プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

この週末で、先着順住戸は少しは売れたのでしょうか？

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>>602 マンション検討中さん
HPを見るに先着順住戸は5戸ですが、それ以外の広い部屋の間取りも出てますね。第一期では広い部屋を売りに出すと言っていたので先着順住戸以外にも売れなかった部屋もあるのでは？マーケット見て小出しに先着順で売り出していく作戦かな？
でもここから更に値上げを狙ってるとしたらかなりおめでたいですけれどね。

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袋町で2、3億円出すなら素直に砂土原か、飯田橋駅前のあれを中古で買った方がよいな。もっと言えば港区渋谷区を検討した方がよい。これじゃない感が凄い。

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>>603 マンション検討中さん

ＨＰの物件概要によれば、先着順住戸は8戸です。
主に、Ａ・Ｄタイプ160㎡超のようです。

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>>605 マンコミュファンさん
南側のために他の物件捨ててるのに、その一推し物件が売れ残りは辛い

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そのうちキャンセル住戸と称していくつか追加で出てきたりして。。。

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デベの本件責任者の今の心境は、いっその事、何かの建築基準法違反での
確認取消を願ってたりして・・・。それ位にヤバイ物件になってしまった。
仕入れるべきでない借地に、容積欲張りすぎた結果の、地下2階のモグラ部屋と
低天井大床面の王様部屋の混合とか、何故、企画し承認してしまっしたのか？。

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で、でも竣工までまだ時間あるし！！

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>>608 匿名さん
ここの地下部屋と三菱の地下部屋、なぜこちらのは叩かれるのかなぁ？
あちらの地下はテラスが広くて人気だったみたいだけど。深さで言うとトントンかなって思います。
同じ、完全なる地下室1.５地下でも言われ方が全然違うのは何故なんだろう…

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>>610 高くて買えないさん

三菱のは庶民向けで安かったから

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定借は資産性が維持できるイメージが出ないので難しいですよね。相当な「割安感」が出せなければ手が出ない人が多いでしょう。

基本的には高所得者向けの物件は厳しいと思われ、1億円以下の物件で企画するのが良いでしょうね。分譲なら1億が、定借だから7000万みたいな。

定借100平米2億や、150平米3億は無理というものです。なぜなら2億、3億出せば同一エリアで80、100平米が、少し違うエリアでも良い物件が買えてしまいます。
その方が圧倒的に高く、維持費も安いのです。

友人にも「ここって定借だよね」と言われると苦笑いするしかないです。
しかもプラウドですからね。プラウドは、新潟でも売っています。
2LDKで3000万くらいかな。

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もう完売したかのように、閑散とした掲示板ですね。
2021年一番の失敗作でしょうか。。。
定借、お墓、地下。。。
なのに大部屋、高価格。
どうしてこういう企画になった？？？

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このままだと借地期間中に完売できるかも怪しいレベルですね。更地になる前から長いこと期待していた分、失望感が強いです。

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モデルルームの案内が繰り返しきます。
焦っているのか。

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飯田橋の2,3億円の物件がバンバン売れてるのは、こちらを見限った人達が買っているということですかね

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12/12に公式HPの物件概要が情報更新され、2週間程前に掲示された先着順8戸のステータスがそのまま変わっていないように見えるのですが、この理解で正しいでしょうか。だとすると、相当やばいものを見てしまったことに…。
パークハウス定借と同じようなプランと価格であれば前向きに購入検討できるのですが、真面目な話今からでも何とかなりませんかね？無理か。

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誰かが坪200万は高いと書いていましたが、その通りと思います。
すでに数戸売れてしまったので、表面上の価格引下げはないでしょうが、完成が近づくにつれて値引販売でしょうね。
定借は地代負担が出るので、完成後は短期間でもディベロッパーは保有したがらないはずです。

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>>617 マンション検討中さん
私も見てみました。
変わってない(売れていない)ように見えますね。
定借でこの値段はやりすぎですよね？

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折角の場所だったが、地権者、デベ、共に欲をかきすぎたのでは？冷静に考えれば、借地権ならば、賃貸と変わらない訳。何も資産として残らなくとも、経費で節税できる法人買いがせいぜい。それでも賢明な選択とは言えない。どんどん時間と共に毀損して何の価値も最後には残らないからだ。

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値付けした方に、あなたはこの価格で買いたいですか？と問いたいです。なかなかこの辺は中古でもマンションが出ないのに折角の土地が台無しですね。逆に程良い中古物件が出たら、多少高く感じても即買いしてよいかも。

