【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

入居までまだ1年以上か・・・。

来年の今頃、株価と金利はどうなっているのかな。

まだ今レベルを維持してるかなーと楽観視してます。

金利上がるときは株が上がるから金利分はペイできるよ。株価が下がるときは金利も上がらないから、どちらに転んでも大丈夫。早く住みたい。

ある程度、株を持っている人にとっては、株価の変動の方が金利の変動よりもずっとインパクトがありますよ。株は個別株は言うに及ばず、日経平均でも１年に５０％以上変動することもありますが、金利は１％も動きませんからね。

株が暴落して融資を受けられなくなったら悲惨ですね。今のうちに売却するか、リスクヘッジした方がいいですよ。

このマンションは誰でも買えましたが、誰にも買えませんね。と禅問答っぽいことを言ってみるテスト。

株が下がっても借りられるローンの額に変化なんてないでしょ？

>>8
今持ってる株を頭金予算に考えている人のことを言ってるんでしょう。そんな恐ろしい人いないと思いますが。

ローン審査の、際持ってる資産開示してません。みなさん開示したんでしゅうか？

長女が東京の大学に行くことも予測して
全額ローンで１LDKを買ったが
長女は地元の大学に納まりそう。

次女の大学進学は５年後。
それまでどうしよう。

皆さん、お盆休み入った方が多いのでは？
さて今夜は新宿の魅力をテレビでやりますよ！
http://tv.yahoo.co.jp/s/program/91664509/

＞１１

よほどお金持ちなのかもしれませんが、大学生の御嬢さんを住まわせるには立派すぎませんか？。
居心地の良さから友達のたまり場になってしまって、最後は男が入り浸るなんて言うケースも考えられます。
あと土地柄、治安面でも少々不安のある立地です。
普通に賃貸に回した方がいいですよ。
次女様が東京の大学に入学されても、ここではなく他のセキュリティのしっかりとした
マンションを、心配なら女性専用マンションを借りてあげたほうがよいと思います。

11さん
来秋引き渡しなのに、長女さんは来春？大学進学ですか？　その間の仮住まい考えたら地元の大学進学で良かったではないですか。　次女さんに新築状態で住まわせたいなら当面は家族の方々の上京時のセカンドハウスでどうですか。その間の負担（ローン返済）がもったいなければ家賃を少し安く設定し最大4年間限定で入居者も厳選して（exp.上場企業勤務限定、女性限定などなど）貸されては如何でしょうか。当たり前の意見ですね。

11さんは、
検討スレ時代に何度も投稿されていた方でしょう。

>>12
先日はNHKBSで新宿三丁目の紹介もやってましたね。

１１さん、
早くもこの時期の地元の大学に収まりそうだってわかるんですか？受験シーズンはこれからですよ。
もう受験すら諦めてしまっているのでしょうか？
将来の就職や今後の人生のことを考えたら地元よりもやはり東京の大学に出て色々なことを経験し
成長させるべきです。ここに娘さんを住まわせることの是非はともかく、出来るだけ東京に
出られるようにサポートして上げてください。

頭金ならもう払ったよ

オリンピックもワールドカップも
決まってから競技場を建てても間に合いません。
マンションを買うのも同じ。
住む場所が決まっていたら
大学の選択幅が拡がります。

ちなみに、お金持ちでないらかマンションを買うのです。
ここなら大学院まで6年間住んでも、
買った値段と金利分を上乗せしたぐらいで売れるでしょう。

我が家では東京の高い家賃を払うのは
厳しいです。

沢山の激励とアドバイスを
ありがとうございます。

皆さんの言われるように暫くは賃貸に出すと思います。

娘を東京の大学に行かす事は大賛成ですが、
長女は一人暮らしのパワーが無く
地元の国立を目指しているようです。

次女はパワーが有りそうなので、
是非とも東京の大学に行かしたいですね。

オリンピック決まってから建て替えてるけどってツッコミは無しか。

新宿の写真展があります！
http://dc.watch.impress.co.jp/docs/news/exhibition/20140812_660845.htm...

伊勢丹の屋上にビアガーデンが8月15日にオープンします、
知ってました？
http://snn.getnews.jp/archives/383048

速報です！
ヨドバシ西口本店が地上20階建て、高さ100m程度の国内最大級の家電量販店へ！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2014/08/post-6e60.html

西口なら夜景のプラスになりますね。
厚生年金会館跡地に１００Ｍ級じゃなくてよかった。

>>24
ここの西側のヨドバシの土地が20階建てになるのかと、一瞬驚きました。

>>12
見ました！面白かったです！新宿に正直そんなにこだわりは無かったんですが、番組見て新宿の魅力が分かりました。情報ありがとうございました。御苑行きたくなりました。

>>27
新宿のディープさが分かる良い番組でした。

都庁展望室から見たここも映っていましたね。
20階位を建てていた頃かな。

>>29
まだ今年の冬ですね、ローレルより低かったですから(笑)
とにかく新宿3丁目、新宿御苑近くのマンションを購入出来て幸せです！

＞19さん、

お嬢様が月8万円の賃貸で6年過ごした場合、

8万円ｘ12ｘ6=576万円

一方、ここの１ＬＤＫ3500万円をローンで購入し、6年間住んで、3800万円で売却した場合、

管理費修繕積立金　216万円
固定資産税　　　　120万円
金利　　　　　　　231万円
ローン手数料　　　35万円
登記費用　　　　　20万
売買仲介手数料　　120万円
税金　　　　　　　60万円
合計　　　　　　　802万円

