プラウドタワー木場公園

>>301
３０１さん、四つ目ではなく、三つ目ですね。３００さんのご指摘、うなずけます。地元の人間からすると、ここも平野も、立地は決して良い訳ではないんですよ。買い物も不便で、木場公園以外は殺風景な場所です。そこが弱いから、「ジパング」なんていう言葉でカムフラージュしているように思います。

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>>302
すぐ目の前に大きめの公衆トイレがあるのは、残念。あれは未来永劫、動かない。

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清澄の丸八倉庫も野村がマンション建てるみたいですけど、立地的にはこちらとどちらがいいですかね

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320となると勝どきや晴海の価格帯にかぶってくる。
そこまで強気に出れるかどうか....相当チャレンジでしょ。

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電話で問い合わせたらモデルルームの公開が当初予定よりも遅れて4〜5月になるそうです。
販売もずらすそうですよ。

これって市況が上がり基調だから様子見てるってことでしょ！確信犯ですよ、絶対。舐めてます。
あまりにも情報公開が遅いし、この場所で坪280越えたら魅力ないので、うちは候補から外しま〜す。

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>>301
1-2階なら、坪260なんて全然あり得るでしょ!? そこから280の方が非現実的。

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ここは、そんなに高くできないって。そこまで魅力ないって。木場だよ、木場。しかも徒歩７分。

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>>304
あちらも道路沿い、買物過疎地、殺風景と三拍子そろった場所ですね。

もともと倉庫街だから仕方ないですが。

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不動産経済研究所の発表や、その他の市場動向、指数の推移を合わせて見てみると、昨年夏以降新築マンション市場のトレンドが変わりつつあるのが分かります。
都心駅至近物件はますます過熱する一方で、都区部であっても徒歩5分を超える物件は一部の例外を除き厳しいの状況に追い込まれており、一定の条件を外れる物件は一気に売れなくなる優勝劣敗が明白になりつつあります。
「優」良物件に集まる富裕層、相続対策、外国人投資家の旺盛な需要が継続する一方で、それ以外の物件が対象となる大多数の実需の部分では、一律な価格上昇に市場がついてきていない可能性が高いと思われます。

今後の見通しについては、ベアアップなど賃金上昇、日経平均の2万円乗せに向けた上げ相場など、景気上昇ムードが3月の動向がどのように表れてくるか、多くの関係者が固唾をのんで4月中旬に発表されるマンション市場動向を見守っています。

個人的にはこの優勝劣敗の流れは継続すると見ており、都心3区(あるいは6区)の駅至近物件(徒歩5分圏内)以外は、上記の需要(富裕層、相続、外国人)を大きく取り込むことは厳しく、多くの物件で現実的な価格路線に軌道修正を迫られると見ています。
あくまでも私見ではありますが、プラウドタワー木場公園もこの部類に属するとみており、下は5,000万円台前半(65.3㎡)から上は1億円を挟んだ攻防か少し超えるくらいが限界、中心価格帯は6,500～7,000万円台前半程度になるのではないでしょうか。

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３１０さんは、専門家の方でしょうね。さすがです。目からウロコです。この物件を考えている皆さん、実際に現地を見に行かれた方がいいと思いますよ。木場公園は道路をはさんで隣ですが、何せ三ツ目通りの交通量が多い。首都高の出入り口もすぐそばにあって、決して落ち着いた場所とは言えませんね。どなたかも書いていましたが、建物の北側に大きめの公衆便所があります。ヴェレーナの方が立地は優れているでしょうね。評価が難しい物件だと思います。

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安く買いたいのはわかるけど、３４０万くらいだよきっと

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木場徒歩１１分の某マンションで７０㎡３LDKの中層階が６０００万超えるって言われた。。。。

つまりそこで283万・・・・

駅７分×野村だと・・・・（（（（・σ・））））

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>>311
確かに、最近あんま人が入ってないモデルルームは多いかも。

