プラウドタワー芝浦

>>1494 匿名さん

管理費だけで550、修繕は別で180くらいだったような。もうモデルルームは先行で始まってますね。

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>>1501 eマンションさん
高すぎ。物が買えてもそんなかかるのか。

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このぐらいの価格帯になれば管理費ってこれくらいが相場だよ。坪単価が上がれば管理費も比例します。これくらいで高いだの言ってる人はMR行っても恥をかくだけ。

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>>1501 eマンションさん
これは酷い。勝どきが正解。

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マンクラの勢いどうなった？笑
オススメしてたけど。

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MRもう始まってるの？そんな情報流れてる？

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>>1504
そうだね、この程度の管理費で酷いと思う経済力なら勝どきが身の丈に合ってると思いますよ。大江戸線単線猿山状態ホーム、四方お見合い眺望の日々、ガンバレ。

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>>1504 匿名さん
そちらはすごい倍率だな。買えない

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モデルルームはプレス向け

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>>1505 マンション検討中さん
マンクラは金もらった太鼓持ち
ろくなやついない。

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マンマニ以外は普通は儲かる物件や良い部屋のことは騒ぎ立てないからな。マンクラは馴れ合いイベントで騒いでるだけでしょ。ザスカイですら高い高いで買わずなんだから。いくら与信がなく売買経験が乏しくても、まさか住むにも儲けるにも三流物件のここを本気で検討してたら信用ゼロでしょ。馴れ合い維持のために違う意見を書くと突っかかってくるめんどくさいポジ持ちに忖度してるだけと思いたい。

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マンマニ氏も、本物件の最低間取りに全く言及しないなんて、怪しいと思う。

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2LDKで駐車場も借りたら光熱費と合わせて毎月の固定費10万か。名ばかり港区で駅から遠いのに。
買う人いるの？

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>>1512 マンション検討中さん
同感です

触れない訳にはいかないところ。気づかなかったのならマニアと名乗る資格はないのでは

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今現地近く歩いてますが、下水の臭いなのか結構臭いですね。

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経済力云々でなく、普通に管理費高すぎ

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>>1515 匿名さん
三田・芝でも風向きで海のにおいはしますからね。夏が一番臭いです。芝浦となれば猶更でしょう。

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>>1487 通りがかりさん
明日いってきますよー

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>>1516 マンション検討中さん
共有設備しょぼいのに何で管理費バカ高い？

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>>1517 口コミ知りたいさん
芝浦4だと海の臭いではなくて下水場の下水排水の臭いではないかと

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>>1520 匿名さん
たしかにケープのあたりだけちょっと気になる時はある。雨降った日とか

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最近は三井のマンションでも600円／㎡の管理費が当たり前という印象ですよね。
はっきり言って、分譲時に儲けて管理でも修繕でも儲ける。ぼったくり以外の何者でもありません。

都心のマンションも値上がりが見込めないとなると、やがては管理費や修繕費を主な原因として売価も下がっていくと思う。反転すると、一気に加速度は増すでしょう。

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>>1522 匿名さん
中古マンションもどこも値上げしてるし、高齢化が進んで人件費が高騰してるからスタッフの多い大規模タワマンはどこも厳しいね。

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>>1521 匿名さん
ケープとかWCTとかあの辺は臭う。ここは少し離れてるからそこまで気にならないかも。

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みなさんのご意見を参考に間取りを見てみましたが、ホントに使いにくい間取りばかりですね。ある意味珍しいというか。URにもない間取り。

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>>1522 匿名さん
坪単価を上げられない分、管理費修繕費で取りに来ている感がありますね。
それにしても高すぎる。人件費が高騰って、ここ数年で実質賃金が1.5倍にでもなったなら納得できるが。
すこし景気が悪くなれば払えなくて滞納する人も出てくるだろうな。

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>>1526 口コミ知りたいさん

ブランズもプラウドタワーも背伸びして買ったら後が怖いですね。。

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戸建てでは考えられない額の毎月の維持費だからね。これって異常な事だと思うが。
気にしない人は買っちゃうのかね。

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>>1528 口コミ知りたいさん
戸建ててって管理費かかるのですか？

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最近の都心プラウドタワーは大体維持費だけで10年1千万弱かかるよ。払えるかたのみどうぞ。

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自分は買えないけど、買って値崩れしなそう。自分が現地見に行ったときは特に臭いも車の音もあんま気にならなかったけど、風が強かったのが唯一気になったかな。

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>>1532 マンション検討中さん
臭いが強いのは雨の日と雨の日の翌日ですね。あと飛行機も南風の日の15時-19時は要確認です。

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>>1532 マンション検討中さん
私は値崩れよりも毎月のランニングコストを懸念しています。
スタートがこの値段でどんどん上がっていくって恐ろしくないですか。

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>>1533 匿名さん
ケープはしょうがないですよね

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夫婦でジム通えば、月2万とぶんだから、管理費なんでたかがしれてるだろ

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品川埠頭の潮の流れが北から南なので臭いが気になるのは芝浦より港南ですね。ここは芝浦なのでそこまで気にならないかと。

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雨天時に処理が追い付かない場合、下水をそのまま流す事になってるらしいね。
それじゃあ臭いはずだわ。

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管理費で利ざやとるようなやり方より本体価格にのせた方がいいと思うけどな。本体価格が近隣の市場価格を左右すると思うから買い手にとっては有難い。積立金が高くなるのは納得できるけど、管理費は420円/㎡であってほしかった。

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>>1537 匿名さん

芝浦地区の臭気は、強い雨が降った際に市街地を浸水から守るために芝浦水再生センターで簡易的に処理した下水を放流しているためとのことです。

https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/ikenshokai35/2046....