売却益から上記費用を引いて、純利益を計算すると、
3800万―802万＝2998万

これを元値から引くと
3500万-2998= 502万円 　

となり、確かに月8万円の賃貸で暮らすよりも70万円ほどお得ですが、
たった70万円ですよ。これはかなりリスクがあると思いますが。

>31
賃貸には敷金と更新料もかかるし
新宿の新築1Lだと18は必要、
11でいい賃貸はなかなか無いよ

なんてマジレスしてみた

＞３１

敷金は家賃の一か月分ですよね。最近じゃ退去時に返ってくることも多いとか。
更新料も家賃一か月分ですよね。２回更新するとして１６万円ですね。
想定しているのは、ここと同等の１LDKではなく、ごく普通の大学生が暮らすワンルームです。
場所も新宿のど真ん中ではなく、中央線や私鉄沿線などの郊外を想定しています。
なので上記のシミュレーションでよいのです。そこに更新料を加えても８６万円の差にすぎません。
もしここが分譲時プラス３００万で売れなければ、損失が出てしまいます。
売買の手間とリスクを考えると、賃貸よりも分譲を買うというのはいかがなものかと思います。
実際、その方が安上がりならみんなそうするはずですが、そんなことをする人はめったに
いませんからね。（皆無とは言いません。知り合いにもいましたから。得したのか損したのかは
知りませんが。）

>31さん
コメントをありがとうございます。

このマンションを買ったのは
短期的な収支の計算だけでなく
長期的なライフフランも視野にいれています。

将来、老後を夫婦で住むかもしれない。
娘が東京で仕事の場を求めるかも知れない。

あらゆる可能性を考えると
このマンションは最高です。

こんなマンションを出してくれた関係者と
全額ローンでも買える金融システムに感謝です。

３４さん、

全額ローンですと、賃貸に出したときに損する可能性がありますよ。
幾らのお部屋か分からないので適当に数字を入れてみます。

借入金　３５００万円
金利　　１．１％

この場合、月々の返済は１０万円ほどです。

仮にこのお部屋を家賃１５万で貸したとすると、年間家賃収入は年間１８０万円です。
表面利回りは５．１％です。もう少し取れるかもしれませんが、一応控えめにしておきます。

実際に手元に残るのは、１８０万円からローン（１２０万円）と固定資産税（仮に２０万）
と管理費・修繕積立金（仮に２０万）を引いた額です。この場合は２０万円ですね。

次に所得税の計算も必要です。
所得税は、
不動産所得（１８０万円）から経費を引いた金額に課税されます。
経費はローンの利息、管理費・修繕積立金、建物の固定資産税、減価償却費です。
仮にローンの利息（４０万円）、管理費・修繕積立金（２０万円）、建物の固定資産税（１０万円）、
減価償却費（５０万円）としてみましょう。この試算だと経費は１２０万ですね。

したがって所得税は１８０万から１２０万円を引いた６０万円に課税されます。
税率３３％の方なら１９万８０００円が課税されます。
すると先ほど手元に残ったはずの２０万円はほぼ消えてなくなります。
さらに言えば、住民税１０％も課税されるので６万円を手だして払う必要があります。

この試算では、上記の設定だと赤字になります。
あくまでも仮の設定ですから、現実とかけ離れているかもしれませんので、
ご自分で確かめてみてください。分からなけばお答えしますので、借入額、
金利、想定賃料、管理費・修繕積立金、固定資産税（予定）、現在の所得税率
（お分かりにならなければ（差支えなければ）昨年度の所得）を教えてください。

赤字を回避するには、賃料を上げるか、ローンを繰り上げ返済をするか、
物件を売却するしかありません。賃料を１８万にあげた場合、税引き後の
キャッシュフローは１７万円ほどになります。

あと書き忘れましたが、賃貸の場合は賃貸人の募集や賃料の払込などを
管理会社に委託するんですよね？そうすると通常、賃料の５％の管理委託料が
発生します。この分も手だして払わなければなりません。

というわけで、あまり楽観的ではないと思います。

>>35
素晴らしい。
あなたが全てあってます

35さん、
ROMっていた者です。
我が家は居住用での3L購入ですが、転勤などで賃貸に回す可能性もゼロではないので今回のシュミレーション参考になりました！

それにしても、お詳しいんですね〜。すごい！

表面利回りが5%のマンションなんて
私は絶対に買いません。

その地区でランドマーク的な高層マンションで
空室のリスクが低い物件でも表面利回りが最低6%が
自己基準です。

数字を計算されるなら、このマンションの今後50年間の
利回りとその根拠を明示して頂きたく。

居住目的ではないと銀行にばれた場合は、
住宅ローンの全額返済を銀行から求められる可能性があるため、注意が必要です。もしくは、金利がアパートローンに変更させられ、金利が上昇します。
ローンで賃貸される方は個人の責任で。

