プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その2

土地代高かったですもんね

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土地代高くても建築費はいくらでも安くできるからね。
まぁ蓋を開けてのお楽しみ

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>>202
今の建築業界の惨状をご存知ないようですね。
もっと世間のことを知った方が身のためですよ。

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まあ、価格はじきに判明することだし、
売れ行きも、しかり。
単なる水掛け論は置いときましょうよ。

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>>203
何も知らないのはあなたでしょｗ　吠えるのはいいんだけどマンション買ったことないみたいですね。
野村のやり口しらないなら首を突っ込まないことです

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ここって固定資産税は軽減措置が終了後は年間30万ぐらいなんですかね?

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>>205
＊＊＊の遠吠えご苦労様です。野村のやり口は十分知った上でそれでも坪210万は有り得ないと申し上げている。
あなたが買えないのは目に見えてるのでこの物件にしがみつくのはやめた方がいいですよ。

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>>207
きたない言葉遣いは考えものですよ。

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普通に考えて、目の前の加賀レジデンスが240～250万円でやってるのに、建築費高騰時代に210万円はないでしょ！

250万円で出たら良心的なくらいです。

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>>209
業者なのかどうか知りませんですか板橋区であれば210万でも高い方です。
そして現実に加賀もそうですが中古相場がそうであります。
別に構いませんけどね。気に入ったものを買うのが一番いいのはその通りですから。

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>>210
具体的にどこの物件のことですか？
他の物件の価格ご存知？

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>>211
はい？自分で物件調べることもできないのでしょうか？
ときわ台ですらそのような価格なのですけど。

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でしょうね。
野村は（アーバンネットが）加賀レジデンスの販売代理もやっていた（サブだけど）。
その加賀というエリアでの過去の成功例、
近隣プラウドシティ（赤羽や池袋本町）、区内プラウド（志村など）の実績、
さらに最近の区内の情勢（板橋テラス、シティテラス、スカイティアラ、などなど）、
および土地取得代と戸数から考えて、
・最安住戸210/坪（4800万）
・ボリュームゾーン250/坪（5800～6000万）
・最高住戸300/坪（10000万）
と予想。

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>212

ときわ台（住所は前野町）のブリリアだと、坪単価230ぐらいでしたよね？

また、加賀レジデンスの中古成約事例は平米単価６４～６６万ってところ。
坪単価に直すと２１１万～２１８万
築７年ぐらいの物件でも２１０万は超えてるから、新築で２１０万はありえないだろうね。

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>>212
調べられるから言ってんだよ。
調べられないのはあなた。そんなことも気付かず恥さらすなよ。

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ノムコム、アットホーム、長谷工REより。
本日現在。

加賀はレジデンスが3戸あるだけかな、それなりの物件は。
2F　95.92㎡　6780万
6F　88.24㎡　6380万
8F　130.09㎡　9280万

ときわ台はろくな物件が出てないな。強いて言えばライオンズときわ台か。
3F　72.60㎡　4180万円

ついでに志村坂上はプラウド志村城山が2戸。
2F　75.09㎡　4690万
9F　71.78㎡　4750万

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210と212は、坪210万以上だったら謝罪するべき。
虚偽の情報をバラまいて何も知らない人を混乱させたことになる。
210万だと赤字だから野村がその価格で得ることは有り得ないのは分かってることなのに

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>>216みたいなのは典型的な偏向報道するマスコミそのものじゃん。
>>217
君が悪質で謝罪すべき存在だとわからないの？虚偽の情報だって？
どこが？
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=011&ta=13&...
みてみな。板橋区の実態だ。くわえて、中古の実売はSUUMOのようなネットで出てる売主価格から
実際には10%引いたところが中古の実売価格。それがわからないの？そういった事実を無視して
他人を攻撃するだけの人間が何を言ってるのでしょうか？

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なんかわけわからんヤツが来ちゃったけど、、、
まいっか。
そのうち価格発表されるよ。
買わない、買えないんだったら、
静かに消えてくれれば。

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>>219
冷やかしの人は出て行ってもらえませんか？
健全で誠実な意見交換がまったくできません。

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>>212さん

中古ですか？

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>>218
加賀で野村物件なんだから板橋区でも高いですよ。志村坂上～高島平は比較対象にはならないと思いますけど‥。

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>>222
ときわ台も含めての話をしてますけど。加賀だけがそんなに高いっておもってる
理由をじゃあだしてもらえます？全然高くないのだけど。

