ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

>>761 匿名さん

おっしゃってること全てに同感です。パンダ部屋をのぞいて要望書が入った部屋を供給するでしょうから、つまりは30-40戸しか要望書が入っていないのでしょう。先週末MRに行って確信しましたが、大変な人気で、というのは完全な建前でしょう。グロスの高いEタイプが一番人気というのは意外かつ数少ない安心材料にはなりますが。…念のため確認ですが、EではなくGタイプではないですか？2LDKの方が売れ行きは良さそうな気がしていたので。

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大和はブランドのなさを仕様で補ってるのにね。

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予想ではG、A、EかF、C、D、Bの順に人気かなと。

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>>765 匿名さん
MRで要望入ってる住戸一覧見せてくれますよ。
住戸表にお花マークがついてます。

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>>760 匿名さん
絶対に出来ない値下げをしないとイナゴは寄ってこない価格設定だという事ですよ。
300万でも完成後にも売れ残って、数年後に残った部屋は結局1000万下げるんじゃないかな。

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当初はもう少し安い価格を予定していたがこの値段になったと営業さんから聞きました。メジャーセブンでもない、大塚駅ということで、よい価格で売り出しすると思って期待してましたが残念。

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>754

南中高度が高い南向きはバルコニーが庇になってくれるけど西と東は高度の低い西日と朝日が直撃。営業の言い訳に騙されないようにね。

あとフィルムは物によっては熱割れを助長するから要注意。

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DWも庇程度じゃ直射は防げないしね。

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住居用として勝どきのベイサイドタワー晴海とこちらで迷っています。勝どき6200万、こちら7500万です。みなさんのご意見をお聞かせください。

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>>738 匿名さん

東池袋4.5丁目は昔から貧民窟でしまた。壁に穴があり隣の部屋が見える。どこの国の言葉かわからない言葉が飛び交っている。
上池袋辺りは日本語のわからない中国の人が未だ多く住んでいます。
近くのフィットネスジムではやたら物がなくなるそうです。
治安は間違いなく悪いです。
何故この価格帯で売り出すのかわかりません。
駅前の星野リゾートはランチが不味いと地元では広がっています。
阿波おどりもいまいち。

価格が問題でしょう。

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>>772 マンション掲示板さん
ps.
おにぎりのお店は滅茶苦茶美味しいです。

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>>771 通りがかりさん

ベイサイドタワー晴海　ってすみふの2015完成物件ですよね。個人的には絶対大塚のほうが良いです。少なくとも災害への不安は少ないからです。
大塚台公園は災害時に避難用としても指定されていますし。。

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東池袋を高値で買うやついるからな
信じられないのだが
地元の奴らじゃなさそうだし

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埋立地を高値で買うよりいいでしょ、どう考えても、、、

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低所得、犯罪率が高いと埋立地の選択ですか
簡単に選べないよ

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>>774 通りがかりさん
その近くにある同じシリーズのルフォンリブレ大塚が出ているよ、駅徒歩3分でバルコニーから電車が見える、立地最高です

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>>777 匿名さん
まぁおっしゃることも分かりますが、
この前の地震が怖くて…南海トラフが起きたら埋立地どうなるか不安しかありません

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>>768 マンション検討中さん
当初の予定価格で出し直して欲しいですね。それを聞くとやはり今の価格はチャレンジ価格で客の反応を探っているんでしょうね。第一期で飛びつくのは危なそう。今後の値下げも十分あり得ます。

当初は想定していなかったコストが計上されて今の価格に見直されたということもあるのかもしれませんが、普通に考えたらただ値付けを間違えただけ。

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>>779 評判気になるさん

確かに
街柄は変わる可能性もあるしね

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>>763 匿名さん

私の営業担当は３LDKのEが一番人気と言っていました。
戸境壁は低いままだそうですね。どこまでがっかりさせれば気が済むのか。

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ぴえん。LowE無しペラボーは悲しみ。
変えられない仕様を貧弱にする辺りど三流のデベ。

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悩むね
でもこれ逃したら。。。すみふの板状マンションになるか

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>>782 匿名さん

ありがとうございます。そうなんですね。やはりここは公園隣接でファミリーに人気があるのかもしれないですね。Eは南西角部屋ですし、南側バルコニーも広いですからね。

私は1LDKのFタイプ検討してるんですが、両サイド戸境が低いままというのは痛いです笑

とりあえず正式価格で下がってなければ見送ります。

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>>784 マンション検討中さん

すみふで思い出したけど、ここのむちゃくちゃな価格ってやっぱりすみふの影響あるんですかね。

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>>758 匿名さん

実需で買うつもりだけど一応自分の気になってる階数と間取りで賃料査定もらってざっと計算したら利益出ません。固定資産税とか投資ローンの利率だとマイナスです。価格設定って多かれ少なかれ利回りはプラスになるようにするんじゃないの！？

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間取りにもよるだろうが、坪単マイナス50万くらいが妥当ではないだろうか。

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>>760 匿名さん

759さんのおっしゃってること的をえてると思いますよ。3Lで1000万、2Lで800万、1L(Fタイプ)で600万は高いと思います。当初の価格設定もきっとこのあたりだったと思うんですよね。まぁ確認する術はないんですが、仮にそうだったとしたら全住戸割引しても充分な利益は残るでしょう。