＞３８

それでは５０年後のキャッシュフローを利回り６％台で計算してみましょう。
３５００万の部屋を１８万で賃貸に出せば、表面利回りは６．１７％です。
新築のマンションとしては十分高い方ですが、上記の試算では年間利益は１７万円程度です。
仮に、ローン期間中（３５年としましょう）繰り上げ返済を一切しない、賃料もローンの利息も
変わらないとしたら、どうなるかというと、ローン支払いに占める利息が少なくなり、元本の
返済に多くあてがわれるようになるので、その分、経費は減少します。ということは、賃料収入も
毎月のローン返済額も変わらないのに、会計上の不動産収入は多くなるということです。
収入が増えれば所得税・住民税も多くなります。税金の分だけ、キャッシュフローが悪化します。
初年度は１７万円の利益が出ますが、１５年後には、利益が出なくなるでしょう。
そしてローン返済が進むにつれて、会計上の不動産収入が増えるので、所得税・住民税は
ますます増え、２０年後には税金を手出しで払う状態になり、３５年目までは赤字が続きます。
ローンを払い終わる頃のキャッシュフローはマイナス１０００万円くらいになります。
そこから回収に向かうので、賃料が変わらないとすれば、賃料収入２１６万円から
管理費・修繕積立金（仮に３０万）、固定遺産税（仮に１０万）、所得税（税率３３％で５８万）
を引いた金額の１１８万円が手元に残ります。ですので、９年ほどでキャッシュフローはプラスマイナス
ゼロになります。賃貸開始から４４年後のことです。５０年後は６００万くらいの黒字が出来ている
計算になります。

この試算は空室期間０で５０年経っても賃料が変わらないという非現実的な想定に基づいています。
また、不動産管理委託料や賃貸人募集費用、大規模修繕、消耗品の交換などが含まれていません。。
これらを加味すると、実際は黒字化までにもっと時間がかかるはずです。現実的には５０年後も
まだ赤字の可能性が高いでしょう。６０年経ってようやく黒字になるというのが妥当な線です。

黒字化するには出来るだけ早く繰り上げ返済をすることです。仮にキャッシュで３５００万円払えば、
賃料１８万円の場合、固定費と税金を引いた後の純利益は毎年１３０万円になります。これなら
２７年で投資額が回収でき、５０年後には３０００万円近い利益を生み出してくれる計算になります。
実際は空室、賃料下落、修繕費用負担を加味するので、５０年後に２０００万円の利益と考えるのが
現実的でしょう。

＞40
結局このマンション買わない方がいいって事？

頭金ゼロで35年ローンなんて方いらっしゃるんでしょうか。あまりにも無謀だと思うのですが。。大きなお世話だと思いますが、あと1年あるのでもう少し考え直したほうがいいと思いますよ。

>>42
なぜ？金利がこれだけ安く、しかもフルローン貸してくれるなら、私なら借りたいけどね。このマンションは値上がり可能性が高いから、投資でオリンピックまで持つ選択肢まであるからね。

>>42
今の時点で購入検討中さんとは
どういう立場の方でしょう？

>40さん

それでは、利益を全て繰り上げ返済した場合を
計算したらどうでしょうか？
尚、10年後には退職で所得税の累進課税の呪縛から
解放されます。

>>44
良いじゃないですか、
どなたが書き込んでも！

名前間違えただけかもしれないし、

>45さん、

利益をすべて繰り上げ返済に回せば、キャッシュフローは改善します。しかし、上記の資産では金額にして年１７万円程度ですから、あまりインパクトはありませんが。１０年後にご退職ということは、年金以外に特に収入がなくなるということでしょうか。それなら税率は５％になりますね。試算では多めに３３％（課税所得９００万以上）ととしてしましたが、所得税と住民税を合わせて１５％ですから、税金は次のようになります。

賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋利息３８万円）＝不動産所得１４８万円

この１４８万円の１５％が税金なので、２２万円ほどですね。

よって純利益は（この時点で一部繰り上げ返済されているものとして計算します）、

賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋ローン９０万円＋税金２２万）＝７４万円

となります。
これを繰り上げ返済に回していけば、ローンの部分が減りますので、キャッシュフローは改善します。

不動産投資で儲ける最大の近道は繰り上げ返済をすることです。出来れば退職金を使ってなるべく多く
繰り上げ返済するとよいと思います。

>>46
どなたも書き込める検討スレとは違い、ここは契約者限定です。

>47さん

丁寧な解説をありがとうございます。
ローンを早く返済出来るのであれば
個人年金代わりぐらいにはなりますよね。

地方在住者としてこのようなマンションを保有することは
今後の生活の選択幅を広げるます。

お互いスマートな生活を送れるように
情報交換が出来れば良いですね。

４７です。

４５さんのご質問にお答えして退職後のキャッシュフローを計算してみましたが、計算の中で基礎控除３８万円を考慮することを忘れていました。（ちなみに不動産所得には給与所得控除は使えません。）つまり、３８万円が非課税となるので、３８万円の１５％に相当する５．７万円が純利益に加算されて、およそ８０万円の儲けということになりますね。

>>43
42です。低金利とはいえ全額35年ローンだと支払い総額はすごい額になるからです。でも考え方は人それぞれですからね。でしゃばり過ぎました。失礼しました。

>>44
42です。契約者です。失礼しました。

>>44
そんなどうでもよいこといちいち突っ込むなよ

＞４９さん、

そうですね。退職後の税率なら５０に示したように毎年８０万円ほどの儲けが出ますので、無理に繰り上げ返済しなくても
年金代わりに所有していてもよいかもしれません。

また、相続時には賃貸用マンションは半値程度の額で計算されるので、節税効果があります。３５００万円を現金で持っていると、税率２０％の場合、７００万円課税されますが、マンションなら３５０万円程度で済みます。

来年度から相続税の非課税枠が減額されることに伴い、相続税対策で投資用マンションを買う人が増えているという記事を新聞等でよく目にしますが、このような理由なんですね。簡単に言えば、現金と不動産の税率のギャップを利用して節税するということです。

>>53
と、ご自身にはどうでもよいことではないらしくてスルーできずに突っ込み

>>55

あんた日本語はでたらめだが言いたいことはよく分かる
正解!