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野村が出版クラブから仕入れたとのニュースを目にしてからずっと期待してました。
あまりの酷さに呆れを通り越して悲しみを感じるほど。
神楽坂のイメージすらぶち壊す積りだったのでしょうか。

ここ2週間で一軒も売れてないのが逆に神楽坂の粋を感じるほど。

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要するに「野村が考えるほどココを検討する消費者はBKでは無かった」って事かな。
更に言えば「数年先の青田買い」なんて、新築マンション市場でしか通用しないのに
野村を始め大手デベは、そんな特殊な市場で甘い汁を吸いまくり金銭感覚が狂った？

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発売時期と立地が違うとは言え、三菱加賀町を知っている殆どの人たちには、刺さらなかったんでしょうね。

所有権のサンウッドと比べてもデベ知名度や立地の差を加味しても尚だいぶ割高ですから。

半地下は480万くらいから、南側の上で700万を切るくらい、平均は550万＋αくらい。

これが今のマーケットでもアッパーかなと。
ただ本マンションは三次元の設えの悪さを見せかけの設備仕様に振って誤魔化してるのが見透かされてるんですよね。それも手痛いですね。

せめて目黒MARCのプレミアムフロアぐらいの構造体にはしないと。今の価格でやるなら。
この単価

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この物件の仕入れ企画担当責任者の処遇か心配です！

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企画も値付けもセンスないからもう担当しない方が良さそう。千駄木は良かったので期待してましたが同じ会社でこんなに違いますか…。

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>>630 匿名さん
寺好き、地下好き(上階苦手)にはオススメ。

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酷評多いですね。。。
むしろ酷評しかないですが、やはりこれだけスローペースだといざ購入してリセールするのって大変ですかね？
定借を購入するなら売り抜けたいのでリセールに苦労するとなると二の足を踏んでしまいます。

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私の経験からくる私見ですが、
現在3億の価格は、新築2.5億が限界。
5年経った中古で2.0億。
10年経ったら1.5億までありえるのが怖い。
豪華な内装にしても、手が出ないの仕方ないですよ。
所有権じゃなく、施設利用権ですからね。

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2期の2~3LDKは更にいい所無く、難しそうだなあ

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洗足がかなりの高値（坪400万強）だったのにほとんど瞬間蒸発で、神田駿河台も坪600万越えで（何とか）売り抜けた。それで、ちょっと強気になりすぎたんじゃないかな。

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酷評のオンパレードでビックリしましたｗ
裏を返せば引き続き注目はされているわけで値引き次第で一気に売れる可能性はあるんでしょう。
ただ中途半端な値引きではさらなる炎上を招くのは明らかなので、ターゲット＆ディスカウント幅の設定がポイント。
って野村が思い切った値下げしなければ売れない事に気が付いているかどうかは分かりませんが。

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>>637 マンション検討中さん
何と言っても立地はいいからね。それなのにこの結果って…。

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立地に甘んじてプランニングに失敗した印象。
期待していただけに、残念すぎた。

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もうちょっと小分けの間取りでファミリーに寄せて平均坪430くらいだったら爆売れしたんでは？地下は380くらいから最上階プレミアムは500くらいでさ。まあ、売り上げは減るけど十分すぎるでしょ

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>>640 マンション検討中さん

確かに。欲張りすぎですね。

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そういえば値段どうなったのかなと思って久しぶりにきてみたら借地の値段じゃないですね。
一期一次で何戸売れたんでしょう。

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まとめちゃうと「定借」は、、、

所有欲満たせず、資産性も維持できない。
よって、買うのは中流層まで。
結果、立地良くても、豪華でも、広くても、総額2億まで。

デベの企画担当者さん、参考にしてください。
次は、三井の三番町ですか。
あっちはもっと厳しそうだね。
所有欲満たせない定借に「番町」とかいうブランド無関係ですから。

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1期2次は22年1月中旬に延期されるのですね。ちょっと値下げするくらいでは逆に火に油だと思いますが、今後どうなるでしょうね。
何しろ、掲示板の書き込みが全会一致でネガティブなマンション、本当に今まで他に見たことがないです。普通は多少のネガコメントがあっても、その実「やっかみ」からくるものだったりしますが、今回は皆さん本気で思ってますからね…。

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でも良いと思って契約された方が存在するんですよね、きっと。

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>>645 匿名さん

ババ引いちまった。と、思ってる可能性も十分あるかと。

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>>646 マンション検討中さん
大きな買い物なのにそう思うのって結構キツイなぁ

