パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース／ザ タワー サウス

エリアNo. 1 が三田ガーデンヒルズなのは異論はないけど、
No.2ってどこになるだろう。

パコトキオ？
パコ麻布十番？
シティタワー麻布十番？

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私は1ルームは8000からと見てますがどうなんでしょうかね。
高値が付く物件なのは間違いないと思いますが流石に1ルームで億は越えないかなと。

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【三田ランキング】
エリアNo. 1物件は 三田ガーデンヒルズですが、
No.2はどこ？

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>>8387 匿名さん
そのミタコちゃんがWCTの連投してる人ですよね。明らかですけど。

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なるほど。港南は65歳以上の単身者は住みにくいから麻布十番を検討されてる人が多いんですね。

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>>8409 匿名さん
で、君は麻布十番の１０万のワンルームから引っ越せたの？それかもしかして、再開発で強制退去になった人？

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見れば見るほど港南はやばい場所なんだね。

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この部件の立地は、ほぼあらゆる面でWCTの立地よりも大きく優っているよね。当たり前だけど。

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>>8421 検討板ユーザーさん
港南はずっと新築供給がないから%で言うと高く見えるだけで実際は芝浦浜松町勝どきなどの方が圧倒的に上です
実際に値上がり金額で言うと港南はかなり下になる

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なお、スムログによれば港南のWCTの値上がりは低い方である。
https://www.sumu-log.com/archives/62852/

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なお、
>習い事施設・医療機関が増えている点も魅力です。

残念ながら、これも虚偽投稿である。なぜならターミナル駅では品川駅だけが大手学習塾はありません。
天王洲アイル駅周辺はもはや論外というレヴェルである。

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>>8421 検討板ユーザーさん
＜2025年9月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：653万円（+4.0%)
東雲：496万円（+2.4%) 3ヶ月連続上昇中
有明：597万円（+3.3%) 7ヶ月連続上昇中
晴海：684万円（-0.2%)
勝どき月島：864万円（+0.4%)

有明エリアの価格上昇が止まりません。
先月のコラムでも、有明エリアが動いていて伸びそうという内容を書きましたが、まさにその通りになりました。
やはりシティタワーズ東京ベイのデベ分譲のお部屋が値上げ&引渡し日延長になった影響は大きかったです。
データをみても、東京ベイの売れ行きが凄まじかったです。
それに呼応するように、近隣中古マンションの成約価格も上昇しております。

豊洲エリアの価格上昇も軽視できません。
価格上昇を牽引したのはエリアナンバーワンの「ブランズタワー豊洲」でした。
なんと平均成約単価で坪900万円近くまできており、豊洲の上値を押し上げております。
https://fj-realty.co.jp/news/1991

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>>8430 マンション掲示板さん

三井不動産が会員向けに発行している「東京ベイエリアオーナーズクラブ」の会報誌をつぶさに見ていくと、湾岸地域でもっともリセールが良いのが港南、最も悪いのが有明です。港南がリセール（中古マンション価格上昇率）がトップな理由、並びに有明が値上がりしているものの値上がり率では低めな理由は下記に集約されます。

■ 港南がリセールトップである主な理由

港南が湾岸で最もリセールが強いと評価されるのは、まず品川駅という全国的にも希少なターミナルを徒歩で利用できる点が大きく影響しています。山手線と新幹線、羽田空港へ直通する京急、さらにりんかい線まで揃うアクセス網は、湾岸の中で代替がなく、住み替え需要を常に維持する強固な基盤となっています。また、港区アドレスでありながら、大企業本社や外資系企業の集積が進んだビジネスセンターに隣接しているため、高所得層のファミリーが継続的に流入する構造が出来上がっています。こうした職住近接の利便性は中古市場でも極めて強く働き、築年数が経過しても需要が途切れにくいのが特徴です。さらに天王洲アイルから港南にかけての運河沿いは、水辺公園や緑地が計画的に整備され、歩行者動線の連続化まで進んでいるため、街としての完成度が高く、眺望や環境面からの評価も中古価格に反映されています。期待値ではなく、現時点での住環境の完成度が十分に高いことが、港南のリセールを押し上げる直接的な理由になっているのです。

■ 有明の値上がり率が相対的に低い主な理由

一方、有明は新築マンションの大量供給が続いた地域で、湾岸でも特に大規模タワーマンションが一度にまとまって供給されましたが、マンションの供給に生活関連のインフラ整備が追い付いておらず、生活利便性においてどうしても不便さが残っています。その結果、マンション購入希望者層が有明を敬遠して利便性の高い都心部に目を向けがちなので相場の上昇率はどうしても抑制されやすく、これがリセール指数の伸びを鈍らせる主因になっています。交通面でもゆりかもめ主体のアクセスは日常の通勤利便性で港南に比べると数段劣り、“住む場所としての快適性”を重視する層には敬遠されがちなため、マーケットの厚みではやはり差が生じます。商業施設は増えたものの、街全体の生活導線は依然として未成熟で、環状二号線の完成後も徒歩圏が限定される“島型”構造は残っています。街としての魅力は高まっているものの、こうした構造的な弱点が、中古マンション価格の上昇率にブレーキをかけているというわけです。その結果として2019年に完成済みのシティタワーズ東京ベイはいまだに先着順販売を行っていて完売に至っていないという事実が象徴的です。

