【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

>>43
42です。低金利とはいえ全額35年ローンだと支払い総額はすごい額になるからです。でも考え方は人それぞれですからね。でしゃばり過ぎました。失礼しました。

>>44
42です。契約者です。失礼しました。

>>44
そんなどうでもよいこといちいち突っ込むなよ

＞４９さん、

そうですね。退職後の税率なら５０に示したように毎年８０万円ほどの儲けが出ますので、無理に繰り上げ返済しなくても
年金代わりに所有していてもよいかもしれません。

また、相続時には賃貸用マンションは半値程度の額で計算されるので、節税効果があります。３５００万円を現金で持っていると、税率２０％の場合、７００万円課税されますが、マンションなら３５０万円程度で済みます。

来年度から相続税の非課税枠が減額されることに伴い、相続税対策で投資用マンションを買う人が増えているという記事を新聞等でよく目にしますが、このような理由なんですね。簡単に言えば、現金と不動産の税率のギャップを利用して節税するということです。

>>53
と、ご自身にはどうでもよいことではないらしくてスルーできずに突っ込み

>>55

あんた日本語はでたらめだが言いたいことはよく分かる
正解!

誰かキャンセルしてくれ～
キャンセル待ちしてから一向に連絡こない。。

＞５７

キャンセル待ちしなくても地権者が売り出している住戸を買えばいいんじゃないですか？
今後も売りに出る住戸は増えると思いますよ。お金さえ出せば確実に買えます。
分譲価格と比べて１０００万円ほど上乗せしているのでしょうか。
このくらいなら良心的な設定だと思いますね。

>>35
初年度は取得費も経費に（登記費用、ローン経費）計上できるので、実際にプラスでも大幅な赤字計上でかなりの節税になると思います。
また、ローンの利息は経費に計上できるので、ローンを組んでる人とキャッシュで買った人が賃貸に出したさいの差は無いと思いますが違いますか？逆に現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそうですが？

本当にいるんだね。こういう人。
利息、払った方が得なんてけとは絶対にないよ。

絶対にないという根拠をご説明ねがいます

>>61
ご自分で計算して下さい。

>>62
批判するなら説明しては？

金利を始め、将来の予測なんて絶対はないのだから、参考程度にふーん、と眺めてればいいのでは？

不毛な諍いはやめましょう。

アパートローン金利は、4%くらいなので、
全く収支が合わない気がします。

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０ですが、５９さんや６６さんのように、不動産投資について一部誤解があるようですから、後ほどお答えします。

アパートローンの金利は探せば
2.5%もあります。
全額ローンならトントン。

元手なしで新宿御苑前のマンションを
保有出来るのだから良い時代ですね。
更に、追加返済で利益も出ます。

自分が使いたい時は使い、
使わない時は賃貸に出してローンを
他人に払ってもらう。
ゲストルームは使える。
追加返済をして個人年金代わりする。

自由度高いマンションだと思います。

>>61

60です。絶対は言い過ぎました。
でも、利息を払ったほうが得する状況というものが全く想像できません。
利息払った分課税所得が減って税金が減る？
減る税金の額より、利息として払う金額のほうが、絶対に大きいですよね？

利息払った方が得なことが何かあるなら、是非教えてください！無知な私に！

>>64
将来の予測の話なんかしてませんよ？

とんちんかんな発言は慎みましょう。

>70
何をそんなにむきになっているのか理解に苦しみますが、金利や家賃収入（相場や入居状況）、税率（税制）
、全て想定＝予測ではないんですか？頓珍漢ですか？？

35＝47＝50さんのような書き込みは、参考程度に読んでいて勉強になりますが、それに対して
あーでもない、こーでもないと噛みついている書き込みは不毛だと言っているのです。

こんな誰でも無責任に書き込める掲示板で、不毛な議論を吹っ掛けている方がよほどあれかと。

アパートローンも、よっぽど属性が悪くなければ、10年固定で2%未満とかもありますよ。
なので、2%で借りて実利3.5%（Tomihisaに限らず一般的な分譲新築ですとそんなもんでしょう）で回せば、一応プラスにはなります。
空室等による破たんリスクさえ気にしないなら、頭金を減らして複数買うなど、目いっぱい借りた方が得な可能性は十分あります。
ただし、資金繰りショートしての倒産ってのは良くあるので、そのあたりの見極めは大事です。
また、事業用ローンは、繰り上げ返済でも違約金ですので、きっちりと収支計画を立てて行動する必要はあります。

