加賀レジデンス

単価が250くらいだとしても、平均90㎡となると価格は6000万円台になってしまうが…。
とても手が出ません。さようなら。

ここ１５年くらいは、浸水実績はないようですよ。

それより昔はわかりませんが・・・。

このあたり、加賀藩の下屋敷があった土地なわけですから、江戸の昔からそれほど浸水
リスクはない土地だったのではないでしょうか。洪水等が頻発するエリアって、昔は
人が住むことはありませんでしたよね。

＞13
板橋区役所に行くのに東板橋体育館の方からだと坂道を登ることになるけど、仲宿商店街の方を通っていけばなだらかですよ。十条方面もそんなに急な坂じゃないでしょ。D'フラフォート加賀〜帝京病院の方の下り坂はちょっと急になってるけど。

レクセル王子ってそんなに環境良いですかね。周囲は自衛隊と都営住宅だったような。
150平米とか馬鹿みたいな部屋もありますね。

部屋の向きが悪くて、見送りにします。

いまどき水害はないですが、雨が降った次の日は、現場はかなり水浸しになってますよ。
こないだは一面水溜りでした。
けど、今、それをならしたり、土壌を整備しているところと思いますけど。
鹿島施工だから大丈夫でしょう。良いっすね、施工もデベも一流で。
(お金持ちが何百世帯も来ると思うと緊張します)

お金持ち云々で思い出した話。
この物件の近隣の加賀ガーデンハイツは20数年前に建ったマンションだが、
出来た頃はかなりの高級物件だったため、アッパーミドルな人達が大量に
越してきて、近くの金沢小学校のレベルが急激に上がったらしい。
このマンションができると、金沢小学校のレベルはさらにアップかな？

デベロッパーから送られてきた資料を見ると、ここは周辺に病院や学校が多くあるのがいいですね。
これから年をとっていくのに歩いていける場所に大きな病院があるのは心強い。
>>26さんが言うように、土地の条件から部屋の向きがあまり良くないのが少々難点ですけどね。
逆に、部屋の向きに難がある為に単価が抑えられて購入しやすい価格帯になってくれると嬉しいな。
いずれにしろ普通のサラリーマンが買える価格で売り出されるのかが心配。

もし購入出来たとして、通勤で上野方面に行きたいので、十条駅を越えて東十条駅へ自転車で行こうと考えているのです。
駅までは自転車で苦労するような場所があるのでしょうか。？
十条までは急な坂は無いようですが十条駅を越えるとどうなるのでしょうか。
地理に詳しい方、教えてください。

金沢小学校ですが、レベルの高い子はほんの一部です。６年生では学級崩壊しているクラスもあります。この子たちが加賀中に上がるわけですから、加賀中が荒れるのではないかと心配しています。

東十条までは自転車使わなくても徒歩で行けますよ。北側は階段になっているので、チャリを置ける場所はありませんので必然的に南口を使うことになります。演芸場通りを通るのが近道ですが、狭いので自転車はスピード出すと危険です。ちなみに東十条に向うときは結構な下り坂になっています。東十条の自転車置き場も新幹線の高架下にあり、あまり使い勝手はよくないです。

>>31さん、詳しい情報ありがとうございます。
物件から東十条駅まで、距離にして１．３〜１.４ｋｍですから不動産屋的に考えれば１８分〜２０分程で着きますね。
今までもそのくらいの距離を健康維持に一駅分歩いていますので問題は無さそうだけど、価格だけがきになる。
扶桑レクセルに習った値付けなら７０００万円代が中心価格帯となっちゃうな。
角部屋なら８５００万円以上か。！？

８，５００万？そりゃ高過ぎる、板橋で！シンジラレナイ！！やめとけ。

なんかすごい値段が飛び交ってますね・・・
千川のレクセル、大山のライオンズが坪230〜250中心。
板橋１丁目の築１０年が坪180程度、
この前出ていたグランフィーネ加賀もそれぐらいだった気が。

