パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

このマンションに住みたいと思わせる力があるかどうかだと思う
買われているからには、力があるんじゃないの

ヒカキンみたいにパークコート赤坂の最上階を2部屋賃貸で借りる人もいるよ
私なんかは、買えばいいのにとか思うのだけどね

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参考程度に、マンマニさんの10年後の予測は、値下がりなく同額だったね
そのとおりなら、ただで住めたことになるね

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ヒカキンはこんなとこ住まないだろ。爆

営業が想定賃料を断言してるんだから、マンマニとかいう素人の予想にいまだにすがる購入者がいるなら、鴨ネギを通り越して滑稽だわ。

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>>15003 匿名さん

>>15003 匿名さん
2%台利回りの部屋なんて極少数でしたよ。
3社ある想定賃料の上を採用しなくたって4%台だっていくらでもあった。結局当たらなくて私は買えなかったけど。
4%台が高いとか充分とかそういう話がしたいわけではなく、極端に低い例をとってそれが全ての様に示すのはアンフェアですね。
歪みがあるから倍率も偏るわけで

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>>15002 匿名さん
10年後も分譲価格と同じということは、土地価格が今より20％上昇するってことだよ。そのためには、土地利回りが更に低下するか、賃料が上昇するかしか理論的にありえないけど、彼は何を根拠に10年後の価格が変わらずというのか。まさか何となくではないでしょう、金とってアドバイスしてるんだからさ。

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>>14997 匿名さん
同じ話の繰り返しでうちのじいちゃんを思い出します（笑）
物件の価値を担保する唯一の指標が賃料というのは不動産投融資の常識からは外れてますね。
不動産の貸付をノンリコースで行う金融機関にしてみると、仮にお金が返済されない場合その不動産の担保価値のみを拠り所として訴求せざるを得ないのですが、そういったノンリコースローンレンダーが重視するのは賃料相場よりも売却相場と売買市場の成熟度（市場参加者の多寡）です。
いくら賃料が取れても売れなきゃしょうがないです。定借50年マンションの45年経過した物件で、賃料を唯一の指標として物件の価値を判断するのですか？
都心一等地の更地は利回り2%も取れないでしょうがほんとにその賃料の価値しか見出せませんか？ほんとに賃料が唯一の指標ですか？
そもそも賃料相場が形成されてない中で賃料水準が決まっているかのように判断することが私からすると信じ難いですね。賃料相場もそうですが不動産は奥が深いのです。

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>>15005 匿名さん

マンションは個別性が強いから
同じ部屋はないからね

だから面白くチャンスがある

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10年後に20%下落なら十分です。
20%値下がりなら経年劣化分だけですから、残債割れしないでしょう。
もちろん、このバブル市況自体が10年間で10%下がれば、10年後には30％の値下がりになるので、黄色信号点滅ですが…。

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購入者の皆さん、結構必死なんですね。

値下がり、という言葉にとってもナイーブ。

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購入者じゃないよ

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見た目が少々安っぽいですね。
スレを拝見しましたが、吹き付け壁なんですね。
すでに有名となった一連のコストカットのうちの一つでしょうけど、それならせめて色味だけでもなんとかならなかったのでしょうか。
この黄土色は、ちょっと酷い…。

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>反論は論理的に、どうぞ。

アホだなｗ

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15006さんに激しく同意です。
賃料しかみないところに素人感を感じます。
相場は現時点での相場です。他に駅直結の同グレードがあるなら参考になりますがありませんよね。
同じ相場なら立地の優れている方が勝ちます。徒歩歩くマンションと再開発駅直結では火を見るより明らか。（水没が～とか文字通り水をさすのはお控え下さい。蓋然性の観点から地上六階のエントランスのマンションが水没する日には全て終わりです。もちろん、鉄道会社もバカではないので地下の浸水対策はしっかり講じてます。）
そして、そこの相場は別のロジックで形成されます。

ちなみに、私はこのマンションの外観好きですよ。色も落ち着いてます。
購入者ではないですが、真剣に検討しているのに物件価値を貶めることが目的の恣意的な発言の数々に腹が立ちましたのでコメントさせて頂きました。

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>皆さんご存知の通り、物件の価値を担保する唯一の指標が賃料です。

こいつアホ

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いつもの千葉の爺さんらしいけどな
あちこちの物件で文句言ってるのを見ると
知識を得ても自分だけ買えない現実に東京への憧れが嫉妬に変わったんだろ

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>>14945 匿名さん
あなたはこの再開発の何を知ってるの？
当事者でなければわからないことあるんじゃないですか？

