マスタービューレジデンス 住民限定版

サウスエントランスのエレベーターはこの物件のセールスポイントの１つ。これが無いと急な階段を昇り降りしなければならない。契約続行の場合で金券20万円＝サウスエントランスの価値は20万円・・・なのでしょうか？あの坂を昇り降りするのは、高齢者にとっては大変です。

お詫び金＝100万円→契約続行を促す金額ですね。
機会費用は100万円じゃ済まされないというのが正直な気持ちです。

みなさんだまされてはいけません。

１）解約が出来るのなら当然手付けの2倍を払わせる（お詫び量は不要）。

２）契約を継続する場合のお詫びは、サウスエントランスを残す前提で、物件を立て替えた場合にどれだけ面積が減るかを計算させて、その分に見合う物件価格を下げさせる（現在の広さで、当初は居住できるので半分が無難）、それに加えてお詫び金を支払うのが当然です。

　戦いましょう。みんなの主張が大事です。

貴重な情報ありがとうございました。
私は初めて書き込みをさせていただきますが、今回の通知が到着してより、以下の点において契約続行か否か苦慮しております。

第一に、現状でこの物件の適正な評価をいかにすべきか？
第二に、万が一契約を解除した場合に相応の価格で、立地条件（渋谷2km圏内、閑静な住宅地など）、建築物の機能性、ブランド力これらのファクトを満たす物件が他にあるのか？
第三に、本日拝見した鹿島側の対応に妥当性があるのか？
第四に、今後の地価動向

まずは、今回の結論をいつまでに出せば良いのかについて、明日、問い合わせをしてみるつもりです。

因みに説明会にご参加なさった方にお伺いいたします。
細かいことではありますが、オプション費用やプラン変更に伴う復元費用に関しては、どのような対応となるのでしょうか？
この点に関して、ご説明をお聞きになった方がいらしたら、是非、ご教示ください。

皆様、貴重な情報ありがとうございました。
私は来週説明会に行く予定です。
ちなみに、契約の継続あるいは解除に対する返答期限として、どのような提示を受けているのでしょうか？

今回の件、鹿島の『重要事項の説明義務違反』であれば、契約時の重要事項説明書(P11の9番）の『違約』にあたります。

＜ケース①：契約解除＞
契約時の重要事項説明書(P11の9番(2)）より、
鹿島は、買主に対し受領済みの金員(もちろん手付金・オプション代金含む）を返還し、かつ売買代金(←物件代金）の20％相当額を違約金として支払うと明記されております。

＜ケース②：契約継続の場合＞
今回の問題が想定されていないこもあり、保証内容が明文化されていないため、この掲示版に投稿された要望を以下に抜粋します。

案1）№126さん抜粋
サウスエントランスを残す前提で、物件を立て替えた場合にどれだけ面積が減るかを計算させて、その分に見合う物件価格を下げさせる（現在の広さで、当初は居住できるので半分が無難）、それに加えてお詫び金を支払うのが当然です。

案2）№74さん
将来建て替え時に消失する床面積÷総戸数243＝各住戸の減少分
減少分×平方メートル単価＝現時点で想定される将来の各住戸の資産価値減少分の保証

案3）№60さん
建替え時に減少する床面積分相当を売れ残りの物件で補う。
売主は、マンション管理組合に譲渡し、建替えするまでは賃貸、
建替え時は減少部分の床面積に充当する。

最後に、今回鹿島がこのような違約行為を犯さなければ、このような被害を被ることは無かった。
鹿島の今後の対応については、当たり前ですが契約時に交わした契約事項を遂行していただく、及び、現状想定される被害相応の補償をしていただきたい。

補償交渉、皆さんはどうしますか？
私どもは来週説明会に行く予定です。
自分で交渉を行うつもりですが、難航しそうであれば、弁護士に相談することも考慮しています。
売主側は勿論モデルルームは閉鎖するということは、今回キャンセルが出ない前提だと思うのですが、重要事項説明義務違反によって、あまりに考えが甘いと思うのです。
ただ、交渉において、皆さんは個人でされるおつもりですか？
それとも、住民一丸となってするべきでしょうか？