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>>1536 匿名さん
月一万かかるジムと同じ設備を備えてるの？プールもあるんだろうね？

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月1万のジム、貴殿どこ想像してるの？あげてもらっていいですか。ビルの一室にはいってる、24hジムも1万くらいするで

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>>1541 マンション検討中さん

あります！

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みんなの本音の通り。↓

芝浦に住む同僚からは「芝浦はお店も全然なくて、素敵な街とは程遠いよ」と素直な意見をもらっている

500円/m2に迫る凶悪な管理費は許容できるものではありません。ブランズタワー芝浦は412円/m2、白金ザスカイは386円/m2ですから当物件の管理費がいかに異常値であるか

ある当物件の賞味期限は長くても築10年、旬は築5年まで

外観はいいけど専有部はがっかり品質というプラウド神田駿河台の特徴も当物件は引き継ぐ

野村不動産は昔から間取りを軽視する三流デベロッパー

72m2の間取りでも洗面所の入り口がリビングに設置されているあたりは間取りを軽視している野村不動産の面目躍如

当物件のすぐ近くに「ゆで太郎 芝浦４丁目店」があるので合格
https://x1mansion.com/proudtower-shibaura

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>>1544 通りがかりさん

ゆで太郎は、クソ物件オブザイヤーにノミネートされたグランドパレス田町(正確にいうと、駐車場敷地が売却されグランドプレシア芝浦が建設されたせいで、既存不適格になってしまった)のテナントですね。
香しい隣人たちかとかと思います。

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>>1544 通りがかりさん
似たような感想だった。やっぱこんなもんだよね。
マンマニはなんだかんだ業界の人間だし、よく見学に行ってるプラウドには少し甘いんだよなー

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>「ゆで太郎」というバリーボンズ級の圧倒的な魅力
>後発物件が先発物件に勝てないのは情けないとしか言いようがありません。

ワロタ

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>>1544 通りがかりさん

マンマニと違って、参考になるレビューだわ

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>>1540 マンション検討中さん
芝浦港南に住む以上これは避けられないのよね。臭いのない勝どき豊洲とかの方が良い。

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>外観はいいけど専有部はがっかり品質というプラウド神田駿河台の特徴も当物件は引き継ぐことになります。

危ない騙されるところだった。

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冷静に考えればこんなもんだろ。マンマニのブログのほうが違和感があるんよ。

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情報を得ると言う形ではマンマニの方が有効だろう。餅つきはブログ冒頭にあるとおり、ただの個人の主観が入りすぎている。

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マンマニは無印プラウドタワー東池袋買ってる時点で選球眼ゼロだろ。あの物件完全に失敗作だぞ。

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管理費がやばいね。高級マンションのパークタワー赤坂が380円そこそこのところを考えるとやばいくらい高いね。

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>>1549 匿名さん
勝どき豊洲も時々匂う。下水ではなくて赤潮的な臭さだけど

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>>1551 口コミ知りたいさん

餅つきもショーンもゆで太郎推しのナカーマ　笑笑

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マンマニのレビューなんて参考にしてる人いるのかな？

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>>1558 検討板ユーザーさん
マンマニ先生の記事はどこで見える？

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マンマニ
価格の割にスペック高い

餅つき名人
外観はいいけど専有部はがっかり品質

どっちが正しい

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>>1560 匿名さん
マンマニ先生だろ。業界一番

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設備仕様は良い →マンマニ
間取りや下がり天井はがっかり →餅つき

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>>1554 匿名さん
お、極狭の視野と中古相場も知らないで発言してる奴おるな
こういう無知だと知らずに痛々しい若葉くんはネタに事欠かないな

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>>1558 検討板ユーザーさん
参考にしてます！

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>>1555 通りがかりさん
今出てる物件でここより高い管理費のところってありますかね？

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>>1563 匿名さん

何いってんの？売り出し8000万弱で南東角出てるけど諸経費分しか乗せれてないよ。同時期分譲の他物件は数千万益出てるところざらにあるのに。

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>>1566 匿名さん

プラウドタワー東池袋は商談会してたから、分譲価格を当てにしない方がいいよ。
1割?2割引で購入しているかもしれない。

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>>1566 匿名さん
お前こそ何言ってんだ？一個捕まえてそれを一般化させてる時点で全く説得力ない、というか無知丸出し。前に出てた別の部屋の価格も知らないんだろ？

目の前の数字しか見えてないから、そうやってう穿った見方しか出来ないんだから、もう少し勉強してから書き込みなよ。ちなみにマンマニも資産性全振りで買ってないってはっきり言ってたぞ。お前みたいな金の亡者と違うんだよ。ここもお前みたいな金しか見えてない奴が買うマンションじゃないぞ。

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>>1568 匿名さん
はいはい。御託はいいから数字で語れよw

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>>1560 匿名さん

ようは両者とも素人だろ。
サークルみたいなもんでしょ

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餅つき氏も管理費は凶悪と記載。白金より高いってどんだけだよ。

特に500円/m2に迫る凶悪な管理費は許容できるものではありません。ブランズタワー芝浦は412円/m2、白金ザスカイは386円/m2ですから当物件の管理費がいかに異常値であるかが分かります。

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>>1571 通りがかりさん
理事会立ち上げ後に管理費の値下げ交渉すればいいでしょ。野村が値下げに応じないなら管理会社変えれば良いだけ。理事会（住民の意思）次第ですよ。

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この管理費が特別高いのは何かスペシャルな管理をしてくれるのですか？

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>>1572 匿名さん

ふーん。のむさんが簡単に値下げ交渉に応じるとは思えませんがね。建物の事はデベが一番良く分かってるんだから糞高管理費の根拠は当然見せてくると思いますよ。

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>>1571 通りがかりさん
不人気物件決定。たいこももよく調べてから書こう。

