パークホームズ西葛西清新町

パークホームズ西葛西タックスオフィス

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西葛西清新町の安直さだけは許されるものではありません。

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バルクでなく、パルクですか。もしかして仏語の公園ですか。失礼しました。

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パクホ西葛西でどうでしょう？

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こちらの予定価格を聞かれた方はいらっしゃいますか？

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三井の物件「ザガーデン西葛西」で三井の対応がひどい。

一度ご見学に来てください。

ザガーデン契約者

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306

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予想価格は3549万～6299万です。

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いくら８６平米あるとはいえ、この駅距離立地で６３００万出す人いるのでしょうか？

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坪単価190〜195と見てます。

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西葛西という都内でも屈指の高級住宅地ですから、かなりの価格になるでしょう。

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ここはフルCGのマンションなんですね。

http://d.hatena.ne.jp/flats/touch/20140721

夢を演出する凄い技術に感心。

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すごいですね!!
入居してから あれ?ちょっと違うなんてことにならないと良いのだが…

すみません、この江戸川区のはずれが高級住宅地だとは知りませんでした(汗)

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>112

区のはずれ?

???

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この清新町あたりの平均年収見てみなよ。
もし建物が安くても高収入世帯の周りと合わせるのに苦労するぞ。

http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/03.html

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ちなみに港区や千代田区はこんな感じ。
清新町とほとんど変わらない。
いかにここに高収入世帯が集まってるか、ということ。

http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/10.html
http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/12.html

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だから、何？

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すごいんだぞ、っ言いたかっただけ。

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平均年収849万っどこまで本当なの?

でも地価は安いみたいだし不便だから金持ってても投資用に購入はしないだろうね。

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このあたりに住んでますが、年収1000万以上の方が非常に多く住んでおります。
私自身は違いますので、少し肩身が狭い思いをする事もあります。
そういったことを気にしないで、レベルの高い方々と付き合える人には住むメリットあるのではないでしょうか？

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田園調布なら聞いて納得するけど　このあたりだと別に片身が狭く感じることはなさそう。
土地成金が多いということでしょうか？　

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高収入の方はたくさん選択肢あるからね。

ご近所さん絶賛の土地なら完成前に完売かな？
でも今は三井さん大変な時期だから微妙かな。

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大変て何がですか？

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>114
ここは清新二中では？
だから関係無いでしょ。

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＞１２２
西葛西あたりのマンション検討中の方なら知らないはずはないんだけど・・・

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セキュリティについてお聞きます。
セキュリティは三井とALSOKが連携したシステム、プリズムアイが採用されるそうですが、
具体的な内容をご存知の方はいらっしゃいませんか？
24時間有人警備となるのか、設備としての防犯システムはどのような内容か、
そのような詳細が知りたいです。

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２４時間有人警備となるとかなり高い管理にになってしまうのではないでしょうか
キッチンにカウンターがあるのはいいですよね。
ルーバルは広くて良さそうですね。目の前が公園で景観が良さそうなのは魅力的です

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販売価格は、4800万円から5200万円と予想しております。

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この立地で低層階、７０平米で４８００万は高いでしょ。
まぁ、予想するのは自由ですが(笑)

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4000万円台の後半が中心でしょう。

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最低価格は3900くらいだと思います。

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これだけの距離があれば、最多は4000万前後が精一杯の値付けでしょう。買いたい人は4月前に買っているのですからね。

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建築費もあがってるし、設備でそこまで値段落とせるとは思えないので、土地の価格次第だね。
土地を以外と高く買ったなら、損をするわけにはいかないので予想よりも高めになるかもね。

掲示板でちょっと高いと言われるぐらいが一倍位で売り切れる感じで、妥当という声が多い物件だと申込み倍率高くなるみたいよ。

掲示板に集まる人のほうがモデルルームに足を運ぶ真剣な検討者より辛めに見るのかねえ。

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この立地だと土地はそんなに高くはないでしょう。
西葛西は供給過多だからね。
半年で売り切れるほど人気物件とはいかないかなぁ。

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隣の携帯基地局アンテナやすぐ後ろの大型輸送車駐車場の問題を考えると、あまり強気の価格設定はできないはず。学区も2小、2中になる。

