グランドシティタワー月島ってどうよ？

三井不動産の会員向けの「TOKYO BAY AREA OWNERS CLUB」会報誌最新号では、中古成約物件の分譲時の値段からの値上がりで湾岸最高が港南の294.6％（分譲価格の3倍で売れている）、有明はリセール最低なのです。湾岸でリセールを重視するなら、有明のような都心からハズレたエリアの方が間違いなく資産価値が上がりにくいと思います。

中古マンションのリセールにおいて品川港南が優位で有明が劣後する背景には、立地の格と交通結節点への近さという本質的な差があります。港南は徒歩圏に品川駅という国内有数のターミナルを抱え、新幹線や複数のJR路線、さらに羽田空港へのアクセスにも優れています。加えて大企業本社が集積するビジネス拠点としての需要が厚く、居住ニーズが安定していることも資産価値の下支えになっています。一方で有明は新しい街として整備が進んでいるものの、交通利便性や都市機能の集積という面ではまだ発展途上であり、この構造的な違いが中古市場での評価差として表れていると言えるでしょう。

■ 港南がリセールトップである主な理由

港南が湾岸で最もリセールが強いと評価されるのは、まず品川駅という全国的にも希少なターミナルを徒歩で利用できる点が大きく影響しています。山手線と新幹線、羽田空港へ直通する京急、さらにりんかい線まで揃うアクセス網は、湾岸の中で代替がなく、住み替え需要を常に維持する強固な基盤となっています。また、港区アドレスでありながら、大企業本社や外資系企業の集積が進んだビジネスセンターに隣接しているため、高所得層のファミリーが継続的に流入する構造が出来上がっています。こうした職住近接の利便性は中古市場でも極めて強く働き、築年数が経過しても需要が途切れにくいのが特徴です。さらに天王洲アイルから港南にかけての運河沿いは、水辺公園や緑地が計画的に整備され、歩行者動線の連続化まで進んでいるため、街としての完成度が高く、眺望や環境面からの評価も中古価格に反映されています。期待値ではなく、現時点での住環境の完成度が十分に高いことが、港南のリセールを押し上げる直接的な理由になっているのです。

■ 有明の値上がり率が相対的に低い主な理由

一方、有明は新築マンションの大量供給が続いた地域で、湾岸でも特に大規模タワーマンションが一度にまとまって供給されましたが、マンションの供給に生活関連のインフラ整備が追い付いておらず、生活利便性においてどうしても不便さが残っています。その結果、マンション購入希望者層が有明を敬遠して利便性の高い都心部に目を向けがちなので相場の上昇率はどうしても抑制されやすく、これがリセール指数の伸びを鈍らせる主因になっています。交通面でもゆりかもめ主体のアクセスは日常の通勤利便性で港南に比べると数段劣り、“住む場所としての快適性”を重視する層には敬遠されがちなため、マーケットの厚みではやはり差が生じます。商業施設は増えたものの、街全体の生活導線は依然として未成熟で、環状二号線の完成後も徒歩圏が限定される“島型”構造は残っています。街としての魅力は高まっているものの、こうした構造的な弱点が、中古マンション価格の上昇率にブレーキをかけているというわけです。その結果として2019年に完成済みのシティタワーズ東京ベイはいまだに先着順販売を行っていて完売に至っていないという事実が象徴的です。
　

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なお、不動産会社マーキュリーが公表した全国の中古マンション「駅別リセール価格上昇率ランキング（https://mcury.jp/pressroom/2380/　）」を見ると、品川駅をはじめ、北品川や田町など品川周辺の駅が軒並み上位に入っており、港区湾岸やその周辺エリアの強さが改めて客観的なデータとして示されています。しかも首都圏内限定ではなく全国ランキングでトップクラスという点は非常に重要で、局地的な人気ではなく、日本全体の市場の中で評価されていることを意味します。

これは偶然ではなく、長年にわたる再開発の積み重ねと、実需に支えられた需要構造の結果だと言えるでしょう。品川エリアは、再開発によってオフィス・商業・住宅・緑地がバランスよく配置され、ビジネス集積と生活利便性が高次元で両立しています。山手線・新幹線・空港アクセスを含む交通利便性の高さは言うまでもなく、近年は街並みの更新によって環境面の評価も着実に向上しています。さらに、近隣徒歩圏での高輪ゲートウェイシティ再開発やリニア中央新幹線の始発地点に決まっていることなどによって、今後も資産価値がますます高まることが予想されています。こうした複数の要素が相乗効果を生み、「買った後に価値が落ちにくい街」「むしろ上がりやすい街」として市場に認識されているのが特徴です。