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ざっくり価格帯言われて「最終価格は調整中ですので暫定のレンジでお考え下さい」だとさ。
二人して高い高い連呼しといたので少し下がると良いけど。角部屋はご注目されてますってそりゃどのタワマンでもそうでしょうに。東急と同様に苦戦しそう。フレッシュさだけでは買わないでしょ。後押しする魅力が竹中や緑ではなあ

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>>1574 匿名さん
いやいや管理会社の変更例なんていくらでもありますよ。それこそ三井等に相見積とって交渉すれば良いだけ。

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白金って1Lで1億するところですよね。
それより100円以上高いって強気というか。。。
ちょっとバカにしてますね。

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セレスティンの落ちぶれ社員が対応してくれるブランズより高いんだから呆れる。

野村が人件費の高騰を口実にするならば、他のプラウドシリーズも同様の管理費単価計算でないと辻褄が合わないですね。ジムが設置されているタワマンなんて他にもありますし。特別高くする口実にはできません。
どう説明するんでしょう。

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>>1574 匿名さん
初心者は勝手に思っててください。

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その辺わからないんだけど、管理会社って野村の関連会社が管理するので、理事会立ち上げ後にそれを変えるのは難しいのでは？

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パークタワー勝どきなんて、あんだけ施設立派なのに管理費ですよね。

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>>1581 匿名さん
変更できますよ。

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普通の人が考える、管理費の中で実際に管理会社に支払う「管理委託費」の値下げって簡単じゃないですよね。今のような人手不足の状況では特に。
管理費を理由に管理会社変えても不幸になる可能性がむしろ高い。
そもそも仲良しメジャー7系の管理会社はみんな見積辞退するだろうし、それ以外のタワーマンションを管理できる管理会社はとても少ない。
運よく変えられたとしても変えた先も悪い場合は・・・その時点で詰む。管理会社の立場から見ると、何度も管理会社変更する管理組合は面倒な客だからみんなから嫌われる。変えるより話し合いで解決しないとね。

10年前に比べてマンションの駐車場数が減って貴重な管理組合の収入は減るばかりで、それによって実際に支払う管理費も右上がり。
プラウドが管理費爆上げ時代の信号弾になるかもね。

確か隣のCMTが管理費平米240円。その半分戸数（組合の収入となる駐車場数は半分以下だろう）のプラウドは平米480円。
管理費の詳細を見ないとわからないけど、残念ながら値下げ余地はあまりないんじゃないかな。

野村さん。みんなから管理費高いと言われて、管理費はそのままで修繕積立金だけを減らすのだけはやめてくれ。両方減らすのもなしだ・・・頼む・・・

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>>1584 マンション比較中さん
野村のぼったくりでしょう。
なんでとなは半額？ふざけてますよ

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>管理会社はみんな見積辞退するだろうし

そんな訳ないだろ。
適当な書き込みする奴だな。

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金額的に購入を検討してましたが、今日MRに参加し、やはり皆さんが仰っている管理費修繕費の部分が引っかかりました。
長期的に考えて、管理費はずっとかかるものですし辞退します。他の人が言ってた通り、パークタワー勝どきは管理費修繕費合わせて希望の平米で2?25000円なので、思わずMRで高いですねと言ってしまいましたよ笑

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泉岳寺駅まで将来的に徒歩何分になるのでしょうか？公式HPでは徒歩13分と記載されていますが、Googleマップで見ると19分と出ます…。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください！
なお、浅草線を使うことを想定してます。

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>>1588 匿名さん
トンネルが新しくなるから少し近くなるはず。それでも12分ぐらいかな？

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>>1589 匿名さん
早速のお返事ありがとうございます！では公式ホームページの徒歩分数は新しいルート前提の分数なんですかね…？実際歩いてみることができないのが残念ですね。

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タワマンにお詳しい方へ質問させてください。
エレベーターが4台（+緊急時用1台）でフロアごとに分かれたりもしていないようです。やや少なめな印象を抱いたのですが、これは特に気にならないレベルでしょうか？

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>>1589 匿名さん
ということはHPの記載はトンネル開通後っぽいですね

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>>1590 匿名さん
未開通のルートを使った表記をする場合はその旨を必ず書かないとNGなので特に注釈がなければ廃止予定のルートで計算してるはず。

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>>1592 マンション検討中さん
古いお化けトンネルを使ったルートなのでは？

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>>1587
この程度の管理費で高いだのとMRで発言するくらいの方はそもそもこのクラスの物件買われるには無理があると思います。

PT勝どきとプラウドタワー芝浦では坪単価が100位違う別ランクの物件です。無理に背伸びせず、大江戸線単線の勝どき物件が身の丈に合っていると思います。

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>>1595 匿名さん

そうですね。ですので買いませんよ。

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>>1596 マンション検討中さん
自身の懐事情を認識した賢明な判断だと思います。

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野村の営業マンもこの管理費について本当はどう思ってるのか知りたいところだな

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>>1595 匿名さん
わざと煽ってます？新手の荒らしですか？
荒らし目的でなければ極端な意見は控えて下さい。
普通にそこまで言う必要ないでしょ。

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>>1593 匿名さん
ありがとうございます！なるほど、理解できました。では新ルートも廃止予定ルートとそんなには変わらない半数になりそうですかね。
ちなみに、泉岳寺は浅草線改札まで歩きますか？使ったことがなく、、ご存知でしたら教えてください。

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>>1594 匿名さん
ありがとうございます！理解できました。
浅草線改札まで何分くらいになるのでしょうかね。。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください！

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>>1591 マンション検討中さん

少ないと思いますよ。

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>>1601 匿名さん
めちゃくちゃ近いとまでは言えないが、遠いとまで言うレベルではないはずです。入り口から2分前後だったかと。
あと何より泉岳寺駅は京急が新駅ビル建てて大規模リニューアル予定。芝浦口改札は噂の域を出ないので期待できませんが、少なくとも芝浦側からの導線を考慮した造りにはなるかと思いますよ