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朝からトラックがうるさいなぁ…。

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外壁の色、黄土色というよりタマゴ色？
どちらにせよ、吹き付けの塗料次第ですかね。
調べた感じだと、パークコートシリーズでタイル貼りではないのって、ここだけでした。

贅沢は敵だ、とかではないと思いますが、コストカットしてはいけない部分だと思いました。

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>>15013 評判気になるさん
賃料だけが不動産価格を決めるわけでないのは同意見。

だけど中古価格を決める大きい要素ではあるのに、ここに賃料が安いことをひっくり返すぐらいの高評価ポイントはありません。駅近なのは賃料に反映されてますよ。地歴もひどいものです。

今後、不動産売買時に、ハザードマップを添付することご義務付けられます。他の高級マンションが軒並みクリーンな中で、デンジャーゾーンど真ん中にあることを説明しないといけません。

ハザードマップに関しては湾岸も同じという反論もありますが、だったら湾岸並みの値段が適切な価格ではないでしょうか。

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検討者は湾岸と被ってるみたいだけどね。
わざわざ都心 2区から都落ちして住む場所じゃないし、部屋の狭さを考えても上京したての単身者とかかな。
子供が出来たら、住環境の良い都心 2区に引っ越せばいいからね。

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文京区のハザードマップだと50cmから１mの浸水地域とされているので止水板で対応可能なレベル。実際都営地下鉄春日駅や東京メトロ後楽園駅に防水ハッチはなく、止水板のみの対応。駅を見ればわかる。

あと、万が一想定外の水災がおこり水没してもマンションの場合は共用部分に保険をかけているから長期修繕計画の積み立てには影響ない。むしろ水没したカゴとかが新しくなったら長期修繕計画に良い影響が...焼け太りするかも。

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>>15020
前の書き込みにもあったけど、都内で浸水した某マンションは１割値下げしてバーゲンセールになりました。

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>>15022
地上６階から上にあるマンションに浸水するのを心配するならば箱舟を作られたほうがよいのでは...

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その地域が浸水の被害にあったら、自分の部屋に被害がなくても、不動産の価格が下がるということですよ。

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それ言ったら株や債券、ファンドなんかにはとてもじゃないですが投資できませんよね。
過去に何度も大暴落が起きていますから。
それと一緒だと思いますよ。

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ハザードマップでは 3mの浸水ですね。ここは。

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>>14945 匿名さん
これを等価交換というのかな？
勉強不足でごめんね。
まず地権者が住居商業問わず物件を獲得する選択をした場合には優先分譲と増床の権利が与えられます。
優先分譲は１戸持っていれば１戸買うことができる、なおかつ増床もできる。
大きく持っている人に優先権があり順位が高いので良いところを選択できる。
増床は限度なくできるわけではなく一定の基準内で従前のものより増床できる。
多少のオーバーは認められましたが2倍3倍には増床できない。
なので50㎡のマンション持っていた人は120㎡を獲得する権利がない。
これとは別に持っている資産の評価をする。
評価に折り合いがつけば再開発組合が支払いそれを買い取る。
それにより抵当権などが全て外れる。
ひと昔と違い、評価以上の融資がなされなくなり清算できない物件はなかったようですね。
都市再開発法第72条より定めた、今回は都知事が認可した権利変換計画書というものがあり、獲得できる権利が確定したら権利変換計画書に基づき区分譲渡契約をし購入価格の数十％を支払い権利確定。
契約書には区分所有法の適用を受けるとなっていて、権利を行使し義務を負うとなっており、土地部分の固定資産税の義務が発生している。

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営業さんが降臨しましたかね？

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>>15019 通りがかりさん

15013 評判気になるさん
>>賃料だけが不動産価格を決めるわけでない
このマンションのように実需、投資の両需要のある場合、価格は「賃料÷利回り」「競合との比較（相場）」の高い方で決まる。安い方が高い方に近づき一致するわけだ。よって、不動産価格は賃料（と利回り）で決まると言っても良いの。不動産の価格形成理論を学べば理解できるよ。

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>ハザードマップに関しては湾岸も同じという反論もありますが、だったら湾岸並みの値段が適切な価格ではないでしょうか。

千葉の爺さんアホすぎｗ

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>不動産価格は賃料（と利回り）で決まると言っても良いの。不動産の価格形成理論を学べば理解できるよ。

千葉の爺さんやっぱアホすぎ

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約１名、低い教育水準で育てられたような関係者さんが、論理的に投稿に対しロジカルに反論できない悔しさから、悔し紛れに汚い言葉で罵ってますね。