誰かキャンセルしてくれ～
キャンセル待ちしてから一向に連絡こない。。

＞５７

キャンセル待ちしなくても地権者が売り出している住戸を買えばいいんじゃないですか？
今後も売りに出る住戸は増えると思いますよ。お金さえ出せば確実に買えます。
分譲価格と比べて１０００万円ほど上乗せしているのでしょうか。
このくらいなら良心的な設定だと思いますね。

>>35
初年度は取得費も経費に（登記費用、ローン経費）計上できるので、実際にプラスでも大幅な赤字計上でかなりの節税になると思います。
また、ローンの利息は経費に計上できるので、ローンを組んでる人とキャッシュで買った人が賃貸に出したさいの差は無いと思いますが違いますか？逆に現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそうですが？

本当にいるんだね。こういう人。
利息、払った方が得なんてけとは絶対にないよ。

絶対にないという根拠をご説明ねがいます

>>61
ご自分で計算して下さい。

>>62
批判するなら説明しては？

金利を始め、将来の予測なんて絶対はないのだから、参考程度にふーん、と眺めてればいいのでは？

不毛な諍いはやめましょう。

アパートローン金利は、4%くらいなので、
全く収支が合わない気がします。

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０ですが、５９さんや６６さんのように、不動産投資について一部誤解があるようですから、後ほどお答えします。

アパートローンの金利は探せば
2.5%もあります。
全額ローンならトントン。

元手なしで新宿御苑前のマンションを
保有出来るのだから良い時代ですね。
更に、追加返済で利益も出ます。

自分が使いたい時は使い、
使わない時は賃貸に出してローンを
他人に払ってもらう。
ゲストルームは使える。
追加返済をして個人年金代わりする。

自由度高いマンションだと思います。

>>61

60です。絶対は言い過ぎました。
でも、利息を払ったほうが得する状況というものが全く想像できません。
利息払った分課税所得が減って税金が減る？
減る税金の額より、利息として払う金額のほうが、絶対に大きいですよね？

利息払った方が得なことが何かあるなら、是非教えてください！無知な私に！

>>64
将来の予測の話なんかしてませんよ？

とんちんかんな発言は慎みましょう。

>70
何をそんなにむきになっているのか理解に苦しみますが、金利や家賃収入（相場や入居状況）、税率（税制）
、全て想定＝予測ではないんですか？頓珍漢ですか？？

35＝47＝50さんのような書き込みは、参考程度に読んでいて勉強になりますが、それに対して
あーでもない、こーでもないと噛みついている書き込みは不毛だと言っているのです。

こんな誰でも無責任に書き込める掲示板で、不毛な議論を吹っ掛けている方がよほどあれかと。

アパートローンも、よっぽど属性が悪くなければ、10年固定で2%未満とかもありますよ。
なので、2%で借りて実利3.5%（Tomihisaに限らず一般的な分譲新築ですとそんなもんでしょう）で回せば、一応プラスにはなります。
空室等による破たんリスクさえ気にしないなら、頭金を減らして複数買うなど、目いっぱい借りた方が得な可能性は十分あります。
ただし、資金繰りショートしての倒産ってのは良くあるので、そのあたりの見極めは大事です。
また、事業用ローンは、繰り上げ返済でも違約金ですので、きっちりと収支計画を立てて行動する必要はあります。

>>76
金利は経費として計上できるから、年収によっては現金購入と差が無いのでは？と聞いているだけで、得して喜んでると思っているのは間違いだと思いますよ。

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０です。

利息分は経費に計上できるので、税率の高い人は繰り上げ返済しない方が得ではないかというお話ですが、それは間違っています。

仮に利息が１００万円としましょう。

この分を経費として計上出来るということは、１００万ｘ税率分が安くなる計算になります。
所得税率は最高で４０％、住民税は一律１０％なので、最高で５０万円しか安くなりません。

よって繰り上げ返済できるのにしない場合、差引利息分の５０万円を損していることになります。
日本の税制上では、繰り上げ返済をした方が「絶対に」得であると言いきれます。

>>81
住宅ローンと消費者金融を一緒にするのは極論というものですよ。莫大な借金を背負わされたとか、逃げられないようにとか、悪徳消費者金融と同じ手法とか。それはあなたの勘違いですよ。
住宅ローンはそもそも、所得から計算して金額を決めますから、収入が激減しないならば、きちんと返済できるようになっています。決して15%金利の消費者金融とは違いますよ。

35年を1年短縮するだけで支払い総額は大きく変わりますよ。また頭金を100万用意するだけでも。引き渡しまであと1年しっかり考えましょう。

>>78

いやいや。>>59は「現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそう」と言ってる。
利息を払ったほうが課税所得が小さくなって得する、ということでしょ？
間違ってるのは、>>59。

