ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

全熱交換もかな。

同時給排無いとレンジフード稼働させたとき負圧になったりするんだよね。無いのだからどう対策してるかについても要確認。

確かに外れリスクを恐れて外れ物件を引くって本末転倒だよねｗ
それで池袋3丁目タワーが買いだったらそっちに買い替えようにも追い銭必須案件で一生後悔しかねんよ。
池袋エリアは良質な中古も出るんだから、待つリスク取ったってヘッジする手段なんていくらでもあるし。

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ここはやっぱり買いじゃないんですかね？

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だって、サンケイでしょ。。
悪いこと言わんからメジャー７にしとけって。

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2LDKはあり、3LDKはないね。
仕様しょぼすぎ。

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メジャー7だからいいってわけでもないけどね。

2Lの方が無いわ。単価ステアリよりたけぇぞ…。

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>>570 匿名さん
山手線徒歩圏ということなんですかね？

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>>571 匿名さん
山手線徒歩、公園隣接、現時点で大塚駅南口だけで見るとシンボル的なマンションになりそうということでこの値付けなのかなと思います。あとは住宅ローン控除使えるのでってのもあるかもですね。

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1LDKは単身が好むエリアじゃない
2LDKは坪単価ステアリより高い
3LDKはグロス張るくせにクソスペ
買える部屋何もないじゃんｗ

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単身にはいいんじゃない北口に行けば風俗ある。むしろファミリーエリアではない。

HPのデザインのところをみたが、敷地形状が悪いな。
四角いエリア全部買い取れたらいいマンションになっただろうな。

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単身だから風俗という考えも浅はか。

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北側なんか有名な店あります？

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星野リゾートとか大塚のれん街のことですか？風俗のという意味でしたらわかりません笑

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大塚駅南口は近年そこそこの質の分譲マンションがたくさん建って、その中ではこのマンションは公園隣接タワーで地盤も良いので際立っていると言えなくもないが、池袋東側の広範囲で見るとプラウドやブリリアなどあるので相対的に極めて微妙。

ここを賃貸に出そうとした時に賃料がどのくらいとれるのか。空室リスクも気になるところ。

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>賃貸に出そうとした時に賃料がどのくらいとれるのか。空室リスク

近隣の仲介業者、できれば複数に確認するのが確か。営業に聞くと都合のいいデータを寄せ集めたりするからご用心を。

>579

隣に大きな駅があると発展は期待薄なんだよね。伸びしろはない。

大塚って、名前だけでも上品なイメージが一切ないですね。

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そうですよ、大塚は陰湿なイメージしかないです。住んでる人すみません。

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>>583 口コミ知りたいさん
特に北口のイメージが悪いようですが、昔と比べるとだいぶ雰囲気変わってきましたよ。猥雑なものと新しいお洒落な建物がごちゃまぜになった、悪く言えばまとまりのない、よく言えばNYCのチェルシーもしくはLESあたりでしょうか笑

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単価高いなー。もうこの一言に尽きる。

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綺麗で広くてシャレおつなスーパーが無いんだよね。
アトレB1F狭い よしやは古くて混雑してて生鮮高い。

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エリア違うけどダイワの白金高輪なんかはブランド力に劣るのを中身でカバーできてる。全熱交換付けたり全部屋天カセだったり。対してここは壁掛けエアコン木枠で隠蔽したり小手先のごまかしで印象悪い。格安オプションで幅広く仕様変更出来るとかじゃなけりゃ見おくりかな。

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>格安オプション

それは期待薄。割高価格設定で相場を知らない契約者からぼったくるってのが通例。大抵は外で頼む方が安い。

ここまでボコボコに言われる物件も久しぶりだな笑
品質高けりゃ高額でも検討の余地あるけど、品質低くて高いもんね。
タワマンに憧れるマンション初心者が捕まるんだろうな。

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少なくともこの掲示板見てて買いたいとは思わないですからね。