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>>1603 通りがかりさん
ありがとうございます！とても参考になります。
三田駅使用を検討していましたが、出口から改札までがあまりにも遠く厳しいなと感じましたので、それと比べれば許容内かなと思いますし、導線も心配しなくても良さそうですね。
泉岳寺駅再開発は楽しみですね！スーパーができればいいなぁと思います。

話は変わりますが、管理費は高いですよね…。検討のマイナス要素になっています。

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坪単価と管理費が比例するみたいな理論を初めて聞いた(笑)
白金座は管理費400円未満なんだけど。
ここが489円になる根拠というか納得行く説明が欲しいのを否定されてもね。

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>>1605 マンション検討中さん
他所は他所だろう。

スカイの方が安くて、こっちの方が高いのには訳があるに決まってるだろ。それこそコンシェルジュの人数や、各清掃員の人数、エレベーターの数や高速仕様の機材を入れてるなど、コストが嵩む様々な要因があるこら一概にあっちは安くて、こっちは高いとは言えないな。

そもそもたった500円/㎡ぽっちの管理費が高いと感じるなら、初めから検討から外せば良いだけ。

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スカイとでは総戸数が3倍、勝どきとではミッド・サウス併せると約7倍ほど違うからね。その辺の大規模と比べちゃうとスケールが違うし、どうしても戸あたりに掛かる維持費の割高増は仕方ないんじゃないかな。

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色んな面から実需があまり期待出来ず、投資用が主体なんだから、
高さの理由に関わらず、管理費の水準は大事だろ
リセールにもキャッシュフローにも影響大だから
払えないヤツは来るなとか、そう簡単に済む問題ではないかと

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やっぱり今は勝どき一択なんですかね。

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>>1609 匿名さん
勝どきも検討外物件だろ

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別にここの管理費が高いと言うつもりはないけれど、マンションごとになぜこんなに管理費設定が違うのかっていうのが謎だ。そういう意味では合理的な説明が欲しいのは確かだね。

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>>1606 匿名さん

ここ500円なのか。タワマン最高額レベルだなあ。

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近所のタワマンの㎡あたり管理費

芝浦アイランドケープ　　　243円
芝浦アイランドグローブ　　273円
コスモポリス品川　　　　　201円
ワールドシティタワーズ　　201円
東京ベイシティタワー　　　243円
グローバルフロントタワー　300円
品川Ⅴタワー　　　　　　　275円
カテリーナ三田　　　　　　282円

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>>1606 匿名さん

それはその通りだと思うが、例えばコンシェルジュの人数や清掃員の床面積当たりの人数がここは多くて、ほかのマンションはここの半分とか、エレベーター一機あたりの戸数がほかのマンションの半分とか、エレベータの速度がここは他のマンションより高速とかそういうエビデンスが欲しいね。これは勘だけど自分的にはそれほど差があるようには思えないんだが。

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>>1613 匿名さん
古いマンションとの比較は意味ない。最近のタワマン同士の比較が欲しい。

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>>1615 匿名さん
人件費や外注費が変わらないのに管理費倍違うのはデベが利益取ってるから。

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途中で管理費あげるのは難しいから、最初から上げてしまえ、みたいな

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>>1617 マンション検討中さん
ただのぼったくり。こんな高いとこ買う人おらんよ。

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やっぱり芝浦アイランドかGFTが良いのかな

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>>1549 匿名さん
芝浦の異臭の原因ってこれなのか。
芝浦で洗濯物干すと、なんか臭いがつくのは困るな。

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>>1619 匿名さん
そう思うあなたにはそれが正しい判断だと思います

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>>1620 匿名さん
この辺だと港南の方が臭いが強い。芝浦はそこまでではない。

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一個ぐらいプラスの要素はないのかね。
全然ダメじゃん？

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>>1623 検討板ユーザーさん
マイナス思考すぎだろw

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外観は近隣物件の中でもトップクラスに良いと思う。プラウドはやはりおしゃれ。

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ここ駐車場の設置数は何台？管理費は駐車場の稼働率でほぼ決まるとこもあるよ。駐車場の設置数に対して、何%稼働すると見込んで管理費を決めているかだね。
あとはコンシェルジュが例えばブランズ芝浦に対して1日何人で見込んでいるかとか、
物件担当（理事会総会を仕切る管理会社の担当者）が物件常駐なのかそうでないかとかも大きく関係するよ。

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>>1591
空いてる時間帯なら問題ないと思うけど、平日朝夕の通勤時間帯や休日午前のベビーカーでお出掛けの時間帯だと、各駅停車でイライラとか定員オーバーで乗れないみたいな状況は有り得るでしょうね。
１階のエレベーターホールも夕方の混雑時には面積的形状的に厳しそう。
エレベーターの能力を議論するのに、よく何戸に１台とか上り下りの速度を比較したりするけど、個人的には何フロアに１台あるかが重要なんじゃないかなと感じます。

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>>1626 匿名さん
そうゆう詳細から正当化もしくはぼったくりを検証するよりも、ただ純粋に管理費を下げてくれ、という話が多いのでは。

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>>1626 匿名さん
ぼったくりの駅遠マンション検討するお金あるなら

なんで駅直結勝どき検討しない？

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え、EV、低層用と高層用わかれてないの？

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勝どきサウスの方が良さそうだね。

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高層階はEV罰ゲームで負けじゃん。
西向き低層階のDINKS部屋が無難。

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>>1630 匿名さん
わかれてます

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>>1633 マンション検討中さん
分かれてませんよ。なぜ嘘をつくんですか？

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ステアリも3基で上下分離無し。のむらはEV分けませんね。

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管理費とか諸々考えると芝浦アイランド中古の方が良いのかもしれない

