二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part13

IIa の事業主体は東急と決まってませんよね？？？

税金が投入される事業なんだから、どこが引き受け手になるかによって、東急のブランドイメージなんて気にしない企業が事業を引き受けてもおかしくないですよね？？？

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＞952

詳細が発表されたら、マイナス要因になるかもって話を皆さんしてるんだと思います。

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東急のブランドイメージが下がっても、東急電鉄は鉄道事業がある限りダメージはない。
路線の料金を10円上げれば相殺できる。（簡単にはできないが。）
東急不動産は、賃貸業に専念すればOK。
２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。
これなら、２Aでマンションを分譲したのは他社だと言い訳をすることができる。（多少苦しいが。）

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> ２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。

現在東急の持ちモノなんですか？？？

税金が入った再開発事業の一部の売却って何言ってんですか？？？

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わかったから、お前さんたちは買わんで宜しい。

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えっと何がわかったというの？

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ですから（汗）、何度も繰り返し言いますが、すでに東急の所有ではありませんので・・・
簡単なことが理解できない輩がまだいるようです。

しかも2a街区にマンションはできないなんて誰が決めたのですか？
どこの誰がいつ誰に確約したのですか？
エビデンスが存在するなら示していただきたい。

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東急はとにかく法律の許す限りぎりぎりのことをこれまでやってきています、デベの評価など参考にしてください。
とにかくこの案件で儲けるだけ儲けようという魂胆です。
２Ａなんか経済的にマンションしか立たないし、ライズの仕様なんかも表面上すぐばれるところは除き徹底的に安普請です、そもそもマンション用には本来なら竹中とかが一流だけど、土木が本流の大成というのはとにかく安く抑えるためです。
それに基本的欠陥は狭い敷地にぎりぎりに立てていることで、そのためいろいろな無理が出てくる、車寄せもないいろんな面で高級マンションとしては致命的な欠陥も小手先のリボンストリートとか自然と共生の車と分離した歩道、とかごまかしながら、高級感を演出しているが、実際はまともな設計が出来なかったのです。
それにほとんどのお風呂も１４１８と考えられないぐらい狭い仕様でとても高級マンションの使用ではありません。
いろんなところ冷静に判断すればこのマンションがいかに素人を相手に利益至上主義であるか分かるでしょう。
この遠因は野村プラウドの馬鹿売れにあります。
あれだけの欠陥マンションでもそのころの相場に比較しものすごく高く売れた、東急も負けじと悪乗りしてるのです。

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じゃああなたの考える高級マンションとはどこ？(笑)

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私はライズ以上の仕様のタワーマンションは見たことありませんよ。都心のタワーに比べても、住戸数に対するエレベーター数もダントツで多い。スラブ厚や住戸との仕切り壁も他のタワーに比べて、格段に厚くしている。住戸内水周りの防音もライズ程に仕様を高くしているタワーはない。おまけに車寄がないという指摘があるが、舗道レベルの１階駐車場内にしっかり車寄せロータリーはある。雨にも濡れない。またこの駐車場であるが、都心や湾岸のタワーでは、マンションの中央部分をくりぬいて、そこにタワーパーキングを埋め込む作りが多いく、騒音の心配もぬぐえない。この点、ライズは地下駐車場のみの作りとなっている。ベランダ幅も２メートルと相当に広い。つまり、見る人が見れば、ライズは見えないとこに手を抜くどころか、見えないところまでしっかり考えられて、念入りに作られています。東急はライズという物件に対してかなり気合いを入れているな、というのが一般的な見方ですよ。

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少なくとも1418のユニットをプレミアに使っているようじゃ、高級とはほど遠いことは言えます。

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地権者です。私の知っていることをお話しましょう。

モデルルームへ行った方は地権者用住居として非販売のマークを見ていると思います。
この地権者というのは私を含めほとんどはいま話題になっているⅡ－ａ街区に土地を持っていた者です。
等価交換で再開発組合に土地の権利は移動しています。
再開発組合の実務は東急からの派遣（出向ではないと彼らは言っている）が行なっています。
組合長は地権者の一人ですがお飾りで実務は何もしていません。
この事業で多額の銀行借入がありますが、東急の信用に対するものです。
以上から、Ⅱ－ａ街区は実質的に東急の管理下で所有されているといって差し支えないでしょう。