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ここまでボコボコに言われる物件も久しぶりだな笑
品質高けりゃ高額でも検討の余地あるけど、品質低くて高いもんね。
タワマンに憧れるマンション初心者が捕まるんだろうな。

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マイナーデベの地味立地だからこれで済んでるけど、これが大手だったらこんなもんじゃ済まないわ(笑)
三井のコストカットも最近酷いけど、それを補って余りあるお手頃価格と立地、勝どきなんかは駅直結やランドプランとか魅力的な部分でお釣りくるし。
ここはプラスアルファがなんもない。山手線駅徒歩4分とかマクロ的に大塚駅じゃ大して強調材料にならんよ。

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資料みたら洗濯機上吊戸棚もオプション　笑
中小デベだとオプション価格も大手デベより高いみたいですね　

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土地の取得に金がかかったのか、儲けようとしてるのか。どっちなのかね。

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>>593 匿名さん
規模な経済が働かないしね
まぁ建築資材代金にも言えることだから原価も高くついてるんじゃないかな

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メジャー7がいいってここをネガしてるのはすみふかな。あちらはもっとぼったくり。あと、自社物件板のステマとライバル物件板のネガも有名。

パンフのスラブ厚表記が200-250から220-270になってるw
担当者ここ見てるのかな？一種換気は諦めるのでレンジフード同時吸排、DWをlowEにしてくれたら買うのでヨロシク!!(笑)

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>>597 匿名さん
220~260ですね
これ中途で変更できるものですか？若しくは表記間違い？なんかサンケルさんも営業さんも適当すぎですね

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PTKがめちゃくちゃ値上げしましたね…こちらにも追い風？
エリア違うから関係ないか？

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>598

スラブ厚設計変更したら構造計算からやり直しで、建築確認も変更申請でしょ。物件概要にその記載がないから恐らく記載ミス。お粗末。

スラブはボイドか稠密かどっちなの？それによって全然違うんだけど。

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ボイドだと220ってあり得ない。べたスラブでしょ。

稠密だとするとかなりいい。ボイド250-300よりは遮音性はかなりいいだろう。

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音はスラブ面積も関係するからね。

>>604 匿名さん

そこは梁が関連だな。

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>>603 匿名さん

ベタスラブで220―260って相当オーバースペックでは？
単価に見合わない凄惨な設備仕様を見ると構造にそんな金かけるとは思わないんだけどw誰か確かめて来て!!

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>>597 匿名さん
それなら私も買います笑笑

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>>606 匿名さん

高いうえに営業の言うことが信用出来なさすぎてめちゃくちゃ不安になりますよね。営業よりこの掲示板の方が頼りになる気さえする

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ステアリは280?330
ここはボイドスラブではないように祈ります

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>>594 匿名さん
営業さんが言うにはこの土地をまとめるのに5年かかったそうです。地権者はそれほど多くないようなので、賃貸の立退に時間がかかったということかと想像します。このサイズで5年というのは長いのか短いのか。短いのであれば儲けようとしてるんでしょうね。

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三井住友建設にダンパー仕込んでスラブを薄くする技術がある模様。
https://www.smcon.co.jp/topics/2017/040718762/

こちらが使われていると良いですね。ベタスラブにしては厚すぎるので何らかの特殊工法が使われているのだと思います。

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>>613 匿名さん

そんなウリがあったらちゃんと宣伝するでしょ。
コストカットかつエアコン木枠で隠すくらいのことするんだからそれはあり得ない。

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>>613 匿名さん
これだったら良いですね。でもたしかにウリとして宣伝されてないから使われてないのかもしれないですね。悲しい

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>>599 口コミ知りたいさん
人気がすごいみたいですからね。普通に需要過多による値上げというか調整でしょうね。

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ここまで閑散としてるのは、不人気ってことでしょうかね。

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>>617 匿名さん
今日営業さんとお話したのですが、現時点で380組くらいの購入検討者がいらっしゃっていて、想定よりも盛況だったようで手続きや手配が追いついていないためスケジュールを1週間伸ばすとおっしゃっていました。