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>>647 匿名さん
契約した人はここの掲示板なんか見ないんだろうけど、もし何かの拍子にここを見てしまったら複雑なんだろうな。
ご愁傷さまと申し上げるしか言葉がありませんが。

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まぁ普通に住むならこっちが良いな。あっちは内装が残念で。
あっちだって本気でネガ言われてたっぽいのにやっかみとして一部がヒステリックになっていたから、擁護がいなくても、こっちもおなじやっかみと自分は思っています。
でもあっちより、価格面でツッコミされてますね。

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>>649 マンション検討中さん
何を言ってるのかさっぱり分からず意味不明です。ひらがなの方が良いでしょうか。にほんごでお願い出来ますか？

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>>650 匿名さん
ただ書き込むスレッドを間違えただけっぽくないですか？
その位脈略のないおかしな文章ですよね。

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>>643 名無しさん
この物件がどうかって問題と定借一般の問題とは、区別した方がいい。

この物件について言えば、南向きのプレミア住戸とその背後に位置する東西向き住戸（特に地下住戸）のギャップが激しくて、それらを詰め合わせた「幕の内プラン」が結局どっちつかずになってしまったように思う。共用部もラウンジ以外は特段注目すべき施設はないので、価格の割に「おかず不足」である感も否めない、と思う。

定借一般について言えば、築年数10年を超えた広尾ガーデンフォレストやパークコート神楽坂のほか、プラウド南麻布（築8年）、プラウド白金台三丁目（築6年）あたりも軒並み分譲時を上回る単価で中古取引が成立している。もっと築年数が浅いものでは、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス（築3年）もそうだね。つまり、確かに定借では所有欲は満たせないかもしれないが、物件次第でかなりの期間資産価値が保たれている。

「番町」については、コーナーサッシのデザインで有名な三菱さんの「ザ・パークハウス六番町」があるわけだけれど、最近の中古取引事例を知らない。だけど、恐らく今出れば分譲時以上の価格で売れるんじゃないかな？

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ここ10年のインフレはすごい。
都心の築浅物件は倍近くになっている。
「定借」であっても仮にこのペースが続くと仮定するなら、表面的には購入額は維持できるかもしれない。

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経過期間と共に減価するのを上回るペースで市況が噴いているというだけで、それは単に入口のタイミングが良かったということに過ぎないですよね。少なくとも、加賀町みたいに明確に所有権との差を意識した値付けがされていない定借物件はどう考えても地雷、一旦市況が逆回転始めたら中古の定借なんて誰も見向きしなくなりそう。

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>>643 名無しさん

2億円上限説はどこから？
15億の定借が現実に売れてるじゃん。3億、4億も完売。どことは言わないが、某定借物件。

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>>654 マンション検討中さん
同意。
最近は、供給が増えて一昔前より新築築浅とも良い物件が増えてきた。
あえて定借を選ぶ理由がない。
賃貸と比較して有利なら定借も選択肢だが、所有と比較して選ぶ時代は終わったかな。

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「定借マンション」は良い土地を仕入れられないディベロッパーと、自分の代で土地を手放せないけど有効活用したい所有者の利益が一致して出来た利用権商品。

全ては2者の利益となるように巧妙に価格転嫁されている。
お金が余ってるなら「入会」するのは自由だが、消費者にはメリットは無いだろう。

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マンション購入者を「消費者」と呼ぶ時点で何も分かってないの丸出し。

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ここを擁護する人が出てきていい感じです。
分譲関係者か、買っちゃった人か。

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定借ネガの人は、定借の検討板に何しにきてるの？親切心で啓蒙活動でもしてるつもりなのかな？場違いですよ。ネガする前に、常識をわきまえる方が社会人として先決ですよ。

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東急ハーベストの会員権は、土地が50年定期借地権です。家屋は区分所有権で登記されます。
ここと全く同じですね。年間36泊出来ます。
ここは年間365泊でしたっけ？

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若葉マークの擁護者が増えてきましたねえ(察し)

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定借にロックオンして擁護されてますが、定借が悪いって言ってるわけじゃないですよね。

定借かつ、間取り、価格などを総合的に見てちょっと価格の付け方どうなの？コンセプトどうなの？って疑問に思ってるんですよね。

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>>662 通りがかりさん
そう思っているのはあなただけ。単純な話だから、プロとか素人とか関係なく、一次取得者でも理解できてない人はいないと思いますよ。まして、この価格帯を購入する人たちは、あなたより頭いいと思います。

