シティハウス湯島ステーションコート

湯島駅1番出口を出てすぐ（15mくらい）です。なにかと利便性は高いです。敷地南側の春日通りは拡幅の事業中で、完成すれば、きれいになることでしょう。

一方、周囲はラブホテルが多く、それらに囲まれている感があります。本件の東隣もラブホです。道路を挟んで東側に、上野随一の歓楽街「仲町通り」があります。2019年頃まで違法とされている客引きが堂々となされていた歓楽街です。

こうした点の兼ね合いで、このマンションの価値が決まるのかなと思います。個人的には利便性が勝ち、相当な高値で販売されると予想します。

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春日通りに面した南側は、騒音はあれど、日照が確保できていいですね。
東、北側は高層階でないとラブホの看板ビューでキツい。基本的に南向きの部屋で構成するんでしょうね。

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ハザードマップを見たところ、該当は無さそうです。

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湯島の新築マンション群では一番の目玉になるかしら？

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>>4 匿名さん

湯島本郷の広域で見たら、断トツはサッカー協会ビルの跡地の三井不動産のタワマンじゃないかな。

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>>5
広域で見たらぶっちぎりでそうですね
サッカービル前のオプレジ内覧したことあるのですが、うっかり買わないで本当に良かったw

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>>6 匿名さん

オプレジも最近は高騰してますよ。湯島のオプレジも販売時より坪単価が上がっています。

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>>7
というか、正面にタワマンが建つって圧迫感マシマシではないかと…

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ラブホの近さが辛いですね。廃業の予定や可能性などわかれば少しでも買いやすくなるのですが。

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ファミリー層が買い控える可能性を考慮して広めの部屋が少なかったりして

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>>10 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/res/835/
さんによれば事前アンケートで68戸とのことです。エントランスや廊下など共用部分以外が全体の7割だとしたら（賃貸の場合レンダブル比と言います）、1戸平均は、6200㎡×0.7÷68＝64㎡になりますね。70㎡の3LDKと60㎡の2LDKが半々くらいでしょうか。

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湯島ハイタウンの借地期間が2030年に迫り、そこで更新しない場合は建て替えとなる可能性もありますが、湯島ハイタウンの再開発が実現したら、この物件周辺も整備されて、資産価値が上昇するでしょうか？

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>>12 口コミ知りたいさん

ラブホがどうなるかですね。
二丁目あたりのひっそりとしたラブホではなく、
この辺りは繁華街が近く、建物も看板もかなり目立つので。。再開発されるととてもいいのですが。

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>>13 口コミ知りたいさん

湯島二丁目のラブホテルは相次いで閉鎖して、マンションが建っています。湯島駅前もそうなると、今より環境が良くなりますね。

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先程通りかかったので。参考までに。

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>>15 周辺住民さん

ラブホテルの看板がド派手ですね(^_^;)

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>>15 周辺住民さん

マンションの居室が、付近の飲み屋の連れ込み部屋とか、いかがわしい映像の撮影部屋とかに使われないよう、販売事業者は厳格に審査・管理してほしいですね。

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>>17 口コミ知りたいさん
それは需要がないと思いますよ。部屋を買った額をペイしようにも、周囲のホテルに負けてしまいます笑

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そういうのは中古マンションに集まってくるイメージ。
十年くらい前だったか、上野警察署の向かいのマンションが中国人経営の本番風俗店だらけになってたというニュースを聞いた憶えがw

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アルベルゴ上野ですね。あの付近でホテルならアメ横方面まで出向く必要がありますが、ここなら周囲のホテルを使ってくれることでしょう。

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>>15 周辺住民さん
よくわかる写真ありがとうございます。改めて写真で見ると近距離ですね。ここまで近いと夜のネオンも気になりますね。

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良い意味での江戸から昭和くらいまでの下世話さというか下町感というか祝祭感覚というか、湯島という地域ならではのそういうニュアンスは残り続けてほしい気もします。

小綺麗なマンション群と歴史的建造物だけの街になってしまうと、これまでの悪い意味での台東区ノリから、今度は悪い意味での千代田区ノリになってしまいそうな気が？　考え過ぎかもですが。