よって、ずばり、坪250！いかが？

ザ・板橋だろ。坪２００が一杯いっぱいだぜ、どう考えても！

坪２５０がいいところではないでしょうか。氷川町のライオンズもレクセル王子も売れ残っていますし、坪２００弱の板橋本町のエコビレッジ（ここは安っぽいです）でさえも売れ残りで苦労しているようですから。強気で売り出したら大失敗・・・でしょう。グランアルトも工場跡で、土壌汚染の説明がありましたが、ここも工場跡ですよね。小さな子供がいたら考えちゃいます。裏のタクシー会社ですが、がらわるいです。某国の高校も近くにありますし、いろいろ問題が多い物件のような気もします。ただ、病院が近い、昼間でも静か、桜がきれいなどいいところもありますから、坪２４０以下でしたら買います。

私だって200程度が妥当とは思いますが、
現実は売り手市場なのですよ、悲しいことに。
だって中古の坪180というのは、
2004年ころの新築のこのあたりの平均なんですから。

32です。
私も価格的には高くても坪200程度までならサラリーマンでも買えるギリギリの価格に納まるように思います。
でも、近隣で売り出しているマンションの値段を見ていると楽観できない。
あのレクセルですら、あのような強気な値段にしていますから。
>>36さん、が言うようにそれらの物件で販売が苦戦していると言うのを聞くと少し安心。
鹿島はあの土地をどのくらいで仕入れているのかな。

この物件は、高級が売りですから、残念ながら坪２４０〜２８０位が妥当ですね。

だから２００／坪が限界だって！無理だよ、板橋ごときで。生活実感として。

>>35＋40
板橋ごとき・・て、
あなた本当に周辺住民なの？何様目線よ！
因みに他の区も含め、全体的に坪単価上がってまよ。

まあ、39みたいなヤツは板橋をバカにしながら買い逃して、大宮の先とかしか買えなくなるんだよ。
都落ちってやつだな。

>>36
最近の大京グループは、完成在庫は値下げするよ。
元々の価格が相場にあってないので、売れ残るのも想定内。
完成在庫がでたら、強力な営業で売りつくす。
オリックスの方針なんだろうな。
自ら相場を上げていく戦略です。

ちなみに、近所のグランアルト加賀（住友・H15？築）は70平米台で4800万円くらいで中古が出ていました。中古ですら軽く坪200は超えているわけですが。40は退場ってことでよろしいですか。

まあ、このマンションは氷川町ライオンズやエコビレッジ板橋本町より立地良いし、鹿島施工、免震ってことで、多少高くても売れるとは思います。でも仮に坪200でも90平米中心となったら、5000万円超えちゃうんで、とても普通のサラリーマンに買える値段じゃないわな。

＞41、42
悪いけど、ホント近隣住在だよ。物価安くって住みやすいんだけど、このＭＳの坪単価には驚き。因みにご指摘通り、「都落ち」したくないんで、都に買ってしまったよ。

マンションは、低〜中〜高〜超高級までピンからキリまであります。
このマンションは、高級以上の物件になりますので生活レベルに合った物件選びをお勧め致します。

グランアルトが70平米台で4800万円って、築４年も経ったのに、新築時の価格とほとんど変わらないんじゃないですか？いろんなタイプの部屋があったので一概には言えないですが。

最上階の角部屋は億ションかな

うーん、ほんとにいいマンションですねえ。。。買える方がうらやまC。

凄くいい車だなとマークⅡ、クラウンのつもりで購入検討していたら、実はレクサスだった。！！
というような落ちになりそう。

>>50
意味がわからない。「実は前評判だけだった」ということが言いたいのかな？
>>51
何が言いたいの？

>>52さん、50です。
失礼しました。
書いた意味は、板橋だから買える範囲に入っていると思っていたら、予想以上に高級物件で買える値段じゃなかったという事です。
レクサスLSは1000万円しますからね。

>>50さん
ぼくはうまいと思ってしまいました。

>54

中古で235なら、新築は280行きそうですね。

とはいえ、ここを「豊島区隣接区域」と呼ぶのは微妙ですね。
ここから最短だと下板橋の南側になりますが、
そこまで徒歩30分以上ありますよ？
ここはどちらかというと「北区隣接区域」・・・