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>>664 匿名さん

そうですよね、寧ろ意図的に定借の方にスポットが当たるように論点をずらされてるような感じすらしますね。11月下旬から12月20日まで一戸も売れていないようですが、仮に定借だけがネガ要素なのであればこういう結果にはなっていないと思います。そもそも自分は定借でも検討しますから。

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上の方に上がって来てるみたいなので見たら何やら風向きが変わってますか？
先着順住戸が売れた感じでもないですが何故か急に持ち上げてる人が増えて。そして参考になる！が一つだけの投稿が激増。で、いつのまにかスレに対する評価も上がってますね。
なるほど。
もう少し上手にやれば良いのに。と、だけ言っておきます笑笑

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すなわち、関係者あるいは内通者による偽装的人気物件に仕立てる工作活動を展開中ということでしょうか？
ステップアップを企てる東京のマンション双六も終焉を迎える機会かもしれない。

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定借にも買う側のメリットがないわけではないと思いますが、売れていないという事実の前には定借の一般論は吹っ飛びますね、ここはどうなのかという話になると。

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同じ定借でも、価格帯、面積、内装が圧倒的に自宅マンションより格上と感じた輩はいちゃもんつけるでしょう。そうした輩は定借擁護はするけどここのマンションの評価は下げるでしょう。
個人的にはここのルーバル部屋買えるなら買いたい！現実は高すぎて買えませんが…

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定期借地とはいえ、折角の好立地を台無しにした野村は、今後都心エリアから撤退してほしい。希少な土地が無駄になるだけ。

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>>669 マンション検討中さん

すぐに陰謀論を信じちゃうタイプですね。

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>>675 匿名さん
あぁ…言葉尻とらえはじめちゃったら、有意義な意見交換出来ないですよ…

ここは本来立地も悪くないし、デザインも悪くないし、定借だって別にメリットって胸張って言えないだけで悪いわけでもないし、それでも良いところと悪いところを言い合うスレでしょ？

ただ今回悪い意見が多いってだけで。
それを悔し紛れに馬鹿にした様な言い方し始めちゃったらお里が知れちゃうって思われちゃいますよ。

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売れていない事実ほど重い物はないですよ。
天井低いし、地下住戸とか、とても価格に見合う高級マンションじゃない。

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>>676 匿名さん
荒れてましたか？
肯定的な意見、批判的な意見いろいろあると思いますが（ここは圧倒的に後者が多いですが）、低レベルな罵り合いは頂けないですね。

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>>678 マンション検討中さん
中学生の反抗期みたいな感じの方がいたんで、恥ずかしいと思ってコメントしたら、元々の投稿が消されたみたいです。人権否定や馬鹿にした言い方は嫌ですね。
ネガティブな意見と混同してしまいがちなのでしょう。

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>>677 検討中さん
天井低いのは嫌ですね。その他にもプレミアム棟の両角部屋の間取りの悪さも私にはネガティブ要素です。ベランダも狭くて何に使えば良いのか分かりません。でも立地が良いので検討中です。一方で、プレミアム住戸を検討している中で、地下住戸って何が問題なんでしたっけ？何を持って高級マンションって仰っているのか、貴殿の基準が分かりませんが、このマンションは全戸がプレミアムでは無いんですよね。

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>>680 マンション掲示板さん

地下住戸は、湿気、カビ、水害リスク。
今地下住戸なので、部屋ごと納戸ごとに除湿器を置いています。
台風や大雨の時は、水害が頭をよぎります。

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>>681 マンション掲示板さん
理解しました。それは地下住戸を検討してる訳ではなければどうでも良いことですね。私プレミアム以外は検討しませんので。

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価格について教えて下さい。販売中止となった納戸町のパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスのプレミアム住戸の坪単価が740万円程度だったと思うのですが、あの場所であの値段が適正時価だと仮定すると、ここの60年定借物件の坪単価710万円強は正当化出来ますかね？ご意見下さい。
因みに私はプレミアム住戸のガチ検討者でデベ関係者ではありません。お願いします。

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>>683 マンション検討中さん
あそこの価格は当時のもので、再販売の時は上がるのでは？と言われていますね。当時の契約者には当時の価格だとすると逆にウハウハかもとか。
あそこに比べるとこちらの方が駅近ですが、あそこは定借。あそこの南西側は一段下がったところが公園と市谷の杜となっているので都心の低層としてはかなりの眺望。いろいろな要素があって比較は難しいですね。他と比較するよりも、実際に売れていないという絶対的とも言える評価がすでに下っていると思います、ここは。

