【契約者限定】Tomihisa　Cross　Comfort　Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part13

だから年間で数万安くなったところで車買う人は少数だっての

横からすまん、
ちょくちょくシングル乙とか煽ってオバサンいるけど、なにが言いたいんだ…？
もしかして今時子供生むのが使命、子供生んだら偉いって思考の御方なのか？

というより、今車必要ないって人は駐車場が値下がりしたところで絶対に買わないしな。自分がそうだから。
もしなにかあればレンタルで事足りるし、普段使いがまずない。(自分はタクシーと自転車半々くらい)
そもそも数千円程度の違いで駐車場借り換えも疑問だし

>>1903 契約済みさん

セコい人は都内でマイカーは持てません。行動範囲が狭いシングル世帯は車は損するから必要ないでしょ。

1898と1890読めば駐車場値下げ問題は結論見えますね

管理費、修繕費に組み込むために、稼働率○○％以上を想定していて、
それ以上あれば管理費や修繕費が値上がりしないというラインがあるはず。
そこを上回っていればとりあえずいいんじゃない。

いったん値下げすると、再度の値上げには反対する人多数でもうあげられないから
値下げして稼働率下がった時に収支が赤字になり詰んでしまうよ。

1900 さんみたいなお友だちなんて願い下げです><

すべき使わなくても頭の悪い押し付け意見でバレバレです ><

一部の集まりですが、駐車場の料金については値下げする方向で調整しています。稼働率と収支予測については総会で明らかにしていきますのでご協力出来る方はご賛同お願いします！

＞稼働率と収支予測

総会でわかるんだ

>>1909 契約済みさん
全力で協力します！応援しているので早期実現させましょう！

>>1904 契約済みさん
もしかしてだけど…オバサン値下げ派か。
一番セコいじゃないかｗ
残念ながらシングルではなく子供がいないので車は必要なしです。
月のタクシーが10万程度ですが

>>1912 契約済みさん
都内に住んでいてタクシー代月10万円は安すぎ！
月10万円程度って（笑）

>>1911 入居済みさん
集まりの一人ですが協力ありがたいです。ラインの方でまた連絡しますので引き続き宜しくお願いします。

私も値下げに協力したいので集まりに入れて下さい！

>>1913 契約済みさん

それなのにたった数千円程度の値下げ派か…おかしな人だな。
タクシーに変えたら？そっちの方がはるかに安いから

疑問なんだが、値下げして稼働率あがる意味がわからないなぁ。
既存の人が得するだけなんじゃないのかな。

高層階に警察が来てる。何かあったのかな。

値下げについては大賛成です！
近隣マンションの駐車場はほぼ満車になっているのは安いからですよ。近隣の某マンションは二万円で満車になっています。

どんどん警官が増えてる！何だ？

理事会では値上がり方針

当方も値上がりぜんぜん構わないです！
ところで前連投されてた民間警備員？ボランティア掃除された方はまただ活動されてるのでしょう。

今の稼働率で駐車場を維持していく方が将来的にキツくなるのは間違いない。値下げに1票！

＞近隣マンションの駐車場はほぼ満車になっているのは安いからですよ。近隣の某マンションは二万円で満車になっています。

いや戸数に対して駐車場が少ないだけだろ

>>1923 匿名さん

今の稼働率は何パーセントですか？

新聞受けに何度も傘置きっぱなしにして注意されてる部屋に警官が集まってましたね。
やっぱり問題のある部屋は目立ちます。

これだけ投資目的の売買があるのに入居までに６０％も埋まったのが凄い。みんなお金持ちですね。
そろそろ入居率も上がって安定してくる頃合いですし、
外部への貸し出しが決まったら抽選になるかもしれないですね。

>>1925 匿名さん

75%です。ところでELVハイルーフの予算間違ってないですか？
これで間違ってなければ見積もり甘すぎです。

客観的にみて、現状維持派も値下げ派もどっちもどっちで主張に信憑性が全く無し。結局は管理会社と理事役員のやりたいように利用されているだけ。

↑大人だね。納得！

中古でいっぱい出されてるけど、高くて誰が買うのでしょう。
分譲価格してる限り買えませんね。

「総会にも出ない」で、「委任状も出さない」、このような人が多ければ、
議案は可決されないのでしょうか？？

されるはず

お向かいのタワー、駐車場空いているという噂

このクラスのマンションの理事やったことのある人ならわかると思うけど、駐車場料金の1割や2割の差を気にして外部の駐車場借りてる人はとても少ない。なので、値下げを埋めるほどの新規申し込みは無く単純に減収で終わる。
そして、増収のための外部貸しは、増収は間違いないけど、外部から駐車場への人間の進入経路の整備やセキュリティ対策等を考えると、初期投資がかさみ回収に7～8年かかるので、説得の手間も考えたら断念だよね、となりがち。