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個人的には湯島駅の交差点の南西エリアじゃないとマンションを買う気にはならないです。
それ以外のエリアは完全に盛り場の雰囲気で呼び込みの派手な男女がたむろしていて落ち着きません。
あくまで雰囲気だけで、犯罪が多いということはないと思いますが。
上で書かれている通り、坂の上はホテルは閉鎖が相次いでるのでこのエリアもそうなる可能性もありますが、ホテル以外も雑居ビルがメインなので果たしてどこまで変わるかというのは疑問です。

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隣のラブホはどうにかなるのか、湯島駅入口のビルと春日通の拡張次第で雰囲気は変わるかと。マンションの一階にスーパーなどあれば直良。駅至近物件なので住不が総合的に考えていることに期待したい。

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>>24 湯島住民さん

湯島ハイタウンの建て替えが実現して、マンションの下駄にスーパーマーケットが入って、さらに湯島駅と地下で直結したら最高だな（妄想） どこか大手デベが本気にならないかなー

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住友不動産だし、そういう可能性もゼロじゃないでますね。
とはいえ、投資用に買うならまだしも実際の住処として買う場合は、何年も先の希望的観測で買いに動くというのも難しい。
あとうちのマンションがそうなのですが近くのラブボ潰れて良かったと思いきや、解体～マンション建築で2年以上騒音に見舞われています。
1軒終わったと思ったら次の解体が始まりとなかなか大変です。
周辺の再開発、しかも大規模となるとしばらくそういう苦行に耐えないといけないということも考慮しないといけません。
あとは日当たり眺望が良かったのに、それが悪くなってしまうなど。。

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東側のラブホを残したまま着工するということは、これ以上ねばっても土地を買えないと判断したんですよね。今後もずっとあのままな気がする。。

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ラブホ市場が縮小しているとはいえ、なくなる順番は坂の上の方からであって、湯島駅周辺は最後まで残ると思います。市場縮小の原因は、若者のセックス離れというより、お盛んな世代の人口が減っているのが主であり、需要そのものはなくならない、つまり駅周辺のラブホはなくならないとみています。

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>>28 周辺住民さん

若者のセックス離れと言われていますが、付き合ったら、人間だからお互いにそういう行為をすると思うけど、ラブホテルじゃなくて、自宅でいたすのかな。Z世代はお金の使い方が堅実と言われるので、ラブホ代を払うのが嫌なのかな。その観点から、ラブホ業界の衰退との因果関係を研究してみたら面白いかも。

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>>27 匿名さん
まさに。角の蕎麦屋のビルも存続か。駅近物件にて住民としては中長期的視野で街の利便性向上に資する取り組みをお願いしたいが、いちディベロッパーの取組では、そこまで待てず、利益優先になってしまうか。

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>>30 湯島住民さん

本当に、隣のラブホテルや蕎麦屋も買収して、一気に街並みを綺麗にしてほしかった。北側のラブホテルのある区画は、将来的に開発されないかな？ あの辺りのラブホテル、儲かってるのかな？ 早く潰れてほしいよ。

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> あの辺りのラブホテル、儲かってるのかな？

たぶん儲かっていると思いますよ。B/S上の減価償却（47年）はまだ続いていそうですが、とっくの昔にローンは返し終えていて、P/L上、C/F上は有利な状態にあると思われます。

私はラブホに用はありませんが、逆に潰れてほしくない気がしています。湯島駅周辺のラブホがすべて潰れたときには、湯島や上野は何の変哲もない、どこにでもある繁華街に成り下がっていると思います。街としての個性があることとラブホの存在はセットになっている気がするんですよ。

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>>33 周辺住民さん

ラブホテルが存続するんだったら、せめて、あのケバい看板（プリンセスⅠ世）をどうにかしてほしいよね。景観条例とかで縛れないのかしら。

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>>34 検討板ユーザーさん
ほんと、そう。今時どこになにがあるかなんてネットで容易に調べられるのだから、看板は不要なはずです。景観条例で縛れるはずですが、そうでなくとも、町会あるいは周囲のマンション管理組合の連名で申し入れくらいはできるはずですね。

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>>35 周辺住民さん

あの看板、なんとかなりませんかね。湯島駅を降りると目立ち過ぎて、恥ずかしいです。条例を駆使して撤去の要請はできないのでしょうか？

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>>36 匿名さん
できると思いますが、行政側にそこまでの勇気とやる気がないと思います。なんなら行政からラブホに数年間、協力金を出してもよいと思います。ラブホの存在を認めたうえで共存を模索していくのがベターだと思います。