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>不動産価格は賃料（と利回り）で決まると言っても良い

こいつ、「中古」の話と「不動産」の話がごちゃ混ぜｗ
何が論理的投稿だよ。ロジカルに反論だって
アホすぎでしょｗ

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>>15027 地権者のひとりさん
地権者同士のいざこざは他所でやれよ。

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ここ、中古が全然売れないですね。
一ヶ月以上、店晒しになっています。

https://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/bunkyo/6581221/

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買えませんが憧れてるのでチェックし続けてます

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本物の当たりの物件というのは、こういうものを言うのだと実感しましたね。

https://www.kensetsunews.com/archives/347605

こちらのような水害ハイリスクの谷底低地にある利用価値の低い場所というのは、再開発を謳い文句に容積率を最大消費したキツキツプランのタワマンをおっ立ててデベが儲ける為の場所。
あとは中間所得者層の方々がマウントを取り合いせせこましく暮らすだけで、お終いです。

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あちこち東京の物件にケチつけてないで仕事しろよ

貧乏なんだから

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本来なら、パークタワー春日、とすべきところを名前だけパークコートなどとつけるから、色々と辻褄が合わなくなってるんだろうね。

あと、三田一丁目の三井の計画を引き合いに出すのは、あまりにもあちらに失礼だよ。
こんなマンションのスレで名前を出されること自体が不名誉だろうね。

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>>15032 匿名さん
反論ができなくなると罵るぐらいしかないのです。一生に一度の買い物を間違えた可哀想な人たちですから。

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>>15037
せせこましく公共交通を這い蹲るマス層ではなく、優雅に暮らす典型的な富裕層向け物件。環境は最高でしょう。故にどこにアクセスするにも若干不便さがあるから、ここの検討者とは合致しない。
850億の取得費ということは土地代だけで一戸あたり9400万？ 一体いくらで出るやら楽しみですね。

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>>15037 匿名さん
周りパークマンション複数、大手デベの最上級マンションだらけの超一等地じゃん。
ここと比べるのはおかしいと思いますが

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買わない(買えない)のに、ひたすらこの掲示板を覗き、浸水やら将来損するやら書き込んでるのはタイミング的に抽選外れた方々かな？

フラれた女の子の悪口を言うようなマネは残念だからさ、議論尽くされた内容延々続けるのやめようよ。誰かも言ってたけどスレッドの無駄。

見向きもされない相手の浸水の心配や壁の悪口言ってないでさ、早く新しい好きな人探してさ、悪口じゃなくて褒める毎日を送ってさ、幸せになりなって。ここより良い物件を沢山知ってる訳だし。

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いつもの千葉の爺さんね
抽選すら出来ないよねｗ

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>>15043 通りがかりさん
とは言ってもこれらは全て、ネガではなく事実ですからね…。
うーん…
不安なのはわかるけど、ちょっと契約者の見回りが多すぎますねー。
マンションスレにしては珍しく、売り手に都合の悪い事実が明るみに出るのが異様に遅かったですからね、ここは。
勇み足の方々は、相当数いると思いますよ。

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他のスレだと「?というネガはあるけど私はこの街が好きなので買いました」みたいな投稿でネガを追いやってるけど、ここは「千葉のジイさんが?！」しかないからね。

資産価値目当てばかりで、街に愛がないのが一番のネガポイントだと思います。

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相変わらず幼稚だな

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幼稚、だけで３ページもありますね、ここ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E5%B9%BC%E7%A8%9A&am...

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>>15048 匿名さん
幼稚おじさんの爆誕ですね

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＞街に愛がないのが一番のネガポイントだと思います。

昔からの東京人は知ってるけど、住む場所じゃないからね、ここ。
街に愛なんてあるわけないよ。
事実、地元のお金持ちは避けた物件。
彼らは資産を守る事を第一に考えるから、至極当たり前の行動だったとは思うけどね。
再開発した沼を高値で掴まされた人たちは、今後コミュニティで笑われるんじゃないかな。

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でもあんた千葉じゃんｗ

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>>15050
ここの近辺に好きで住んでいる人の逆鱗に触れますよ

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すまいサーフィンのマンション偏差値では長く裏のアトラスタワー がナンバーワン物件でした。人が住む場所ではないのに随分と人気があるのではないですか？

https://www.mansion-review.jp/ranking/evaluation/area/13/663/

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まぁ、わざわざ日本国がハザードマップまで出して、ここに住むと危ないぞって警告してくれてんだからな。
文句あるなら国に言えや。笑笑
俺は命と資産価値が惜しいから、御免だわ。

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そういえば8年前に文教ガーデンサウスの真向かいに建つザ パークハウス小石川後楽園の検討スレッドにこんな書き込みがあった。