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小規模物件は、後々ランニングコストが高くつくから、せめて販売価格を抑えてくれないと、手を出せないよ。集会場もない物件はなおさらのこと。

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約7年清新町に住んでいたものです。
清新町は区画が整備されているので、公園も多いし道路も広く
いわば家族層には非常にお勧めの町です。

ただし最大の欠点は地盤が非常に緩いこと。
前の震災時は液状化で、道路はボコボコに、ライオンズマンションですら
出入り口の道路は破損、水道は止まってました。
よく報道されていた浦安の惨状と同じでしたね。
これから建つ新築マンションは液状化対策はしっかりすると思いますけど一応。

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葛西クリーンタウン、つまり清新町1丁目の液状化は場所によりバラバラで、清新南ハイツは発生ナシ。北ハイツとプラザは被害あり。ライオンズマンションは清新2丁目で被害大。建物はよいが、地盤対策に手抜きあり。三井の物件は地盤対策確認必要です。

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西葛西は首都直下の震源地で震度7の予測がされているので、購入を検討していますが地震の事を考えると悩みます。

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清新町は浦安の惨状とは明らかに違います。浦安とくらべれば極めて軽度でした。誤解のないように。

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マンション躯体の下は大丈夫でしょうが、駐車場など全ての敷地で地盤改良しているかは確認したほうがいいですね。口頭ではなく、設計資料見せてもらったり、文書で具体的な工法と範囲を回答してもらうのが良いと思いますよ。

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マンション本体は支持層まで杭打ちされているので
基本的には大丈夫だと思われますよね。
もっとホームページに工法について詳しく載っていればいいのになと思いました
行く前に予習していけるので。
MRでも構造についてのコーナーはあるかとは思いますが、
その際にどの程度の改良を行われているのかチェック！！なのかな

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>>139
軽度だから問題ないという口ぶりだけど、その神経が分からないわw

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つまり、建物がしっかりしててもまわりの道路や
施設があかんってことでしょ。

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有人管理が２４時間態勢となると、通常より
やや高めの管理費が必要となりそうな予感がありますね。
周辺は道路が広かったり、公園があったりする事も見られるので、
家族で生活するという事でも安心して暮らせそうです。

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結局、マンション名はこのままなのですかね?

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当然このままです。

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残念ですね。

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外観が少し見えて来ましたね。思っていたより見映えが悪い。すぐ近くに似たような感じの賃貸があるが、その方がまだしゃれた感じ。マンションは外観がとても大事なので、がっかり。階段も二つあるようで、西側は暗くなりそう。この規模で階段二つというのは災害対策だろうか。名前の問題といい、なんだかずいぶんセンスが悪い。検討意欲が低下してきた。

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今日12日の日経朝刊最終面下段に村上龍のコピーがある。マンションにも通じることだ。三井の人も読んで欲しい。

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>>148
確かに西側にはエレベーター１ヶ所と非常階段らしきものが２ヶ所の合計３ヶ所に設置されてますね。西側をかなり覆うので太陽が真西に沈む夏以外は少し暗くなりそうです。
まあ西側はルーパー閉め切りになると思えば我慢できる範囲、、、かな？
プラスの面で見ると、廊下に２系統の非常階段があることでバルコニーの下階への非常階段を設置しなくて済むのかな？あれ邪魔ですもんねー。

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想像していた外観とは異なりましたが、
とても綺麗な感じがあって良いと思います。
やや日当りなどの事で気になるような感じがありますが、
東側は明るい感じになりそうな感じがありますね。

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販売予定が10月下旬から11月下旬に変更になりましたね。
要望書の集まりが悪いのでしょうか。
予定価格の値下げ調整もありえる？

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このマンションに限らず4帖代のへやはなんなんですかね。ただの物置にしかなりません。
オーベル買えばよかった(｡-_-｡)

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オ―ベルのスレ読むとマナー守らない住人がいるみたい。
逆に買わなくてよかったと思う。

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オーベルの間取りは数倍良かったですね。
ここは狭い部屋ばかりでどうしようもないね。

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マナーを守らない人はどこにでもいるんじゃないの？
そういう人にどうやってルールを守らせるかだと思うけど。