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>>8427 名無しさん

WCTやコスポリがが坪500？ブランズ芝浦やプラウド芝浦がが坪750？いつの資料か知らんけどかなり古い数字で参考にならん。それに坪あたり200万くらい足した数字ならわかる。

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>>8389 匿名さん

＞エリアNo. 1 が三田ガーデンヒルズなのは異論はないけど、
＞No.2ってどこになるだろう。


個人的にはナンバーワンは、三田ガーヒルではなく、パークマンション三田綱町ザ・フォレスト、ナンバー2は
パークコート三田綱町。ヴィンテージ物件ナンバーワンは三田綱町パークマンション。綱町に比べると三田は一段格落ちのイメージ。

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>>8433 名無しさん

港南のどの辺を「きれい」だと言っているのかと言えばこの辺ですね。

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>>8433 名無しさん

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港南のどの辺を「きれい」だと言っているのかと言えばこの辺ですね。

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>>8433 名無しさん

港南のどの辺が「きれいではない」と言われるのか疑問に感じます。実際に現地を歩いてみると分かりますが、運河沿いは綺麗に整備され、遊歩道や公開空地も多く、都心とは思えないほど開放的で清潔感のある景観が広がっています。日常生活の中で恒常的に不快さを感じるような環境どころか、むしろ海風によって空気が循環しやすく、都心内陸部よりも体感的に爽やかだと感じる人も多いエリアです。また、港南は大規模タワーマンションの計画的な開発が進み、敷地内外の緑化や清掃管理が徹底されている点も特徴的です。歩道は広く、電線地中化も進んでいるため街並みはすっきりしており、無秩序な雑多さとは無縁です。ファミリー層の流入も多く、保育園や公園、医療施設がバランスよく配置されていることで、生活環境としての完成度は非常に高い水準にあります。

一方の有明は、交通利便性に弱点があります。鉄道はゆりかもめとりんかい線のみで、山手線や東京メトロ主要路線への直結性が弱く、いったん都心と逆方向に向かって新木場や天王洲アイルなどで乗り換えないと都心に向かうことが出来ません。さらに通勤ラッシュ時の混雑や乗り換えの不便さが目立ちます。加えて、国際展示場駅から距離のあるマンションも多く、雨風の強い日は徒歩移動が負担になります。

次に、生活利便施設の少なさです。大型商業施設有明ガーデンはあるものの、日常使いのスーパー、個人商店、飲食店の選択肢はほとんどないに等しく、複数の大型マンション開発だけが先行して増えた居住者に対して「街としての成熟度・生活インフラの整備」は追いついていないのが実情です。夜間は特に人通りが減り、無機質な印象になりやすい傾向があります。埋立地特有の環境リスクも挙げられます。地盤は改良されていますが、軟弱地盤エリアであることに変わりはなく、地震時の液状化リスクは湾岸でも最も高くなっています。また、強風と海風の影響も大きな特徴です。湾岸特有の風の強さにより、冬は体感温度が下がりやすく、洗濯物が干しにくい、砂埃が舞いやすいといった生活上のストレスが発生します。

交通量と騒音の問題もあります。国道357号線や首都高湾岸線が近く、排気ガス、騒音、振動の影響を受けやすいエリアがあります。さらに、街の歴史や文化の薄さも好みが分かれる点です。再開発で整備された街のため、下町のような人情味や、自然発生的な商店街、地域コミュニティは無いに等しく、人工的で無機質と感じる人も少なくありません。最後に、資産価値の変動リスクです。有明エリアタワーマンションの大量供給によって中古市場の価格競争が起きやすい傾向があります。市況次第で価格が大きく動く点は、他の湾岸人気住宅地よりリスクが高めです。総じて有明は、交通・日常利便・災害リスク・街の成熟度といった点に明確な弱点を抱えています。その結果として2019年に完成済みのシティタワーズ東京ベイはいまだに先着順販売を行っていて完売に至っていないという事実が象徴的です。こうした構造的な弱点が、中古マンション価格の上昇率にもブレーキをかけているというわけです。総合的に見れば、港南は都心近接性、管理の行き届いた街並み、水辺の景観という要素が高い次元でまとまったエリアであり、「きれいではない」と切り捨てるのは実態を正確に捉えているとは言い難い、というのが率直な評価です。

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