>文京区の眺望のすばらしい、まともなマンション是非、教えてください。私はまじめに探してますし、小石川の三井のリハウスの人も無いって言ってました。ご存知の方情報ください。90平米前後で13000万ぐらいまでなら出せます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/166777/res/18/

今思えば、これがヒントだったね。眺望のいい文京区のマンションには非常に需要があったということ。茗荷谷のマンションも、結局眺望がいいものが人気を集めている。

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>>15054
ハザードマップとは危険に備えるために出されるものであり、そこに住むなという意味ではありません。あなたは決定的に読み違えています。そしてここはきちんと危険に備えています。まあ、これ以上書くとまた規制がかかりますのでこの辺で。しばらくスーパー銭湯に行ってますのでお好きなようにお書きください。

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おいおい。
ここ、眺望良くないぞ。
何が見えるんだ？

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三田は７割近い駐車場を用意するけど、春日は意識高い系マス層向けに３割ちょっととしました。

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文京区はクルマ必須ですが、このコストカット駐車場数は地味にひどいですね。

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ここメッチャ売れてるなあ。買えた人いいな。

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確かにこの駐車場設置率は酷いね。
車を持つには年収が微妙なエリアだから、舐められてるのかな。
子供がいる人はターゲットじゃないから、もしかしたら足りるかもだけどね。
埋まる率で住民のカツカツ度もわかるね。

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まあ、今後高齢者は車手放していく流れだからね。免許返納してこのマンションに引っ越してくる人もいるかもね。

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いつもの9時半モード炸裂

やっぱアホな評論家と逆を行かないと…

マンションは流動性が低く、ドテンできないのが痛いよね。

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>>15057
眺望か、利回りか

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３割なら駐車場足りないかもね
営業の方が浜離宮は、30台待ちだといっていた
近くに駐車場少ないから大変だと思った

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名指しは避けるけど、やっぱ発想がマスだなぁ?

レベル５になったら、金持ちの高齢者が積極的にクルマを買いはじめらから、どこのメーカーもしのぎあってんのよ。

つまらんけどね。

ダイムラーも日産も赤字だとさ。

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>>15065 匿名さん

やっぱりお金持ちが多いマンションは車保有者が多いですね。役員が多そうだから送迎車あるから自己保有しないと思ったが甘かったようだ。

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私は30代の超富裕層ですが、車の所有欲はない。

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>>15045 匿名さん

その『事実』はここを覗いてる面々は何度も目にしてて辟易してるのよ。どうせそのほとんどは同一人物なんだろうけど、貴方かな？
同じ投稿繰り返すのやめてくれって言ってるだけ。

ネガとかポジとか勇み足とかどうでもいい。
純粋に検討してるので新しい事実や情報くださいな。

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これだけ、ネガ要素あると、
契約者、戦々恐々だろうな～～
いざとなったら、手付け放棄という手もありますから。

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ここみたいに公共交通が便利だと車が必須ではないと考える人も多いと思いますが、駐車場の空きリスクが低いのは必ずしも否定的な要素ではないと思いますよ。

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いつも思うんですが、MRでちゃんと訊けばすぐ納得するようなどうでもいいような話をネガだなんだと騒いでも本当にMRに行った人の失笑を買うだけでしょうね。

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>>15071 匿名さん

それ、電車モンの発想ですやん、、、
しかもここ、大して便利じゃないし ｗ

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まぁクルマは持ちたいよね。
都心に住んでればわかるけど、電車なんかより圧倒的に便利だからさ。
持てないのは、余裕がないからでしょ、ってね。
こんな場所は、無理して買うモンじゃない。
どうせ無理するなら、ここじゃない、中央線南側は最低条件。

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>>15074 匿名さん
タクシーが圧倒的に便利だけどね

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タクシーも使えるよね。
ただやっぱ自分のクルマとはリラックス度が違うよ。
DINKS向けマンションでこんな事言うのもあれだけど、自分に子供がいるならなおさら。

貴重な時間と空間。

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>>15076 匿名さん
俺は駐車場を探したり、人が沢山いる狭い道通ったり、運転手だけ酒も飲めない状態になるの嫌いだから都内では車乗りたくないわ

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それは慣れてないからだよ。
品川ナンバーで迷ってる奴、見た事ないだろ？
ここは練馬ナンバーだし、君みたいな奴は多いと思うけどね。
都心民とは事情が違うよ。

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>>15078 匿名さん
ほら、俺のこと知らないのに想像で書いてしまってる
移動は絶対的にタクシーが早いよね
自家用車は駐車場から駐車場にしか移動できない
駐車場の位置がわかっててもベストな場所は混むから停めるの面倒なんだよ