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１５３さん
確かに４帖って狭い感覚はあるけど、友人の家なんかは上手に子供部屋に
していますよ。家具の選択がいいのかとても素敵なお部屋です。
今は、家具屋さんによっては家具のシミュレーションをしてくれる所
もあるので家具次第では４帖もなかなか使えるのではないかな。
結構駅から離れているなという印象があったのですが、それも駅から離れて
いるからこそこのいい環境と思える様な立地かなと今は思っています。

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アルミ格子をあれだけ多用すると、さすがに安っぽくなるなぁ。

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4帖ってモデルルームで見るとなぜかそこまで狭いみたいに思わなかったりしますが、手持ちの家具を入れようとするとやはり狭いなぁと思ったり。
結局は家具で工夫をしていくしかないんですね。
子供部屋にするとしても、背が高くなって大人と変わらないようになったときにも大丈夫な感じなんでしょうか。

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以前オーベル西葛西とスカイクレストビュー西葛西のモデルルームに行きましたが、5帖でぎりぎりです。というか5帖でも狭いくらい。。。
でも全室6帖あるマンションはリビングが狭いし、、、

その点長谷工間取りのレジデントプレイスや、中古ですがブランシエラ西葛西は6帖あってもリビングが広いですね。

話がそれましたが、南東角部屋のリビングに面してる4.5帖は5帖にしてもリビングは13帖になりますし拡大して欲しいです。

でも廊下からのデッドスペースを入れると実質11.5帖くらいでしょうね。

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連休中に行きました。担当の女性の方は落ち着いていて、家族でじっくり見れました。このマンションは大々的に広告しないらしく、最上階も含めて客数は足りているみたいです。お部屋は、リビングが広く感じられた反面、寝室や子供部屋は手狭かなと思いました。納戸は良かったです。景色はどの階もおんなじでした。旦那は高い方が好みですが、私は低い階にしてオブションなどを充実させたいです。あと、駐車場が少ないです。絶対に抽選だと言われました。予約特典なんかいらないので駐車場をつけて欲しいです。肝心の販売価格ですが、予想よりも高めでした。過去の書き込みで高めを予想していた方がいましたが当たりだと思います。角部屋以外は工夫もなく同じ感じなので、家族で楽しく悩みたいと思います。

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販売予定価格は4300万円台～6500万円台 100万円単位（予定・本販売期以降に対応）となっているのですが、ほぼその通りの価格で低めに調整は無いってことですね。
以外と需要あるんですね。

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一期だから最低価格のお部屋は含まれないんでしょうね。
最多価格帯が4,500、一番高い4LDKは6,500超え？
もっと低価格帯のマンションだと思っていました。
イマドキはどこも高いんですね。
さて、どれだけ要望書が集まるか。

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販売価格は、全戸発表されてましたよ。最多価格帯と思いたいところが最低価格でした。

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コスト合理化で広告とは違う外観。結局、単なる吹き付け塗装か。

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後ろ姿(西側)が貧し過ぎる。分譲物件とは思えない。

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思っていたより高いですね。

６０００万以上のお部屋、はたしてこの立地で購入される方いるのでしょうか。

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↑抽選だそうですよ。

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それなら竣工前に完売間違いなしですね！

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壁の吹き付けってどういう話なんでしょうか？

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壁の仕上げがタイル貼でなく吹き付け塗装ということかな？

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廊下や階段の壁をコンクリートにできなかったのか。情けない物件になってしまった。

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コストアップがここまで深刻とは。

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小規模物件はもともと人気がないので、外観や内装をしっかりつくり、購入意欲をそそるのが通例。しかしながら、このマンション・・・

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それでも６５００万超えの部屋、抽選だそうでびっくりですね。
あまりリセール考えない方なのかしら？？

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わざわざ遠方から、またはあえて資産価値だけに重きを置いてこの物件を選ぶケースは多くないと思います。そのことを前提にしないと、「6,500千万円超の物件」議論は一般論に過ぎないと思いますけど。ここは、土着型物件ですよね？

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価格設定を間違えるととんでもないことにるからね。

三井のブランドってだけでどこまで戦えるか・・・

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地縁でどれだけ需要があるかですね。
資産価値は地縁の永住希望者にはあまり関係ないですし。
資産性で駅近マンションを選ぶ層とは根本的に価値観が異なりますからね。

