ブランズ南荻窪ってどう？

今日、会社帰りに歩いて分かった。。。
荻窪駅から徒歩しかないのは致命的。
雨の日にあの坂は寂しくて心が折れる。

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>>101 匿名さん

そういう日は西荻で降りるようにすれば、フラットアプローチで、スーパーのとこまで高架下通って濡れずに帰れますよ。

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もともとあった建物は　ヤマハの寮で2階建て。そもそも10メートルの高さ制限がある地区で、大規模な地上げをして、割り増しを受けて6階建てとなったものです。「同じ規模」というのは、何も知らない人。

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>102
買い物で荻窪駅に行きたい
こどもの塾が荻窪駅になる可能性も高い
丸ノ内線使うから乗り換えて西荻窪駅は面倒くさい
などなど
荻窪駅の方が利用価値が高いと感じているので、
妻には「西荻窪駅からのルートは参考程度だね。」と言われたよ。

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そうだよ。雨でも歩こうよ！

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この距離雨の日に歩けないってさぁ。
中央線で5分とかのマンションの値段知ってるのかなぁ？

この辺りで駅5分のマンション買える人なら、歩いて10分20分の距離は、雨が降ってなくてもタクシーでしょ。

この距離歩くからこその手頃な価格設定になるわけですよ。

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>>107 匿名さん

雨の日はタクシー捕まえるのも大変ですよ

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荻窪から徒歩１１分でバスを利用しなくても良いという立地は、このあたりだと良い方になってくるんじゃないかなと思います。
荻窪や三鷹は特に人気があるだけあって住みやすそうですが、線路沿いに位置していることを考えると
夜中も貨物列車の音がするのかな？
どのくらいの騒音や振動になってくるのか、これに関しては要確認した方がよさそうですね

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>>111 匿名さん
中央線で貨物が通るのは国立以西です。ココは通りません。

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>>112 匿名さん

ですよね！通るようになったのかと思いました。ありがとうございます。

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バスを使わなくて良い事を考えると、徒歩11分でも我慢出来たりしますね。

貨物列車の音がどれだけ室内に響くかは気になりますね。
ただ、それほどまでにここは線路に近い立地でしたでしょうか。

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>>114 匿名さん

線路に近いです。本当に。

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ここ買うならすみふ荻窪のが良くない？

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ちょっと駅から離れるけど、リビオ荻窪レジデンスがバスも便利で安いみたい。借地のデメリットもあるとは思うけど、ここと比較するなら、アドレス的にもリビオ荻窪レジデンスなのでは？

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そうですかねぇ。リビオ荻窪レジデンスなら四千万円台で買えるのは荻窪駅では相当魅力的ですし比較のためにみた方が良いと思うけど。

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代表的な間取りを見たところサービススペースとありますが、
こちらは窓のない部屋という事でしょうか。
実際には3LDKのような間取りに見えますが1LDKと書かれていましたので。

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>>121 匿名さん

サービススペースかサービスルームでググってください

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サービスルームやサービススペースというのは窓があるのか、ないのかではなく
部屋としての条件に満たしていない部屋ということで、サービスルームという名目になっているということです。もちろん、住む住民によってどんな使い方でも可能です。
部屋として利用してもよし、物置としてもよし。
ちなみにこの物件のサービスルームには窓があるみたいですよ

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そうですよね。サービスルームを部屋として使っても、物置として使っても、使い手の思うがままですよね。

サービスルーム表記かどうか気にする人って、不動産屋さんくらいじゃないですか？
高く売れるかとか、広告で3LDK欲しい人にストレートにアピールできるかとか。
ずっと住むつもりなら、そんな事関係ないから、普通は気にしないね。

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リセールのときにサービスルームなのか居室なのかで大きく値段が違ってくるから、その差をすごく気にする人も多いという話は聞いたことがあります。
住んでしまえば普通に居室として使っちゃうから良いんだけど
資産価値としてはあくまで３LDKの換算ではなく２LDKの計算になってくるからということで…
実需で買う人にはあまり関係ない話だけど。