地区が外れますが、錦糸町のラブホ群は意匠がカッコよく個人的には好感が持てます。ああいうソリューションもありなのかなと思っています。

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>>37 周辺住民さん

確か、湯島の坂上のラブホテル（数軒潰れましたが）は、周辺に配慮した意匠にしたと聞いたことがあります。

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申し訳ないけど後から来る人が文句を言う資格はないというか、失礼だと思いますよ。
周辺の人たちはそれで生活してるんですから好き勝手に潰れればいいと言うのはいかがなものかと。。

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>>39 通りがかりさん

でも、外から転入して居住者が増えて改善を求める声がこれから段々と大きなるんじゃないですか？ ラブホテルをなくせと言ってるんじゃなくて、派手な看板が街の景観を損ねていることに怒っているのです。

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> 派手な看板が街の景観を損ねている
というか、派手な看板は令和の今、流行りませんよ、という文脈になるのが美しい気がします。実際そうだし。

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うーん、私なら最初から分かってるんですから移住してこなければいいと思っちゃいますね。
まぁ反対活動するのも自由なので理事会を結成後、働きかけすればいいと思います。
あの区画を潰せば道を渡った北東エリアも駆逐して行った方がいいですね。
あそこはラブホテルがかわいく見えるような店が密集していて、上野駅側では毎日客引きぼったくりに騙されないようにしましょうと呼びかけられてるくらいなので。
恐らく湯島駅周りで言えばあそこが一番のネックですから。

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>>42 通りがかりさん

住友不動産のマンションができたら、そこの住民たちが黙ってはいないでしょうね。住民パワーでラブホテルを駆逐してほしいです。

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他人任せではなく、自分が動きましょうね

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こうやって歴史ある料亭や遊郭が尽く潰されていってしまったのか。プリンセスⅠ世も100年後まで残れば立派な文化財。哀しいね。

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>>43 マンション検討中さん

　後から来て駆逐は難しいかと。。。
　ある程度そこは妥協した人たちが住民になる気がします。

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>>46 検討板ユーザーさん

いや、住民が増えれば、住民の意思が重要だ。ラブホテルなら、なおさらだ。

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>>45 匿名さん

プリンセスⅠ世は文化財になり得ないよ。

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>>44 通りがかりさん

自分が動かず、相手をいかに動かすが楽しいんだよ、人生は。

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>>47 名無しさん
　たかだか70世帯くらいですよ

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>>50 名無しさん

たかが68世帯、されど68世帯だよ。それに湯島ハイタウンの建て替えがあれば、大量の新住民があのエリアに移住する。そうした時も想定して、浄化作戦を決行すべき。

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>>51 匿名さん
　是非文京区か台東区の区長に立候補を。

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>>52 名無しさん

湯島の街を浄化することを公約に掲げたいくらいだよ。あと湯島ハイタウンの建て替えね。防災と街の発展において必要。でも文京区を牛耳っている自民党は無能だから、当選なんて夢のまた夢だけど(>_<)

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確かに後から来て退いてくれ、はないですね。ただ都市開発は長期的な取り組みなので、なんというか、大切に次に繋げてくれたらなと思います．公園至近の住宅が増える中、ホテル側もギラギラした看板でなく、落ち着いたホテルにしてくれればと思ってしまいます。

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>>54 湯島住民さん

やはり景観条例で規制すべきだと思います。ただホテルの営業は補償する。ポストコロナを見越し、海外の人に恥ずかしくない街並みにしてほしいよ。文京区、文京区議会、何やってるの？

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>>54 湯島住民さん
私も同感です。

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街は生き物なのだから、そこに移り住んだ人の多くが不快と感じたら排除すべきだと思う。後から来たとか、昔からあったとかは関係ないと思う。老舗の菓子店、食堂、居酒屋などは住民が享受できるが、ラブホテルは外の人が利用するだけ。近くに繁華街があるというのは理由にならない。コロナで時代がガラッと変わったし、これからラブホテルは厳しいんじゃないかな。いずれにしても、住友不動産のマンションができたら、このラブホテル問題は持ち上がるでしょう。

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そういえば荒川区出身の知人は、小学生時代は日暮里のラブホ街を通って学校に通ってたと言ってたな

鶯谷の駅近マンションとかに住んでる人は日々どんな感じなんだろう？
駅前はデリヘル嬢と客だらけだよねw

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>>58 匿名さん

ラブホテルとともに暮らす生活なんて絶対に嫌！

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>>59 検討板ユーザーさん
無理に湯島に住まなくてもいいよ