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>>218
だから新築の最多価格帯で坪210万円の事例は？
新築と中古比べてどうするの？
板橋区というだけでエリア的にもマッチしてないし。
それに、時期もあってないしな。今の建築情勢が反映されてない。
何の根拠にもならないデータを出しても何一つ説得力ないよ。
主張とデータがミスマッチという仕事ができない人間の典型例。
これ以上は恥かくだけだからやめといたら（笑）

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>>224
何必死になってんの？検討者にとって有意義な情報でも無いし

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>>225
なんで？
検討者にとって価格は重要な検討要素でしょ。

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プラウド城山もう売りに出てるんだ。
なんか評判悪かったもんな
見切りつけたオーナーがいるのか

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プラウドはそれなりの値段になるしょ。でも十条アクセスは…どうかな？

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板橋ではそれなりの値段でも坪230超えると爆死してしまいますからね。
結局は215がゴールデン価格なんですよ。

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>>229

何時の時代の話なんだか。
会社の方針でちんたらやってるスミフはともかく、
ブリリアときわ台もオーベル志村も順調に消化してるよ。

シティテラス加賀もスミフにしては早めに終わりが見えてきてるし、
マンコミのスレッドを見るとプラウド蓮根は順調な出足らしい。

今は２１５万とかそんな値段じゃとうてい無理だよ。

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がんばれ、野村、価格後楽しみです。いずれ分かるとして、私のブランドランキングは、以下です。
１位、プラウド、野村
２位、パークハウス、三菱
３位、パークマンション、三井最上級

プラウドは、ブランドな様で、まだ買いやすいブランドなので、でもここが高くなければいいのにと思うこの頃。

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>>230
君もいつの時代の話なんだろうか。
自分は2014年2Q以降の今の話をしておる。

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>232

今年の下半期以降、値段が下がる要因ってあったっけ？

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>>233
ないですね。
まあ値段はいくら議論したところで結論出ないので、予定価格の発表を待つしかない。

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>>234
そういうこと。価格が出るまで待てばよろしいかと。
250なのか215なのか。すぐにわかる。

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板橋区だから高くないはず〜というのは甘いかもしれませんね。今回売り出すにあたって、「加賀ブランド」なるものを作ってますし、そうやってイメージ作戦で付加価値をつけて価格に反映させるのが野村のプラウドです。
それに東京市部でも坪単価250万超えてきてますし。

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加賀が安いと思って、蓋を開けたら想像以上に高くて他の物件を逃したことを後悔しそう。

加賀レジデンスと同等金額(6500万円)ならアウトだな。

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板橋区で値段がつくのはむしろ、自然環境はよくないが
利便性が高い駅近地域の印象。
ここは環境とブランドイメージで売ろうとしてるから、
どこまで頑張るのか興味ある。
まあ単価はレジデンス並が一つの指標でしょう。
面積が小さいから、それでもグロスはレジデンスより
抑えられるし。コストカットもどこかであれそうな気は
するけど。

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板橋区で6000万払うならみんな文京区や杉並区にすむと思うけどね。

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徒歩12分って駅遠ですよね？

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>>235
坪単価215万円ということは、土地建物比50:50だとして消費税は8万円なので、税抜207万円/坪。
以下税抜計算

販売総額=207万円/坪×延床10,211坪=211億円…①
土地取得費=75億円…②
建築費=120万円/坪×延床10,211坪=122億円…③　→今の建築費はまだ相当高いが、契約時はおそらくこれぐらい
販管費(SGA)=建築費×10%=12億円…④
金利=（土地取得費×4年分+建築費・SGA×2年分）×野村の平均調達金利1%=6億円…⑤
プロジェクト収支=①-（②+③+④+⑤）=-4億円
赤字で誰が売るのかね。

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>>241
前提がおかしいですね。商売ってのはなにも単品勝負じゃないからね。

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>239

杉並で6000万だと駅徒歩10分以内は厳しい。
文京区じゃ全然ムリ。

もうちょっと相場を見ないと・・・

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>>243
杉並区は最近不人気で激安になってきたので6000万もあれば十分ですよ。
ちなみに戸建であれば5000万で買えるぐらいです。
文京区も6200万がボリュームゾーンですよ。
普通の感覚がある人はそちらにいきます。板橋区で5500万以上を払う人って
本当にもの好きだけです。ごく一部ですよ。だからシティテラス加賀だって売れ残り。

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営業が6000って言ってるんだからそうなんでしょう。29日には正式に予定価格がわかるからいいじゃん。

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29日か。相場観の無い恥ずかしいコメントはどれになるのかな～、楽しみだな。

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野村の場合、大事なのは公示価格よりも実際の成約価格だと思うけどね。
すみふはともかく通常野村も含めてどこも実際には下げるわけなので