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3LDK換算とか2LDK換算とか、なんですかね？
言葉の意味と言うか、どういうときに使う言葉なんですか？

普通は、1LDKとか2LDKの方が、3LDKや4LDKよりも坪単価が高いと思うんです。
その単価をそのまま使うのでしょうか？
だとしたら、広い2LDKが有利なんですかね。

私の感覚では、ただ単純に3部屋か2部屋か、一般的には気にするのはその程度ですよね。
広い納戸なら部屋みたいに使えるなというのが、一般的な考え方じゃないですか？

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モデルルームを見ると、天井が高いのか
実際の部屋よりも広く見えるような気がします。
おしゃれな家具で仕上げられているのもあるかと思いますが
収納スペースなどをしっかり考えられていることもあるでしょう。
小学校や中学校も近いので、安心して通わせることができそうです。

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>>126 匿名さん
部屋の数と坪単価は関係ありません。。。

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>>126 匿名さん
理解力ないなぁ。居住者にとっては使い勝手では大きな差はないかもしれないけれど、リセールしたときにネットのSUMOの検索条件では3LDKではヒットしないわけだ。徒歩11分と徒歩10分の差が決定的に資産価値が違うのと同じこと。
高く売れる＝競争力がある＝より多くの人の目に止まる ってことだと思う。

仮に運良く3LDKが欲しい人の目に止まったとしよう。じゃあどうしたら3LDKではなく、日当たりのない部屋を伴う2SLDKを買ってもらえるか。簡単だよね。安いからだ。

ということで、新築時でも同じように3LDKの坪単価の相場から、ある程度安ければ安心して買っていいと思う。日当たりなしに妥協できるなら。3LDKと同水準なら騙されてるので値引き交渉してもいいレベル。

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１２８、１２９ がんばれー

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>128
徒歩10分と11分では、決定的に資産価値が違うとは、
何か根拠があるのでしょうか？
「検索条件が・・・」というだけでは資産価値を語るには足りない気がします。

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間取りにサービスルームが入っているとリセール時に価格が違ってくるんですか？
サービスルームは日照量が少ない、窓が小さかったり窓自体がない部屋ですよね。
資産価値の観点で見ると、サービスルームの入っていない間取りを選ぶのが安全ですか？

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>132さん
125さんや129さんが、2SLDKは同じ広さの3LDKより安くなってしまうという主旨で力説しているから、お二人に聞くといいのでは？

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多分２LDK+Sよりも３LDKの方が純粋に日照時間が長いから、という理由で選択する人が多くなってくるのではないでしょうか。
居室認定されるには、日照時間というか日照面積という考え方があって
どれ位日が入るのかというのも認定基準になってくるからです。
別に大差ないし気にしない、という人であれば
本当に気にならない程度なんですが。

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久しぶりに前を通りがかりました。
建物の外観は重厚な感じがあり、予想以上に良く見えました。
私は価格的に難しく、中央線をもう少し西に行った物件に決めてしまいましたが、経済的な余裕があればこのマンションに住みたかったなー、と改めて感じました。
反対運動のノボリ無くなってました。w

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私は、間取り（部屋の数？)でも、平米数でも、検索かけてます。
いいなと思えるマンションを見逃さないため。

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駅まで徒歩11分という立地でもそれなりの価格なんですね。
地下駐車場が8台分あると書かれていますが、地下以外に駐車場はないんですか？
もし無いとするなら、近隣の月極駐車場を借りなければならないのでしょうか。

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ティサージュ荻窪はどうですか？

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新宿など山手線のエリアにアクセスするのは便利な場所ですが、駅まで11分は気にする人が多そうですね。
この辺りの立地はあまり詳しくないのですが、周辺環境はどうでしょうか？
駅と自宅間で、買い物できるお店はあるでしょうか。

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ティサージュ荻窪は見晴らしの良い部屋がありました。
大通りを向いていない部屋が良い感じです。