　

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特に「港区アドレス」と「山手線徒歩圏」という条件は、景気循環の影響を受けにくい強力な下支え要因です。加えて、湾岸エリアとしては地盤が比較的安定しており、治安や生活インフラ、教育環境も整っているため、投資目的だけでなく実際に暮らしたい層からの需要が厚い。令和8年公示地価において、港南が23区の住宅地地価上昇率で1位となったことは、単なる話題性を超えた重要なシグナルと言えます。しかも港南はこれで3年連続上位、推移も2位→2位→1位と着実に順位を上げており、3年間の上昇率が65％を超えるというのは、都内でも際立った伸びです。短期的な需給ではなく、中長期的な価値の見直しが進んでいることを示しています。

この動きは港南単体にとどまりません。芝浦も3年連続でベスト10入り、東品川も複数回ランクインしており、品川駅周辺のいわゆるサウスゲートエリア全体で評価が底上げされている点が特徴的です。従来のように「一部の人気地点だけが突出する」のではなく、複数エリアが連動して上昇していることに、都市構造の変化がはっきりと表れています。このように、サウスゲートエリアは「点」ではなく「面」で価値が顕在化し始めた段階にあります。今回の地価動向は、そのポテンシャルが市場に明確に認識され始めたことを示すものであり、今後のさらなる展開を占う上でも非常に示唆に富む結果だと言えるでしょう。こうした“生活実感に裏打ちされた需要”がある街は、相場が崩れにくいのです。結局のところ、不動産の価値はイメージや一時的な話題性ではなく、「安心して長く暮らせるか」という現実的な基準で評価される時代になっています。

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パークタワー勝どき南向きの高層階だがこの眺望はキツいわ。夜は丸見え、真夏は灼熱でカーテン必須。
これで3億後半は出せん。

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色合いと質感含めて、CGと違いすぎないか…

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>>5588 マンション掲示板さん

カイエンは重量次第ですね
EVモデルでなければ、って、ところでしょうな

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南側、販売中の３０階住戸の眺望写真にＣＧＴＴ入れるとこんな感じ？かなりアバウトですが。

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なかなか良き！

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およ

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港南のとなりは八潮じゃないね。

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>>5861 匿名さん
間違いです。
あなたよりチャッピーの方が詳しいし情報が信用できる。

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>>5945 評判気になるさん

北向きは分譲時に価格が低めに設定される場合もあって、中古になるとそれほど方位で価格差が出ないので、北向きのリセールは良くなるらしい。

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内覧会に行きましたが、西向きを買って良かったです。夕方はちょっと西日が強かったですが、午前中は順光で東京タワー(の半分)＋(運が良ければ)富士山、夜は夜景で、もう十分。

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40階～50階、北向きです。7月○日14時頃の写真です。暗いかな？

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>>6011 マンション検討中さん

北側住戸はリセールも良いそうです。

マンションは大規模・タワマン・駅近に加えて「北向き」が価格上昇傾向に
https://toushi.homes.co.jp/column/buy_sell/property_choose/beginner101...

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4〇階、北向き、2026何7月X日14時前後の写真です。皇居の木々も見えてよかったです。暗ければ電気つければいいじゃん、って個人的には思いますが、方角は好みですね。

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中古マンションの値上がり率が高いのは「北向き」住戸ということが明らかに - 理由は?
https://news.mynavi.jp/article/20250630-3367432/?gpt=newspicks&utm_sou...

表は、住戸の20階から39階までの所在階と方位別の値上がり率を示したものとなる。所在階が20階以上になるため、すべてがタワーマンションの住戸ということになる。1階から19階ほどではないものの、北、北西、北東向きの優位は変わらず、真南をメインに南西、南東向きの部屋で青の網掛け(各所在階で最も値上がり率が低い)が目立つ。

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4〇階、北向き、2026何7月X日14時前後の写真です。皇居の木々も見えてよかったです。暗ければ電気つければいいじゃん、って個人的には思いますが、方角は好みですね。

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勝どきと晴海の近すぎるタワマン群
GCTは孤高の立地が売りですね。

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本日、南向き中階層より晴海方面

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