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私は2LDKで要望書出しですが、正式価格が下がらなければ購入は見送ろうと思います。LowEじゃない、洗面所の安っぽさ、洗濯機上の収納もオプションなどなど何で？ということが多すぎる。

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ここまでボコボコに価格のこと書かれて値下げしないとなると、サンケイは相当に利益率で追い詰められているか、消費者目線無視した無神経な会社かのどちらか。
検討者も検討者で、もしこんな坪単価で買おうもんならひどい高値掴みしてるよ。
スミフの値段見てこの坪単価にしてるんだろうけどね。

しかし仕様ひどるぎるね。。
駐車場屋外、ぺらボー、各階ごみ置き場なし、洗濯機上の収納オプションって。。中古になったらまず選ばれないだうね。

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なんだかんだマンション価格は上昇の一途だから

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いよいよ締め切りですね。様子を見てみますか。

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洗濯機上の収納に言及してるのは同一人物かな。収納がデフォルトでついてると乾燥機置く人にとっては邪魔だし、ついてるのって一般的じゃないと思うけど。

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>>787 匿名さん

それ、ローンのアモチ返済も考えてない？利回りって言うなら普通は返済は考えない。返済も考えたいならキャッシュフローだが、そのときは税金も考える必要があるし、税金を考えるなら償却も考える必要がある。
計算してないけど、利回りはプラスになるのでは？さすがに。
実需というなら問題ないけど、投資としても考えたいならもっと投資について勉強した方がいいかと。
ただ、ここは投資には向かないよ。

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デベの作成する賃料査定ってしれっと相場がいい時とか賃料の高いケースをつまみ食いしてたりするから要注意。嘘ではないけど良心的ではない。そもそも投資で考えてるのなら近隣の仲介業者に当たるとか自分で調べないと。自己責任。

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>>795 匿名さん

失礼、利回りの計算方法見ました。たしかにプラスになりますが、実質利回りで0.03%くらいになりそうなので空室リスクとか色々考えたらキャッシュフローはマイナスだろうな、というつもりで書いてました。このご時世ですから万が一手放したり貸したりしなきゃいけない時のこと考えるとこのマンションは買えません。

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>>797 匿名さん
ステアリもこの計算でネガティブになるかな

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>>798 eマンションさん

まぁでもステアリの場合はすごい人気だったし買い手はすぐつきそうだけど、ここは微妙

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実質利回りの計算にリフォームや設備更新は含めてるかな。それらを含めたら大赤字だったりして。

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>>799 匿名さん

ステアリもC地区出来た後考えると厳しい。

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例えば大崎WCTなんかは全部屋天カセ,全熱交換、山手線直結と凄いカタログスペックだけど結構安値で出る場合も多い。なぜかと言うと眺望が壊滅的で維持費が高額だから。これって条件がステアリ西向と一致するんだよね。

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>>802 匿名さん

大崎WCTは50mの距離だからでしょ？ステアリの西は200m弱離れるからそれほどの圧迫感は出ないと思うけど？さすがに50mは破滅的。
大崎WCT

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>>803 通りがかりさん

エアライズまで100mだぞ。
C地区と造幣局跡地の開発で北、西は全部塞がれる…。

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>>801 匿名さん

C地区の価格はステアリより上だろうからステアリの中古を選ぶ人はそれなりにいそうじゃない？

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中古になると管理や維持がしっかりできているかという新築時とはない重要なパラメーターが増えるからね。新築で売れたからといって中古で売れるとは限らないから難しい。

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>>804 匿名さん

囲まれ感をオフセットするために内装設備にかなり力を入れたんだろうなと思いました。だから坪単価もそれなりにおさえめにしてきたんだろうなと。C地区も見据えた価格設定、野村さんうまいなーと思いましたよ。

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>>794 匿名さん

乾燥機？今の時代ならドラム式なんじゃないの。分譲ならどちらかと言うと付いてる方が一般的かと思うけどなー。

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ドラム式って防水パンいっぱいのサイズだったりするけど、洗面の入り口が開き戸の場合、洗濯機を搬入するときにドアノブがぶつかるってのが最近のマンションあるある。確認しないとね。

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東池袋は駅直結、準直結が6棟になる。最終的には眺望と規模の勝負。一種換気も天カセも十年後には黄ばんでみすぼらしくなるからね。その点こちらは目立ったライバル今後も不在、半永久眺望というのは強みではあるかな。

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>>804 匿名さん
エアライズは北西で西向きはエアライズとは違う向きですね。
造幣局跡地はまだ決まっておらずどこにどのような建物が立つかも決まっていないです。北は大学が建つから塞がれるが値段に折り込まれています。
ここの物件を上げるために、嘘を書くのはやめたほうがいいですよ。

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>>811 通りがかりさん

高層建築物立てる計画があるみたいだよ。
野村の営業はまだなにも決まっていません。としか言わなかったと思うけど。東池袋の開発計画はすみふ南大塚のMRで教えてくれるぞ！笑

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