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最大手財閥と倒産デベマン比べてもね・・・

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3月のフラット35の金利も大幅に上がったし、購入検討者からすると冷や水浴びせられた状態なんじゃないかな。

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>>310

かなりお詳しいようですが、今はそんなに厳しいんですね。
それくらいの価格か最悪ちょっと高いくらいでもここは買いってことでいいですか？

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江東区の不動産価格
http://tochi-value.com/Tokyo/Koto/

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マンションの価格はいわば限定売り切り商品の価格付けだぞ。

みんなが納得する価格じゃなくて、ここを欲しいと思う人の上位200人を納得させる
価格をつければいいだけ。

上位200人が「坪300万円でも買うよ」というのであれば、デベはそれ以下の価格で
欲しい人なんか気にする必要が無いんだよ。

入試と同じ。欲しければ、上位200人に入れ。そこに入れなければ別なのを探せ。

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>>319
どこかの業者さんかな。乱暴な言い方はやめましょうね。残念ながら、あなたは買う側の心理をわかっていない。自分が興味ある物件の価格を、楽しみながら議論して何が悪いのか。それってマンション購入者の楽しみじゃん。

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想像や憶測で安易に値段を語るのは簡単ですが、データに基づく客観的な判断が必要かと思います。

基本、マンションの価格設定は、建築コストの積み上げと販売に要するコストに利益を乗せ、収益を最大化することが企業側のスタンスです。
その価格付けには様々なデータやリサーチが用いられます。
単純に問い合わせ件数が販売戸数の何倍か、類似物件の販売動向、物件から一定範囲内の世帯収入の分布はもちろん、それ以外にも大規模物件になればなるほど様々なリサーチが行われます。

問題は、その多くのデータに於いて昨年の夏以降深刻な状況を示し始めていることです。
当然企業側は不都合な真実をあえて明らかにはしませんが、優良在庫ならまだしも不良在庫を抱えることは即利益率の低下につながり、上場企業であれば決算報告書からその経営状況を確認することができます。
多くのデベロッパーの3月決算にその影響は少なからずあらわれることが想定され、合わせて発表される来期の見通しは経営者にとっては最重要意思決定項目となり、今は勢いで強気見通しを出せるほどの余裕はないものと思われます。

ご興味がある方は、野村不動産ホールディングスの決算資料をご覧になるといいでしょう。
一例として、野村不動産の昨年10月の第2四半期の決算では、業績修正により住宅事業を大きく下方修正しており、さらに第3四半期の数字を見ると通期の計画達成はかなり厳しい状況であることが分かります。
加えて、粗利益率は8%以上も低下していることも明記されています。
これがここ最近見られる販売延期の大きな要因の一つであり、大きな軌道修正が迫られていると見るのが現実的かと思います。
価格が上がるのではという単純な売り渋りとは大きく状況が異なると見ています。

結論として、市場全体の販売戸数自体が減少する中、売上げの最大化を狙ってコスト増と利益率低下のリスクを冒す余裕はなく、短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
それにはどうすればいいか?
少なくとも無理な値付けは命取りであることは明白です。

なお、これは多かれ少なかれどの不動産会社にも同じ状況で、住宅分譲販売以外の事業(賃貸、管理、仲介、リフォーム、商業施設、オフィスビルなど)の収益強化が急がれるところですが、この多角化が軌道に乗っている会社とそうでない会社では自ずと体力に差が生じ、販売戦略の違いとなって現れます。

既に一部のマンションではこれまでとは一転した弱気(というか現実的な)価格設定が見られ、さらに販売が苦戦している物件では価格を下げるなどの動きが始まっており、これまでの強気相場からの揺り戻しが起こりつつあるように見えます。

以上、私の先日の想定価格の論拠の一部をご紹介させていただきました。
あくまでも個人的な見解であり内容を保証するものではありませんので、ご参考まで。

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一言で言うと値付けは重要ってだけで安値予想の理由はどこにもないのですが。