もっと荒れているスレなら
キャッシュ買い大勝利！
なんて書き込みがされそうな展開ですね。

>>84
とりあえず35年で借りて繰上げ返済すればいいだけじゃん。
何言ってんだか。

>>87
もったいないよ。

>>88
少しね。
でも、期間35年にすると借金漬けにされて逃げられなくなるみたいに言うのはね。

おっかしいよね！！

>>89
私もそう思うよ。極論ばかりのおかしい論理が展開されてる。頭金０の35年ローンは借金で逃げられないようにされるとかいう人は論点からズレてる。問題は所得とローン返済額のバランスだよ。きっと所得に対して、限度ギリギリまで借りてマイホーム買う人しか存在しないと考えてるんだろうね。うまく銀行を利用してる人もいるし、払えるけど手元にお金を残しておく人もいるし、みんなそれぞれ環境が違うのにね。

なるほど！自己資金０円、限度ギリギリ借り入れの人たちだったか！

58さん　まじか？1000万上乗せだとげんなりだけどどこにでてるの？

>>92

んなこたーない。

お金があって、変動or固定の１％以下の第一住宅ローン組んで金利が１％こえたら返済ってのが一番ですね。ま諸経費分損するか。

93さん。
まじでか？んなこたなーいってどっちの意味ですか？おせーて

>>95
1000万も上乗せっていうのが、んなこたあない。

>>85
そこじゃない。喜んでると決めつけてるところが、間違い。

>>97
じゃあ『現金購入の方が損しそう』という発言はミスと認めますか？

＞９２さん、

ここに出てますよ。６６００万の部屋が７５００万で売られてます。

http://tomihisa-cross.seesaa.net/article/397823015.html

>>97
そうだそうだ！
過ちを認めて>>98さんに謝罪しろ！

>>99
それが出た当時も話題になってましたけど、その価格はとりあえず出してるだけで、下がるの前提の価格だと思いますよ。
その金額って売り手は最終的には6000万円台にはしたくないなあ、くらいの値付けでは無いかと思います。

売り手は最初はチャレンジ価格をつけますからね。でもここが7000万円で買えるならすぐに売れてしまいそうなものですが、そうでもないんですかね。仲介手数料などかかるので、実際はもう少しかかりますが、それでもほしい人はたくさんいるのではないでしょうか。

>>103
そうでもないんですね。結局売れるのは6000万円台だったりして。
含み益確実！とか大騒ぎしてた人達は沈黙。笑

うちらが買った値段て外苑西の延長が含まれて無い値段だから、開通が決まった今ではその分も値上がりするので1000万プラスは有る話だね

契約者限定板なのにこれだけ部外者が来ていつまで経っても投稿数減らないマンションって珍しいですよね！

丸の内から新宿方面の景色！
富久クロス見えます！

>>105
あれ？織り込み済みじゃなかったっけ？
じゃなかったとしたら、ラッキー。

>>106
ネガに対する過剰反応が際立ってますからね。他の物件に比べて。
だからネガが集まってくる。

>>108
織り込んで無いと思いますよ
1期1次の時はオリンピック決まって無かったし

新駅と違って道路が開通しても資産価値に対するインパクトはあまりありませんよ。
それでもここは分譲価格の10％～15％増しで売れると思います。

＞81

手元にお金がないから「トミヒサクロス」が買えないより、
手元にお金がなくても、２％の低金利で
「トミヒサクロス」が買えることが優れていると思います。

その優れたシステムに感謝して当然だと思うのですが
どうでしょうか？

>>112
リスクが把握できてるならね。

ちょっと見に行って来たら
現場は静か…

13〜17まで全体で休工だそうです。

現場の方々ゆっくり休んで下さい。

>>113さん

このマンションを２％の金利で買った瞬間から
リスクから開放されていますよ。

ちなみに、会計でいう「リスクからの開放」とは
100％保証の意味ではありません。

>>115
そんなマンションはありません。

>>115
やっぱ地方の人が分からずに都会の不動産に手を出しちゃだめだよ。
次から気を付けて。

100％ローンで契約したとしても、融資実行までまだ1年ありますから、それまでに変更も可能です。
まだ手遅れじゃありません。

>>98
59は断定はしてないよね。年収によっては損しそうな気もしますが？と聞いています。こういった掲示板での非常に有意義な意見交換の一つだと思けど、1人か2人かの勘違いした人が、ものすごく偉そうに馬鹿にした書き込みをしていますね。残念ですね。

銀行や住宅販売会社の話を聞く前に、まず本を数冊読むことをお奨めします。営業さんたちは住宅を販売することを目的に話を進めるので、リスクは語りません。

>>121
バカにしたようなひどい書き込みをする人もいますが、私は単純に心配なだけです。キツイことを言いすいません。
私自身ここの野村主催のローンセミナーに参加しましたが、FPのあまりにも楽観的でいい加減な35年ローンの薦め方に愕然としました。確かにこのセミナーでFPに給料を払うのは野村なので、野村が求める内容になるんでしょうね。