で、現状維持が最も無難だよね、がよくあるパターン。

>>1931 匿名さん

価格が強気すぎるよね
西新宿60でたら値下がりしそう

＞外部から駐車場への人間の進入経路の整備やセキュリティ対策等を考えると、初期投資が

秘密情報ですがこの話議題に上りますよ。

住民同士で意見が割れる駐車料金ではなく、人件費、管理委託費を下げるところから考えるのが当然ではないですか？

駐車料金は値下げすべきです！値下げすればみんな借りるし絶対に満車になる。

>>1938
同意。
駐車料金の話題のせいで人件費と管理依託費がうやむやに…
駐車料金の話ばかり上がってることに違和感

民泊リサーチボランティアの方々
最近の状況はどうですか？

野村が駐車場が赤字だと騒いでるだけ。自分たちが予算組み立てたんでしょ？

もっと根本的な、身を切る改革をしないといけない。
都知事のように、自分さえよければ、と管理費を貪るようではいけない。
大きな支出を抑えよう。

管理会社そのものを見直して改善していくべきである。

この掲示板に書くぐらいの勢いで総会の意見書書いた人いるの？

管理会社や管理責任者や予算案等々は全て「反対」で
提出致しました。
みなさんも勇気をもって提出してみませんか？
管理が変わることはないと思いますが・・・・・・

管理会社は所有者の多数決で変更出来ますよ
契約期間ごとになると思いますが

住民次第ですね。
みんなが本当に住みよい家のために
しっかり考えて「反対」にマルを付けて
提出しましょう。
今、インターフォンを鳴らして管理の
方が取りにきています。

管理委託料が毎月1700万もかかってるけど、これって適正なの？
管理費のほとんどじゃないの？

スケールメリットの大きいマンションですから質を落とさずコストを下げる事は可能かと思います。収支をみれば管理費が高いのは一目瞭然です。特に人件費は改善はして頂きたいものです。意見書も書きましたし、ほぼ反対で出しました。最初が肝心ですしね。

質疑応答の時間ないのですがちゃんと反対個別意見に答えてくれるのだろうか

警察救急消防集合　

お願い。某プラウドタワーみたいに総会で、

「後からいらした皆さん...」と地権者の代表が壇上で挨拶する事だけは止めて頂きたい。

そんな小さなことはどうでもいいよ。
適正な予算、管理、問題を解決してくれればいい。

小さな事ではないから、掲示板で語り継がれるエピソードとなっている。

いつになったら総会の事前質問への回答くるんだ？
総会で紙配るつもり？

「はぴまり」を観ました。2の最後に見覚えのあるエレベーターとかが映っていました。

割と面白いですよね！
映ってるの2階の低層用エレベーターでしたね

駐車場の稼働率を上げるため

>>1955 契約済みさん
事前配布ありましたね。

>>1959 住民板ユーザーさん1さん
紙は有りませんでしたね

問題がある件は精査するで、マスゾエ見てるようだった。
反対意見があっても、今回は時間が無いので仕方ないがという質問ばかりで、反対派も受け入れてしまっていた。
日本人だなー、流されやすいと思った。
専門管理員はいらないとマジで思った。
賛成した人が信じられない。甘すぎる。

ところどころ管理会社が抜いてるんだな、と思う料金体系が沢山あった。
ちりも積もればです。

フィットネスの人、月に何回かしか来ないのに、月に20万。
カフェ90万、カーシェア10万だったか？
カーシェアなんて、営業させてあげてるんだから、お金を貰いたいくらい。
ヨーカドーのタイムズカーシェアあるのに。
カフェだって、委託料を払うんじゃなくて、家賃をとっても営業したい人いると思うよ。

いろいろずさんな管理委託だって、よーくわかったよ。
これを改善するには理事を変えるしかない。
理事を変え、管理会社を変え、ってやらないと、来年もまた今回はこれでお願いします。
次回までに何とかします。
精査します、で終わっちゃう。
それに全て管理会社を通して契約してるから、これじゃ管理会社変えられないじゃない。
見積もりだって、ここを販売してた会社同士でしょ？
談合だってまるわかり。厳しい第三者の目がまったくない。

それに挙手しない人大勢いても、答えありきで、承認されましたって、なんなんだろう。
それと、ここは３つの管理があって複雑で～とかいって、管理会社を変えるのは大変だろう。
本気でデキレースのコンペじゃなくて、見積もりを出して欲しいよ。