121です。

　いくつか質問が出ているので、私が聞いた範囲でお答えします。

>オプション費用やプラン変更に伴う復元費用に関しては、どのような対応となるのでしょうか？

　担当者は、
「契約解除の場合は、費用は返還します。」
と説明してました。

>契約の継続あるいは解除に対する返答期限として、どのような提示を受けているのでしょうか？

　私の場合は、契約継続の場合、契約解除の場合のそれぞれの売主側からの提案（100万円・金券20万円分）について、契約解除の場合、売買契約書の記載事項と異なっているし、契約継続の場合についても根拠がなく、到底受け入れられる提案ではないので、その場で拒否し、再提案を依頼しました。

ということで、こちらに期限はなく、売主側の次回提案待ちです。

初めて書き込みさせて頂きます。

昨日(9/16)の説明では、9/15〜24の期間に個別に説明を行い、契約者の考えなどをヒアリングのうえ９月末くらい迄に何らかの連絡（文書送付等）を行う予定とのことでした。

「Ａさんにはこういう対応、Ｂさんには違う対応、というような異なる対応は行わず、解約者と契約継続者のそれぞれには各々一律の対応をする」ということでした（いちおう念押しもしましたが、異なる対応をしてあとで発覚した場合に問題になるので、売主としてもそういうことはしないだろうと想像します。）

解約の場合の違約金的なものは別として、契約者に何らかの補償金（現提案の20万円というような「小銭」でなく）を払うというのは実質値引きと同じであり売主側のインパクトも大きいので売主の立場としては最も避けたいことだろうと思います。

一方買主の立場から、値引きをしてもらっても一時的に気持ちが収まる（？）だけで、将来のリスクがなくなるわけでないので、買主にとってもBestな解決ではないと個人的には思います。

最も気になるのは、現在のように契約者（＝将来の入居者）同士の連携のないまま妥結となり、その後管理組合ができて横のつながりが出来てから「あのときこうしておけばよかった」とか「あのときこの話を聞いていれば」といったことになってしまったり、入居者同士の不信や軋轢が生まれたりするといった、将来に禍根を残すような結果になることです。

そういう意味で、どういう形で妥結するとしても、少なくとも契約継続者の間でのコンセンサスを持ったうえで売り主と合意しておきたい、と考えます。しかし残念ながら現段階で契約者同士で連絡を取り合う有効な手段を思いつきません。当然個人情報保護の観点から売主が公開することもないでしょうし、こういった公開のwebでは第三者も容易に閲覧できるので個人情報は公開できませんし。先にも同じような書き込みがありましたが、なにか有効な手段はありますでしょうか？

>>127 さん

>第一に、現状でこの物件の適正な評価をいかにすべきか？

”実質建替は不可能”という前提の基に定期借地権物件だった場合の物件価格で算定するのはいかがでしょうか？

>第二に、万が一契約を解除した場合に相応の価格で、立地条件（渋谷2km圏内、閑静な住宅地など）、建築物の機能性、ブランド力これらのファクトを満たす物件が他にあるのか？

我家では契約解除の場合には賃貸を考えています。
このような状況で他物件を買ってしまうと後々後悔しそうで・・・

>第三に、本日拝見した鹿島側の対応に妥当性があるのか？

交渉の第一歩としか考えていません。
鹿島側から提示する第一条件なので、交渉の基本として低い条件を提示してきています。
当然この条件をそのまま受領することは我家は一切考えていません。

>第四に、今後の地価動向

”緩やかな上昇 or 横這い”と考えています。
今後もこの価格で同程度の満足のいく物件は難しいのではないか、と今は思ってしまいますが、きっとそんなことはないというのが世の常ですね。

>>129 さん

>今回の件、鹿島の『重要事項の説明義務違反』であれば、契約時の重要事>項説明書(P11の9番）の『違約』にあたります

ここがポイントですよね。
我家では”違約”となるかはまだ判断できていません。
少なくとも鹿島側は違約ではないと主張していますよね。
違約と主張できる法律上論理的な根拠をできればご教授いただけないでしょうか？

売主の対応の仕方による「売主へのインパクト」を一定の仮定のもとラフに試算してみました。あくまで「参考」ですが、金額にしてみるとどういう対応が売り主にとってBetterなのか判断するのに役立つだろうと考えました。

