オープンレジデンシア千駄木ってどうですか？

閑静なところで駅も近いし立地はよいですね。いくらなのか発表が楽しみです。50平米で6000、70平米なら8500くらいには乗せてくるでしょう。

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前スレは↓ですかね？

（仮称）オープンレジデンシア千駄木２丁目
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633824/

小学校も中学校も本当にすぐ近くなので、子どもがいる世帯には特に良い立地。
通勤も大手町や霞ヶ関なら地下鉄１本、ドアtoドアでもあっという間で楽だし、
この辺りは山の手的な閑静さと下町的な利便性を兼ね備えている
住みやすくて良いエリアだから、プライシングさえ間違えなければ、サクっとすぐ売れるだろうね。

プライシングさえ間違えなければ。

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駅までの道のりはわかりやすくてその上、徒歩4分程度の近距離という立地条件は魅力的です
駅から近いという条件付きなので価格は高価格になってしまうのかしら。

確かに小学校も近いので、ファミリーには安心できそうですが、
住める間取りタイプはAタイプに絞られてしまいますね。ファミリーだけというわけではなさそう。

その他のタイプは２LDKと１LDKなので、単身者や夫婦二人暮らし用でしょう

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千駄木住民だけどここの物件、陽当たりは期待できないよ。道路は南と東にはマンション隣接してるし。そういった意味で、どこまで安くなるか。

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日当たりが期待できないという程のことはないと思うけどねえ...
住戸によっては半地下もあると思うので注意が必要だけど、その分安くなるなら買う人はいるでしょうね。パンダ部屋になるかも

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1戸1戸プランを見ていくと、けっこう細長〜い感じなんですね。
建物の形からするとそんなものなのかもしれないですけれど。
柱の凸凹が全くないわけではないですが、
開口部に面している方は一応、最小限にはしてあります。
リビングは細長いので、キッチンセットとソファとの配置はしやすそうではありました。

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リビング細長いとテレビ小さいのしか置けないのがなぁ…

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言われてみると、テレビのサイズに関しては、大きいのは難しいですね。
しかも配置も難しそうです。
動線との兼ね合いもあるし…^^;
スクリーン作って、プロジェクターで映画を見るみたいな感じだとできなくはないけれど、毎回は面倒でしょうし。

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千駄木の辺りで、日当たりが抜群に良いマンションっていうのが逆に難しいように思います。
同じような高さの建物が本当にひしめき合っているというかんじ。
道を歩いていても、
結構密集しているなぁっていうのは感じますから。
だから、そもそもが日照にプライオリティを置いている人はそこまでここはいないんじゃないか、と思いました。

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外観等のデザインが出ましたね。
やはり、１階は一部半地下のようですね。
さて、どのくらいの価格で出してくるか。

たしかに、日当たりは期待できないは言い過ぎましたね。
ただ、向きや階数によっては前建ての関係で、多少のダメージはあると思います。

あと、この辺りは、不忍通り沿いにずらっとマンションが建ち並んでいますが、
ベランダや窓が不忍通りと反対側なら、意外と眺望は抜けてて日当たりは良いんですよ。
何故かというと、不忍通りから30ｍを境に、高さ規制・用途地域が変わるからです。
眺望重視ならば、中古でも良ければ、結構選択肢はあると思います。
いわゆる新耐震なら耐震性は問題無いし、
専有部分はリフォームすれば新築と同じになりますからね。

でも、どうしても新築じゃなきゃっていう人もいますし、
千駄木の二丁目では数年ぶりの新築分譲です。
駅から近い割には大通りから一歩入った奥まった立地で落ち着いた場所ですし、
小学校もすぐなので、共働きファミリーに特にお勧めできる物件だと思いますね。

ディスポーザーが無かったり、内廊下で無かったりと、
都心物件ではよく見られるスペックは無かったりしますが、
OPにしては珍しく、50戸越えと中程度の規模がありますし、
逆に、管理費や修繕積立金もそこまで高いものにはならない事が期待できますね。

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ヒルズ売れたみたいね

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ヒルズよりはお安めだけど、それでもやっぱり高い印象あるね。55平米で7000予想。こんなもん？