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>244

パークホームズの杉並和泉は6000万じゃ選択の余地なしだったけどね。
（一応変える部屋はあった）
これからの物件は6000じゃきついんじゃないかな？

文京区も6200じゃ厳しいよ。プラウド文京とかインペリアルガーデンは全然ムリだったよね。
（ミッドレジデンス江戸川橋は例外。）

ちなみに、東京だと駅から遠い地域が多くなるから、マンションより戸建てが安いのはよくある話。
東京の人は駅距離を重視するから、マンション・戸建て関係なく、駅から遠くなると安くなる。

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でも成約価格の平均なんて判りませんからね。坪○○万！って言ってる人は公示価格の予想に決まってるでしょう。

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>>248
どうも不動産知らないようですけど当たり前だけど不動産ってのは基本後着不利なのね。
いいところは先に買ったもの勝ちであり手放すまではその人占有なので。
だから昨今のマンションってのは原則不利な立地ばかり。駅から徒歩5分以内がマンション
という形態でのメリットだったのにいまや１０分はあたりまえ。
それも当然。土地がない。マンションを建てるにはそこそこまとまった区画の立地が必要。
だが、そんな立地はずーっと前からマンションが建ってしまっていれば最低40年はそのまま
どうにもならない。だから、法人の事業所なり工場などの跡地に立てるしかない。

一方の戸建はマンションのようなまとまった区画は必要ない。それどころか23区であれば
30坪程度にしないと高くなりすぎて逆に買い手がいない。戸建の場合は100坪前後の売却は
日常茶飯事なので駅近や住環境の良いところでも普通にたくさんある。
文京区にしろ杉並にしろ世田谷、中野、大田区にしても駅から徒歩10分以内で
いいところはたくさんある。ましてや板橋区であれば4000万もあればいい立地が
購入できちゃうエリア。だからマンションが5500も超えたら誰も買わないのって
わからないのかな？　マンションにはマンションの売りがあるわけで別に戸建を
推してるわけじゃない。マンションたるゆえんがあるわけで、それはずばり
共同購入によって世帯あたりの単価を下げること。合理的ってやつだね。
それを満たさないようなマンションは買う人間は馬鹿なだけで今後死に目にあうあだけ。

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今は地域に関する価値観も変わりつつある。
板橋区だから、とかいうのもなくなってきてると思う。

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251さんのおっしゃる通りです。

志村でも290万円以上で出てくるマンションもあるみたいですし、板橋区だからというのはもう関係ない時代に入ってきたんだと思います。

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>>242
何の前提がおかしいのか明示してもらえます？
単品でも赤字ならやらないでしょ。
広告宣伝のためだとでも言いたいのかい？

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>>252
関係ないわけないでしょうね。さすがに。

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共働き夫婦の増加に伴い、求める住まいの形が変わっています。昔ならば、閑静な住宅地こそが良いという認識でしたが、今はより都心に近く、より駅に近い、それだけで価値がある時代です。
共働きが減ることはないし、この価値観はこれからも続くと思われます。

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>志村でも290万円以上で・・・

冗談でょ
あんな場所で買う人いますか。

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今日資料届きました！共用施設が充実してるようですね。個人的にはカフェ＆ブレッドサービスが気にまります！

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>>256
ほっときなよ。バブルの時の話でもしてるんですかね。

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スカイティアラスレPart6の493を引用
【以下引用】
どうも理解してないようだけど。
別にここだけの話を特別視していってるわけじゃないし、
近くにたくさんマンションがあってもそれは本質じゃない。
経済合理性(メリット)とそれで失ったデメリットを天秤にかけて最低でも
イーブンかそれ以上にメリットがあるかどうか、で意義が決まるってはなしなので。
近くのマンションがどっちであるかはそのマンション別に見てみないとわからない
話であって、近くにマンションがあろうがなかろうがそれは関係がない。

6000万で同程度の設備、90m2以上の延べ床面積建物の戸建が購入できるのに
同じような立地条件でさらに狭い部屋を同額で売ってるマンションは意義がないってこと。

同立地において戸建でかったら8000万円の物件が4000万で買えるならそれは意味があるでしょ。
スケールメリットが十分生かされてる。また駅近みたいに価格だけではなく条件も悪い（密集地や不整形の土地しかない）
ところにおいて、駅近で広くて整形区画の立地にたつマンションは日当たり、風通しも問題なくて快適なわけだから
そこもマンションであるメリットがあるよね。戸建では手に入らないわけだから。
ここはどうなの？って話でしょ。ここに限らず最近のマンションは経済合理性を無視したマンションが多いから
よく考えないとね。
たとえば桜上水ガーデンやパークハウス上鷺宮はマンションメリットが十分あるよね。駅近で広い敷地をしっかり
確保されているしその条件で戸建を買うならもっと高い価格を要求されるからね。
【以上】