１．　解約は受けるが契約継続者には何もしない

　（１）キャンセルが２０％出て、手付け倍返し（手付け金は契約額の
　　　１０％）をした場合：
　　　　２５９億円×１０％×２０％＝約５億円

　（２）更にキャンセル住戸を１０％値引きで販売した場合：
　　　　２５９億円×２０％×１０％＝約５億円

　　　　→（１）＋（２）合計で約１０億円の損失
　　　　　更に、（２）の値引き情報から既存契約者より値引き要求が
　　　　　発生、また風評等による信用失墜の恐れ

　　　　（注：現時点で売主は値下げ販売はしないと説明しています。）

２．全戸に対し１０％の値引きを適用

　　→　総売上２５９億円×１０％＝約２６億円の損失

３．減少部分（１階部分相当：全面積の１０％と仮定）に相当する
　　未契約住戸を売主が買取る
　　（参考：未契約住戸は9/16時点で１４戸とのこと。）

　　→　一時的には２５９億円×１０％＝約２６億円の売上減だが、
　　　　賃貸収入が発生。
　　　　※　一戸あたり３００千円/月で、２４１戸×１０％＝２４戸を
　　　　　　３０年間賃貸すると、
　　　　　　300 x 24 x 12 x 30 = 2,592百万円（約２６億円）の
　　　　　　家賃収入。

４．賃貸棟建設予定の隣地の活用により敷地面積を拡大し建て替え時の
　　住戸面積を確保

　　→　（法律とかよくわからないので、？？？）


上記２．が最もインパクトが大きく、また上記１．も結果として上記２．と同じ事になる可能性があります。上記３．が単純計算では損益インパクト小ですが、売主としては今回の既存不適格化による契約者への実質的損害は「建て替え時にSouth Entranceが使用不能になること」だけだと主張するでしょう。

初めて書き込みさせていただきます。こちらの物件を大変気に入り購入致しました。この話が出た時には解約も考えましたが、今は契約継続を考えております。
問題になっているSouth Entranceの件についても、当初より皆さんの意見では、一台のエレベーターの使い勝手の悪さ等の批判的な意見も多かったと思います。将来の建て替え時には、この問題点を改善するために、エスカレーター設置等の提案をしてみてはいかがでしょうか。
もし値引きをしたなどの風評がたてば、この物件のブランド力や資産価値が逆に低下しかねないのではないでしょうか。ですので、もし契約継続の可能性があるならば、今のこの怒りに任せた感情だけで、行動するのはどうかと思っております。

正直、この物件にはもうブランド力は無いと思います。少額とはいえ鹿島側から迷惑金にも類する金額を提示してきたという時点で、鹿島がこの物件の非を認めたということ。もうこの物件は「瑕疵物件」です。
やっぱり売主＝施工主はダメだってことなのでしょう。ダイヤモンドで評価されて慢心したんでしょうかね。「顧客対応」が適当な物件は間違いなく「施行」も適当です。とにかく対応に手を抜かれた物件はもうダメだと思います。
今後もし売却するときには必ず、重要事項説明時に今回の一件を説明しなくてはなりませんから、１割超の資産価値下落は避けられないでしょう。１億の物件だったら１０００万円超の資産が消し飛ぶ計算です。住む前から１０００万下落するなら、契約解除して手付金返してもらって他を買った方が資産価値ありますよね。
池尻大橋駅前のプリズムタワー見てみようと思ってます。

確かに。。近隣の不動産業者はもうこのことは知ってるだろうし、将来売却の相談に行ったときには、「ここは瑕疵ありなので相当引かないと売却厳しいですよ」とか渋られそうですよね。
想像するだけで、もうここを買ったプライドも自信もずたずたです。誇りを持てないマンションにこれから住もうとはどうしても思えません。今なら解約できるなら、解約しようと思います。たくさん貰えるにこしたことはありませんが、とにかく早く返してもらって解約して忘れたい気分です。

知り合いを通じて弁護士に聞いたところ、違約金については詳細が分からないのコメントしづらいという留保付きで、以下の返答がきました。

「資産価値の目減り分（たとえば業者に売却可能価格を見積もらせる等
　の方法で算定することが考えられます）その他想定しうる損害分の減
　額を売り主に要求するという感じでは。ただ、こういう大手の案件で
　は減額等がなされたとしても、条件は皆平等という可能性が高いと思
　われるので、個別交渉の余地はあまりないかも。これで御納得できな
　いなら解除なり裁判なりお好きにどうぞって感じになるかも。」