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西向きですが、確かに西側が住宅地で制限がかかっているので陽射しは確保できそうですね。
半地下と二階は微妙かもしれませんが。
不忍通りから入っているので、通常の車の音は聞こえなそう(現地も見てみて実際聞こえていない)ですが、近くの病院の救急車の音はどうでしょうねぇ。
サイレン響きそうだし、少し離れた裏手側が病院なので、、、
千駄木の水準がわからないのですが、坪単価400万円くらいが相場でしょうか？

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さすがに救急車のサイレンの音は避けられないです。まぁでもそれが我慢できないほど煩わしいかどうかは個人差ありますよね。

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全然更新されないけど、この物件人気ないのかしら、、、

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見かけた記事情報だと，１期は10戸，35.58～70.41平米，4,388～9,588万円なんだってね

オプレジもそうだけど，伊藤忠も最近文京区に集中して建ててるね
すごい勢いだわ･････

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駅近で広々とした間取りもあり、良さそうなところだと思いました。
内廊下なしという情報があるようですが、どこに書かれていました？
ホームページを見る限りではそのような情報を見かけられなかったように思いますが。

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外廊下の設計にするのは日当たりなどの関係から作られているんですね。
素人的な発想ですが全て内廊下にすべきでは？と思っていましたが、
そのような事情があるとは。勉強になりました。

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もし内廊下だったら積極的にＰＲするはずで、ホームページに書いていない時点でお察しなんだよね。
内廊下は必ずしもメリットばかりではないんだけど、高級感は出てくるし今のように寒くなってくると内廊下は暖かくて快適みたい。
ここは共用廊下側に窓をつくらなければならない間取りがある以上、外廊下はやむを得なかったんでしょう。外廊下も換気面ではメリットがあるから。

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外廊下もそれなりにメリットがありますので、そんな悪いものでもないんですよね。
分譲なら内廊下が良いですが、賃貸であれば個人的には外廊下で良いとも思っています。
換気面もそうですが、天気の良い日はそれなりに気持ち良いんですよね。

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内廊下のデメリットが空調運転による管理費増加なのですが、逆に外廊下のデメリットが風雨や日照の影響を受ける事による大規模修繕時の工費増加でしょうか。
最近の都心の物件はホテルライクな高級感を謳えるので内廊下を採用する事が多いですよね。
この辺りの過去分譲マンションだと、プラウド文京千駄木やサンウッド文京千駄木フラッツが内廊下を採用しているようです。
おっしゃるとおり、春や秋の天気が良い日の外廊下は気持ちいいので、どちらも一長一短ですね。

全然話は変わっちゃうのですが、ここって管理委託は日勤じゃなくて巡回なんですね。
最近の物件にしては管理費が少し安めかなと思って、ディスポーザーが無く外廊下だからかなと勝手に理解していたのですが、巡回だったからなんですね。

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このくらいの戸数なら巡回でもＯＫなのかな？大規模ではないし

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オプレジは総戸数や内廊下、外廊下問わずなんでも巡回よね。20戸とかならともかく52戸で巡回はかなり、、、

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ありがとう
オプレジは巡回多いんだね
ちゃんと管理してくれるかは巡回の回数や時間にもよるけど一応巡回頻度は確認した方が良さげだね
もし駄目な管理会社だったら最悪リプレースしちゃえばいいんだろうけど(笑

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>>29
通勤の場合管理人室がちゃんとあるかが重要。まさか風除室に椅子置いて座らせるわけにもいかないだろう。休憩だって取らせなきゃいけないし、湯茶や冷蔵庫、電子レンジぐらいは使わせてやらんと人権問題だ。ひょっとしてオプレジがどこも巡回なのは、こういうことなのかも、ね。要確認だね。

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>>30 匿名さん
そこは盲点でした
たしかにちゃんとした管理人室がないと後から日勤に変えたくても変えられないかもしれませんね
勉強になります

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積極的にこのマンションのアシストをしたいわけではないが、、、

>> 東京でマンションを今買うなら「山手線の内側北部」
　　https://www.news-postseven.com/archives/20181205_817846.html
>> つまり、坪単価400万円あたりにかなり強力な壁が形成されているのだ。

