【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

＞４４６さん、

すみません。本スレの趣旨に合わないことは承知していますが、お気に召されなければ、どうかスル―してください。
お聞きしたいことと、書きたいことは、だいたいこんなところですから、何卒ご容赦ください。

>>450
私も投資しでますが、やはり家賃の利回りなら中古ですよ。しかも、ハンパない安い指値をして買うべきです。
私の所有している中で最優良物件は、その当時博多駅前、築14年の1K、25平米で280万円で買いました。5〜6年で回収できます。もう間も無く回収完了です。
最も落ちこぼれ物件は新築の50平米1LDKのマンション。全然回収できないです。
投資するなら、駅前や繁華街の中古の小さな物件をとりあえず5〜6年で回収できる額で指値することですね。通ればラッキー！

＞４５２さん、

すでに立派な投資手法を確立されていますね。確かに一般的には不動産投資は利回りを狙って中古を買えと言われますよね。
しかし、空室率のことを考えると、地方都市よりも東京都心近郊が安全だとされますね。まあ、私は東京と地方の
両方に持っていますが、地方の方が利回りがよいというわけでもありません。成功者の話を聞くと、東京中心だったり、
地方中心だったりと、千差万別ですね。

それにしても博多のマンションはすごいですね。２５平米で２８０万なんて、車よりも安いではないですか。
回収に５～６年ということは、利回りが２０％近いということですよね。ということは家賃５万円くらいですか？

市場に出ている中古マンションは東京の場合、大体利回り６％～８％ですよね。それでも悪くはありませんが、
利回りが高い物件はたいてい築年数や立地に難ありの印象があります。売り主はその物件が儲からないから
売りに出したのか、換金の必要が出てきて売りに出したのか、見極める必要もありますね。
ともかく次に中古を買うときは私も指値で交渉してみることにします。

売る側にしてみれば
安い買付証明を持ってくる客は、不愉快なものですよ。
中央区で以前中古を売りに出した時に経験しました。

売る側に売り急ぐ理由がなければ、バカにしたような安値で買おうとする申込みなど断ればいいんですよ。でも世の中には
何らかの理由で売り急いでいる人がいるんですね。そういう売り主に巡り合えたらラッキーですね。でも普通は適正価格か、
それによりちょっと安いくらいの価格で売れるものです。

450さん、ありがとうございました。
１ヵ所。10年目の所得税が33903円とのことですが、/月ですね？　だとすると家賃からローンの金利と償却費と管理費も？引かずに計算しているように思われますが？？？です。そもそも私の頭では、出た結果の利益から税金が持って行かれるので、税金は考慮せずにキャッシュフローを考えています。「営業利益」の考え方です。
私は投資ローンは35年もの長いローンが組めないので、35年ローンならもう少し返済金額が少ないかなと直感的もに思っていたのですが、計算してみると意外に金額多いですね。

＞４５６さん、

いえ、３３９０３円は年額の所得税です。上記の物件の場合、１０年目のキャッシュフローは以下のようになります。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（３＋５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円

このように計算しています。

>>456さん

「償却定額　　２３万４４９０円」は、非現金支出費用のため、費用化はされていますが実際にキャッシュアウトはしておらず、手許に残るキャッシュは２２万６６４円かと思いました。いかがですか？

数字の記載が全角でカンマ無しだと、若干頭に入りにくいですね。。

>４５８さん、

所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。
この計算にはキャッシュアウトしない減価償却分も計算に含めます。

減価償却を含めないのは、純利益を求めるときですね。
純利益は、
純利益＝営業利益-(ローン利息+元本返済分）です。と書いて、気付きましたが、上の式では、
純利益＝営業利益-(共益費+ローン利息+元本返済分）と書いてしまい、共益費を二重に引いていますね。
しかし、実際の計算では（１１）では、共益費は引いていませんから、結果はあってます。
混乱を招いてしまいすみません。この点を修正すると以下のようになります。（１１）を修正しただけで結果は同じです。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円