本日、14時15分頃です。

色が変わってるところからが20階なんでしたっけ？

＞124さん　写真ありがとうございます！
目測では55階まで積み上がってる様な気がしますが
どうでしょう？

＞125さん
ネットが掛かってるのは23階より上です。

50階ぐらいに有る足場が外れると全貌が見える。
楽しみでしょうが無い。

>>126さん
55階まで上がってると思います。

>>127さん
ついに来ましたね〜
よし！我が家で祝杯をあげよう。

下と上で色が違うのは気のせいかな？？

ここを契約した人は頭金1割払ってるはずだから、全額ローンなんてありえないんじゃらないかな。

本日、16時位だたっかな。色が濃い所はネットや足場が組んであるところで、外せば同じ色です。個人的には濃い色を縦か横に差し色で入れた方がカッコ良かったと思います。

＞１３２さん、

デザインには正直、そこまでこだわってないですよね。まあ、ただこのスケール感だけでも圧倒されます。
スケールが大きい分、ツートンなどにするよりも、モノトーンの方があっているのかもしれませんね。

>>130さん

マンションを買った時、その１割が戻ってきます。

TBSのぴったんこで遠藤憲一が出てますが、小さいときは富久町に住んでいたんですね。
中華屋を紹介してました。

＞134さん、

その一割を戻してもらうかどうか、よく考えたほうがいいですよ。確か上の方で金利が2％とお答えになっていましたよね？（間違っていたらすみません。）物件価格の1割の2％って長い目で見るとすごい額になりますよ。余計なお世話なのを承知で申し上げますが、その1割を返してもらわないと生活が成り立たないような財政状況なら、住むわけでもないマンションを所有するのは危険です。1割が必要ないなら、繰り上げ返済に回した方がずっとお得です。

>>136
住宅ローンなら、変動で0.725〜0.775%。元金均等返済で住宅ローン減税を受けたら、ローン諸経費払っても場合によれば＋もある。もちろん金利が上がらなければだけど。
たかが1割の頭金を入れるか入れないかでこのクラスの住宅ローン、しかも100%ローンの審査が通る人が、生活が成り立つ成り立たないはあまり関係ないレベルでは？
やたら100%ローンを否定しますが、個人の自由。もうそろそろアドバイスレベルではないですよ。

173ですが、住宅ローン減税を受けられる10年間なら+もありうるという意味なので、変なツッコミ無しで。

>>136
私は現在自宅マンションを保有しており、ローンも残っていますが、それ以外にも中古マンションを3室保有しています。その購入は現金で総額は自宅ローン残額に近いですので、繰上げ返済しようと思えばできました。
しかし、住宅ローンの金利が1%ちょいと、投資マンションの実質利回り(管理費、修繕費、税金など引いて)が5%ほどあり、その収入で住宅マンションのローンと管理費、修繕費が払えています。繰上げ返済よりも得しています。それに財産として4件のマンションが残ります。
投資マンション用の金利は高く、住宅ローンは1%ほどですから、私は低金利の住宅ローンで銀行から出来るだけ借りて、手元の資金でまた中古マンションをあと1室買い、富久クロスの毎月の支出も全額それで賄う予定です。

>>99
まじでか。買えない（−＿−；）

＞137さん、

余計なお世話だってことは重々承知してます。ただ揚げ足を取るようで恐縮ですが134さんが買われた部屋は50平米未満で住宅ローン減税が受けられないと思われます。また、このクラスの物件を100％ローンで買われる方の財政状況が悪いはずはないと思いますが、余計な出費は誰もが避けたいと思うものです。たかが数万、数十万という金銭感覚は危険です。余計な出品をして銀行をもうけさせても仕方がありませんので、かように申し上げた次第です。

＞139さん、

あまりに私自身の状況と似ているため、びっくりしましたが、おっしゃる通りです。（一瞬、自分の過去の投稿のコピペかと思いました。）住宅ローン金利の方が投資マンションローンよりも低いので、資金があるなら投資マンションの繰り上げ返済（または一括購入）に回し、その家賃収入を自宅のローン返済に充当するのは、不動産投資の王道です。１３４さんは状況が異なっているため、富久クロスの繰り上げ返済を勧めたのです。

ところで、富久クロスに入居後は、現在のご自宅も賃貸に出すということでしょうか？それで4軒の財産が出来るわけですよね？不動産投資にお詳しいようなので、釈迦に説法かもしれませんが、ご自宅を賃貸に回した場合の利回りと、ご自宅を売却して新たに中古マンションを所有した際の利回りを計算したほうがよいと思います。ご自宅は広めで賃料も高くなりませんか？そうなると借り手もなかなか現れず空室リスクが高まります。一番貸しやすく利回りが高いのはワンルームですから、例えばご自宅が6000万円で売れたなら、1500万の中古物件を4件買った方が利回りもよく、リスクも分散できます。さらに付け加えるなら、投資物件を10軒まで増やせば不動産事業に出来ます。投資マンションを７軒まで増やせば、その分で富久クロスのローンを払っても「おつり」が出来るでしょうから、「おつり」と本業の収入を合わせればすぐに１０軒まで増やせます。事業に出来れば青色申告特別控除により年65万円の控除が得られます。さらにご家族を青色専従者として、給与を支払らったことにすれば、その分を経費として計上できるので不動産所得に対する税金を抑えることが出来ます。こうしてお金がお金を呼び込む好循環が出来上がります。