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>>1634 マンション検討中さん
わかれていないのは何故ですか？

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わかれてますよ。、

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>>1637 マンション検討中さん
それは野村の営業担当にでも聞いてください

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>>1638 マンション検討中さん

>>1638 マンション検討中さん
MRでもらった資料上は分かれていませんでしたけど？

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>>1638 マンション検討中さん
分かれているのですね、情報ありがとうござます。

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>>1626 匿名さん
なんで駅距離でブランズに比べて絶対的不利なのにコンシェルジュの数が?、なんてタメ張らないとけいないの。
遠い分、全てにおいてブランズより安くするのが誰しもが思うところだろ。

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管理費は植栽も影響するのでしょうか？
公開空地が広いと管理費も高くなるとか。

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>>1643 マンション検討中さん
植栽の豊かさと公開空地の広さはこの物件の特徴の一つなので可能性はありますね。

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>>1642 マンション検討中さん
ここはリセールだめだろ。何が強み？
勝どきがいいって。

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>>1645 匿名さん
勝どきは場所が単純に好みでないので全く考えていません…。

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半分以上の人達は、どちらが優れているか、どのくらい儲かるかではなくて、なんとなく好きだなと思う場所に住みますので、、、、

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リセール考えると、ここも勝どきもどっちも駄目でしょう。
今の新築にリセール求めても仕方ないよ。それなら中古を頑張って探さないと。

好きな方選ぶのでOKだと思うよ。

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>>1646 名無しさん
正直、勝どきの方が遥かに環境良さそうだけども。

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勝どきが良いと思うならこんな所来て宣伝してないでどうぞ勝どきへお行きなさい
誰も止めないし

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勝どきが芝浦より環境良いって何かの冗談か何かですか。。明らかに優れていているから坪単価評価で芝浦が圧倒しているわけで、タワマン再開発しかない勝どきはこの5年くらいで芝浦により資産価値で引き離されてるよ。いい加減、再開発の意味考えて買わないとタワマン建ててるだけのエリアは便利になりませんし、資産価値も大してあがりませんよ。

勝どき駅地上に出た瞬間の絶望的に残念な駅前、タワマン建てすぎでびっくりするくらい風が強い、勝どき島からどこへ行くにも橋を渡らないと行けない構造、橋の傾斜が地味に辛い、橋の夏は灼熱地獄、島には本当に何もない、スーパーもフルサイズなし、保育園に入るのは非常に厳しい、島にろくな病院なし、島の中に出産可能な医療機関なし、ホテルはビジホのみ、ラッシュ時のホームはあり得ない混雑、狭くてクラスター起こしそうな大江戸線車内、これは乗り換えと言っていいのかと思うほど主要駅での乗り換えが不便。

田町駅はホーム降りてから直ぐに改札駅出口、msbから芝浦公園にかけて驚くほど綺麗な駅前。東工大再開発も驚くほど素敵な計画。皇室御用達の日本一のブランド産科、愛育病院、東京一大きなスポーツセンター、外資系高級ホテルあり、芝浦中央公園、芝浦公園、埠頭公園など広大な公園と緑地、港区一スーパーが多い地区でありライフは港区一大きなスーパー、港区支所もすぐ、保育施設は極めて充実、保育園も入れる、キッズスペースが非常に沢山ある、インターナショナルスクールも沢山ある、新小学校も来年開設、芝浦1丁目再開発は野村不動産の過去最大の再開発、260メーター級のツインタワーで大型商業施設、外資系ホテル、先進的ハイクラス外国人ファミリーの受け入れ計画など。

どこが勝どきって優れているのでしょうか？。。。駅直結で三井が超大規模タワマン新築しても芝浦の駅歩10分前後の新築より坪100評価は低く、検討層は全く被らないし、格上エリアに無理ポジしてきて誰も興味ないしウザイだけです。

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勝どきと芝浦なら勝どき選ぶ人が多いと思う。事実勝どきミッドはもうほぼ完売。

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>>1652 匿名さん
だから２つを検討する人ばかりではないんだってばさ。

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>>1652 匿名さん
安くて誰でも買えるマンションは倍率高いのでしょうね。興味無しです。

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>>1652 匿名さん

価格が違うし、そもそも客層が違うでしょ。金があって勝どきを選ぶ物好きも極少数居るでしょうけど。

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勝どきはそれなりに坪単価高いですよ。

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>>1653 マンション検討中さん

ほんとそうですよね。中には都内という広い括りで選んでいる人もいると思いますけれど、特に芝浦住人からすると芝浦もしくは田町近辺の住みやすさの経験からこの辺りで物件探しているのに、かちどきや豊洲って言われても雑音に聞こえてしまいますよね。かちどきも豊洲も住みやすいんでしょうけれど、田町が好きな人からすると、何でこのスレに投稿してくるんだろうって思う気持ちは共感できます。

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なんでこのスレッドに勝どきが一度ならず、頻繁に登場するのかな。イミフだけどｗ

俺は実需マンションを検討するとき、まずGoogleで立地確認するけど、
パークタワー勝どきは一発でなしになるんだよね。湾岸なのに窮屈すぎるでしょう。俺の精神が持たんわ。
これ買うならブランズタワー豊洲がよくない？こっちも設計いけてなくて嫌いだけどさｗ
リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。

プラウドも正直立地はよくないけど、条件次第でありかな。
こっちも芝浦アイランド・CMT・GFT→ブランズ・プラウドに移動するものも積極的に狙いたいけど、
あまり移動する人いなさそうな感じがする・・

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>>16076 匿名さん

勝どきにそんなに対抗心むき出しでムキにならなくても。どっちが上とか下とかなくて好みの問題だと思いますよ。パークタワー勝どきがあの値段で引き続き抽選続きで売れ行き好調、一方でブランズ芝浦は停滞、というファクツからすると、消費者が払っても良いと考えている価格は芝浦も勝どきも同じとみるのが妥当でしょうし。

