パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース／ザ タワー サウス

白金スカイのすぐ近くに住友不動産が着工するタワマンも２週間前まで地権者住戸が４３㎡で９９００万で売りに出てたぞ。
選べるのは１７階までだったけどな。

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三田ガーは本当に素晴らしい物件だと思うよ。
でも１０００戸を超える団地に、5億とか払える？
プライバシー性がないんだよね、ここ。
今後は大規模よりも100～300戸程度の超一等地マンションの方が、超高額帯は選ばれるよ。3億以下ならまだ1000戸越えで良いと思う。

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>>6600 匿名さん

そりゃそうだ。港区買えるなら絶対港区。武蔵小山なら港区湾岸の方がまし。

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でもなんだかんだ言っても、品川は人気だね。港区×山手線は最強の組み合わせ。

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>>6603 マンション検討中さん

どちらにせよ、三田小山の運命は 格上の三田ガーデンヒルズの売れ行きに握られている ということだけは変わらないです。

三田小山はそれ以上のマンモス団地なので、大変だと思いますよ。

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>>6607 匿名さん
随分簡単に考えているけど、そう物事は単純じゃないと思うよ。
三井内でのブランディングとしては、パークマンションがヒエラルキーのトップにいる事は間違いないけそ、三田ガーデンはパークコート棟の方が多いからね。
パークコートとして考えると、ただの低層パークコートにしか過ぎない。

一方で、三田小山は所謂タワマン。個人的には低層が好きだけど、相場はタワマン一強。同じパークコートとして考えれば、タワマンの方が需要は強いかもしれない。特に高層階の角部屋なんかは、余裕で三田ガーデンの坪単価を超えてくるでしょ

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え

三田ガーデンと三田小山では立地がカスほど違うので無理論ですそれ

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>>6609 周辺住民さん
三田小山の方が立地が悪いとか笑われるよ。
タワマンの立地としてははっきり言って三田小山の方が上だよ。

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三田ガーデンヒルズはタワマンではないです。

低地の方に住んでいる方は、あまりご存じないかもしれませんが。

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>>6610 名無しさん
三田ガーデンと比べると、三田小山は3～4ランク程度 下の立地です。
東京では話さない方がよいかと。

一度 人から下に見られてしまうと、そこから挽回するのは大変です。

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ここって東京タワー見えなくなるんでしょ

そんなのタワマンの意味ないじゃんｗ

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竣工まで３年の物件を坪1500で購入するのに、権利変換時の竣工まで5年の地権者住戸は坪単価800万を皆は狙わないのか。

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>>6612 周辺住民さん
分かってないなぁ。
閑静な高台よりも、タワマンには駅近の利便性や商業が重要なんだよ。土地のランクとか言って知ったかぶっても、この超絶立地に土地のランクは取引価格には反映されないんだわ。

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>>6614 匿名さん
まず、地権者住戸はローン組めないからな。

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超絶立地？
とは、具体的に何を指すのでしょうか。


以下に事実のみを提示します。
① ここは浸水ハザードマップにおける古川沿い低地のハイリスクエリアです。
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

② 三田小山西エリアは古川池の埋立地です。以下に3つの資料を提示します。（大学論文のホームページの頭文字hはサーバー負荷を考慮し省略させて頂きます）
筑波大学
ttps://www.tokyo-geo.or.jp/technical_note/bv/No39/29.html
名古屋大学
ttps://gentosha-go.com/articles/-/20612
古地図（高低差付き）
http://tokyowater2005remaster.blogspot.com/2016/11/5152.html?m=1

③ ここは大名屋敷跡地だ！とアピールしていますが、いわゆる本邸（上屋敷）ではなく下屋敷（荷揚げ場、蔵、別邸、火事の避難所）です。
http://tokyowater2005remaster.blogspot.com/2016/11/5152.html?m=1

④ 埋め立て以降の地歴も合わせて紹介します。
古川池 → 埋め立て → 下屋敷（船着場、蔵、別宅等）→ 東京DEEPエリア → 三田小山西タワマソ（）

https://x.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

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>>6614 匿名さん
当時1,500万で売れるなんて考えている人いなかったんでは？せいぜい1,000万とかですね、