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>>321
以前も書きこみあった人かな？
長文だけど妙に説得力ある。
でもうちは7000万でも無理なんですけど〜‼︎

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>>322
強気には出れない、現実的な値付けになるだろうって言ってるんであって、決して安値になるとは言ってないんじゃない？

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>>324
>>短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
って言ってるんだから、仕様を落として価格を抑えにかかってくるって言いたいんじゃないの？
ただ、それはこのマンションを野村がどう位置づけるかによる。フラッグシップと位置付けるなら
高級路線に舵を切ることだってあり得るわけで。

むしろ決算資料で気になるのは、第二四半期の決算資料では主な18年3月期の主なプロジェクトとして
「木場3丁目プロジェクト」が書いてあったんだけど、第三四半期の資料からは落ちていること。
（代わりに白金1丁目東部北再開発が入ってきた）
野村のなかで優先順位が下がったのか、工事の後ろ倒しが確定したのか、単にスペースの都合なのか。

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コストって、仕様もあるんだろうけど、文脈から販売にかかる人件費とか広告のことかと思った。
割高にして派手に宣伝して売るより、適正な値段で出して引き合いで売る方が時間もコストもかからないし確実ってことなんじゃないの？

残念ながら、木場でフラッグシップとか高級路線はないでしょ⁉︎

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弱気(と言うか現実的)な価格設定ってどこのこと？

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ここ最近、周辺の野村物件を見れば、この平均坪単価は300と予測できるのでは。

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現実路線で300、強気だと〜350？弱気で260〜ってとこですかね。

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どこも割高なら賃貸で近所のURタワーの方がいいや。立地も価格もいいし。中古はあまり出ないのかな。

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>310 さんの見通しだと、中心価格帯が6,500～7,000万円ってことなので、80㎡だと坪268～289くらい、上は318万円。
去年からの流れから見れば確かに弱気に見えるけど、売れ行きに急ブレーキがかかってるっていうのが本当ならあり得るのかな。
しょせんは木場、徒歩7分って立地を考えると確かに妥当かもね。

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立川のよりは安いかな～同じぐらい？　

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加賀のよりは安いかな～同じぐらい？

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蒲田のよりは安いかな～同じぐらい？

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そういえばワンクリックアンケートきてたね。
そう言われると、野村さんも値付けを迷ってるように見える。

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>>331
信号に引っかかれば、９分かかります。

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木場、清澄白河周辺のここ数年の価格帯をみれば一目瞭然です。
ましてやこの1年間で販売されている価格帯は2年前に販売されている物件よりも約ですが1.2倍〜1.4倍ぐらい高い値付がされている事実。
それを考慮し、更に野村ブランドから70平米の平均価格は最低でも6500以上が容易に考える事ができる。

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>>337
それで、ここ1年で売り出された物件は即日完売とか順調に売れてるのかな？

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即日完売と言うのは広告戦略で意味がないものと思いますが徒歩10分超の駅遠物件を除けば竣工前後までに完売してますね。

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今思えば、駅上物件とはいえ、立川は異常な価格だった。あれがプチバブルのピーク。

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今考えると清澄白河周辺で言うとプレミスト、グローリオ、駅前のリビオレゾンが販売されてる4年前ぐらいが価格的で適正だったのかも。

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価格的適正って何？

相場って年によってかわりますけど・・・
世界から見たら東京都心の不動産価格は適正とは言えませんが・・・

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木場のパークホームズは駅徒歩３分で価格もお買い得だったように思いますがどうでしょう。

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洲崎だからね

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>>343
あそこは、中古でも値が下がりませんよね。駅近物件の強みです。

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パークホームズ豊洲が坪320って話だし、それを考えるとここも坪300前後ではあるだろね。

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木場徒歩7分でそこまで行くかな？
まぁあれこれ言っててもしょうがないので、見てみましょう。