不動産経営のデッドクロスとは、税引前利益がプラスになっているので所得税がかかるのに、
純利益が実際には所得税よりも少ないので、手出しで税金を支払い、キャッシュフローが赤字に
なる状態のことです。上記の物件はまさしくこの例ですが、これは特殊なことではなく、標準的な
利回りの物件では、ローンの返済途中に必ず陥ります。これを抜け出すには繰り上げ返済をするしか
ありません。

富久クロス、間違いなくキャピタルゲイン得られると申し込んだが、抽選で撃沈。

宝くじよりは当たると思ったのだが。

>>441さん

勝どきタワーか、BAYZ、売り出し前の西新宿のマンション
ぐらいではありませんか？

もったいぶるのは、ちょっとだと思いますよ。
嫌なら書き込みしなければ良いわけで。

>>461
西新宿、目黒駅前ですね。湾岸はあり得ません。

>459さん

ご回答頂きまして有り難う御座います。このサイトで初めてデッドクロスという単語を知り、凄い勉強になりました。
定義の問題かとも思いますが、数々のサイトを調べると、デットクロスというのは

「減価償却費の定率法」「元利均等返済（元金均等返済ではなく）」の採用を前提条件とした場合に、
「キャッシュアウトしないが費用化できる償却費＜キャッシュアウトするのに費用化できない元金返済分」

という状態になり、現金がないにもかかわらず所得税が大きくなって黒字倒産のリスクが高まる状態、ということですよね？

デットクロスの説明においては、非現金支出費用である減価償却費の負担と、現金支出非費用である元金返済部分の関係が重要かと思うのですが、そこがフォーカスされておらず、すーっと頭に入ってこなかったので、ここで補足させて頂きました。

また、「所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。」

と記載頂いておりますが、厳密には所得税の計算は「課税所得」×「税率」なので、「税引前利益の計算」ではなく、「課税所得」の計算ということで良いでしょうか？　税務会計と財務会計はそれぞれ目的が異なり、一部では費用化できる項目や金額も異なっているため、今後のためにもご留意頂いた方が良いかと思います。

（ちなみに財務会計上、減価償却費は事業費用なので、営業利益よりも前の売上総利益の段階で費用処理されます。営業利益より後で計算されるのは、財務損益と特別損益です。）

さすがに、レスは複数のマンションをお持ちの方が多いですね。

皆さん、思っている事も大筋は同じ。
最終判断に各自の思いはあるようですね。

ところで、
皆さんはマンションを複数買いだした切欠はなんですか？

私は会社の挫折。
現実逃避で、このマンションも買いました。

仕事も順調でかつマンション投資も旺盛。
そんな人って、いますか？

>>460
キャピタル狙いなら別に外れてもよかったじゃん思うけど？
スレの流れ見ても分かるが、あくまでも保有前提だよ？

トミヒサクロス、久しぶりに現地で見ました。西側のタワークレーンは解体されつつあります。
オプション会は、あれもこれもと見積もり取りました。これからあと半年で、絞り込み、貯金に励みます！
とっても楽しみです。

オプション会、押し売りはされませんでしたが、隣の方があれもこれもと注文されていて、カップボードの値段で驚いてしまった自分との違いを見せつけられましたｗ

うちの間取りはリビングのダイレクトウィンドウの真ん中に太い柱があるので、そこに鏡を張りたいと思ってますが、60万との見積もりにまたまた驚き。

新婚旅行で行ったベルサイユ宮殿の鏡の間、いったいいくらかかってるんだろうね、っと妻は笑ってました。

来週オプション会に行きますが
参考程度にして何も買わないつもりですが

＞４６３さん、

分かりにくい説明で申し訳ありません。デッドクロスについてのご理解はお書きになれている通りだと思います。
私の場合は、純利益よりも所得税が多くなっている状況と、単純化して使っていました。

つまり

純利益＝賃料収入-(共益費＋ローンの利息＋元本返済分）

ですよね。賃料収入は年々落ちていくのが通常ですが、カッコ内の経費は変わりませんよね。
したがって、純利益は年々減っていくとになります。

一方、会計上の経費（税引き前利益と呼んだもの）は以下のように計算します。

税引き前利益＝賃料収入-(共益費＋減価償却費＋ローンの利息）

ローンの元本返済分は経費にはならないので、このような計算になります。
税引き前利益がマイナスであれば、税金はかかりませんが、
物件を長く保有していると、減価償却費（定率法で求める部分）とローンの利息は
徐々に減るので、やがて税引き前利益がプラスとなり、所得税が発生します。