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地権者住戸は投資用ローンなら普通に組めるよ

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白金高輪の徒歩2分の住友不動産の地権者住戸は2週間前のことだし、ツイン一の橋も今年の話。
三田小山のここ坪1400で買うなら坪450～550のツイン一の橋買った方がめちゃくちゃ儲かるのにって話。
それとも皆再開発住戸狙いが儲かるって知らないのかね

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>>6619 匿名さん
増床、買い増しの話じゃないかな

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>>6620 匿名さん
B棟地権者住戸
@2800で出てきましたよ。
これって儲かるの？

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≫6621
投資ローンなら増床でなくても頭金２割程で通りますよ。

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2800万は儲からないですね笑

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>>6623 匿名さん
何のことでしょうか？
増床のときのお金は貸してくれる金融機関ないでしょ

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>>6617 匿名さん
ここが家紋だと上屋敷
四角は中屋敷
丸は下屋敷
これは、、

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>>6628 名無しさん
三田小山が純然たる古川ワキという環境を加味すると、
おそらく、荷揚げ場、だったのでしょうね。。。

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>>6629 周辺住民さん
目悪いのww

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>>6617 匿名さん

『本当にここ港区か？！「三田小山町」という場所』

『この古川沿いの低地の一画だけ「三田小山町」という昔の地名があり、なんともどぎつい佇まいの下町風景が残っている。』

『ここが荒川区とか墨田区だと言われても何の違和感もない。』

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

『あちこちにベタベタ張り出されていて目立つ政党ポスターも共産党か公明党ばかりなのはお約束だとしても、そこに紛れてしれっと「幸福実現党」がある』

『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』

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>>6631 検討板ユーザーさん
悪いのは、目ではなくアタマでしたか。

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>>6632 口コミ知りたいさん
チミ、
『古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者
の人？

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>>6631
しつけーよ、粘着
別に最高立地とは言わんがあんたには無縁の物件だ

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>>6633 さん
廃品回収業をバカにしているみたいだけど、郊外で同業で頑張ってる知り合いはそれなりに儲かってるからね。間違いなくあなたよりも。

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>>6635 口コミ知りたいさん

バカにしてるの、完全にお前のほうじゃん。

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>>6625
貸してくれる金融機関は沢山有りますよ。
むしろ実際取得後の増し床の場合は住宅が担保になるわけでどこでも貸してくれます。
増し床の金額自体は権利床価格になるわけで１坪４００万前後が多いです。
それを越えると保留床価格になりますがデベが大手の場合は大半が１．２倍の面積までしか増し床出来ないので無限に出来るわけではありません。

実際に住まれる場合は組合設立前なら通常通り住宅ローンも通りますが、築古の場合は審査が厳しくなります。
新耐震の場合は住まれる予定ならすんなり通りますよ。
組合設立後は基本的に住宅ローンでは通らないので投資用ローンで扱いで通します。

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>>6637 匿名さん
どちらの金融機関が貸してくれるのかお聞きしたいです。どっかの都市銀行と信金は増床に追加の融資は門前払いでしたね。

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>>6637 匿名さん
この人全然ダメかもです。
どしろーともいいとこです。
再開発も融資も全然理解してない。

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冬は日が短いせいか、
ここの頭上に聳え立つ 首都高クロス大高架 がますます暗くのしかかってきますね。

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ど素人？
私は何度も再開発住戸経験してますよ。
銀行でしたら三井信託、スルガ、城南、みずほ、三井住友経験済みです。
まず地権者住戸に関しては増し床の時にデベロッパーから銀行紹介してくれます。
７０平米の住宅の権利を持っていたら床不足分はデベロッパーから紹介の銀行でほぼ100通ります。
なぜかってそうでないと地権者からの同意が取れないからです。
生活再建という名の元から住んでいた人が支障ないように暮らせるようにというのが再開発するうえで大事ですから。
そのうえで増し床に関しても対応してくれます。
通らないという方はローンをすでに限界まで借りてるからではないですか？
多分何か勘違いされてるかと。