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平野ならもう少し安くなりますかねー

完成は平野の方が先なのに販売開始は遅いのはなぜ？住友の木場公園計画も出てきたしいろいろ迷います。

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木場公園があるから東側は絶対にマンションが建設されないのが最大の強みですかね。
やはり6500万ぐらいはいくと思いますね。
確かに数年前の周辺の新築マンションはお徳だったかも。
清澄白河駅前の物件でも5500万ぐらいでしたから。

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パークホームズ木場は元々あの屋敷だし隣は公衆トイレで前は民団だよ。敷地の供養塔は土地柄としても。見て何も思わないのかな。
木場は公園近くが売りでまだいいけど平久町は殺風景だからな。ヨーカドーは高いだけだし。

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>>341の物件は今より単価も安かったけど、何より最近の物件より立地が良かったのが大きい。

この時期（２～３年前）の販売物件は、
・この規模ではめったにない便利な駅交差点の角地
・大通りに面していない閑静な環境でブルーボトルが至近（笑）
・従来計画をご破算にして階高を下げた代わりに耐震性が向上
みたいな特徴ある立地、仕様が多かった。
しかも、いずれも比較的清澄白河駅に近い立地だった。

それまでの物件は、白河交差点の再開発ビルか、伸銅所跡のパークハウスみたいな大規模物件中心で、
大規模ゆえに制約のある駅遠立地の割に、ことごとく高値（当時としては躊躇するような）だったから、
結果論としてこの時期の物件がいろいろ選べて一番良かったと思う。

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>>351
近所に住んでますが、それこそ立地は3年前の物件の方が良かったと思いますが。今、販売している物件よりも清澄白河駅を考えると遠くても10分以内ですから。

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なぜ清澄白河が話題に？
豊洲の三井が価格なんとなく発表していて、住友も来週くらいからだろうからここも待っていましょう。

情報求む！

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単純に近所だからでしょ（笑）

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そうかｗ地元を愛しているのですねｗ

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パークホームズ豊洲行って、木場も検討してるって言ったら、
同じぐらいの坪単価になりますよ〜って言われたよ。
北東の一番安い所で坪３２０〜３７０ぐらいだから、
ここの一番良い部屋はもっとするって事かな。
早く値段知りたいよーーー

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豊洲　　　　　320万
プラウド木場　320万
住友東陽町　　310万

くらい？？

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住友が野村以下の価格出すかね？
向こうはタワーではないけど、徒歩5分だし。
噂では330って話もあるけど…すみふ東陽町

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ここが決まらないと

今年～来年にかけての木場・東陽町相場はわからないってことですかね

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>>357
そこまで強気に出られたら、もう諦めですね(笑)。馬鹿げた相場だとは思います。

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木場が豊洲と同じとかあり得ないし。
豊洲に肩入れする訳じゃないけど、いまや豊洲は随分上に行っちゃったしょ。

夢見すぎじゃね？

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>>361
同感ですね。

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三井のセールストークでしょうね。こっちは木場ですよ、木場。

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>300 >310 >321 あたりが的を得てるんじゃないかなと個人的には思う(同じ人?)
他の予想金額はあんまり根拠ないし、今までがそうだから、周りがそうだから、今後も上がり続けるだろう的な素人考え。
このまま一本調子で永遠に上がり続けるわけないし。

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まー結局需要と供給のバランスですからね

野村あたりは多少　赤　がでても売れる金額で出してくるんじゃないですかね

なので、　三井　＞　住友　＞　野村　＞＞　ゴクレ　って価格設定ですかね
　　　　　330　　310～330　300～310　　260～280？

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ゴールドクレストはともかく、他の３物件はそんなに行かないでしょ。場所が良くないです。

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目黒の再開発　坪600くらいでしょ？

半値じゃん

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340位と見た。強気想定から反応見るでしょう。

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>>368
坪３４０なら、８０平米の部屋で８２００万超えか。木場ですよ、木場。徒歩７分。諦めもつきますな。アホらしい。

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>>368
でもね、それをやっちゃて価格を下げたら、先に成約した人から大ブーイングですよ。ネットで暴露され、そのデベの信頼はガタ落ちです。だから、今回の値付けは難しい。

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坪300以上を予想する人は、ホントにその価値ありと思ってるのかな?
そして、買うつもり?