　という事です。契約継続を前提とした相談だったので上記の様な
　回答となりましたが、思うに個別に反論したところで勝ち目なしかと。
　何しろこうしている間にも、5割程度の「様子見派」、すなわち高齢層
　（数十年先なんて関係ないのでは・・）または楽観視派（今は資産価　　値上昇基調だから相殺されるくらいですむ）の人々が「了承」の印鑑を
　ついていくことで、買い主の多数を占めるでしょうし、それによって、
　私を含め、きっちり説明責任を求めようとする層は疎外されていくと
　思われます。そのためには早めに手を打つ必要があるのは確かでしょう

　しばらく前にありましたがどこか日時を決めて、契約書の写しを持って
　集合し、弁護士を立てて契約解除の催告、もしくは減額の交渉を行う
　事について同意書を交わし、マスコミ等への情報開示を含めて戦略的に
　対策を練るなどするのが一番でしょう。本当は自分が先頭に立ってでも
　アクションを起こさないと、後々辛い目に遭うのは分かり切っている
　のですが、プライベートの業務で逼迫していて身動きが取れません。
　悔しい限りです。20万円の金券？＊＊にするのもいい加減にしなさい。

　更に、説明会には参加していませんが「サウスエントランスを再建築
　しなければ問題ない」などという場当たり的な対応には唖然とします。
　決して少なくない人が利用するであろうサウスエントランス。それを
　ないがしろにして、目先の面積は守られますよと言う「馬の先に人参」
　レベルの提案をするとは、これがHOUSE OF JAPANと、よくいえますね。
　それだけ自信作なら最後まで堂々と対応したらどうなのか！
　姑息な対応は、もうやめていただきたい。

＞１３９

裁判やマスコミ沙汰になったらここが正真正銘の瑕疵物件ということで周知される事になってしまい、これはみんな望まないはずです。
多額の違約金を取って解約が前提ならともかく、徹底抗戦で住民の意向を集約することは現実的には厳しいのでは？？

正義感と実益、効果だけで考えるなら、下手に弁護士を使うより、マスコミにメールやＦＡＸで実情を伝え、取材を依頼するのが一番早いですよ。
こんな美味しいネタ、一番マスコミが食いつきますし、鹿島も世論を動かされるのが一番キツイはずです。

とりあえず、噂の東京マガジンにでも頼ってみれば？マジで。

もっともフェアな売主の態度としては、
重要事項の説明義務違反を認め、希望者には違約金を払い契約解除に応じ、
契約の継続を希望する者には何もしない、ということだろう。
売主が今回のことは「たいしたことない」と考えるなら、
ぜひ上記のような対応をお願いしたい。

142さんに同感です。

重要事項説明に最も大切な重要事項に触れなかったことは、確信犯でしょう。幼稚すぎる。こういう売主の態度からして、私はどうもサウスエントランスを無くす程度の問題じゃなくなると思えてならない。住居面積の確保もどうなることやら。終の棲家とするならまだしも、転売する可能性がある人にとって既存不適格物件は最大のデメリット。

加えて、地下駐車場機に関するリスク、崖崩れのリスク、サウスエントランス部分の浸水リスク、シーズンスの地下１階住戸、急斜面に15階建てと部分的に10階（地下を合わせると11階になる＝ポールが必要な高さ）。

売主が今の強気相場で強気にでているなら、今後の相場動向に関係なく、転売の時の価格下落リスクを補償してほしい。

サウスエントランスについて述べてる方が多いですが、そもそも今現在の現状維持が出来ないのを単にサウスエントランスの面積と照らし、それをなくせば各住戸の占有面積は確保できるなどと、話の論点をずらしての説明には到底納得いくはずが無い。
　かつ、言いくるめようとする意図が読めるだけに、このケチが付いたマンション自体に余計愛着が持てなくなる。

勿論、この話を聞いて契約維持を望む方は署名捺印しこのまま維持すればよいと思うが、相当の金額を払ってこのマンションを購入しているし、その金額は余裕資金でない人もいると思う。