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>>1658 マンション比較中さん

「リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。」って、どういう意味ですか？

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>>1659 匿名さん
勝どきは一応駅直結ってのが人気なんでしょうね。
勝どき駅徒歩1分と田町駅徒歩10分が同程度の評価。
港区山手線駅最寄りと言えど、駅遠ですからまあそんなものかなと思います。

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>>1660
大規模マンションが完成すれば、周りのマンションからそちらに引っ越す人が同時発生するので、中古マンションの割安な売り出しが発生しやすいです。

パークタワー勝どきやハルミフラッグはそういう売り出しあるでしょうね。

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入居開始直後は売りや賃貸が出まくるから、結局、一年寝かして売却した方が利益出ることが多いのが勝どき然り。

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>>1603 通りがかりさん
泉岳寺駅に行ったら再開発ビル周辺の工事が始まっていました。
今までとは全く違う駅に生まれ変わりそうですね。

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泉岳寺駅は、ホーム幅が５Ｍから１０Ｍに拡張される様です。

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官民境界ってなんでしょうかね？

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>>1666 マンション検討中さん
そんなのは自分で調べましょう。分かったら教えて下さい

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>>1666 マンション検討中さん
駅単体の工事だけでは増える乗降客に対応しきれないので、隣接の民営地と一体開発するそうで、その境界線みたいですね。
高輪ゲートウェイ周辺の工事はとにかく規模がすさまじく、街が生まれ変わるのをリアルタイムで楽しめそうです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/sai-kai_pamph18.pdf

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>>1667 マンション掲示板さん
わかりました！ねつとでみてみます！インターネット初心者なのですみません！！

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>>1643 マンション検討中さん

あまり関係無いと思う。これ見たら、芝浦アイランドとかワールドシティタワーズとか公開空地が広くて建ぺい率が低い物件も安い。

近所のタワマンの㎡あたり管理費

芝浦アイランドケープ　　　243円
芝浦アイランドグローブ　　273円
コスモポリス品川　　　　　201円
ワールドシティタワーズ　　201円
東京ベイシティタワー　　　243円
グローバルフロントタワー　300円
品川Ⅴタワー　　　　　　　275円
カテリーナ三田　　　　　　282円

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>>1666 マンション検討中さん

泉岳寺駅は東京都交通局と京急の共同使用駅で、東京都交通局が管轄している。泉岳寺駅上部のビルは東京都の再開発で都有になる。下部の地下鉄は都営地下鉄。

一方で、泉岳寺駅は京浜急行の始発駅でもある。なので東京都が保有する部分と京急が保有する部分の境界を定める必要がある。

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>>1671 匿名さん
1666ではないですが、勉強になりました！ありがとうございます！

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>>1670 匿名さん
ワールドシティタワーズは周辺環境が良くない。高速やモノレールから離れたこっちの方が環境が良いです。

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山手線スレで書かれてる通り港南は嫌悪施設が多いので芝浦の方が良いです。

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>>1675 マンション検討中さん
本当にそうですよね！
駅がちょっと遠くても、エリアの魅力とマンションノート質に対する割安感がこの物件の魅力だと思っていたのに、これじゃぁ台無しです。。
価格に乗せずに管理費に乗せてるのだとしたら嫌悪感あります。
管理費の値下げおよびきちんとした説明を求めます！

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>>1670 匿名さん
港南物件は品川駅が港南口からホームまで遠くてストレスなので、田町最寄りの芝浦物件の方が断然良いですよ。

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>>1676 名無しさん

このご時世、買い手の方が弱いので、残念ながら値下げなんて不可能でしょう。熟知したプロが値段設定してるんだから。
そして、前の書き込みで否定意見もありましたが、管理会社の乗り換えも当面不可能でしょう。メジャーの野村の大規模ブランド新築の管理を乗っ取って、ビジネス関係悪化させる管理会社はいないでしょうね。メジャー子会社たけでなく、専業でもね。見積もっても、野村に気を使ってより高い見積もりしか出さないとかすらあり得る。
もちろん、15年後とかには可能かと思いますが。
この管理費分を坪単価に乗せて、比較検討した方が良いですね。

このマンション相場と需給が異常なので、住友方式（言わずもがな）や三井方式（大行列後の値上げ）などの守銭奴デベがノーマルになりましたが、新たに野村方式（管理費で回収）が誕生しましたかね。

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>>1676 名無しさん
若葉ネガ　笑
楽しい?説得力ゼロなんすけど。

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>>1679 匿名さん
ゼロじゃないけどね。
住民全員が払うものだから。そして金額的には上がり続けることが前提となっている。

君は管理費積立金が上がると嬉しい人？
変わってるね。

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>>1676 名無しさん
エリアもブランズの方が上だよ。ただ外観はプラウドの方が良い。

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>>1680 マンション検討中さん
はい、しっかり管理費していただきたいので高い方が好ましいです。

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>>1681 匿名さん
ブランズの立地ならアイランドの中古の方が良いかな?

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>>1683 マンション検討中さん
ブランズだと浜松町再開発の恩恵も受けられる

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>>1684 匿名さん
なるほど、プラウドがゲートウェイ駅の恩恵受けれるのと同じく、ブランズ側は浜松町の恩恵という事ですか。

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第二東西連絡道路の整備について（2021/4/28）
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/dainitouzai_setumeikai....