>>76
金利は経費として計上できるから、年収によっては現金購入と差が無いのでは？と聞いているだけで、得して喜んでると思っているのは間違いだと思いますよ。

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０です。

利息分は経費に計上できるので、税率の高い人は繰り上げ返済しない方が得ではないかというお話ですが、それは間違っています。

仮に利息が１００万円としましょう。

この分を経費として計上出来るということは、１００万ｘ税率分が安くなる計算になります。
所得税率は最高で４０％、住民税は一律１０％なので、最高で５０万円しか安くなりません。

よって繰り上げ返済できるのにしない場合、差引利息分の５０万円を損していることになります。
日本の税制上では、繰り上げ返済をした方が「絶対に」得であると言いきれます。

>>81
住宅ローンと消費者金融を一緒にするのは極論というものですよ。莫大な借金を背負わされたとか、逃げられないようにとか、悪徳消費者金融と同じ手法とか。それはあなたの勘違いですよ。
住宅ローンはそもそも、所得から計算して金額を決めますから、収入が激減しないならば、きちんと返済できるようになっています。決して15%金利の消費者金融とは違いますよ。

35年を1年短縮するだけで支払い総額は大きく変わりますよ。また頭金を100万用意するだけでも。引き渡しまであと1年しっかり考えましょう。

>>78

いやいや。>>59は「現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそう」と言ってる。
利息を払ったほうが課税所得が小さくなって得する、ということでしょ？
間違ってるのは、>>59。

もっと荒れているスレなら
キャッシュ買い大勝利！
なんて書き込みがされそうな展開ですね。

>>84
とりあえず35年で借りて繰上げ返済すればいいだけじゃん。
何言ってんだか。

>>87
もったいないよ。

>>88
少しね。
でも、期間35年にすると借金漬けにされて逃げられなくなるみたいに言うのはね。

おっかしいよね！！

>>89
私もそう思うよ。極論ばかりのおかしい論理が展開されてる。頭金０の35年ローンは借金で逃げられないようにされるとかいう人は論点からズレてる。問題は所得とローン返済額のバランスだよ。きっと所得に対して、限度ギリギリまで借りてマイホーム買う人しか存在しないと考えてるんだろうね。うまく銀行を利用してる人もいるし、払えるけど手元にお金を残しておく人もいるし、みんなそれぞれ環境が違うのにね。

なるほど！自己資金０円、限度ギリギリ借り入れの人たちだったか！

58さん　まじか？1000万上乗せだとげんなりだけどどこにでてるの？

>>92

んなこたーない。

お金があって、変動or固定の１％以下の第一住宅ローン組んで金利が１％こえたら返済ってのが一番ですね。ま諸経費分損するか。

93さん。
まじでか？んなこたなーいってどっちの意味ですか？おせーて

>>95
1000万も上乗せっていうのが、んなこたあない。

>>85
そこじゃない。喜んでると決めつけてるところが、間違い。

>>97
じゃあ『現金購入の方が損しそう』という発言はミスと認めますか？

＞９２さん、

ここに出てますよ。６６００万の部屋が７５００万で売られてます。

http://tomihisa-cross.seesaa.net/article/397823015.html

>>97
そうだそうだ！
過ちを認めて>>98さんに謝罪しろ！

>>99
それが出た当時も話題になってましたけど、その価格はとりあえず出してるだけで、下がるの前提の価格だと思いますよ。
その金額って売り手は最終的には6000万円台にはしたくないなあ、くらいの値付けでは無いかと思います。

売り手は最初はチャレンジ価格をつけますからね。でもここが7000万円で買えるならすぐに売れてしまいそうなものですが、そうでもないんですかね。仲介手数料などかかるので、実際はもう少しかかりますが、それでもほしい人はたくさんいるのではないでしょうか。