今後転売時に出るであろうマイナス面を埋めるだけの代案が出ない限りは、納得できない人達だけで集まって話し合いたいと思うが、いい案はないでしょうか。

http://yaplog.jp/tokyufubai/daily/200705/24/
ほかにも色々あるみたいです。

部外者ですが失礼して申し訳ありません。

既存不適格で住宅ローンは組めるのですか？。もちろん、面積削減の程度によりますし、銀行にもよりますが、貸してもらえない銀行はあるはずです。

146さま
大変申し訳ございませんが、部外者の方は、正確で有益な情報を提供していただけない限りは、書き込みをご遠慮いただけないでしょうか。購入者の心情にご配慮いただければ幸いです。

145さん
色々って、山王プレイス程度でしょう。こんな＊＊な話。
MVRと山王プレイスは、既存不適格で有名になりますね。情けない。

>147さん
146さんは自ら「部外者」であると認めていることからもわかる通り、きっと親切心によるアドバイスです。

既存不適格になったことで担保価値の低下→与信が下りにくくなるということは、新規購入者だけでなく、中古購入者にも当てはまることです。

有益な情報ではないかもしれませんが、我々が向き合わなければならない現実です。

この掲示板は、部外者も見ている。売主も見ている。また、売主は当然契約者の個人情報および、契約解除か、契約継続どちらの意向かの星取表も集計している。一方契約済みの将来の住人は、管理組合もありませんので、まとまれない、意見の集約もできない。現在の状況では、１３９さんのおっしゃるとおり、このまま対等な話し合いができないまま押し切られそうですね？何人かの方がコメントされているとおり、少なくとも、契約者間での情報共有する場（物理的に会うまたは、ネット上で情報共有）がぜひ必要と思われます。個人的にあまり詳しくないのですが、ネット上のパスワード付無料掲示板を開設する、パスワードは契約者しか知り得ないたとえば、重要事項説明書の特定ページの特定行の数字とか？（これでも、売主は見れてしまいますが）。物理的に会うのは非常に難しいと思いますが、現在進められてる売主による追加説明会後の回答を文章や、個別回答ではなく、契約者を同時に集合させて回答する場を設けるよう売主に依頼するとか？が必要ではないでしょうか？どなたか、このアイデア発展させてもらえませんか？

どなたか、売主でも第三者でもなく契約者であることをメールで証明するための良いアイディアをお持ちではないですか？
良いアイディアがあれば私がownerになってパスワード付掲示板を開設します。

方法がない場合には物理的にお会いすることを進めさせていただこうかと考えています。

No.150さんのおっしゃるように、①契約者間でのweb等での情報共有、②物理的に集合しての会合による意見交換、のいずれかもしくは両方を実行したいですね。ともかく契約者に共通かつ最大の不安は、個人レベルでしか売り主と交渉できずどうしていいかわからないということではないかと思います。また、解約するならまだしも、最終的に入居しようとしている人は入居後に禍根を残さぬよう、少なくとも複数の契約者との意識合わせをしておきたいと考えていると思います。

①に関しては、小生が参加しているローカルなSNSで、管理者の承認のあるひとだけ閲覧＆書込み可能な設定のできるものがあります。情報が漏洩するリスクはゼロではないと思いますが実験的にやってみる価値はあるかもしれません。ちょっと検討＆実験してみます。

②については小生も考えていましたが、全員はとても無理としても、この掲示板を見ている方のうち都合がつく方だけでも日時・場所を指定して集合して意見交換することは可能と思います。

また②の結果を①にフィードバックして意見交換の幅を広げたり参加できなかったひとがVertualに参加できたりするという相乗効果もありそうですね。

②についての具体的提案ですが、例えば以下の案では如何でしょうか。小生が幹事役をやっても結構ですので。

　・９／３０（日）１７：００に現地South Entrance前の橋のたもとに
　　集合。目印としてMVRのA4の封筒（白地に茶）を持っている。
　　かつ契約者であることを証明できるよう売買契約書を持参する。
　　人数過多による混乱を避ける為参加者は原則契約あたり１名とする。