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>>618 匿名さん
検討者とは要望出してる方の数？であれば相当盛況ですね。
糞ブロガーがこき下ろしたのに頑張ってますね。

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>>619 匿名さん

さすがに違うかと…。もしそうなら、即日即完レベルの大盛況ということになってしまいます。
来場者が380組、そこから10％が要望書を出すとして、１期は35戸から40戸ぐらいでは？

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>>618 匿名さん
380組の購入検討者というのは要望書の数がそれだとしたら相当人気ということになりますが。
むしろ来場者が380組だとすると先はよろしくないですね。
１週間延ばすのも、要望書が全然出ないための策という可能性もありますね。

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営業トーク下手すぎワロタ

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一般的にモデルルーム来場者のうち契約に至る割合って1割程度といわれてる。あと、遅れせるのは見込み客が集まっていないパターンってのが多い。先は長いね。

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>613

新しい技術使ってたら宣伝するでしょ。

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>612

再開発だと30年とかあったりする。5年だと短いでしょ。

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すみふ頑張ってて草

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>>625 匿名さん
大規模再開発ではそうでしょうが、ここと同じくらいの規模で考えると5年は長いのでしょうか、短いのでしょうか。

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ステアリのキャンセル住戸出ないかなぁー

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>>621 マンション検討中さん
営業さん何人体制でやってるのかわからないですけど、1月の2週目くらいからモデルルームオープンしてるのでざっと週70組くらい来てるということになるかと思います。メジャー7でない割に検討してる方かなとは思うのですが、どうなんでしょう。価格が高過ぎると判断して要望書が1割に届かないとなればかなり問題でしょうが。

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憶測で話する前に要望書がどれくらい出てるか確認すれば終わる話じゃない。まあ、要望書集まってれば遅らせる必要はないよ。買う気になってる人待たせることになるわけだし。

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山手線徒歩5分以内でいうとライバル少ないからね。
グランドミレーニアとスカイフォレスト位かな？
下の方はキチガイ価格なので除外

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※山手線徒歩5分以内のタワマン

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山手線徒歩5分を切り取ってライバルにする意味がわからない。池袋、目白、高田馬場とかと、大塚が同じ土俵だと思ってるのかな？

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>>633 マンション検討中さん

目白より便利で馬場よりは駅前きれいだと思うよ。

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むしろ目白より汚くて、馬場より不便ですね。

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>>634 匿名さん

目白の方が地位は高いし学区もいいし、高田馬場の方が交通利便性が高いし新宿区だし。
だから、ファミリーには目白の方が良さそうだし、DINKSには高田馬場の方が良さそう。
ここは中途半端な気がする。

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>>633 マンション検討中さん
目白、池袋には劣るだろうが、高田馬場から徒歩5分以内よりはここの方が地盤と住環境で勝る気がする。

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皇族のお通い遊ばれる学習院のある目白と比較対象なんておこがましい。

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ステアリと違い狭域にライバル不在なのは強みですよね。
向こうはブリリア、アウル、エアライズ、極めつけのC地区が密集してるから相対的に貧相なちびタワマンに見えちゃう。某ドトールの子分みたいに悲しいことになりそう。

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どうしてここの人たちはすぐにステアリと比べたがるのか…ステアリの心配する前にここの心配してあげなよ。

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>>639 匿名さん
そんな強力な強みがあるからショボ仕様にしても売れるって魂胆だったのか?。
幸いMRも380組もいらしててこのデベにとっては盛況なようですし、売れ行きが楽しみですね！！

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山手線駅5分以内（メガ駅でないのでホームまで近い）、丸ノ内線駅10分以内
公園隣接、免震タワー、管理費高くない、地権者少ない

といったところが、人によってはメリットということだろうか。
各階ゴミステーションを設置しなかったのは残念。あれは便利。
坪単価があと20-30万安ければよかった。