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>>131
* 128ではないのです悪しからず
あくまで一般論ですが、中古でのリセール金額（資産価値）は結局のところ「買い手しだい」です。
相場はありますが相場ってのはただの「過去の蓄積の結果」での平均にすぎず、よって相場より高い金額でうっても書いたい人がいればそれは成立するし、その逆に相場よりも安いのに買い手がいなければ結局成立しない＝資産価値がない、ってことになります。
10分と11分との違いで圧倒的に違うのは、やはり「買い手候補になるかどうかの総人数」です。
もともと人気がある立地、エリア、またはビンテージマンションにおいては、実は10分も11分も
大差ありません。ってのは、10分以下で検索する人のほうが常に15分以下まで伸ばす人に対しては
常に多いですが、それは相対的な話であり15分以下で検索する絶対数もまたかなり多いため、です。

が、そうではないエリアだと、絶対数が大きく減少するため、場合によっては「買い手候補すらほとんどいない」ってことになります。人数が多ければ多いほど取引成約率は高くなりますし、取引
価格も安定する（株や為替でも基本的に取引量が多ければ多いほど価格は安定してますし、逆に低いと大幅に上下して変動率が高い）ってことで、平均的な成約価格が高くなる傾向にあります。

っていうことで、決定的に違うのは買い手候補数であり、そこから過去の実績より
成約率が高くなり価格が安定して相場なりの金額で売れる可能性が高まるし、高い値段で
売れる可能性もまた上がる、ということは言えると思います。

が、一般的にはそうですが、たとえばここだと南荻窪３丁目、結構人気があるエリアで
もともと人気がある割には供給量は多くなくいつも高値で売れてるエリアですからここでは
11分でも十分なリセールが期待できると思います。

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>>137
南荻窪３丁目は閑静で住環境としてとてもよく、また駅にもそこそこ近くて利便性も両立してるのでお値段は結構しますよ。
土地だけで30坪 6000万円はしますから。これにしょぼい建売クオリティで上物
1500万、基礎工事500万ほどしたら8000万ほど（建物85-90m2ぐらい/2F）しますしね。
75m2でブランズが7500万前後、妥当な値付けかと思います。

駐車場は地下駐車場だけですよ。地上にはゲスト用のそれがありますが住民用は８台のみです。
全部埋まってたらそりゃ他から借りるしかありませんよね。
が、ここって相当小規模マンションだし立地や値付け、設計からみるに地元で戸建てにすんでた富裕層の引退組をねらったマンションなのでちょうどいい駐車場の数なんじゃないですかね

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閑静な南荻窪が良いと聞くと
ますますこのマンションに疑問が出る。
横の交通量や電車の音は「閑静」に値するのか？

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>>143 匿名さん

するわけないでしょ！！

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複層ガラスなどを使っているので、遮音性は気にして作っているのかなと思います。複層ガラスの遮音性能については、副次的な効果であって、メインの性能は断熱効果ではありますが。
お値段と、駅からの距離と、立地条件とを鑑みて、
アリならばそれでいいのではないでしょうか。

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気にして作ってるでしょ。高架前だし。

音気にしない人であればよいのでは。確か南向き住戸は防音ではないはず。

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電車が近くにはありますがそんなに近いわけでもないし最近の気密性の高さでは音は聞こえませんよ
まぁしかし嫌がらせが絶えませんね。きになる人は実際に行けば住む話。
嫌だと思うならやめればいい話かと。

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駅近だと電車の加速音やブレーキ音、駅のアナウンスがひっきりなしに聞こえますが、ここはちょうど駅と駅の中間で電車の音なんて気になりませんね。静かでいい場所です。

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南荻窪３丁目は住環境がとてもいいですからね。
教育レベルも高いので子育て世帯にはいいでしょうね

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こちらの通学区の小学校は
「区立桃井第二小学校」でよろしいのでしょうか。公式サイトの地図の中では見えないのですが、マンションから８６０メートル、徒歩で１１分ほどの場所にあるようですので、
こどもにとってもそこまでは負担に感じるような距離ではないだろうなと思いました。
落ち着いているエリア、ということですが
小学校も落ち着いていると
子どもがいる人にとっても安心でしょうね。

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