　　（説明会がいちおう９／２４迄なので皆さん一通り聞いた後のほうが
　　よいかと。また日曜夕方くらいが時間の都合がつけやすいと勝手に
　　想像しました。）

　・集合したら、近場のレストランででも会合を開き、情報交換と今後の
　　対応策を協議する。

　　（小生、地元出身なのである程度周囲には詳しいですし、知り合い
　　のレストランも近くにありますので、１０人くらいであればまと
　　まって話のできる場所を確保できると思います。）

如何でしょうか。契約者の方のご意見をお願い致します。

１５２さん
ご提案ありがとうございます。私も是非皆様とお話がしたいので、参加させていただきたいです。

ですが、30日は都合がつきません。
24日（日）でしたら、説明会が終了しているはずですので、上記と同じように
　　１７：００に現地South Entrance前の橋のたもとに
　　集合。目印としてMVRのA4の封筒（白地に茶）を持っている。
　　かつ契約者であることを証明できるよう売買契約書を持参する。

という方法で集まれたらと思うのですが、いかがでしょうか。


また、一名でなく、二名参加でお願いできないでしょうか。

お返事お待ちしております。

↑　　24（日）→24日（月）の間違いです。すみません

＞150さん

契約者一同に介しての説明会は是非とも実現させる必要は有ると思います。
その為には契約者全員の声として売主側に強く要望したら如何でしょうか？

今週末の説明会の参加者は直接。又それ以外の方はそれぞれ電話、メ−ル等で開催をお願いする。

売主としても多数の声は無視出来ないのでは無いでしょうか？
また出来ないなら出来ないなりの理由を伺う。

取敢えずそこからのスタ−トでは。

１５３さん；
１５２です（いちおう区別のために「契約者A」と名乗ることにします）。
小生としては24日でも結構です。ただ、24日の16:00〜18:00の回まで説明会の枠があったと思うので、もしそれに参加される方がこの会合に来たいといった場合は時間を18:00〜とかにシフトしたほうがよいかもしれませんね。でもあまり遅いスタートだとお住まいが遠い方は帰りが大変でしょうから、とりあえず17:00としておきましょうか。

会合は一回だけというわけでもないので、継続的に開催したり、参加できない人が多い場合は複数回に分けて行ったりしてもよいですよね。
まず時期の早いほうということで９／２４（月）の１７：００、いちおう様子を見て９／３０（日）の１７：００もできるよう小生の予定は空けておきます。

参加者は３人かもしれませんし２０人かもしれませんが、あまり多くならない限りは１契約で２名の参加でも結構です（などという権利があって言っている訳ではないのですが・・・）。多くなってしまった場合は場所の問題等もでてきますので、場合によっては制限させて頂くことになるかもしれません（そのときは掲示板で連絡します）。

とりあえず場所の関係もあるので、この掲示板を見て２４日に参加したいという方は、前日迄に参加の意思表示を書き込んで頂ければ幸いです。概算人数の把握が目的なので、番号でIdentifyして人数がカウントできれば十分ですので。

他にもご意見がありましたらお願い致します。調整できる範囲で調整致しますので。なお時間変更等の詳細については前日（２３日）の夜までに確定情報を掲載しますので、為念直前確認をお願い致します。

１５３です。
早速のお返事ありがとうございます。
私どもは２名で参加させていただきます。

>149さん
147さんは親切心からかどうか知りませんが、仰ってる内容はずっと前に、掲示板で既に出ており、既知のものです。加えて、私達への質問形式で始まるのは如何なものでしょうか。

↑
147さん＝146さんの間違いです。失礼しました。

とにかく、契約者同士の話し合いと、必要あれば弁護士等の専門家への相談が必要です。

そうですね。
契約を解除するか、継続するかは内容により考えたいと思っておりますが、一人で行動するよりも出来る限り人数を集めて行動したいです。
皆で有益な話し合い、また、弁護士さんなどへの早期相談が出来るようにしたいですね。
来春の入居のために年末には借り入れ申し込みをしなければならなかったと思いますが現状続行は考えられません。