まあ何かあったときに高く売れない危険はもちろんあるけど、環境の良い駅遠マンションなので売れなくて困ることはたぶんないでしょう。

価格については、別の見方をすると、駅遠マンションでこれだけということは、今後の駅近はもっと高くなるということです。
いくら資産性が高いとはいえ、より高値づかみする危険がありますね。
今後のマンション選びは難しくなりそうです。

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吹きつけって風雨に晒されると色あせて数年で残念な感じになる。

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ALCは３・１１のとき壊れたマンションもある。

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柱に接する壁の断熱の折り返しがしょぼいね。コンクリって熱を伝えやすくて、柱の外壁から戸境壁を経由してヒートブリジッジを起す。

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>178

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出して売れないと、身動き取れなくなって悲惨だよ。

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＞１８２
そうそう、万が一に売りに出さなければいけなくなったときに売れないと安く買い叩かれる。

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182さんと183さんは、当たり前のことを言ってるようで。。。主旨がはっきりしない。買うなというのか、覚悟して買えというのか、それとも別のことなのだろうか。

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中途転売のときのことをちゃんと調べないとってこと。近隣の仲介業者に話しを聞けば相場とか、ここの評価も分かるよ。三井の系列以外で、複数に当ればより客観的かな。

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携帯アンテナで電磁波を浴び、大型トレーラーの排ガスを吸う環境では、立派に作ってもしかたないのか。それでも価格だけは立派というのは、やはり悲しい。

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清新2丁目は1丁目とは明らかに異なり、とてもチープな雰囲気。その雰囲気になじまない値付けに、ただただ驚愕。

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威容を誇り富裕層の多い葛西クリーンタウン(1丁目)と同列に論じてはいけません。

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マンションって９割立地といいますからね。

利便性も低い。中古になった時、土着型物件は流動性も低いんじゃない？

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隣の独身寮の方が立派というのでは話にならない。もう少し作り方があったと思うが。

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事実上の2LDKか。退職後の少しゆとりのある老夫婦が購入の中心で、結局、スタート当初から限界マンションになりかねない。笑えないケースだ。

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どんな小規模物件でも理事会活動が 行える集会所は設置すべきではないでしょうか。

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様々な意見が出てますが。
気に入らない人は買わなければいいと思います。
購入検討してる人はこの立地、外観、価格含めた各種条件を考慮した上で検討してるわけですから。
無駄な設備がなくスッキリしてていいと思いますし、価格もそれなりだと思います。
集会所も近くのコミュニティ会館を利用するのではないですかね？
場所については地元出身ではないので何とも言えませんが静かでいいところだと思います。
治安もいいですし、その点子供を持つ親としては大きな不満はないです。
小さな不満は言い出すとキリがないですしね。

自分は購入前提にローン審査等申し込みました。
申し込む人が少なくなれば抽選にならないのでうれしいですね。

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>>191
老夫婦中心？そうなんですか？
どこの情報でしょう？
モデルルームに来てるのは若い家族が多かったですよ。
もちろんそうでない方もいましたけど。

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携帯アンテナがあまりにも近すぎる。正直、怖い。欧州では信じられないロケーション。

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集会所は無駄な設備ではありません。マンションは管理にあると言っているのはデベロッパー自身なのです。集会所を外部に依存する理事会活動がどのようなものになるか思い浮かべてください。

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モデルルームに行かれた方、地盤対策の有無、工法はお聞きになったのでしょうか。内容を教えて下さい。

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>>196
それも含めて購入するかしないか考えたらいいと思いますよ。
自分はそんなこと特に気にならないので購入したいですねぇ。

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>>196さん
小規模マンションはほとんど集会場などありませんよ。
この物件だけではありません。
近所の公共施設を借りるのが一般的です。
もちろんあったほうが良いとは思いますが。

ただ、立地がねえ。
駅から遠い上、バス停すら遠い。
駐車場も戸数の1/3で抽選になってしまいそう。
買い物も遠くのマルエツのみだし、コンビニも近くに無い。
ちょっとした買い忘れとか不便だと思いますよ。
建物の造りも質素。
その割にはお値段は並。
検討されている方はレジデント、ガーデンズと比較してもここが良いのかな？

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すぐ近くにアタックがあるよ。おもしろいミニスーパーだよ。

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