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>>1686 検討板ユーザーさん
提灯殺しも思い出になるか。
芝浦港南方面から駅までのアクセスをなんとかしてほしいですよね。
今は高輪ゲートウェイ駅の存在意味がまったく分からないので。

アクセス不便な駅の周りにビルを何本立てるだけで本当に人が来るのかしら。品川や汐留の二の舞にならなければいいけど。
ビル建てるより先に周りから駅までのアクセスを整備してほしい・・・

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>>1687 マンション比較中さん
高輪ゲートウェイ駅から芝浦中央公園にペデストリアンデッキが直結されるからいずれアクセスは良くなるよ。

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高輪ゲートウェイ駅と芝浦中央公園を直結するペデストリアンデッキってこれね

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現状、芝浦側から泉岳寺駅へのアクセスは悪いのでしょうか？？色々調べてみたのですがよく分からず、まだ現地にも行けておらず…。
プラウドから泉岳寺駅までどのくらいかかりますか？
最終的な通路完成が令和14年のようなので、それまでのアクセスが気になっています。

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>>1690 マンション検討中さん
徒歩で十数分の距離なので徒歩でも行き来出来ます。
但し、ＪＲの線路を越える為には、現状では、高輪橋架道橋という背の低いガード下を歩く必要があり、背の高い人は歩きにくいです。
第二東西連絡道路が出来る前でも、徒歩による時間はあまり変わらないと思います。
自転車なら３分間で行ける距離ですが、現状ではガード下は押し歩きなので５分間ぐらいかと。

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>>1690 マンション検討中さん
令和14年までは13分、令和14年に完成したら12分になるかも？って感じだと思います。

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お二方、ありがとうございます！とても参考になりました。

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うーん、悩みますねえ
周りの中古の異常な値段の高さに比べると買いな気もするんですがたしかに管理費は高いですね・・・

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アイランド中古そんなに高くないですよ？

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>>1694 マンション検討中さん
周囲のタワマンはいずれも右肩上がりで上がってきたようですが、現状の東京の相場では特に異常な高さではなく、坪４００程度で買える物件は割安感さえありますよ。
入居時期を考えれば中古も悪くない選択肢でしょう。

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中古タワマン見るときは修繕積立金確認した方がいいですよ。WCTとか水物持ってるタワマンは修繕費がかなり高くなってるはず。

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>>1697 匿名さん
WCTのプールは確かに共用施設としては重いですね。
芝浦タワマンならプールは近くに３ヶ所あるからプール好きには充分。
港区スポーツセンターのプール。
会員制で温泉付きなら、芝浦アイランドのスポーツクラブNAS。
夏季はアクアフィールド芝公園。

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ここで、近所の管理費と修繕積立金を一覧で確認してみましょうか。
安ければいいというものではないけど、修繕積立金のぱっと見の雑感としては

カテリーナ三田タワースイート：優秀な子。ホームページ立ち上げてるし管理組合頑張ってるな。まあ妥当。
芝浦アイランド グローヴタワー：ダメな子。もっと上げろ。後で一時金100万出していいならOKね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
芝浦アイランド ケープタワー：超ダメな子。爆上げしろ。2回目の修繕どうするつもりだよ。後で一時金200万ね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
キャピタルマークタワー：普通な子。もう少し上げましょうね。
グローバルフロントタワー：普通な子。もっと上げましょうね。
ワールドシティタワーズ：優秀な子。戸数は正義だよ。

プラウドはどうだろう。修繕積立金を段階値上げでなく、均等にするなら最低250円はほしいから
管理費488円＋修繕積立金250円 = 738円。70平米で計算すると51660円か。
最初は安く設定して、10年で売り抜けるならなんとかなるかもしれないけど、あるべき姿で計算するときついね。車維持するのは無理だな・・

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>>1699 マンション比較中さん
WCTの修繕積立金やはり高いな。

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>>1699 マンション比較中さん

申し訳ないです。もう少しわかりやすく書いてほしいですね。
言い方がよくわからないです。

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>>1700 匿名さん
WCTは板マンでは？

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改めて管理費高いな、アイランドの2倍かよ。
管理費下がらない限りきついな。

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>>1701 名無しさん
管理費と修繕積立金は安ければいいものではなく、会計の詳細と共用施設がどれくらいあるかなども考慮して妥当性を考えねばなりません。
カテリーナ三田タワースイートとワールドシティタワーズは多分、修繕積立金が均等方式なので、これから値上げはない（されても大した額ではない）と思いますが、残りのマンションは足りてないと思います。

額の一覧と共用施設や建物の外観を見て、ぱっと見の感想を書きました。
詳細を知らない個人の感想なので、あしからず。

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ワールドシティタワーズって吹き付けなのに結構修繕費高いんだね。

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あそこはスミフだからそもそも管理費が高い。
駅遠もあって去年までは坪300万ついてなかった。共用施設も充実してて駅距離を気にしない奥さん子供にはウケがいいだろう。マルエツもあるしね。
価格は今年に入って上がっている(たぶん強欲売主なだけで売れてはいない)

どちらにしてもどのマンションであれ、管理費の高さは自分の首を絞めることになるから注意すべき。
毎月払ってるその金でなにができるか。

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ブロガーに取り上げられたみたい。なかなか厳しい内容。
https://x1mansion.com/proudtower-shibaura

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>>1707 匿名さん
このブロガーは結構な数書いてますよね。色々情報書いてて参考にはなりますが、目線が極端すぎて個人感想のブログだなという印象です。

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MR行かれた方に質問です。

間取り冊子いただいたと思いますが、間取りをみていかがでしたか？
私も行きましたが、今まで行ったMRで群を抜いて、引かれるものがなかったです。
ビデオ、モデルルーム何をみてもひどく、

やたらと野村、竹中なんだ！
竹中のデザインは最上部に木を。。。
本来であれば１３階くらいしか立てられないが。。。
めんどくさい手続きをして４０階以上を建てられるように。。。

正直そんなことをよりも間取り、天井をどうにかならないものだったのかという印象です。

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>>1709 匿名さん
ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました。あとはEV対応の駐車場が比較的多いかなと思いました。それくらいです。