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私が言っているのは地権者が権利変換した住戸の購入ではなくて、権利変換前住戸を取得する事ですからね。
住宅ローンが通らない、金融機関から融資が降りないという方はその辺り勘違いされてるのかなと。

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>>6641 匿名さん
何度も再開発を経験しているとのことで大変失礼しました。ここで聞くことでもないですが、従前の不動産には借り入れはなかったという理解で良いですか？

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>>6644 匿名さん
下屋敷も本当は中屋敷だったことがバレちゃって、永井荷風の引用もデマだって分かって追い込まれたゃったかな。

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>>6660 口コミ知りたいさん
底にヘドロが溜まるし、定期的に清掃したり、たまにはまとまった雨が降った方が、川の水質にはいいんだよね。

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>>6664 マンコミュファンさん

もうすぐHPが公開らしい。
金銭的な理由で買えない人は見ないでね！

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>>6600 匿名さん
まあツインニの橋などというマンションはないが

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>>6620 匿名さん

知らないどころか、既にプレミアム住戸のほとんどは元々の住民ではなく、投資目的で青田買いして権利変換時に増資した地権者が抑えてるよ。

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小山町は立地が悪い、という向きもあるが、近年の三田一丁目のマンション投資においてはそれこそが最大のポイントである。三田一丁目は住宅地の大部分を旧小山町の古い住宅街が占めていたため、実際のポテンシャルよりもかなり過小評価されていた。近年の再開発で小山町が一掃されるため、三田一丁目のブランドは否が応でも跳ね上がる。加えて、雰囲気が悪いとされていた新広尾公園周辺も、ツイン一の橋がタワマン(おそらくプレミストタワーと予想)と新たな公園に生まれ変わることで一新される。ガーデンヒルズのノースエントランスから小山橋を抜けて麻布十番駅に向かう動線は、複数の公園と本マンションの公開空地及び飲食店が立ち並ぶ雰囲気の良い通りとなり、スーパーができることによる利便性の向上もあってガーデンヒルズの価値を更に押し上げ、相互作用的に周辺マンションの価値も上がることになるだろう。再開発投資においては、開発前の姿に囚われることなく、数年先をいかにリアルに想像できるかが鍵である。知らんけど。

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＞三田は歴史もあって

高台と低地に残酷なほどの格差があるのって、おそらく東京だと三田がワーストじゃないかな。

三田高台：大使館エリア、緑豊富、低層高級マンション街
三田低地：東京DEEPエリア、川水豊富、量産型タワマソ街

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>>6678 匿名さん
そろそろHPが公開みたいでピリピリしてるのかなw

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>>6678 匿名さん
三田の格差がワーストである、ということは、換言すれば同様の格差があった港区内の既再開発地域は再開発後に格差が消失しているということであり、いま最も再開発による価値上昇の恩恵が大きいのは三田小山町である、と言えるため、むしろ本物件においてはポジティブな材料と考えられる。但し、ガーデンヒルズが完成した今となってはその材料は相当程度に織り込み済みであろう。

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>>6686 匿名さん
再開発が決定した時点で格差は無くなりました。それに気づけなかった人は、残念ながら地権者になるタイミングを逃したよね。

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ポジを小馬鹿にして楽しむ数年間がはじまるおｗｗｗ

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>>6692 マンション比較中さん
価格も高いし、倍率も高すぎて買えないねーってやつね！

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ねぇねぇ、東京deepから、永井荷風の記載が消えちゃったね。間違いに気づいたんだね。地歴君、息してる？ww

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この突然の屁理屈は、やはり失業中でマンション買えていないようだな。
ちがうと言うなら、根拠を書いてみな。

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港南君には困ったものです。

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ここは三田小山の掲示板、港南君は暇人でしつこいな。

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おそらく同じ埋立地として、港南と三田小山あたりを比較する人が多いのでしょう。

港南と三田小山は、合流式下水道が交わる生活用運河で、繋がっていますね。

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>>6699 eマンションさん

港南、を三田小山西、に書き換えても通用しそうですね。ww

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