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>>60 匿名さん

でも湯島はいろんな駅から近くて便利だから、住んでみたい街なんだなあ。

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>>61 検討板ユーザーさん
春日もいろんな駅使えて便利よ

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渋谷・円山町のラブホ街は、ダム建設で村が沈んだ岐阜の人々が移住してきて作り上げ、その後は大手企業も参入したりしていたようですが（友人が昔バイトしていたラブホは某百貨店が経営していたそうです）、湯島のラブホ街にはどんな背景があったのでしょうね…？

『プリンセスⅠ世』は実は、極秘に生き延びていた満州国皇女（溥儀の命令で生まれてすぐに○された）が戦後この地に流れ着き…みたいな壮大な歴史ドラマがあったかもしれんですよ…？

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>>62 匿名さん

春日より湯島のほうが利便性は圧倒的に高いでしょ。湯島駅、上野御徒町駅、上野広小路駅、御徒町駅、仲御徒町駅、京成上野駅、本郷三丁目駅が徒歩10分圏内で使えるのだから。

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>>63 評判気になるさん
全くの想像ですが、昭和の時代に仲町通りが栄えたことから、その延長線上にある天神下交差点付近にラブホテルが数多く建設されたものと思われます。渋谷も街外れの丸山町がそうなったんですよね。

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自分も湯島派だが「圧倒的」ってほどではないでしょ
春日だって地下鉄4線＋徒歩10分圏内ならJR水道橋駅もあるし

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>>64 マンコミュファンさん
都心方面はそうですが、春日だと南北線が使えて、六本木など城南方面に行くことができます。私は銀座線がうらやましいと思いつつ、南北線を重宝してますね。

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>>66 匿名さん
JR水道橋って意外と使うケースがないです。総武線でどこ行きましょうか？

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環境を気にするなら春日のほうがいいですね。
住み始めたその日から性風俗とはかけ離れた環境で生活できますし、将来的にも東京ドーム周りも三井不動産がしっかり街作りしてくれるでしょうから。
もしくはプラウド御茶ノ水でもいいんじゃないですか。

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実家が北関東とか東北なら湯島の方が便利そうです。

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>>66 匿名さん

圧倒的というのはどうかと思うけど、春日と湯島を比べたら、湯島のほうが山手線・京浜東北線の御徒町駅も使えるし便利だよ。御徒町は映画館併設のパルコ、デパートの松坂屋もあるしね。上野公園の美術館や博物館、動物園、コンサートホールも歩いて行ける。春日も便利だけど、南北線のホームが深すぎるし、それぞれの駅の距離があるのが難点かな。湯島は徒歩10分圏内に地下鉄5路線、JR1路線、私鉄1路線使えるからね。銀座線や千代田線、丸ノ内線のホームは浅いし。

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>>67 周辺住民さん

湯島だって、千代田線、銀座線、日比谷線で城南方面に行けますが。

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水道橋といえば、自分は都心に生まれてたら都立工芸高校に入りたかったですね。

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>>71 eマンションさん
おしゃる通りですが、ただ1本の南北線が使えるだけで、バリエーションが広がるのが春日駅周辺の良いところと思います。もちろん、銀座線や山手線が使えないのは惜しいですよ。上野の繁華街から離れることも。

南北線だと飯田橋（神楽坂）、市谷、四谷、溜池山王（赤坂）、六本木一丁目（六本木）、麻布十番などに行けるので、重宝しています。

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>>74 周辺住民さん

南北線はホームまでが深くて使い勝手悪い。

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便利さは湯島だと私も思いますが、このエリアを選ぶかは別問題かと。
春日と比べてかなり割安になるでしょうから、周辺環境を割り切るかの判断ですが、現状の御徒町方面に向かう街並みは都内でも指折りの悪環境です。
正直、鶯谷のようなホテル街の方がマシかもしれないです。

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>>75 通りがかりさん
それを加味しても、飯田橋（神楽坂）に行くのは、湯島より春日の方が便利ではありませんか？

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利便性で言えば飯田橋もなかなかだよね
個人的に住みたいとは思わないけど

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>>77 周辺住民さん

湯島からだって、大江戸線で神楽坂に行けますよ。そもそも神楽坂や飯田橋に行けるから便利という価値観が分からないんですけど。湯島のほうが、複数路線あって、いろいろな方面に行く選択肢がありますよ。