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>>642 匿名さん
同感です。近年の不動産需要に後押しされたにしても高すぎると感じる価格帯、それにしては微妙な設備、仕様。ここを見に来てる人はステアリを見た方も多いでしょうから余計に見劣りしてしまうんでしょうね。各階のゴミステーションも20階ちょいのタワーだから、普通のマンションみたいなもんだからいいだろうという判断かもしれないが、残念です。

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タワマンの定義ってなんなんですか？

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20階以上でコア部EV、外周住戸のマンション。

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>645

明確な定義はなくて20階以上の超高層かな。なので板マンもタワマンって言ったりする。個人的には645さんの言う塔状だと思うけど。

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>>639 匿名さん
そうだね、ライバルいっぱいで貧相なちびタワマンがわずか5ヶ月でほぼ完売してるから、この優良物件なら瞬間蒸発だらうな、きっと

ステアリ意識し過ぎ（笑

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このマンションはステアリを意識した人たちが集まって住んでるってことなのかな…嫌だな。笑

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本気の検討者はほとんどいないのではないかな、このスレ。
ステアリと比較のコメントが多いのも、マンマニさんの記事の影響が大きいだろう。いくらプラウドファン・オーナーだからといってポジショントークが過ぎた。

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ここにもステアリにも徒歩圏内に住んでいますが、比較されるのは仕方ない距離感だと思いますよ。どちらのモデルルームにも行きましたが、結果C地区待ちって感じですけど。

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>>648 マンション検討中さん

このマンションに住む人はブランドやイメージより実用性を求める人が多いのではないでしょうか。大塚の世間でのイメージを気にせず山手線にすぐアクセス出来て小さいですがお手頃なスーパーも近いですし。プラウドよりブランド力ははるかに劣るのは否めないですが、投資目的でなく実需で購入される方が多いのではないかと。憶測ですみません

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ステアリは有楽町線使わないうちにはあんまりだったから山手線最寄りのこっちの方が魅力的に感じました。駅小さいから電車に乗る時間も少なくて済みますし。ただ高すぎる。

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>>652 マンション検討中さん

高いの一言ですよね。未来予知出来て今後も価格が上がっていくのであれば良い立地なので買いだと思うけど、現状の相場で価格設定してほしかったです。かなり検討しましたがやっぱり見送ります。今の家に引き続き住んで10年後くらいに中古で探すという手もありますし。

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北口タワーの二階が坪350で出てるのみると確かに高過ぎるよな。投機マネー入らない地域って事かね。

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ご好評につきご要望書締め切り延長ってメール来てるけど、好評だから延長する？意味不明w

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>>655 マンション検討中さん
好評だから希望の部屋が重ならないように営業が交通整理する時間が必要だし、方針を変えて出せる部屋は出して要望に応えようって前向きな延長です。なんてもし言われても信じられんよな、絶対。

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まだ序盤ですからこれまでのお客さんの反応、手応えを元に今後の戦略を内部で慎重に話し合ってから決めたいんじゃないですかね。「好評につき」の真相は不明ですが、想定していたよりも多かったか少なかったか何でしょうね。

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>>656 匿名さん

わかります。営業が言うことって信用出来ないですよね。雰囲気的には他の某セカンドティアーの営業さんよりは信用出来そうではあるんですけど。商品の性質からなのか、どうしても透明性が、、、

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販売戦略より設備仕様練り直して頂きたい。
単価なりにね。

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>>659 匿名さん
今からじゃ無理だよ。
この仕様で買うか買わないかそれだけ。

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延長するのは要望書が集まってないパターン。

要望書が集まってるのにもたもた調整して延長したら、しびれを切らして他に逃げられちゃうリスクもある。

不動産用語なんて嘘ばっかりだよ。堂々完成なんて、青田売りして竣工までに売り切りたかったんだけど、まだ、残ってますだし(笑）。

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