THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

池袋、新宿、渋谷、上野、東京といった主要ターミナル駅に乗換なしで、30分以内で到着するね。アクセスだけ考えると東池袋タワマンを凌駕している。価格は坪500に近づくのだろうか？

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>>161 ご近所さん
一駅都心寄りの板橋駅の駅前プラウドシティの中古が@400ですので、そこがベンチマークですね。さすがに東池袋との比較は無理があるかと。ただ、アクセスが十条の方が便利な人がいるのはたしかかと思います。

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>>156 匿名さん
マンマニさんの予想だとここは坪400っていってますね

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初台の65階タワマンと迷ってます。

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>>163 マンション検討中さん
それはマンマ二さんの願望も込みだと思いますよ。
2020年5月の時点で「武蔵小山は坪単価500万円近いけど十条なら坪単価420万円！なら響くと思う」とおっしゃっています。
当時の相場感として妥当だと私も思いました。
そして現在の相場は武蔵小山は坪600近い水準で、PH十条が分譲スペックなら坪380が適正であると。
となると、グレード等による振れ幅も含めて、比較感から坪450から500が適正と考えます。

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>>165 匿名さん
つまりここの平均の広さが74平米3LDKなので1億円～1.2億円が平均価格といいたいのですね。
広さの調整や中古等築年数の調整も含めば池袋もいけるし、山手線内側の都心エリアも検討できる価格なので、十条に思い入れのある人以外には選ばれにくく苦戦しそうですね。十条駅はブランド力がないことは認識した方がいいですね。

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>>165 匿名さん

それだけ出せるなら他を買うよ。
地元の金持ちしか買わないよ。

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>>166 マンション検討中さん
ランドマークがエリアでの別次元の相場を形成するのは常識です。
三鷹や東中野の駅前中古タワマンが坪500で普通に動いたり、武蔵小杉のタワマン上層階と田園調布の築浅低層中古が同程度の単価だったりするので。
十条駅前タワマンなら下手な山手線内側より高いのは当然ですよ。
こういった物件が真に評価されるのは完成した後ですし。

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>>168 匿名さん
それはある程度相場が形成されたエリアでの周辺エリアも含めたナンバーワンになれるマンション群ですね。十条はまず相場が形成されていない。周辺に池袋のマーケットが存在しそこは越えられない。赤羽・板橋の駅前再開発マーケットも左右される。十条のポテンシャルは冷静に判断すべきです。坪420くらいまでは評価されると思います

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たしかにエリアごとに価格の壁は存在していたのだけど、ここはそれをブチ破ることになると思う。
ＪＲほぼ直結というのは池袋その他のタワーマンション群には謳えない強力ワードかと。
販売は未知の世界かもね。立川の直結プラウドの時の状況と近いと思う。

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>>169 マンション検討中さん
PH十条がすんなり完売するようだと徒歩5分新築としての事例が形成されますね。
ブリリアタワーズ目黒もあの当時に坪600を正当化出来る周辺相場など存在しませんでしたが、類稀なるランドマーク性から即完しました。現在は坪800前後です。
最近だとパークコート文京小石川ザ・タワーもエリアで前例の無い高値販売となりましたが、結果的に割安だったようで大幅に値上がりしています。
繰り返しますが、ランドマークとはそういう性質のものだということです。

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>>171 匿名さん

なんで目黒や小石川と一緒にするの？
十条大好き人間だね。

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>>171 匿名さん
すべてもともと人気だったエリアのナンバーワンかま今の高値マーケットに押し上げられた果ての事例ですね。人気な場所の希少なマンションが値上がっているということですね。あなたにとって十条は人気なのかもしれませんが。

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>>172 匿名さん
ランドマーク性ある類似物件を例示したまでで、それらより当然単価が安くなると思うけど何か？
なんで一緒にしてると思ったの？
客観的にコメントしてるまでで、ロジックで反論出来ないからと煽るのはやめよう。

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逆に聞くけど駅前再開発タワーで弱気価格で出てきたり、リセール崩れてる例があるなら教えてよ。
十条に何か恨みがあるのかどうか知らないけど、全くもって論理性が無いよ。

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>>171 匿名さん
ランドマークだとバブル思考になるんですね

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>>176 マンション検討中さん
バブルというか、過去のデータが資産性の高さを証明しているまで。
一般的に駅近ほどリセールが良いって言われてるでしょ？
加えて、低層よりタワーが、小規模より大規模が有利。加えて足元に商業施設があれば最強。
駅前タワマンが資産価値的に最強と言われる所以がこれですよ。ほぼ全ての要素を含むので。
反論があれば具体的にお願いしますね。

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>>177 匿名さん
純粋に質問なのですが、駅前×大規模×再開発のポテンシャルはわかるのですが、それでも資産性あるので高くても売れる=実需ではない投資観点で買う人が多いということでしょうか？北区の広めの3LDK中心ではありますが

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>>178 マンション検討中さん
最近は実需層でも半投半住の方が非常に多いです。一昔前より明らかに資産性重視の傾向があります。
ランドマークには当然投資家も殺到し、甘い値付けなら大抽選会となるのが常態化しています。
低層階の1LDK等、グロスが張らない部屋は特に競争が激しそうです。
ファミリープランは実需メインでしょうが、目ざとい業界人やセミプロの多数参入が予想されます。
余程突拍子もない価格でない限り、残債割れする可能性はかなり低いと思われる案件です。

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十条より格下立地のランドマークタワーで追加例示します。
千葉県習志野市の津田沼ザ・タワー。2018年から2019年にかけて販売していた郊外物件です。
駅直結ではありますが徒歩4分と駅前立地ではありません。
平均坪270万程度で、津田沼にしては高すぎるとの声もあり早期完売に至らず先着順もありました。
それが現在、約25%値上がりしています。コロナバブルの影響もあるでしょうが、非常に強いですね。
津田沼の中古が坪300台で動く時代に、十条の新築が坪400で出てくるのは期待薄かと。

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