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>>76 通りがかりさん

ははは、鶯谷はホテルしかないでしょ。湯島三丁目の繁華街も大概だけど、老舗のお店もたくさんあって、湯島のほうが楽しいでしょ。

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都心へのアクセスの利便性は、湯島>春日
住環境は、春日>湯島
これに尽きるよね。

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>>79 評判気になるさん
> 神楽坂や飯田橋に行けるから便利
そんなこと言ってません。それを含めて南北線沿いに行けるのが便利と言ってます。>>75 さんが南北線が深くて不便という指摘に対しての書き込みなので、大江戸線は関係ありません。

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>>84 周辺住民さん

南北線がいろいろなところを繋いでいることは知っています。一方で、南北線はホームに行くまで深くて不便なのは認めるということですね。そもそも丸ノ内線後楽園駅から南北線に乗り換えるとき、すごく歩くし、さらに地下に下る。使い勝手が悪いのは言わずもがなですよね。

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誰も「（湯島より）春日の方が利便性が高い」とは言っていないのに、「圧倒的に（湯島の方が利便性が高い）」という表現に疑問を呈されたのが気に障ったのか、つい春日を貶めてしまう方々。
湯島に対するその愛情とプライドは、皮肉ではなく尊敬すべきものだと思います。
そのような深い湯島愛を持つ方々が住民として増えていけば、湯島駅周辺に漂うあの瘴気やエロスに打ち勝って、将来的には春日以上の住環境が実現可能になるかも…と想像しているからです。

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このマンションの計画に、用途：共同住宅と記載されているということは、一階に店舗など商業施設は入らないという事なのでしょうか。

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>>87 湯島住民さん
そういうことになります。店舗などは入りません。

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>>86 匿名さん

湯島も坂上のラブホテルは次々と廃業し、跡地にマンションが建っています。今年春にスーパーマーケットのサミットがオープンしたのが、地域では大きな転機になったみたいですね。スーパーマーケットの開業は、若年層の人口増加を見越したものだと言っていました。もともと利便性の高いエリアだから、住宅街としての伸び代はあります。

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大江戸線の牛込神楽坂駅は、深さは感じませんが、神楽坂方面（A3）に出ようとすると横方向に散々歩かされるイメージがありますね。

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>>86 匿名さん
プラウド御茶ノ水のスレにも、湯島激推しみたいな人がいました。どこが便利かは個々人がどこに行きたいかで決まるので、真面目に激論するのは無意味と思っています。

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>>91 周辺住民さん

ここは湯島のマンションのスレなんだから、湯島のいいところを推すのが何故だめなんですか？ 議論なんてしようと思ってませんよ。逆に春日の話を持ち出すのであれば別スレでどうぞ。

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>>92 名無しさん
春日の話なんてしてませんが。それに、湯島激推しは良いと思いますが、わざわざ茶水のスレにいたと書いただけです。

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>>93 周辺住民さん

茶水と略さないでください。パコ茶かプラ茶か分からないですから。

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>>93 周辺住民さん
プラウド御茶ノ水も湯島アドレスですからね。そこのスレで湯島のいいところについても話して何が問題なのでしょうか？

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>>95 匿名さん
問題だなどとは言っていませんが。

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>>96 周辺住民さん
何でも言い返したい様子で、何だか湯島推しの方に不満気にされている印象を受けました。

少なくとも、私は湯島について色々知れて有り難く思っていますよ。

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>>97 匿名さん
書いてないことを返されるので、こうせざるを得ません。ちなみに私自身は湯島推しですよ。

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湯島にネガティブなご意見もあるのは分かります。私も引っ越してくるまでは、ラブホテルの街のイメージがありました。でも、お店は多いし、歴史はありますし、上野公園をはじめ文化的な施設が近いですし、都心へのアクセスもいいですし、大学病院に囲まれてクリニックや歯科医院の選択肢もありますし、なんだかんだ言って住みやすいですよ(^_^)

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>>93 周辺住民さん

春日の件は私の勘違いでした。申し訳ありません。ただ、プラウド御茶ノ水だって湯島の立地ですし、そこのスレで湯島のいいところを紹介してはいけないのでしょうか？ 「周辺住民さん」の気に障るようでしたら、私からの湯島推しの書き込みはやめます。だけど、湯島は本当にいいところなので、皆さんで盛り上げてください！

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