自分ならアホらしくて買わないけど。

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>>371
ホントですよね。わけがわからなくなってきました(笑)。

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>>372
今は買い時ではないということ。だんだんはっきりしてきた。

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>>300
確かに、都心から離れた物件は価格が下がっているかも。横浜寄りの東急沿線は、なるほど安いなあと。市が尾のBRANZとか、笑っちゃうぐらいお手頃。

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木場は都心には至近だけどね。
割高なことは認める。

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都心に近くて便利な割に価格がお手頃なところが木場や東陽町の良さだったのに…

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過去に割安だったのが適正価格になってきたと言うことでしょう。少し前に値付けの重要性を語る人もいましたし。

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人気が出る＝価格が上がるだからしょうがない？

371さんのおっしゃるように価値を考えると難しいね　その単価だったらいまならKTTとか買える。
２～３年前に木場を購入した人はおめでとうということでしょうか

まーここらあたりの価格があがって、売れない価格の安い郊外を案内されるんじゃないですか？

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清澄白河の駅前のパークハウスかイーストコモンズを買っておけばよかったー
立地も断然いいし中古出ないかな。

価格上昇いつまで続きますか。

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売れ続ける限り上がり続けるんでしょうね。

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実際　ヴェレーナ木場公園が２８０万で少しずつ売れている気配をみると

あながち３００万超えるってのも真実味がでてくるか

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ヴェレーナをあの価格で買う人がすごい。間取りはいいけど、あの会社だし近くに気になる施設？建物？があるし。

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同感です。購入された方には悪いけど、清澄白河の住民からすると、あの地区であの値段はない、とみんな言ってます。いろんな意味でビミョーなエリアなんですよね。価格的には、５００万円は高い、というのが正直なところ。

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そんな時代に突入してしまうんですね・・・
江東区は都心3区に近づいていく・・・・

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３００万円超えですか。正直、ああそうですか、って感じですねえ（笑）。中途半端な価格出されるよりも、いっそあきらめがつく。

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てか、一時的な傾向でしょ。ここの価格がそんなに、長続きするはずがない。

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そう思います

このエリア以外のマンションを検討しましょう！

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東京五輪前に今のプチバブルははじけます。この物件の価格が高ければ、今回はパスしてこの地区で他の物件を探すつもりです。

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中古ってこと？
はじけるまで賃貸ってやだな

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5年後には木場でも350、10年後には400万円とかになってるとか？
まぁ、そう思う人は頑張って今買えばいいでしょう。
日本はこれから人口が急激に減って行くのが大問題になってるんですけどね。

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東京には人口集まりますけどね

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東京も広い。
区や地域、沿線、駅によって勝ち組とそうでないところは別れるでしょうね。
木場はそこそこいい場所だけど、外から人を集める魅力があるかどうかは甚だ疑問。

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木場にその価格出すなら清澄白河の中古を買う。

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そうなんです。清澄白河と木場には、差があるんですよ。そこをどう見るかですね。

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清澄白河の良さがわからない

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わからない方がいるのも理解できます。地味ですしお店も少ないし。私は落ち着いていて大好きですが。

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清澄白河なら７０００万出しても買いたい。木場なら６３００万でも二の足を踏む。

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清澄白河とヴェレーナ辺り（東陽3や5）は好き好きだろうね。清澄白河でも三ツ目以西は殺風景だし以東はお墓か駅遠、でもお洒落なところが多くて何より3線使えるのは大きい。東陽は地味だし駅近でも混雑かつ乗換え不便な東西線のみ、でもスーパーが多くて公共施設やニトリに近いのは何かと便利。飲食は洲崎界隈はレベル高いしバリエーションもあるので普段使いしやすい。清澄白河はお洒落な店が増えているしカフェやスイーツの類は他と比にならない。
で、肝心の木場は全てにおいて微妙。ヨーカドーはべらぼうに高いです。でも雰囲気の良い木場公園の南側にふらっと行けるだけでも十分な魅力だと思う。価格次第だけど！