板橋は板橋でいいところがあるんだから、
わざわざ豊島区の名前に寄りかからなくていいと思います。

>56
とはいえ、ここを「豊島区隣接区域」と呼ぶのは微妙ですね。

あ、そうですね。今現在私が豊島隣接区域に住んでるので、こういった表現になってしまいました。
このマンションに興味があってスレを覗いてたら「板橋は安い」的な書き込みが幾つかあったので、
書き込みしたんです。
ちなみに2年前ですが、板橋駅〜北池袋辺りで坪240〜280位だったので、この物件は240位〜じゃないかな？と言う予想です。

一度、現地をブラブラされてはどうでしょうか。あぁ〜っ、板橋だなぁって感じですよ、良いも悪いも。悪いけど２４０なんて価値は無いです、ハッキリ言って。

確かに240とか250という土地ではないと思う。
それだけ出せるなら城北・城東の大抵のエリアでも買えると思う。
板橋の中ではいい場所であることは間違いないが、広い東京の中では
まあ「中の中」ぐらいの場所。

結構震度強かったみたいですがここは大丈夫でしたか？

他物件ですが、北区のプラウド赤羽は坪単価220〜300らしいですよ。
場所柄、この物件も同価格帯になるんですかね？
先ほどの発表された公示価格でも地価反転は明らかですし、
板橋だからとかそんなの関係なく、都心へのアクセスが良い場所はそれなりの価格になるんじゃないかな〜？

>>61
へえー、赤羽で坪300？？？
300はプレミアム住戸（？）だとしても平均は250超えるってことですかね。
でも、大手町20分圏内ということなら、例えば足立区の綾瀬とか江戸川区の葛西あたりで
200万内外で買えると思う。
それともやっぱり板橋と足立・江戸川では「レベル」が違うのですかね。

>62
大手町方面だけでなく、新宿方面にも利便性があるというところが違うのではないでしょうか？

この物件もプレミアム住戸は、坪３００以上になりそうですね。

他も軒並み上がってますから・・
板橋のように穴場的な場所(思っているより利便性がある)ほど上げ幅が大きいようですね。

デベは何だかんだと価値観を上げるのは得意ですから。

マンション価格の上昇も地域によって様々。

板橋のここの場所が、価格上昇の勢いがついている地域とは思えない。
赤羽は複数の路線が使える駅で、十条駅は埼京線が使えるだけ。
これだけでも赤羽の価格にプレミアが付いてしまうのでは。

赤羽のプラウドが指標になっているけど、このところ野村は強気の値付けをしてきてもいるから、プラウドの価格が指標になるとも思えない。

赤羽もこの辺りも良く知っていますが、
赤羽の駅前の雰囲気よりこの辺りの方が静かで生活しやすいような気がします。
それに三田線、埼京線利用は結構使えます。
まぁ個人の好き好きでしょうけどね。
区のイメージはわかりませんが、この近辺に住んでからはこの地域を凄く気に入っています。

仕事のついでに十条駅にいったのですが、駅前にはアーケード付き商店街があって普段の買物には不自由しなさそうでいいなと思っている。
あとは、買える価格にしてくれればＧＯＯＤ。
なんとか坪平均２００〜２２０万円でお願いします。

１〜２階で北側の部屋ならあるかもしれませんね。

十条の物価は本当に安くて気に入ってます。

構造、内装、デザイン全て最新ですから、ここは超高級マンションですね。

かつ施工会社、販売会社が一流！

十条の商店街って、ある意味安すぎるんだよね（変な言い方ですが）。
ちょっと高くても良いものを買いたい、って時に買うものがない。
小洒落た美容院なんかもないしね。
このマンションに住む人は年収1000万クラスかと思うけど、そういう
人達にはちょっと物足りない商店街だと思う。
まあ、贅沢な悩みかもしれませんが。

1000万クラスと言っても、子供二人に専業主婦を抱えればそれ程余裕の無いのでは。
我が家も二人で1500万以上になるけど、日常的に使う物が安いというのは非常に魅力。
良い物が欲しければ、会社の帰りにでもデパートに寄ればいい。
そういう意味ではここは魅力的だよ。

そもそも１０００万クラスが住む場所じゃないんだよ。
バブルで１０００万クラスじゃないと買えないだけ。
冷静に地図でも眺めて考えた方がいいんじゃない。

まあ、別に止めないけど。

>>75
年収1000万でも日常の買い物に金をかけてたら生活は苦しくなるよ。
毎日高級スーパーで買い物するなんてバカなことをしてたら貯金も出来ないと思うが。
こういうのはお金の使い方がわからない人だな。