東急から三井や住友にⅡ－ａ街区が譲渡される可能性は否定しませんが、東急としてのプライドが許さないと思います。
また、三井や住友にしたら、計画内容によっては訴訟や賠償問題に直結するので、敢えて火中の栗を拾わないでしょう。メリットは皆無でしょう。（個人的にはそれでも三井に開発して欲しいですが。）

マンションができないという唯一の締め付けは東京都による都市計画決定です。
しかし、この決定では建てられないはずのシネコンを建てると東急レクリエーション（１０９シネマズを運営）社長が公言してはばからないような状況です。
上場企業であり東急グループの一員である企業の責任ある立場の者が
東急グループ内では、Ⅱ－ａ街区の計画変更は公然の規定路線のようです。
現状の計画通りに進むと考えている者は少ないです。

Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという文書を求めましたが、東急は拒んでいます。
地権者ですら疑心暗鬼の状態です。

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法律の観点からすると、ここでいう事業主体というのは再開発組合を意味します。
第2期事業は事業主体が異なるというのは、第1期事業の再開発組合とは別の第2期事業独自の再開発組合が事業を行なうということです。
２－ａ街区の土地は権利変換によって実質的に東急が土地所有者になっています。東京都の所有地ではありません。
この再開発事業に税金が投入されていますが、あくまでも「民間」による再開発です。
許可は必要ですが、再開発中も売却は可能です。

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地権者さん、書き込みどうもありがとうございます。私も２Aにお住まいだった友人の地権者に知り合いがおりますが、その友人から入手した情報とほぼ整合しています。確かに２Aの開発は、東急主導で行うとのことでした。いずれにせよ、２Aにはマンションが建たない旨、東急には明示して頂きたいものです。

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つまり地権者さんとやらが本物で、かつ釣りではないとすると、2A街区の中に、
・今後、東急以外のデベロッパーが開発に参画する可能性があると。
・シネコンができる可能性はあると。
・マンションができる可能性はあると。
また
・ホテルができる可能性もゼロではないと。
・スポーツジムができる可能性もゼロではないと。
そういうことですね？
あらゆる可能性があることを念頭に検討いたしましょう。

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ホテルとスポーツジムについては現在の都市計画で変更なしで建てられますよ。

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仮に仮に2a街区にマンションを建てなかったとしたら、選択肢は２つ。
①景気回復まで待つ
→景気回復はすぐには望めない
→税金が投入されている事業であり、放置は都民の納得が得られない
②オフィスとホテル用途のビルを建築する
→交通の便が悪い立地で、需要が無く、閑古鳥が鳴く
→東急首脳は経営手腕を疑われ株主代表訴訟へ

いずれの場合も、結局は中高層部分を住居用にせざるをえないのでは？

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仮に２Ａ正式発表が大きなプラス要因になるのであれば、とっくに発表されているでしょう。
マイナス要因しかないから発表できないと考えるのが自然じゃないですか？
発表を遅らせる利点が考えられますか？

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私は今までポジ派の契約者でしたが、確かにその正式発表が遅れているというのが非常に気になってるんだよね。

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東急にとって、手っ取り早く投下資源を回収するためはこの短期プライムレートが低空飛行である今のうちにマンションを・・・ということになる。
銀行もいつまでも短期プライムが超低金利だとは予想していない。
となると、かなり高い確率で2a街区の一部は一団地認定を取り直し、高層マンションになると考えるのが普通。
そうなるとRIZEの資産価値はますます下がり、ますます空き部屋が埋まらない日々が何年も続くという負のスパイラルに陥ることになるのは目に見えているようだ。
資産価値としては当然のことながらRIZEより2a街区の高層マンションのほうが高いわけだから、RIZEからの買い替え需要も加速するだろうね。
RIZEに飛びついた人は後悔する人も中にはいるのでは？
やはり、先を不安視していた慎重派のほうが勝ち組となるのは間違いなさそうだ。

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