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人口減少が不動産市況に与える影響は非常に大きなものがあります。

多くの方は、
「首都圏(あるいは東京)の人口流入が続いている」
「未婚率の上昇や核家族化の進行で世帯数は増える」
と考えられている方もいらっしゃるかもしれませんが、東京を含む首都圏でもすでに人口減少は始まっています。

世帯数もそれにつられて徐々に減少し、2015年(52,904世帯)から2035年(49,555世帯)にかけて6.3%減少すると見込まれています（2013年1月 国立社会保障・人口問題研究所調べ）。
しかしその内訳を見てみると「単身世帯」と「一人親+子」の世帯数が増加する一方で、「夫婦+子」の世帯は2015年(14,274世帯)から2035年(11,534世帯)まで実に19%も減少する見込みです。
都道府県別のデータは公開されていないので推定ですが、関東圏の方が単身世帯、一人親世帯の比率は相対的に高いと思われ、相対的に「夫婦+子」の世帯数の減少速度は早いのではないかと思います。

いわゆるファミリー向けの住宅は今後急速に需要が減少することが予想され、もしかしたら東京ではその傾向がさらに顕著になるかもしれません。

このような社会的背景の中で、一部の地域で地価が上昇することは海外の主要都市でも見られるので否定しませんが、どこでも一律に上昇していくと考えるにはかなり無理があります。

2-3年前から顕著になった住宅価格の上昇理由(原材料費の上昇、オリンピックや東北復興需要による人件費の高騰)がどこまで続き市場に受け入れられるか、そう遠くない将来に価格が下落するタイミング、地域がかなり高い確率で発生するのではないかと危惧しています。

そのタイムリミットは、遅くとも団塊の世代からの資産移転が終了する約20年後くらいまででしょう。
その後には、本当に一部のエリアを除き需要は確実に減少します。
イコール価格が下がるというわけでは必ずしもありませんが、特にファミリータイプの住宅需要は急速に減少することだけは理解しておきたい事実です。

では、本物件はどうなのかといえば、基本的には誰にもわかりませんということになりますが、それでは投稿した意味がないのであくまでも個人的な見解を述べさせていただくと、やはり非常に微妙な位置づけにあると思います。

一定の需要は満たすとは思うので大幅な価格下落には見舞われないと思いますが、かといって一部の例外に位置づけられるような人気エリアではないことだけは確かです。
すでに価格水準はかなり高いレベルにあり、ここから一歩強気に出れば相当な危険領域といったところでしょうか。
正直、それでもある程度購入層はいると思いますが、リスクは購入する側が背負うことになります。
将来大幅に価格が下がらなければいいというレベルであればまだ許容できるでしょうが、今後20年のレンジで見れば資産価値が下がる確率で高いと想定される中、これで金利が上昇しようものなら最悪の結末になりかねません。
このような状況で、リスクを取れる層は極めて限定されるでしょう。

もちろん、住宅は資産価値云々だけでは語れない部分があり、木場に住みたいという気持ちが強く、かつその資金力がある方は購入を前向きに検討されるのがいいと思います。

皆さんの判断の一助になれば幸いです。

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>>399
木場には特に思い入れなしい資金的にはかなり厳しそう。
人生のタイミング的に家は欲しいから出来れば買いたいんだけど、いろいろ考えさせらますね～！

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>>398

>清澄白河でも三ツ目以西は殺風景だし以東はお墓か駅遠
三ッ目じゃなくて清澄通りでしょ。

しかも、仙台堀川か葛西橋通りより北側の話で。
いずれにせよ、この物件は清澄白河駅圏とは到底言えない場所

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