榊氏の記事は？？？な事も時々あるが、
この記事に関してはファクト･ロジック的にみても十分に納得できる。

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ひまだから昔の見てたら、ちょっと前はすぐ近くでもこんな値段だったんね、、、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560149/
地価の上昇＝用地入札の競争激化、建築費の増加、共働きの増加による職住近接ニーズの高まり＝ペアローンの増加、いろいろ理由はあるんだけど、最近の上がりっぷりには本当に驚く。

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総戸数のところに、管理人室のことも書いてあるマンションもあるかと思いますが（多くはないけれど）
オプレジだと、そういうのは記載はないのですか。

管理会社は、今住んでいるところでも利用しているところですが、少なくとも定期的に上の人が指導に入るのか、研修みたいなことをしているのを見かけます。

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駐車場は4台とありますが、
そのうち1台分は来客用ということなので、実質3台だけです。
ここだと駅に近いから、駐車場の数もこれくらいでいいのでしょうか。
小型車が2台、普通のサイズが1台停められると書かれていました。
小型車ということは…駐車場自体広くないのかもしれません。敷地も限られているので仕方がないのかな。

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千駄木は、坂は多い街ですし、不忍通りの歩道も広くはないです。ですので、実は徒歩が一番暮らしやすい街なのではないかと考えております。
そう考えると、駐車場がそもそも数があっても
停める人がどれだけいるのか…というような状態になってくるのではないでしょうか。

業者さんが来たときに停められる場所が確保できれば、それでいいのではないかしらと感じました。

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駐車場少ないですが、そもそもここのマンションまでに至る路もそこまで広いわけではないのでそれで良いのかもしれません。
みんながみんな、車を使って出入りするとかなり影響が出てしまうでしょうから。

それにこのへんってそこまで車持たれる方も多い無いでしょう。

ただごく近隣にスーパーはないので、自転車があったほうが良さそうです。

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>>39 匿名さん
すぐ近くに野村屋というスーパーがありますよー帰り道に寄れます。大きくないけど十分なスーパーですよ。

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車がないことを前提で暮らしているのならば駐車場自体は少ない方がメリットが高いです
借りる方が居ない場合は外部に貸し出すということもあります。そうなった時のセキュリティ等考慮するとすくなくていいのかな

個人的には少ないながらも来客用が用意されているので、知り合いが来た時などは
活用できるので良いですね

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駐車場、借りる人があまりいなくても、外部に貸すと結構面倒なことになってしまうんですよね…帳簿的に（汗）
マンションの住民に貸せば管理費収入になりますが、
外部の人だと扱いが異なってきてしまうので。

マンションの駐車場に関しては、少し足りないくらいが実はちょうどいいらしいですよ。

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どうでしょう売れてますかね？

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3期に70平米のAタイプが含まれているけれども、8,800万円台ということは価格下げてきましたか？2階物件を出してきたのでしょうか？
強気の値付け過ぎたんでしょうか？

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お部屋そのものも素敵ではありますが、
個人的にここはロケーションの良さが魅力だと思っています。
駅近で商店街も近隣にありますし、のどかな周辺環境がとても良いです。

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業者のよくわからんコメントが増えてきたということは売れ行きが芳しくないということか。

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あら？3期も終わってないのに、70平米台8,800万円?の表示がなくなってますね？
どうなったんでしょうか？

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駅まで近いし、静かだし、ということで、条件自体は良いことだと思います。

スーパーマーケットのむらやというところが、不忍通り沿いにあります。
外から見た感じだと、お野菜がメインであるのかなと思いますが
肉や鮮魚などの販売もあるのでしょうか。
結構、人が来ているなぁと思って見た記憶があります。

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それなりに価格の高いマンションなので人気がありますよね。
そういうこともあって、やはり慎重になる人も多いと思います。
後は価格面で折り合いがつけばいいと思っているのですがね。
どうしても値段が高いと手が届きにくいことになってしまいそうです。

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すぐ近くに住んでますが、肉や鮮魚などの生鮮食品もありますよ。仕事帰りに足りない食材を買って帰るにははちょうど良いです。ただやっぱり大きいスーパーではないし安くはないので、買いだめするなら休日に自転車で7～8分のサミットに行くことになると思います。

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