってしまいました。

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引き渡し遅れ時の補償規定を確認してからじゃないと手を出したくないな。

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>>67 マンション検討中さん

ラクーア、東京ドーム近隣の住宅地域（小石川、春日、本郷）の値上がりが顕著ですね。湯島を超えましたね。
再開発の影響で西片に次ぐ（並ぶ）人気地区になりました。文京地区で落ち着きがあり、治安も良く安心安全で、徒歩圏内に商業施設もあり、大手町まで電車で5分。子育てファミリーにこれ以上の環境はありません。資産価値は今後もなだらかに上昇していくと思います（下がる要素が見当たらない）。

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新築70平米1億円、10年前は港区でもあったのに、駅タワーとはいえ今や北区十条の価格になってしまったとのネタ見ました。
ここなら上階1.5億もやむなしか・・・

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円安による輸入材高騰、人件費高騰、地価上昇、ファミリー世帯流入過多による需給バランスの崩れ、デベの利益追求、パワカによる億超えローンの定着。安くなる要素一切なし？
1.5億となると、自己資金0.5億、ペアローン1億ってとこか。仕方ない、親に資金援助を依頼だ。

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>>71 通りがかりさん

日銀の金融引き締めで体力のないデベは資金繰り悪化するでしょ。

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>>72 評判気になるさん
となるとやっぱりメジャー7が安心

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恐らく完売だね。ここも。

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>>73 マンション掲示板さん
セカンダリ考えると、メジャーセブンより、メジャーファイブが格上。東急＝野村＞三井＞住友＝三菱の順かな。企業偏差値そのまま。

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600予想

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>>67 マンション検討中さん

ブランズ文京小石川レジデンスの中古が出てますね。
2LDK60.36m2 9,580万。アトラスもピアースも60m2で1億超えることを考えると、悪く無いですね。むしろディスポーザーがついている分設備は良いので買いですかね。クレヴィア、グローリオ、ブランズで3Lタイプは流石に出ませんよね…こちらのお値段に期待して待ってます。

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>>76 名無しさん
正解！高すぎ！積極的に選ぶほどの仕様でも無いし、立地が良い訳でもない！解散！

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ここの現地を見に行ったら金属の囲いがとれて販売広告の看板がなくなってた。
まさか全部申し込みが入ったとかないよね

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>>79 匿名さん

昨日から始まったばかりだから、まだまだこれからだけど、早いもの順だよ。まあ眺望死んでるし、ディスポーザーも各階ゴミ置き場も無いし、この価格出すなら、他に選択肢あると思うので、即完はしないかと。

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>>80 マンション掲示板さん

3LDK71.46m2の1番安い部屋はおいくらでしょうか？
坪600とすると12970万？

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まぁ坪600なら仕方ないでしょう。1年で1割以上上がってますから。この地域の新築に住みたいならそれくらい払えないとってわけです。
値段よりディスポーザーないのが残念過ぎます。

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坪600は出せないとなると、TOPPAN跡地に定借のマンションを検討するのが良いですね。ただ、3Lだと1億行くと思いますが…
都心の不動産はコロナでも一切崩れなかったですし。引き続き新築、中古問わず、良いマンションはなだらかに上昇しそうですね。

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>>83 マンション検討中さん
>TOPPAN跡地に定借のマンション
多分それ、共同印刷の間違いですよね。大規模、おそらく商業併設、同時期に販売される物件の中では都内最大級となると安くはないですよ。

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こういう窓ガラスが大きいデザインは都心~城南で主に供給されるタイプのマンションですよね。かっこいいです。

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共同印刷跡地も大規模な開商業施設も併設となるとラクーアより近いし楽しみです。結果、この通りのマンションは確実に価値が上がりますからね。かなり良い立地という事です。

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共同印刷跡地の定借マンションの方で住民以外も利用可能や施設は、店舗1件(ほぼスーパー)とシェアサイクルポートのみらしい(→依田区議のツイート)ので、「大規模な商業施設」というのは、間違ってはないかもしれませんが、具体的にイメージしておく必要があります。
レストランやらカフェが入るわけではないので、ラクーアみたいな使い方はできないと思います。

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>>87 マンコミュファンさん
ともあれ比較的大きなスーパーができそうなので、まいばすけっととコンビニしかなかった播磨坂の坂下が一気に便利になると思いますからプラス材料ですね。

飲食店はそこそこあるんですよね、この辺。近所には小石川ピアットを中心として数件のちょっと都会的な飲食店の集まった地点もあり、播磨坂側にもお店があります。客層もご近所さんが中心でおちついた雰囲気です。近隣に園庭のある規模のおおきな保育園も最近でき、外から来た人に寛容で住んで感じのいい土地柄もあって賃貸に住んでいた人がほれこんで中古を購入することも多い場所です。

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文京区小石川4丁目計画のおかげで街の新陳代謝が進みますね。ドームの再開発もありますし、中長期的に見てもかなり魅力的です。4丁目計画は着工予定2024年4月1日 、完了予定2026年10月30日。定借ですが敷地もゆとりありますし、良い間取りの3L、80平米弱で1.2億～って感じでしょうか。なんだかんだで、ここの値段は妥当だと思います。

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オフィシャルサイトの販売時期が9月末から10月末に変更になってますね。何故だろ？？

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総戸数は、友の会会員住戸10戸・募集対象外住戸3戸を含みます。一般分譲25戸となります。
→一期は会員に10末に販売し完売。二期以降ジワジワ値上げのパターンじゃないですか？

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事故物件跡地だったとしても気にせず購入する人の方が多いんかな。そこが1番気になるところ

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リセール弱そう

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各回ゴミ置き場にやたらこだわる人をたまに見かけるけど、同じ階の住人のマナーが悪いとフロアに悪臭がするからゴミ置き場は1階にまとめてほしい。

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>>89 通りがかりさん 小石川植物園南側の町工場や狭小住宅がひしめいてるエリアは道消防車入れないし防火性低いからまるっと再開発して欲しいわ。

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西片から坂を下ってった白山1丁目も町工場や細い路地がひしめいてるからゴッソリ再開発して欲しいわ。

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>>96 匿名さん
最近古い工場が取り壊されていましたね。
ニューヨークのミートパッキングディストリクトみたいに変身できたらすばらしいのに

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>>96 匿名さん

非常にわかります。西片坂下から白山、また小石川植物近隣も良くも悪くも下町でごちゃごちゃした地域ですよね。世代交代で廃業や、下請け工場は近場にある必要なくなりましたから、地上げで移転も加速すると思います。

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>>92 口コミ知りたいさん
確かに。大島てるにありました…

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>>98 名無しさん
千川通りを挟んで、ピアース文京小石川の位置する小石川側と白山側は大きな差がでていますね。特にオリーブ通りと呼ばれているここのマンション前の通りは趣味のいいマンションや都会的な飲食店が増えていて見違えるようです。

いずれもかつては大きな自走式の三階建駐車場に社用車がずらりとならんでいた場所とか、印刷機械のメンテナンスを一手に引き受けていた機械屋さんや小さな印刷製本工場などがあった場所なんですよ。白山側も変わるといいですが、戸建てが多い地域で、まとまった土地が出そうにないので難しいかもしれません。

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