>>1961 入居済みさん

次回理事に立候補してみては？

ご存知の方、教えてください。理事会、構成員の方って、報酬あるのですか？

しっかり資料読んで、何度も質問していたＭさん、ブラボーでした！
おかげで、理事会が精査できず野村の請求そのまま受け入れていたのがよくわかりました。

>>1964 入居済みさん

会計報告を見ると書いて有りますよ

>>1964 入居済みさん

良かったですよね！専門管理者の件、
理事さんしっかり答えて欲しかったなぁ。これから頑張ります発言は驚きました。
しかも、専門管理者が理事会の身内にいて、実績も回答できず報酬をもらってるというのは、更に驚き。

フィットネスの委託20万ってｗ
そんなことするなら新しいマシン増やしてほしいよね。
平日火曜の枠なんて普通に仕事してる人は使えないし、そもそも人数制限あるのに必要ないでしょ…

カフェやカーシェアは利益でないから委託料もらっているんでしょ。
賃料払ってまで赤字でるサービスしたい人なんていませんよ。

要するに、天下りや身内に資金を流すために、いろんな仕組みになってるってこと。

誰かが、専門管理者の給料は野村の管理会社が払ってるんですか？って聞いて、そうだって答えてたけど、間違いだよ。
払っているのは管理会社ではなく、我々の管理費から。
質問の意味がわかっていないのか？知らないのか？いいかげんな答えをしてた。

理事は報酬あると思います。ああ、でも決算にのっていないからどうなんだろう？

>>1969
専門管理者の給料は野村が払ってるでしょ
だって野村と契約して野村の社員が勤めてるのだから
1ヶ月フルに働いて月65万で専門性のあるひと雇えるならかなり安いとは思うけど、フルで富久クロスの仕事あるわけないからね

黒字経営なのに何が不満なんですか？

個人的には、管理費等は今のままでも良いけど、掃除とかカフェとかの質をもっと上げて欲しい。

カフェやフィットネスは再開発組合が契約したとのことですし、引渡し前に色々な契約が既になされていて、それが問題を生んでいると思います。
それに、理事が12月に選ばれて半年ちょっとなので、精査しきれていないのは仕方ないかなとも思いますが、次回には結果を出して欲しいですね。


専門管理者は野村の社員なので、野村から給料出てるでしょうね。

野村が給料を払ってるなら、総会で許可を得る必要ないでしょ？
管理組合が野村を通して雇ってるってこと。
決算の支出の分に載ってるでしょ。

何十年に1回起きるかどうかの地震の指揮って！
３つの管理組合の調整って！各理事に任せればいい話。

要は、仕事はほとんどないって答えてた。

>３つの管理組合の調整って！各理事に任せればいい話。

具体的に何をどのタイミングで出来るかわかりますか？
それを判断するのに法的根拠が必要な場合どのようにいくらでしますか？
各理事もうちらと同じ区分所有者ですが誰からいつ知識を得ますか？

即答出来ないと管理者は必要な感じ

今回の総会
管理費は黒字である
その黒自分を修繕積立金に入れてある
黒字を作ったのは理事が細かく精査したからできた。

いごこちとしてカフェ、フィットネス、ブックラウンジなどの外部委託費がかかるものをどうするのか？
この施設は費用もかかり利用も個人差があるものですが、有料で存在することを前提としてマンションを買っているので
今後を使いやすいようにアイデア出せばいいと思いますよ。

専門管理者
当面必要に思えます。もう少し何をしているかを報告すべきだとは思います。
業務量が減少してきたら、専門管理者は管理会社にいればよく、必要な分外注費として計上すればいい。

課題
管理組合ごとの業務フローの簡素化をして、専門管理者が不要になるくらいにならればいいのですが
誰か有能な方いませんか？

大手不動産管理会社の方も入居しているだろうし、退職された優秀な方の紹介などしてもらえはわ必ず人材はいると思います

>>1976 入居済みさん

そんなわけの分からない人に任せるのは嫌です。

すみません、階別協力員の発表も総会でありましたか ?

＞1978
無かったと思います。
まぁ、議案にもあがってませんでしたしね。

>即答出来ないと管理者は必要な感じ

管理者も管理会社も即答できる感じではなかったですよ。
住人の質問にあたふたして、的外れの答えをして、わからなければ次回までって感じですし。。

管理者はまさに野村の定年退職者の嘱託って感じがしました。
これから毎年野村からの嘱託が来るのでしょう。

日本の大手企業は付き合いから天下りがありますが(家の身内も新聞読むだけで仕事しないで給料と退職金貰ってました)、
天下り社員を雇うほど個々マンションにメリットはありません。

＞具体的に何をどのタイミングで出来るかわかりますか？
わかるようにすればいい。３つの理事が合同で理事会を開いて情報を共有していけば、1年もすれば流れがわかるでしょう。