そうですね。
契約を解除するか、継続するかは内容により考えたいと思っておりますが、一人で行動するよりも出来る限り人数を集めて行動したいです。
皆で有益な話し合い、また、弁護士さんなどへの早期相談が出来るようにしたいですね。
来春の入居のために年末には借り入れ申し込みをしなければならなかったと思いますが現状続行は考えられません。
出来るだけ多くの人に参加して欲しいです。

今から打ち合わせしても時間の無駄では？？
その間に多くの他の契約者が承認のはんこを押しちゃって、抵抗組は一気に少数派になる。そしたら「一部非協力的なご契約者はいますね〜」なんて逆に鹿島に被害者ずらされて、全てもみ消されるのは目に見えてる。

鹿島を会社レベルで動かすにはメディアとマスコミへ投書、メール、FAXが一番です。山王プレイスのときに話題になったのなら、ここでも同様のはず。且つ、ダイヤモンドであれだけ賞賛されて、話題にのぼったマンションならなおさらです。

それか鹿島の広報部に「対応に全く誠意を感じない。このままだとこの事実を色んな形で世間に公表する必要性がある・・」等の揺さぶりをかけてみたらどうかな。

もし裁判起こして、結果的に勝訴したとしても、勝訴した人（原告）だけに何らかの保証はされるだろうけど、他の大多数の住民には何も保証ないし結局「裁判マンション」というレッテルだけ残って、他の契約者は裁判した人たちを白い目で見るよ。

これだけ契約者がいればマスコミ関係の契約者っていると思うんだけどな。
そういう人はここ見てないのかな。

識別のため、一応Ｂとさせていただきました。
24日は無理なのですが、30日に開かれるようであれば、参加させていただきたいと思います。先週の説明会にも参加しており、弁護士にも相談を始める予定です。

　マスコミを動かすのが良いのでは、というご意見がありますが、
今回の件が売主の鹿島が言うとおりの、

「物件に瑕疵はないので契約が成立し、契約解除の場合にも違約金の対象とならない。」

ということなのか、

「鹿島に法律上の過失なり、瑕疵責任があり違約金の対象となる、もしくは物件の価値が下がることが認められ、補償の対象となるのか。」

をはっきりさせることが第一なのではないでしょうか。

　またその場合に、個人での活動には費用的にも、売主への影響力においても問題があるので、何人かでもまとまって活動するのが正解だと思います。安易に売主側の主張を認めて捺印する人は、そういう考えの方々なので、気にしない方が良いかと思います。

　以前の「読売ウイークリー」もデータベースから引き出して読んでみましたが、法律的にグレーな状態での記事なので、売主の違法状態を認めて買主を保護、もしくは応援する記事にはなっていませんし、ネット上を除いてはあまり記事にもなっていません。

　また表面上、鹿島は手続きのミスを認め、買主に対して説明を行なっている段階であり、この状況でマスコミに訴えても企業にインパクトを与える記事にはなりにくいと思います。

　少しでも多くの契約者の方にこの状況を共有していただき、法律上、社会責任上納得が行く対応を求めることが大事だと思いますが、いかがでしょうか？

24日は無理ですが　30日なら例のタモトで参加したいと思います。
24日組と30日組2回制にしていただけないでしょうか。
もちろん必ず契約書持参〔加えて契約者のみが
分かる内容の言葉）です。それでは　私は住民　１６４　とします。
契約者限定の輪の始まりですね。よろしくお願いします。

住民　１６４です。　24日は無理ですが　30日に例のタモトで参加させていただきたいと思います。もちろん必ず正式な契約書持参（加えて契約者のみが分かる言葉を確認の合図とし）です。24日と30日の2回制にしていただければ、と思います。　契約者限定の輪の始まりですね。よろしくお願いします。

１６４です　重複してすみません。

契約済みＫです。No.127以来2回目の投稿です。
色々と段取りを整えて下さり、ありがとうございます。
私は、24日に都合をつけて参加させていただきます。（１名です。再度、最終連絡を前日までに致します。契約済みAさんよろしくお願いします。）
契約書に加えて身分証明書（氏名が分かるもの）は必要ないでしょうか？(契約書を人に貸与するというのは考えにくいとは思いますが、免許証か健康保険証程度のものでの確認など・・・どうも用心深くなってしまいます）