>>103
そうでもないんですね。結局売れるのは6000万円台だったりして。
含み益確実！とか大騒ぎしてた人達は沈黙。笑

うちらが買った値段て外苑西の延長が含まれて無い値段だから、開通が決まった今ではその分も値上がりするので1000万プラスは有る話だね

契約者限定板なのにこれだけ部外者が来ていつまで経っても投稿数減らないマンションって珍しいですよね！

丸の内から新宿方面の景色！
富久クロス見えます！

>>105
あれ？織り込み済みじゃなかったっけ？
じゃなかったとしたら、ラッキー。

>>106
ネガに対する過剰反応が際立ってますからね。他の物件に比べて。
だからネガが集まってくる。

>>108
織り込んで無いと思いますよ
1期1次の時はオリンピック決まって無かったし

新駅と違って道路が開通しても資産価値に対するインパクトはあまりありませんよ。
それでもここは分譲価格の10％～15％増しで売れると思います。

＞81

手元にお金がないから「トミヒサクロス」が買えないより、
手元にお金がなくても、２％の低金利で
「トミヒサクロス」が買えることが優れていると思います。

その優れたシステムに感謝して当然だと思うのですが
どうでしょうか？

>>112
リスクが把握できてるならね。

ちょっと見に行って来たら
現場は静か…

13〜17まで全体で休工だそうです。

現場の方々ゆっくり休んで下さい。

>>113さん

このマンションを２％の金利で買った瞬間から
リスクから開放されていますよ。

ちなみに、会計でいう「リスクからの開放」とは
100％保証の意味ではありません。

>>115
そんなマンションはありません。

>>115
やっぱ地方の人が分からずに都会の不動産に手を出しちゃだめだよ。
次から気を付けて。

100％ローンで契約したとしても、融資実行までまだ1年ありますから、それまでに変更も可能です。
まだ手遅れじゃありません。

>>98
59は断定はしてないよね。年収によっては損しそうな気もしますが？と聞いています。こういった掲示板での非常に有意義な意見交換の一つだと思けど、1人か2人かの勘違いした人が、ものすごく偉そうに馬鹿にした書き込みをしていますね。残念ですね。

銀行や住宅販売会社の話を聞く前に、まず本を数冊読むことをお奨めします。営業さんたちは住宅を販売することを目的に話を進めるので、リスクは語りません。

>>121
バカにしたようなひどい書き込みをする人もいますが、私は単純に心配なだけです。キツイことを言いすいません。
私自身ここの野村主催のローンセミナーに参加しましたが、FPのあまりにも楽観的でいい加減な35年ローンの薦め方に愕然としました。確かにこのセミナーでFPに給料を払うのは野村なので、野村が求める内容になるんでしょうね。

本日、14時15分頃です。

色が変わってるところからが20階なんでしたっけ？

＞124さん　写真ありがとうございます！
目測では55階まで積み上がってる様な気がしますが
どうでしょう？

＞125さん
ネットが掛かってるのは23階より上です。

50階ぐらいに有る足場が外れると全貌が見える。
楽しみでしょうが無い。

>>126さん
55階まで上がってると思います。

>>127さん
ついに来ましたね〜
よし！我が家で祝杯をあげよう。

下と上で色が違うのは気のせいかな？？

ここを契約した人は頭金1割払ってるはずだから、全額ローンなんてありえないんじゃらないかな。

本日、16時位だたっかな。色が濃い所はネットや足場が組んであるところで、外せば同じ色です。個人的には濃い色を縦か横に差し色で入れた方がカッコ良かったと思います。

＞１３２さん、

デザインには正直、そこまでこだわってないですよね。まあ、ただこのスケール感だけでも圧倒されます。
スケールが大きい分、ツートンなどにするよりも、モノトーンの方があっているのかもしれませんね。

>>130さん

マンションを買った時、その１割が戻ってきます。

TBSのぴったんこで遠藤憲一が出てますが、小さいときは富久町に住んでいたんですね。
中華屋を紹介してました。

＞134さん、

その一割を戻してもらうかどうか、よく考えたほうがいいですよ。確か上の方で金利が2％とお答えになっていましたよね？（間違っていたらすみません。）物件価格の1割の2％って長い目で見るとすごい額になりますよ。余計なお世話なのを承知で申し上げますが、その1割を返してもらわないと生活が成り立たないような財政状況なら、住むわけでもないマンションを所有するのは危険です。1割が必要ないなら、繰り上げ返済に回した方がずっとお得です。

>>136
住宅ローンなら、変動で0.725〜0.775%。元金均等返済で住宅ローン減税を受けたら、ローン諸経費払っても場合によれば＋もある。もちろん金利が上がらなければだけど。
たかが1割の頭金を入れるか入れないかでこのクラスの住宅ローン、しかも100%ローンの審査が通る人が、生活が成り立つ成り立たないはあまり関係ないレベルでは？
やたら100%ローンを否定しますが、個人の自由。もうそろそろアドバイスレベルではないですよ。