納戸町の物件を思い出すとその南のDNPの社員寮跡地がどうなるのか気になりますね。もしかすると定借マンションかもと言われていますが低層マンションだとしても南西側が広く市谷の杜ですからなかなか期待出来ます。あるとするといつ頃なんでしょう？

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>>684 匿名さん
コメントありがとうございます。納戸町のあの価格が当時妥当なら、借地権と言う点を考慮してもここの単価も若干は理解できるというのが私の感覚です。神楽坂にここまで近い物件で150㎡超のプレミアムマンションが今までないので、価格を比較出来ずに困っているところです。納戸町は駅からそこそこ遠くても静かな場所が良い人には良さそうですよね。プラウドは、駅近だけでなく神楽坂まで1分と言う利便性があるので、考え中です。売れ残っているのは、プレミアムの角部屋でプレミアムの中住戸は完売の様です。角部屋より少し狭くなりますが、明らかに中住戸の方が間取りが良いので、そちらだけ完売したんだと思います。王様部屋であるはずのプレミアム角部屋が売れ残るって、野村の担当者は相当センスないですよね。場所だけを見て高めの値段、天井高などのネガポイントは目をつぶるかを検討中です。

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モモレジさんは酷評でしたね。

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そもそもの話で申し訳ないのですが、第1期1次で先着順販売住戸以外は本当に売れたのでしょうか。
先着順以外は17戸、即ち成約率は17/25=68.5%。販売好調の目安となる70%に合わせて数字を作ったように考えるのは勘繰り過ぎでしょうか？
何れにしても私のセンスとしてはプレミア住戸であっても思い切ったディスカウントがなければ検討の俎上に上げるのは難しいとの考えですが。

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>>687 マンション検討中さん

すみません。17/25=68%でした。not68.5%。
文系なのでどうぞお目溢しを。

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>>687 マンション検討中さん
私の知っている限りだと、当初は30戸売りに出すつもりだったのが、要望書を集めてる段階で弱気になり、第1期1次の販売は25戸に減らしたと言う経緯があると思います。8戸以外は売れたと言うのは本当だと思います。但し、締切後に1戸成約されず、残り9戸と言うのが数週間前に確認した状況でした。この売れ残りの殆どが、両角部屋のプレミアムです。モモレジさんが酷評している部分など、その通りと思いますが、愉快フルなどの加点ポイントもあり、何せ立地買いしてしまおうか悩んでますね。

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天井高は大事ですよね。
特に中古になったときには内見しますので、比較されると厳しいです。
特に億を超える物件なら、最低でも2600は欲しいところです。

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「億を超える」どころか、軽く２億以上ですよね？
そんな買い物をする人、しかも「立地買い」すべきかどうか迷える（ということは一時取得でないばかりか、恐らく実需ですらない）ほどの財力を持つ人が、こんな匿名掲示板で真剣に他人の意見を求めるなんて、そんなことありえますかね？

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>>691 匿名さん

はい、ないです。

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70㎡程度なら問題とならないが、150㎡もあって天井が2450しかないと、
その低さが逆に際立ってしまうのです。これが実物内見したとき衝撃を
受けると思います。

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>>693 検討中さん
天井が低い体育館的な？

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>>692 匿名さん
ないと思いますね、やはり。その手の投稿は内容が妙に内情に詳しい（先着順住戸以外は売れていてその後成約しなかったものがあるとか）のも怪しいですね。

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>>682 マンション掲示板さん
私も当初は、ArかDrのルーフ付プレミアを検討しましたが、下記点他を考慮し撤退。

仮に貴方の部屋が最上階プレミアとしても、エントランスや駐輪駐車場は地下なので
湿度過多によるカビ臭や色々な影響を、全居住者が受ける可能性があるのでは？。

3億円以上を出して、モグラ部屋の影響を受けるのはイヤだし、天井高がたったの
2450なのに、巨大逆梁カウンタと、低いリビングサッシは不釣り合いすぎ。

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この物件最高だね！
立地も良いし、内装も最高！
プラウドでブランド力もあって、価格も割安。
神っぽいね！

サンタより

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>>696 マンション検討中さん
自分の部屋が上階でモグラ部屋のカビ臭などの影響がなかったとしてもですよ、出掛けたり帰宅時にカビ臭がしたり湿気っぽいところを通るのってそれだけで嫌ですよね。例え立派なお部屋でもお客さんを自宅に招待出来ないですしね。

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>>698 マンション掲示板さん
地下住戸があるマンションや地下エントランスのマンションは全てかび臭いって事でしょうか？

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モデルルームに行かなくても、それとなく販売状況と物件のどうでも良いポジ要素を伝えてくれる親切な掲示板。

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