普段は安いものを買って、いいものが欲しくなったら池袋のデパートに行くようにすればいいと思うけど。

年収うんぬんは別として、75の言わんとすることには同意。
十条の物価は安いけど、買いたいものがない。

まあ、年収が人並み以下でも財産があれば購入可能ですね。

所詮、板橋ですから。

金沢でしょ

＞79さん
買いたい物って何ですか？
通常商店街やスーパーで売ってるような物は、近隣で手に入りますよ。
こだわりの物が欲しければ、デパートでもネットでも手に入る。
この辺りに住んで、あえて不便な事なんてあるのでしょうか？

因みに、安くて美味い肉屋、鶏肉屋、ケーキ屋もあります。
美味しいチャンコ、めちゃくちゃ安くて美味しい焼き肉屋と
長く住んでれば、いろいろとお薦め所がありますよー！
不動産屋の回し者ではありません。
ただ、この地域を愛してるだけです。

>>84
79ではなくて75ですが、例えば、家の近くで「ちょっとだけ贅沢な外食」
をしたいと思ったときに行きたい店がほとんどないです。
もちろん池袋まで行けばありますが、徒歩でふらっと（でも美味しい所に）
行きたい時ってありますよね。
食材にしても、ちょっと美味しい肉やチーズやケーキ、などがあまり売ってない。

まあ、マンションを買うか否かを左右するほどの問題ではないと思いますよ。
とにかくこの辺りはすごく便利だし静かで緑も多い、良い場所ですから。
住んでいて唯一の不満が商店街の「バリエーションの少なさ」だったという
だけです。

＞86さん
なるほど。
確かに高級住宅にありがちなコジャレタお店はこの近辺には少ないですよね。
でも、こじんまりとした美味しい洋食屋さんは帝京病院の近くにあります！
ここのハンバーグとパスタは本格的ですよ。
あと美味しいケーキ屋さんは、ちょっと歩きますが、板橋区役所方面にあります！
それから、いつも安く負けてくれるのに、メチャクチャ美味しいお肉屋さんは
十条商店街のちょっと外れた道にあります。（ここの肉は本当に安くても美味しいです！保障します！）
後は、本町商店街に結構、美味しい飲み屋さんもあります。（チャンコ屋はお薦めです）
あと、ちょっとコジャレて美味しいお店は、ときわ台と上板橋にありますよ。
（車やバス、タクシーが必要ですね）
長く住んでると色々な発見があって、結構楽しめます。
因みに板橋本町の近くに、綺麗とは言えませんが、安くて美味しい焼肉屋さんもあります！
車や自転車を利用すれば、可なり色々な物が手に入りますよ。
手に入りずらい海外物やチーズは、ヱスビー通りのSantokuスーパーが充実しています。
あと、スーパーの物価も可なり安いですが、ＯＫスーパーはお薦めです！
スレと関係ないのでこの辺りで失礼します。

すみません。。
色々と書きましたが、確かにブランドや高級志向を求めるとなると
ちょっと物足りない環境かもしれませんね。。

ブランドや高級志向であれば、西東京か山手線内で探すべきだと思いますが・・
この物件は、『古き良き町に建つ高級マンション』というところですかね。

>>84
79です。あえて不便な事はないですよ、むしろ生活至便です。
仲宿やときわ台には割とおもしろい店があるし（本町のチャンコも美味いね）、
池袋やホームセンター、ショッピングセンターも近い。

十条は、群を抜いて物価が安いですが、個人的にはあまり魅力を感じないだけです。
価値観のちがいですので、あまり気にしないでください。

私もこの地域は、本当に住みやすくて気に入ってます。

しかし、駅から遠いよな。
十条駅１０分は良いとして、区役所前１５分はちょっと厳しいな。
もう、この界隈でも徒歩５分以内の物件は出ないんでしょうかね？

89の言うとおり。この近辺は基本的に庶民の街なので、こじゃれたものを求めるなら都心や城南方面を探すべき。逆に、都心からの距離に対する地価や物価を考えればかなりコストパフォーマンスは高い。同じグレードのマンションで、新宿から10分圏、渋谷から15分圏で、中央・小田急・東横・田都方面を探したら相当高くなるでしょう。あちらは基本的に住居専用地域だけど、この近辺は、戦前は軍事関係の施設が多く存在→戦後、町工場が発展→工場が撤退して跡地がマンション林立という場所だから。ただ、学校、公園、病院などが多い地区で、閑静なのは確かです。まあ基本は下町なんだけど、ほんのちょっと山の手風味もありって感じではないでしょうか。