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>>1710 マンション検討中さん
>>ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました
は確かに他社が行っていないのですごいなと思いましたがオプションでどうにかなる問題なのでお金があれば解決ですね。。。

お金で解決できない部分がこの物件には多すぎませんか？
・天井高
・１２階以下のオプション不可
・お見合い感
・共用部の不足感

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>>1711 匿名さん
最上階の部屋買えば天井高も、オプション問題も、お見合い感もクリアになりませんか？結局大体はお金で解決可能ですが、確かに共用部の不足感はお金で解決できないですよね。

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>>1711 匿名さん
ここは免震、内廊下ですか。

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標準仕様が高い！と言われてますが言うほどですかね？カップボードはない、キッチンはデリシアの最上位ではない、食洗機浅型、トイレもネオレストじゃな買った気がする、とかでちょいちょい物足りなさを感じました。タッチレス水洗と浄水器分離型なのはポイント高かった。

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>>1712 マンション検討中さん
天井高というよりも下り天井の方が気になりますね。
角部屋は2100まで落ちますよ。

>>最上階の部屋買えば
その価格出せたらここ買わないかもです笑

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十個専用倉庫がなく外部倉庫？が２年間付き。
車寄せ？がないというビミョーな仕様
あの共用部での管理費はないね・・・

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角部屋の下がり天井、12階以下は2130mmで13階以上は2160mmとありますね。間取り図だけだとイメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
ちなみにブランズ芝浦の間取り集も手元にあるのでみましたが角部屋の下がり天井は2060mmとなってました。

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>>1716 匿名さん
外部倉庫無料がゆえにものを増やしてしまって、2年後に有料になってさらに維持費が増えそうですね。。。どこにあるか(都内にあるかさえも)分からぬレンタル倉庫を、しかも2年だけ無料で売りにするには微妙でしたね。。

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>>1718 eマンションさん

トランクルーム無いと言う事でしょうか？

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>>1717 マンション検討中さん
タワマン共通でDWのところは下り天井仕方がないのでしょうか？

>>イメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
おっしゃる通り、この物件のネックはこの辺りになってきそうな気がします。
他の部分でも多々ありますが・・・

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ここは長期優良住宅ですか？

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>>1721 匿名さん
自分で調べてやー

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デザインの良さは評価できますし、最近は共用部は不要と考える人も増えてるのでそういう層には良い物件だと思います。10年後に新お化けトンネルが開通すれば泉岳寺を使いやすくなるのも良いですね。

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>>1724 匿名さん
おばけトンネルって？

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>>1707
このブロガーのとても不動産リテラシーが高いとは言えない内容、全く参考にならないと思う。読むだけ時間の無駄。自分でリンク貼ってそう。

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トランクルーム無いんですね。今時のタワマンは標準装備だと思ってました。

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餅つき名人、ここでも有名とは草
駅遠、ガワは立派な野村クオリティねえ。低層格安部屋以外動き悪そう
とりあえず現地行ってゆで太郎だな

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>>1721 匿名さん
はいそうです

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>>1726 匿名さん
若葉よりマシ

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Twitter界隈の話では、下り天井が許容できないレベルらしい。もちろん餅つき名人も指摘してる。あんまり気にしたこと無かったけでそんなに酷いの？生活には影響ないでしょ。

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>>1731 匿名さん
これはみなさんが気にするように一般的には圧迫感が違ってきますよね。

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デザインは良いですが、間取りとか管理費とか下り天井とか、皆さんの意見は結構厳しいものが多いのですね、、、

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ここはE滑走路が一番リスクだと思う。品川駅港南口とか南風の度に大きい飛行機が頭上をかすめるけど、E滑走路できたらこのマンションのほぼ真上がそうなる。

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>>1734
結局第一期で低層で北、西向き坪400台の中住戸は申し込みは殺到間違いなし。芝浦の新築タワマンで坪400台で買える部屋がある最後のチャンス。スミフさんも芝浦にタワマン計画あるらしいですけど、エリアの再開発も進んでくるタイミングなのでとてつもない相場上げをするとのお話です。

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管理費高い説ありましたな。
今後の管理組合って第三者管理方式にシフトして行く様ですね。特に大手デベは昨今の様々な問題を所有者の輪番制ではなく、グループ会社が事実上の理事長となり、会計は監査法人？会計事務所？に委託する方式になって行く方向だそうです。
ここがそれに当てはまるかは聞くの忘れたけど

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>>1736 匿名さん
なんで、ブランズの坪300万台買わなかったの

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>>1737 匿名さん
そんなんますます信頼できないよ。

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管理費問題は毎月かかるし、なかなか今後に安くなるってのはないから切実ですね、、、

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>>1736 匿名さん

ブランズ400台たくさん余ってますよ?
お１つどうぞ。

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>>1726 匿名さん

餅つき名人は的確な指摘もあるが、本人も前置きしている通り偏っていて、マンマニなどと同じく男性単身者投資目線が強すぎる。一番不可解なのは、怪しい住人談まで引用してやたらグローバルフロントタワー中古を持ち上げてること。

あんな割高中古を買ったほうが良いとか常軌を逸した見解出されると、いっきに信用がなくなる。仲介手数料まで負担してなんで中古買う必要があるかのロジックも皆無だし。

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>>1699 マンション比較中さん

ありがとう。参考になるわ。ケープタワー、いまだに㎡74円の修繕費で大丈夫かいな。絶対に修繕費不足に陥るだろ。WCTはデベが設定した段階値上げや一括徴収を止めて、将来までにかかる修繕費を再算定して、将来にわたって均等に集める方式にしたと某ブログに書いてあった。本来はタワマンの修繕費はこれくらい集めるのが妥当だと思うわ。

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