＞それを判断するのに法的根拠が必要な場合どのようにいくらでしますか？各理事もうちらと同じ区分所有者ですが誰からいつ知識を得ますか？
→　外注すればいいです。弁護士、税理士、司法書士など。年間900万もかからないです。月に5万円で顧問する弁護士もいます。

専門管理者のやってる業務を全体管理組合の入札業者の役務にいれて各社に見積もりださせればよいだけでしょ。管理組合間の調整をどこかの管理組合の下請けがやってはいけない理由なんてない。管理の委託先に精通した人が必要だから野村と個別で契約しますなんて質問回答に書いていたけど、つまり契約をわける必要もないって意味だからね。
さらにいうと３つの管理組合の委託先なんてまとめて１業者調達すればよいじゃん。そうすりょ調整のための工数も減るよ。これをルール化するなら１年後の総会になっちゃう？

全部承認でしたか？ありえなーい。次回保留ないの？ 他マンション理事ですがおかしいところは納得するまで認めません。

今のところ、理事会は見積もるつもりも無いみたいだから、いつになるかね。
前のところは談合だから、まったく別のところに見積もってもらわないといけないんだけど。
それより何より、来年の総会でも更新しますけど、いいですか？だけだから、変えられるわけが無い。
総会を開く数ヶ月前に、住民の意見を聞く集会がないと駄目。

大規模マンションに住んでいた方、毎月2千万の委託料って適正ですか？
サービスは普通な感じですけど。

それより、防災センター方面の入り口を、全面改装して欲しいよ。
いくら直しても、一番使う出入り口が裏口では、、。
人の動線を考慮してない設計が多いよ。

駐車場が赤字だから管理費上げるって話はなくなったんだね？

全部賛成に○の不参加者が多すぎ？私不参加ですが❌多いです。見れば❌だらけなのに

2/3以上の賛成とか言ってたけど、あれではカウントできない。
書面で出すほうが正解だった。

理事会は　賛成　何票、反対　何票　って出してくれるのかね。

出席しない反対者の意見はどうなるんだ

承認されなかったのもあるよ
しかも一票差

駐車場の外部貸しについての規約変更、超僅差で否決でしたね。

議決権行使書で反対出しておきながら、会場に来て反対で挙手してタブルカウントなんてことないのかな？
あの会場に来た人が議決権行使書ですでに意思表示をしていないかのチェックって、いつやってんだろ？

1988さん、会場に来てないんですね。
2号3号議決のみ、反対派部屋番号と名前を名乗る義務がありました。

一方他の「賛成の方は挙手」のときは、夫婦で来ていて二人共挙手しているのを見かけました。
いいかげんな採決です。
次回から「賛成は挙手」→カウントせず「賛成多数」はやめるべき。

１９８９さん、多数決のルールをしらないのですね。
総会の出席者は２００名程度でした。既に提出済みの賛成反対票で結果は決まっています。例え総会の出席者全員が反対しても結果は変わらないので、あの様な採決の方法になったと思います。普通のやり方です。
但し、２，３号議案は2/3の賛成票が必要なため、反対者には部屋番号と名前を聞く方法を取りました。提出済みの票が拮抗していたのでしょう。

先ほど6:50頃一階ロビーにチンピラっぽい男が寝ていて、警備員が注意していました。
警備員「お部屋にお戻り下さい」
男「うるせえな」
警備員「お部屋にお戻り下さい、警察呼びますよ」

こんなやり取りでした。

こんな時はすぐに警察呼べばいいのに。住居進入罪で現行犯逮捕でしょ。
あんなチンピラに不法進入されたら危なくて安心して暮らせないよ。不審者はすぐに豚箱へ。

駐車場値下げ派の動きはどうでしたか？

黒字だからか値下げは全く意見なしでしたよ

>>1993 住民さん
駐車場に関しては1800万円の赤字です。

>>1994 住民板ユーザーさん

全体で黒字なんだからいいじゃない。

いやいやいや、赤字を何とかしたいなら値上げか外部貸しでしょ…
値下げなんて意見人前で言える人なんているわけない

外部貸しは却下されましたね。車出入り口から坂を歩いて入るのは安全上危険だし、セキュリティからも反対です

>>1994 住民板ユーザーさん
具体的な数字はやめましょう。住民とは思えません

外に貸さないなら、内部で借りる人を増やすか、値上げするしかありませんね

今回の外部貸し出しが否決されたのは、セキュリティーの問題とスロープを歩いて出入りする安全上の問題点がありました。貸し出しをグリーンレジデンスのみにすれば、この問題もクリアになると思います。1800は半年の赤字。通年では3600万でしょうか。又、この夏は猛暑が予想されています。電気代が予算内で収まれば良いのですが、不確定要素です。早く手を打つべきでしょう。