そして、純利益を所得税が上まわった場合をデッドクロスと呼ぶ、と私は理解しています。

所得税の計算をする際に、税引き前利益に直接税率を掛けていますが、私の場合はサラリーマンですから、
本業の給料には給与所得控除等の控除がありますが、不動産収入にはそのような控除はありませんので、
税引き前利益＝課税所得になります。厳密に言えば、税引き前利益から雑費や建物にかかる固定資産税を
引くことが出来ますが、その計算は省略しています。

その他、ご記載くださった部分（最後のかっこ内の「ちなみに」で始まる一文など）は勉強不足のため、
完全には理解できていませんが、理解できるように調べてみます。
ありがとうございました。

プラウドの京急蒲田駅直結もあるし、それ以外にもありますよ。

＞４６４

私が最初に投資マンションを買ったのは電話セールスがきっかけでした。
あまり考えずに買ってしまいましたが、ほっておくと危険だと分かり、自分で対策を取りました。
今ではセールスを待たずにこちらから積極的に物件を探しています。
本業も順調ですし、不動産、株、投資信託と資産運用も積極的にやってますよ。
考えることは多くありますが、張り合いがあって毎日が楽しいです。

>471さん

それは素晴らしいですね。

私はサラリーマンですが
仕事の不満から変化を求めて不動産をはじめました。

トミヒサは２戸目の投資マンション。
1戸目の投資マンションは現金で買ったので
トミヒサは全額ローンです。

全額ローンなんて絶対しない私ですが
トミヒサは絶対の安心感を感じました。

契約するまでは舞い上がっていましたが
今は冷めています。

資産運用をどれだけしても
本業の仕事の不満を賄えるものではないですね。
寂しさを感じています。

まあ、何も知らない人から見れば成功してるように
見える人もいるかもしれませんが、、、

４７２さん、

本業に不満のないサラリーマンなんてほとんどいないと思いますが、生きていくためには仕方がないですよね。
私の場合もいいことばかりではありませんが、幸運にも全体としては満足しています。

不動産投資をする人の中には、本業が嫌だから、不動産所得だけで生計を立てようとする人もいます。
生活レベルにもよりますが、その場合はローン完済後に５００万円くらいの賃料収入がないと厳しいですね。
安全な増やし方はまず一戸を現金で買います。そしたら２軒目をローンで買って、そのローンをどんどん繰り上げ
返済をし、ローンが終わったら３軒目を買う・・という進め方をします。これならローンを完済した物件の儲けの
全てと本業の給料の余剰資金を繰り上げ返済にまわせますから、加速度的にローン返済のペースは増していきます。
そして賃料収入が目標額に達した時点で、スパッと仕事をやめるという方も多く知っています。

お薦めするわけではありませんが、こういうやり方もあるというご紹介です。

日経新聞には
「トミヒサクロスは、高所得の人が２戸目と買った人が多かった」と書かれていましたが

我家の中学生の娘は
「我家は３戸目だけど、、、、（大した家庭でもないな）」

セコンドハウス・サードハウスとしてここを買えた人は
それなりに成功した人で先見の目があったとは思うけれど
自分が考えているほどでは無いと思う。

宴はボチボチ切り上げて
本業を頑張りたい。

＞473さん

そのシナリオをやっています。

１戸目の投資マンションもランドマーク的な高層マンションで
収益率は高くないですが空家のリスクは低い。

そこを現金で買って、１戸目の家賃収入をトミヒサのローンに充てる。
退職金などでローンを全額支払う。
退職後は公的年金に依存しないしくみが出来たと思います。

会社の不満。
あまりにも不条理がありまして、、、

まあ、不運でした。

>>475
聞いてあげますよ。何がありましたか？言われのないセクハラ、パワハラで左遷ですか？取締役争奪戦で負けてしまい有終の美を飾れないで退職となりますか？エリートコースから外れましたか？