>136さん
>137さん
>139さん
>141さん
>142さん

コメントをありがとうございます。

私もマンションを複数保有していて
ローン種類としくみ・税制・必要な貯金などを考え
総合的に判断をしています。

不動産運用は楽しいですね。

頭金の1割、戻ってくるんですか。知りませんでした。無知でした。

契約時に頭金を引いた額でローンの審査しましたし、もう払った額はなかったことになっているので、戻すと言われても要りませんが。

>143さん、

資産運用にもご関心がおありなようですから、個人型確定年金に加入しておくと公的年金の上乗せになり、なおかつ節税効果もあってとてもお得ですよ。

145です。

「個人型確定年金」ではなく、「個人型確定拠出年金」の誤りでした。401ｋと呼ばれるものです。

>144さん

個別に、フルローン（頭金無し）の融資申請をしました。

販売会社を通さずに、個別に銀行に融資申請をすると
手数料の数万円が不要になるだけでなく、
融資方法の選択幅も広がりますね。

個別申請の融資の短所は、
自分が死んでキャンセルしても
前金（頭金）は戻ってこないことですが
妻にはそうなってもキャンセルするなと言っています。

生命保険で残額を支払い
その後売れば、手数料を引いても買った値段以上にはなりそう。

>145さん

サラリーマンですから企業年金に入っています。
個人型確定拠出年金には、入れないですよね。

年金制度が４階建てまである
（基礎年金・厚生年金・企業年金・企業型個別年金）
安定した会社なんですが
逆に仕事に閉塞感があって、、、、

チャンスを求めて、全国の優良マンションを探しています。

今日も現地行ったら車道の音がうるさいですが、入居までにできる対策はありますかね？
「一生窓を閉める」以外に。

既に値段が上がってるんで、ここ程の優良マンションは当分出てこないでしょうね。

落武者は無視で。

＞148さん、

企業年金があるんですね。それでしたら確定拠出年金には加入出来ませんね。
4段階の年金があれば老後も安心でしょう。ハッピーリタイアメントまであと10年です。
悠々自適なセカンドライフを目指して頑張りましょう！！

>152さん

丁重なコメントをありがとうございました。

ところで、新宿３丁目にもどった　ヨドバシカメラ所有の土地ってマンションになるんかな？

>>154
まだ決まってないみたいですよ。でも高層ビルが建つと眺望に影響出るから、資産価値にも若干影響あるでしょうね。

既出ですけどやっぱり気になりますね。逆に新宿方面からも今は山手線あたりからよく見えて正にランドマークって感じですが、間を遮られてしまいますね。20階くらいで収まればいいですが。。

あれだけの広さがある土地を活用しない手はないでしょうから、いずれ何か建つことでしょう。問題はいつになるか、そしてどのくらいの大きさ、高さになるかですね。建設費が高騰している間は着工しないと思いますが、ひと段落したあとは（２０２０年以降？）、分からないですね。

高島屋から本日撮影です。綺麗に撮れたので。

>>158
圧巻ですね。
ありがとうございます。

20階では無く、30階くらいじゃ無いですか？？

＞１５８さん、

すごい迫力ですね。威圧感さえ感じます。ここに住むことが誇らしいと同時に、明らかに周囲と調和しておらず、
景観を乱している気もします。良くも悪くも後世まで語り継がれる物件ですね。

西新宿のタワーの方が間取りがいいってコメントがあるけど、本当にその通りですね。

http://tomihisa-cross.seesaa.net/article/402706719.html

富久クロスと外観が似ているから、こちらも行燈部屋だらけで、それでも価格は高いから、
富久の資産価値は守られると思いきや、意外にも間取りが結構まとも。両方が売りに出たら、
間取り重視の人はこちらに流れるかもしれませんね。

>>158
新宿地域に立ってるので、全体で見ればぜんぜん目立たないと思いますよ。
なぜ両サイドを切り取ったんですか？

私が逆に目立たないマンションがほしかったので、新宿に立つこのマンションを選んだんですよ。

落武者は無視で(笑)

>>164
トミヒサを買えず、西新宿を検討しようとしたら既に高くて手が出ず、、て感じなんでしょうね。お気の毒です。

富久のみなさんは耳の痛い話は聞かない方針のようですが、それは危険な態度ですよ。リスク管理が出来てない。
私は他の物件の情報にも絶えずアンテナを張っています。

>>162
156は広いから良いとして
83のタイプ、キッチンの横にドアがあり
その先に再び廊下があってり洋室が３部屋なんてなかなか見られない珍しいリビングイン間取りですよ。

78のタイプは行灯部屋があるわけですが、洋室と表示するためなのか
リビングインではなくもできたのに廊下側にドアはなくてリビングインにしています。
それと洋室１の内側入口付近は実質的に廊下でしょう。

間取り重視の人なら、間取りを吟味しませんと。

>>166
『富久の皆さんは～』ってやっぱり部外者やん(笑)

この世の中には、目立たないことが好きな人種も一定割合存在すると思います。
あなたは、テレビに映りたいですか？

明らかなネガならまだしも、なんでもかんでも自分の性格と違ったら「落武者」呼ばわりするのはどうでしょうか？

まじでか？買えなかった落武者って俺のことか？
残念だ～

それでしたら169さんはこのマンションに近寄らない方がよろしいかも。

ここは、正午前のＮＨＫ天気予報で
テレビ画面の真ん中に映って全国放送されている事が多いです。

＞162

８３平米の間取りって洋室が廊下からの動線になっているからリビングインとは呼ばないのでは？

>>172
その廊下自体、がリビングインの廊下です。

周りとの対比でかなり堂々としてるね！
西新宿の60階もお買い得な根付にして
サクッと売れると良いね〜

ここの間取りは新人研修でも悪い間取りの代表例として使わせてもらいました。ここを見た後なら、たいていの間取りでもまともに見えます。しかし、ここは業界内ではあの間取りでは、幾ら立地がよく価格が安いとはいえ、販売には苦労するだろうと見られていただけに、驚異的なペースで完売したことは業界の常識を覆しました。果たしてこれが業界の新常識になるかどうかは分かりませんが。