初めて書き込みさせて頂きます。

>134さん、

弁護士に関係書類（重要事項説明書、不動産売買契約書、鹿島からの手紙）をみてもらいました。
その結果、
１）売主は法律違反を犯した（重要事項告知義務違反）。
２）重要事項説明書(P11の9番）の『違約』にあたる。
「債務不履行」・「不法行為」どちらでも損害賠償を請求できる。
１）が故意であるか過失であるかは問題でない。
という見解をもらいました。

ここから先は私の考えです。

鹿島が公開している「鹿島グループ企業行動規範」というものがあります。
http://www.kajima.co.jp/prof/governance/pdf/kihan.pdf

本規範には次のようなことが書かれています。
「すべての法規、国際ルール及びその精神を遵守する。」
「本規範に違背する事態が生じた場合は、経営トップ自らが問題解決に当たり、原因究明、再発防止に努める。また、社会への迅速かつ的確な情報の公開と説明責任を遂行する。」

本件についても鹿島が宣言している通りに、「お客様と社会からの信頼」を得る姿勢を大切にするとともに、自らを律する企業倫理に基づいたコンプライアンスの徹底と企業の社会的責任（CSR)の遂行に努めて頂きたい。

１５２（契約者A）です。
とりあえず２４日、３０日とも同じ条件で同じ時間・場所に集合ということで会合を持ちたいと思います。

１６７さん、確かに身分証明書も持参された方が無難かもしれませんね。契約書は売り主も持っていますから・・・。
小生も持参します。

30日に参加を予定しています（2人です）。

24日に参加される方々はその場でパスワードを決めて
共有されることをお勧めします。売主が知り得ない
パスワードは、将来、何かの役に立つかも知れません。

初めまして。契約者Ｎです。２４日、参加希望です。１名です。
なるべく有用な情報をお持ちできるよう、現在　不動産関係者複数に
取材を行っています、宜しくお願いいたします。
しかしサウスエントランスの麓というのは、いいですね。
思いっきり事務所の近くですが、構うことはないですね。では！

30日に出席させていただきます（2名）

こういう機会を作っていただき、ありがとうございます。

近くのマンションを購入した者です。こちらの物件も非常に良いものだと思って一時期検討していただけに、他人事に思えません。皆さんの心中お察し申し上げます。

差し出がましいようですが、皆さん24日の集合までに一度、168さんのように弁護士に契約内容を確認してもらってはいかがでしょうか。東京の三弁護士会からなる法律相談センターでは不動産関係の窓口も複数ありますし、費用も時間もさほどかかかりません。
http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/detail.html#01

恐らく解約手附や違約金事項については標準的な記載だと思われますので、同じような答えが得られるのではないでしょうか。複数の弁護士による法的コンセンサスを売主側に示した上で、鹿島本社法務担当への法的見解を求めれば、あちらもいい加減な対応はしづらくなると思います。

私は法曹ではありませんが、一般の方よりは近くにいる者です。法的にもコンプライアンス的にも、今回の鹿島の対応は場当たり的で不可解に感じます。契約継続にせよ解約にせよ、より良い道があるような気がしてなりません。

最善の結果が得られますよう、陰ながら応援しております。

念のため、世田谷区　都市整備部　意匠審査担当部署に℡確認してみました。
このような条例改正前には、大きな物件であれば建築確認を取りにくる際に条例改正が将来行われる可能性がある旨、伝えるようにしているとのこと。（これは個人によって違うようですが。。。）
今回の建築確認取得時期であれば、改正前近いということで伝えている可能性があるそうです。
また、その後についても、担当者からの指導がある可能性があるそう。
これらが全く無かったにせよ、世田谷区内の新聞に折り込みとして区民報を入れているものに内容を記載してあるとのこと。窓口にも冊子を置いて条例改正の告知をしているそうです。

NO.89さんからの抜粋
《ここを見送った者ですが、条例改正（当時は改正予定）については私は認識していましたので、「条例が予定通り改正された場合、既存不適格物件になるということですか？」と確認したところ、ちゃんと認めていたと記憶しています。なので、条例改正を知らなかった、ということはないだろうと思います。私は契約しなかったので重説の内容は知りませんが、
当然説明されているのだと思ってました。》

兎に角、悪意を感じます。今となっては、販売員の方がとても憎らしい。
断固として戦いたい。