173ですが、住宅ローン減税を受けられる10年間なら+もありうるという意味なので、変なツッコミ無しで。

>>136
私は現在自宅マンションを保有しており、ローンも残っていますが、それ以外にも中古マンションを3室保有しています。その購入は現金で総額は自宅ローン残額に近いですので、繰上げ返済しようと思えばできました。
しかし、住宅ローンの金利が1%ちょいと、投資マンションの実質利回り(管理費、修繕費、税金など引いて)が5%ほどあり、その収入で住宅マンションのローンと管理費、修繕費が払えています。繰上げ返済よりも得しています。それに財産として4件のマンションが残ります。
投資マンション用の金利は高く、住宅ローンは1%ほどですから、私は低金利の住宅ローンで銀行から出来るだけ借りて、手元の資金でまた中古マンションをあと1室買い、富久クロスの毎月の支出も全額それで賄う予定です。

>>99
まじでか。買えない（−＿−；）

＞137さん、

余計なお世話だってことは重々承知してます。ただ揚げ足を取るようで恐縮ですが134さんが買われた部屋は50平米未満で住宅ローン減税が受けられないと思われます。また、このクラスの物件を100％ローンで買われる方の財政状況が悪いはずはないと思いますが、余計な出費は誰もが避けたいと思うものです。たかが数万、数十万という金銭感覚は危険です。余計な出品をして銀行をもうけさせても仕方がありませんので、かように申し上げた次第です。

＞139さん、

あまりに私自身の状況と似ているため、びっくりしましたが、おっしゃる通りです。（一瞬、自分の過去の投稿のコピペかと思いました。）住宅ローン金利の方が投資マンションローンよりも低いので、資金があるなら投資マンションの繰り上げ返済（または一括購入）に回し、その家賃収入を自宅のローン返済に充当するのは、不動産投資の王道です。１３４さんは状況が異なっているため、富久クロスの繰り上げ返済を勧めたのです。

ところで、富久クロスに入居後は、現在のご自宅も賃貸に出すということでしょうか？それで4軒の財産が出来るわけですよね？不動産投資にお詳しいようなので、釈迦に説法かもしれませんが、ご自宅を賃貸に回した場合の利回りと、ご自宅を売却して新たに中古マンションを所有した際の利回りを計算したほうがよいと思います。ご自宅は広めで賃料も高くなりませんか？そうなると借り手もなかなか現れず空室リスクが高まります。一番貸しやすく利回りが高いのはワンルームですから、例えばご自宅が6000万円で売れたなら、1500万の中古物件を4件買った方が利回りもよく、リスクも分散できます。さらに付け加えるなら、投資物件を10軒まで増やせば不動産事業に出来ます。投資マンションを７軒まで増やせば、その分で富久クロスのローンを払っても「おつり」が出来るでしょうから、「おつり」と本業の収入を合わせればすぐに１０軒まで増やせます。事業に出来れば青色申告特別控除により年65万円の控除が得られます。さらにご家族を青色専従者として、給与を支払らったことにすれば、その分を経費として計上できるので不動産所得に対する税金を抑えることが出来ます。こうしてお金がお金を呼び込む好循環が出来上がります。

>136さん
>137さん
>139さん
>141さん
>142さん

コメントをありがとうございます。

私もマンションを複数保有していて
ローン種類としくみ・税制・必要な貯金などを考え
総合的に判断をしています。

不動産運用は楽しいですね。

頭金の1割、戻ってくるんですか。知りませんでした。無知でした。

契約時に頭金を引いた額でローンの審査しましたし、もう払った額はなかったことになっているので、戻すと言われても要りませんが。

>143さん、

資産運用にもご関心がおありなようですから、個人型確定年金に加入しておくと公的年金の上乗せになり、なおかつ節税効果もあってとてもお得ですよ。

145です。

「個人型確定年金」ではなく、「個人型確定拠出年金」の誤りでした。401ｋと呼ばれるものです。

>144さん

個別に、フルローン（頭金無し）の融資申請をしました。

販売会社を通さずに、個別に銀行に融資申請をすると
手数料の数万円が不要になるだけでなく、
融資方法の選択幅も広がりますね。

個別申請の融資の短所は、
自分が死んでキャンセルしても
前金（頭金）は戻ってこないことですが
妻にはそうなってもキャンセルするなと言っています。

生命保険で残額を支払い
その後売れば、手数料を引いても買った値段以上にはなりそう。

>145さん

サラリーマンですから企業年金に入っています。
個人型確定拠出年金には、入れないですよね。

年金制度が４階建てまである
（基礎年金・厚生年金・企業年金・企業型個別年金）
安定した会社なんですが
逆に仕事に閉塞感があって、、、、

チャンスを求めて、全国の優良マンションを探しています。

今日も現地行ったら車道の音がうるさいですが、入居までにできる対策はありますかね？
「一生窓を閉める」以外に。

既に値段が上がってるんで、ここ程の優良マンションは当分出てこないでしょうね。