>173

それおかしいよ。そんなこと言ったら玄関からリビングを結ぶ廊下も含めてすべての廊下がリビングインになるよ。
この洋室はリビングインとは呼ばないよ。

>>176
玄関からリビングを結ぶ廊下でなくて
玄関には直接繋がらないリビングからの廊下ですから、
通常の廊下とは異なってリビングインの廊下になります。

>>175
がんばれ落武者。

玄関からリビングを経由しないと
居室に行けないので、リビングインで問題無いかと！

娘さんが彼氏を連れ込む時リビングを通らないと自分の部屋に行けないので、余りプライバシーの保護には役立たない間取りだねw

>>175
まだいたの？

＞１７７

リビングインの居室とは、リビングを通らないと入れない居室のことだから、この83平米の部屋の洋室は確かにリビングインと言えますね。ただし、リビングインの欠点であるプライバシーや音漏れといった心配はこの間取りだと少ないでしょうね。その意味ではリビングインの居室の欠点をリビングインの廊下を配置することによって克服したよく考えられた間取りだと思います。しかも全室南向きでバルコニーに面したワイドスパンも実現しているのも素直に素晴らしいと思います。このようなワイドスパンは条件の悪い東西北ではしばしば見られますが、南面でもこのワイドスパンを実現しているのはあまりないですね。その分、価格も高そうですが。

＞１７９

その問題を考えていなかった！
まあこのタイプのリビングインだと部屋でいたすときの声がリビングに漏れないだけいいんじゃない。

>>181
あのー。西新宿のコミュでやってもらえませんか？落武者じゃないなら。

＞１６７

１７７と同じで、83平米の部屋はこれで結構いいと思ったけどな。
リビングインの廊下って間取り上の工夫だと思うよ。

78の部屋もワイドスパンで一見するといい間取りだよ。確かに柱の食い込みが残念すぎるけど、洋室１は10帖以上あるから、入り口が実質廊下でも十分使い勝手の良い部屋だと思うよ。それよりも問題はリビングの柱が邪魔すぎることだね。この間取りだとリビングインの行燈部屋が出来るのは不可避だね。柱をどう考えるかだけど、富久のナロースパンのオールリビングインで行燈部屋二室よりは10倍まし。

＞１８３

黙れ落ち武者いじめ！
ここの契約者だって他のマンションが気になるし、ここに関することじゃなくても、いろいろ意見交換もしたいんだよ。
入居するまでのちょうどいい時間つぶしなんだから、邪魔するな。
落ち武者の相手するのもちょうどいい暇つぶしなんだよ。

>>184
玄関ドアから真っ直ぐでクランクしてないから
リビングを通してバルコニーまでお見通し、ですね。

＞１８６

確かに。しかし、一直線廊下が一番効率的ですからね。これは気にしない人が買えばいいんじゃないかと。

>>185
183ではないですが、私は迷惑です。
落武者は邪魔と思います。
西新宿の評価検証は、西新宿のサイトでやるべきだと思います。

>>187
西新宿に投稿した方がいい情報得られるよ。

西新宿スレを見に行ったら面白いことに、
「どこかのスレで契約済みさんの名前で投稿していたらしい人」が、
西新宿スレでも契約済みさんの名前で間違って投稿してしまい、
慌てて物件比較中さんに名前を変えて、
突然「富久の中古」の話題を出している。
富久を叩かせたいのかな？

それは私です。富久が買えなくて悔しいから、こちらに書き込んだり、西新宿で富久をたたいてもらおうとして、
あちらにも書き込んでいます。でも残念ながらどちらも買えないんですよね。こんな私に同情してください。

190も暇だな。早く寝ろ！

１８３の書き込みは厳密に読めば、「落武者ならここに西新宿のことを書き込んでもよい」ということになるが、それが真意なのか？

>>193
そんなわけないでしょ。落武者は不要です。といっても出てくるんでしょうが。。

検討スレの時によくリビングインの是非について
書き込んだのを懐かしく思ったよ〜
>175
デベの研修担当さんのお考えでは、評価の低い北側のリビングインが人気ですぐに売れちゃうなんて、困ったもんですね。

>191
たまにはいらして下さいね。嫌がる人も多いですが、他のマンションの話も面白いので。

富久はもう住民版でしょ！間取りの話は検討番でするものでしょう。
ましてや西新宿物件の話はそちらの検討番でして下さいね。
富久購入者で西新宿の物件に興味をお持ちの方も、そちらの検討番を
覗いてみたら良いと思います。

検討番で→検討版 すみません。

板だけどな

>>196
どっちでも良いよ。でもあなたが興味ないからって、せっかくの情報交換を潰す必要はないんじゃない？あなたはあなたが有益だと思う情報を見れば良いだけで、いろんな人がいろんな事を言えば良いんだよ。もともと番だ版だ板だ、どうでもいいことで神経質だけど。

196さんではないけど
誰でもいらっしゃいの雑談板じゃないんだから、スレ趣旨に合った情報交換をしなきゃね。