自家用車は酒も飲めないよね
代行頼むくらいなら最初からタクシーでいい

そもそも都内から都内への移動だと２、３０分なのにプライベート空間が大事とかって理由は合理性に欠ける
タクシーでリラックス出来ないのはコミュ障なのかもしれないね
それなら不便だけど自分で車を運転すれば良い

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契約者同士の罵り合いがまた始まりましたね。

沼地や水没地帯などと言われていますが、駅近・大規模・パークコートブランドは十分な価値があるかと思います。

ただ、購入している人が、資産価値にしか興味がなく、他地域への侮辱を繰り返し、街への愛着がないのが気になっています。

文京区は素晴らしい住環境だと思うのですが、やはりここの立地は文京区の他の地域と同一視するのはよくないかと思い始めています。

駅直結というのが、おごりをうんだのでしょうか。駅から徒歩5分であれば、全く違う物件になったのではないでしょうか。

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ここ、練馬ナンバーなのか。
恥ずかしいから、クルマ嫌いなのかな。

どちらにしても、都心の本物のパークコートとは違って、ここのメイン層はカツカツパワカという話だし、クルマ所有すると苦しいよね、生活。

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駅直結なんだからホテル+事務所店舗にすれば良かったのに。

再開発事業として地権者の住居を用意しなきゃいけないし、マンションバブルだから今なら異常に高く売れるからという魂胆ね。

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駐車場の問題は心配しなくていいよ。マンションの駐車場が少なめなだけで駐車場がないわけではないから。駐車場がないと不便だここは価値がないと決めつけたい人にとっては、車にとらわれない住人の存在や、マンション外で管理費の負担にならない駐車場の存在などは不都合でしかないよね。ここのネガさんは本当に頭が固い。

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>>15080 マンション検討中さん

契約者同士の争いに見せかけたい自称地盤の良い高台のタワマンを購入した人の仕業ですよ。パークコートに余程妬みがあるのか南麻布でも大暴れしてます。困った人です。

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欠点多すぎやろ、ここ。

てかパークコートでなんで壁掛けエアコンなん。外壁も高級タイルやろ、他のパークコートは。

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いつもの千葉在住の爺さん一人でハッスル

また自演で削除されんようになｗ

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千葉、だけで８ページもありました

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E5%8D%83%E8%91%89&am...

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パークコート赤坂桧町の外壁やった会社のHP
http://www.dnp.co.jp/arttec/project/10150321_19307.html

高級タイル？

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ちばの仕業に見せかけたいむさしこやまが必死の自演

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田舎マンションのスレで檜町の名前を出すこと自体が失礼ですね。

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>>15087 匿名さん
久しぶりにに覗いてみたら相変わらず同じ様なネタで騒いでるんですねー。

買ってしまうとなんかどうでも良い感じなんですよ。
値段が上がろうが下がろうが住むぶんにはどうでも良いしね。

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パークコート青山ザ・タワー

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150090_011_c.html

I.建築物の熱負荷の低減
　外壁・屋根の断熱窓部の熱負荷の低減
　
　外壁および屋根の断熱に関わる事項　外壁　概要　吹き付け硬質ウレタンフォーム断熱材

タイル？

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タイルタイルと騒ぐのはやはり高齢者の仕業かと思います。では！丸亀製麺行ってきます　シュタッ！

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>>15091 匿名さん

ご自身でも気になる事・もやもやする事に関してどんどん皆さんが知るところとなりつつありますから、こうやって時間を割いてまで投稿してしまったのでしょう。

一読しましたが、私が契約者ならやはりどうでも良い事と片付けるには致命的な問題ばかりだと思いました。

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いつもの千葉在住の爺さん一人でハッスル

また自演で削除されんようになｗ

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>>15093
行ってらっしゃい

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ネガは倍率が下がるから嬉しい、って昔はおっしゃってましたが、運悪く第２期あたりから後出し格上タワーマンション計画がどんどん発表されてきて以来、なんかもうなりふり構っていられないといった様子ですね。

ルールを守って、契約者の方は契約者スレへ移動しましょうね。

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相変わらず千葉レベルだなｗ

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>>15092 匿名さん

パークコート青山ザタワーと、パークコート文京小石川ザタワー、外壁の記載が同じですね。
両方とも吹きつけなんですか？タイルなんですか？笑

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最近はどのスレも検討に邪魔でしかない購入者の見回りが増えてきたよね。
まぁ市況も市況だし必死なのは仕方ないけどちょっと酷い。
所沢の駅直結新築タワーも1000万値下がりしたらしいし、ここもそろそろ同程度のマーケット調整が入るタイミングだろうね。

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