今、書店に並んでる「散歩の達人」が赤羽・十条・王子特集です。これを読んで、散策してみたいって人には、この街はオススメ。逆に魅力感じないって人は他をあたったほうがよいかと。

私は石神井川脇の遊歩道を歩くのが好きです。今、ちょうど桜が開花してすごくキレイですよ。大きなスーパーはないけど、住みやすい場所だとは思います。

板橋区って、ジャーとは言えないですが、
人情と正義感が残っていて、気取らないこの環境が大好きです。
これから桜並木も綺麗ですよ。
とても住みやすい環境だと思います。

鹿島建設って京都では耐震偽装物件を作ってるけど、
このマンションは大丈夫なの？

９５さん、マジですか。

京都の物件が、鹿島の設計施工であれば問題ですね。
施工だけで、設計は別であればそれ程深刻にならなくてはいいのかも。
施工者は設計図に忠実に作るというのが一番大切ですので。

設計は平成設計。構造計算は姉歯さん。
だけど、施工だけだから鹿島は問題なしということにはならんでしょう。
見抜けなかったのなら能力がないということだし、わかってて施行したんなら
もっとやばい会社ってことじゃない？

http://iori3.cocolog-nifty.com/tenkannichijo/2005/12/66_3bd4_1.html

ＲＣ壁式工法は普通５階建くらいまでですが、免震装置を付けることで14階建でも大丈夫ってことなんでしょうか。あと壁式だと後から間取りの変更ができないってのもちょっと気になるところではあります。

板橋区物件では、珍しく内廊下物件案ですか？

>>99さん、言われるように免震装置を付ける事によって地震での揺れの大きさが小さく出来るという事で１４階建に対応したのだと思います。

壁式構造と言っても、耐力壁として使われている壁は戸境壁のみですので、住戸内でのリノベーションは規約の範囲内で自由にできるはずです。
ただ、今もらっている資料にある全体の平面図を見るとＸ方向とＹ方向の壁量が違い過ぎるのが気になります。
Ｄゾーンを例に北を上にして見ると、Ｘ方向の壁ばかりでＹ方向の壁が少ない、Ｙ方向の地震の時に力を受け持ってくれるのは階段とエレベーターが有る部分のＹ方向の壁だけですね。
これだけでもつのかな。？

>>95
耐震偽装については、さすがにあれだけ騒がれた直後なので大丈夫だとは
思うのですが、ちょっと気になって鹿島建設についてネットで調べてみた
ところ・・・・出るわ出るわ、問題のオンパレードなのですね。談合くらい
は知ってましたが、これほど黒い会社とは知りませんでした。この物件は
有力候補と捉えていたのですが、自分のお金がこういう企業を利する為に
使われるのかと思うと、ちょっと躊躇してしまいます。

http://beautiful.milan.jp/

モデルルーム作ってますねぇ。

作ってますねえ。すっかり、石神井川沿いの桜も散りましたね。

それで、場所はどこらへんですか。モデルルームの。

マンション建築現場のすぐそば、資生堂の隣です。

資生堂の隣ですね。ありがとうございます。

資料が届いたので、見てみました。リビングが広めなプランが多く、EVも2戸1の住戸があったり・・・。

うむむむ、これは坪２６０万以上は確実でしょうか。

坪２６０万だと、７０００万が価格帯中央ですか。
これぐらいならすぐ売れそうですね。

日立関連社員なら、大幅割引でなんとか買えそうかな

ここは、高いですよ
赤羽のプラウド以上の値付けじゃないんですかね

帝京大学病院のお医者さんが購入するのでは。

近隣住民です。今日は下板橋の東武デパート倉庫でバーゲンがあったので、そこに行ったついでに写真を撮ってきました。