>>476
あのー。個別にやって頂けませんか。

>476さん

スレ違いは、ほどほどにしましょう。

ここは契約者の方が自由に意見交換をする場ですから、何を書かれても自由ですよ。
興味ないことはスルーすればよいのです。私はインテリアオプションで他の方が何を買われたかという
話の方が、どうでもよいので、そういう話はスル―しています。
一方、不動産投資の話も読んでいて、なるほどなあと勉強になりました。
ただし、４７６はいだけけませんね。ほとんど誹謗中傷です。

>479さん

476さんに悪意は無いと思いますよ。

＞４８０

４７５は聞いてくれなんて一言も言ってない。それを勝手な想像で理由を並べ立てて、　
無理やり聞き出そうとしている４７６は失礼極まりない。
悪意がないなら人の心を思いやれないかわいそうな人。
それが分からないあなたも同類。

カッカすると良くないですよ。

このマンションを買えた人は
それなりの人で守るものが
あるのだからね。

有明って何？湾岸の方？
大人ぶった対応が気持ち悪いんですけど。
わざわざ出てこないでいいよ。

と481が言うのは確かに自由だけどね
別に不動産投資の話になってもよいじゃない
いったいあんたにどれ程のデメリットがあるのよ？もう少し他人に優しくなってほしいもんだ

不動産投資の話を何の縁もない人とはしたくないですよ。
相手はどこの馬の骨ともしれない輩かもしれませんし。
一方、ここは同じマンションの契約者という共通項がありますから、安心して話が出来ます。
投資の話に参加されている皆さんのご意見を拝読させていただくと、確かにもっともなことを
おっしゃっているので、実りあるやり取りがなされていることが分かります。

>484さん

有明の住民でトミヒサクロスを買っている人は多そうですよ。

＞487

証拠は？
申し訳ないが有明に住んでいる人間に、ここを買う財力があるとは思えない。
あれば最初から有明になんて住むはずがない。

>>490
証拠は？

これは悪魔の証明だから、証拠などない。つまり、ないものの証明は出来ないということ。
この問題はそちらが証拠を出すことでしか解決しない。出せないのなら、論理実証主義に従い、あなたが誤りとなる。

>>492
私は491ではありませんが、あなたの決めつけは異常！以上！

＞493

私は決めつけてなどいません。有明住まいの人でここを買った人が多いとは思えないと書いただけです。
私が間違っているなら、それを主張する人が証拠を出せばよいのです。立証責任は主張する側にあります。
裁判と同じですよ。証拠がなければ推定無罪。罪を立証する責任は検察にあります。

>>494
あんた嘘つくなよ。今までROMってたけどさ。裁判がどうとか、知ったかぶりして、
「私は決めつけてなどいません。有明住まいの人でここを買った人が多いとは思えないと書いただけです。」
↗︎嘘つくな。「有明に住んでいる人間に、ここを買う財力があるとは思えない」と決めつけてる。問題は「財力があるとは思えない。」というところなんだよ。そこに皆反応してるんだよ。あんた思い込みと自己正当化が激しいね。朝○新聞の方？

＞４９５

決めつけと取りたければどうぞ。私は決めつたつもりはありませんので。思ったことを述べただけです。
私を否定したければ、有明の方でここを買った人を教えてください。何度も言っている通り、立証責任は
そちらにあるのです。

有明から内陸に来るはずないじゃん。４９６が正しいよ。

有明なんてどうでもいいから、不動産投資の話をしてください。将来、ここを賃貸に出す時の参考になりますので。

＞４９９

どうして比べるのがよりによって割高で売れ残り必死のスカイフォレストとマジェスティハウスなんですか？
あまり比較物件は多くありませんが、あえて言えばパークシティ大崎ザタワーやグローバルフロントタワー、
ブリリアタワー池袋、
少し年数は建ってますが１５年後の中古市場を考えれば、センター東京、プラウドタワー千代田富士見、
辺りじゃないですか。
結論としては、キャピタルゲインはほぼ間違いなく出るでしょうね。どのくらいになるかはその時の市況によります。
ただし、住み替えの場合、市況がよいときに売っても、自分の住処を買わなければならないので、住み替え先も当然
高くなっており、結局のところ、売りのタイミングと市況の良し悪しはあまり関係ありません。