無駄な長文と謎理論。どう見ても>250です。
板橋の物件に粘着してる人なんだね。
買えないなら見ないほうが精神衛生上いいよ。

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>>259
あー、そういえばどこかのスレで見た気がすると思ってた。
よく見つけてきたなw
個人的には「買えない」んじゃなくて、この周辺で5000万くらいのミニ戸建てを買っちゃってミニ戸建ての不便さに後悔しつつ、自分の判断を正当化したくて必死になってる人のようにも思えるけど。
もしくは駅近マンションを買ったけど、首都高直近とかで排ガスや騒音で後悔してる人か。

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明日予定価格発表ですね！

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当初の盛り上がりはどこへやら…やれやれ。

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というか、この価格なら戸建が買えるとか言う人いるけど
最初から戸建なんて選択肢に入ってないし(笑)

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固定資産税が戸建ての倍以上なのはすこし引きますけどね

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加賀の路線価って三鷹市の井の頭付近よりもかなり安いわりには
物件価格が高い気がしますが、みなさんどうでしょう

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価格が出てからにしましょうよ、無意味ですよ。しかも、三鷹と比べるなら、条件を揃えないと。でもなぜ三鷹と？

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>>265
加賀信者がありがたく買ってくれるから。
そういう実施安いけど高値でかってくれるホイホイ場所がデベに人気。

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ふふふ、誰も釣られねーよ。

価格発表が楽しみだー。
良い価格で買えたら嬉しいなー。

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価格発表はいつなの？のびのびになってるけど。

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今日は発表会ですよね？是非参加者さんのご感想を聞かせてください‼︎

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皆様の予想を適当にまとめました。
坪210予想　　>>199 >>210 >>212
坪215-220予想　　>>161 >>166 >>229
坪230予想　　>>181
坪240予想　　>>75
坪250-260予想　　>>165
坪260-270予想　　>>156
さあ実際はどうですかね。

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価格でませんねー。来年まで持ち越すのかな

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意外に安かったです。

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>273さん
どんなもんだったんですか？

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ただの釣り

誰だか、坪215とか予想してた不動産知ったか君がいたね。
見に行ってごらん、的はずれもいいとこだから

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やすかったね

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安いわけないでしょ！！

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今日プロジェクト発表会だったんですよね？
仕事で出られなかったので、出せるのであれば数字をいただけると嬉しいです。どなたかよろしくお願いします。

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価格はまだですよ～

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予定価格でてますよ！
モデルはできていない、詳細はあまり決まってないでしたけど。
価格は新価格。
正直高いです。

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１期は南向きと共用施設上のみの販売
価格は１月まで正式には発表しない

南向き予定価格は３ＬＤＫ７５㎡以下
中層階で５０００万円台中盤から後半
３ＬＤＫ７５㎡以上
中層階で５０００万円台後半から６０００万円台中盤
４ＬＤＫは６０００万円台後半から８０００万円台後半

こんなかんじ

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>280､281さん
ありがとうございます。大変助かりました！
やはり予想はしてましたが高いですね。
ボリュームゾーンが(広い部屋が多いと思うので)5,000万台後半とかですか…
南向き以外は多少安いとは思いますが、既にある程度マンションがあるこの地域で360戸をどこまで捌けるのか…
我が家もMRが出来たら行って詳しい話を聞いてみたいと思います。

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やはり俺の予想通りの価格だった！

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>>283
あんた誰？

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>>284

わたすは変なおじさんです。

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問題は共用施設なんだよね、ここ。

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坪210予想　　>>199 >>210 >>212
坪215-220予想　　>>161 >>166 >>229

やっぱりこの人たちはダメダメだったね。こんな予想して恥ずかしくないのだろうか？

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4000万円後半の値段もなかったですか？

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管理費いくらなの？

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4000万台たくさんあったよ

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>>290
何階で？

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>282

結局250万/坪どころか260万/坪～270万/坪っていうところですか。
土地入札額からこのスレッドで予測されていた上限当たりに来ましたね。
やっぱり建築費が上がってるんでしょうね・・・

こうなると、住友のスカイティアラには追い風ですね。

今年の春に出てた上鷺宮あたりから比べると一気に上がっちゃってますね・・・

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ありません、出てる価格の案内しかありませんでした。
管理修繕費もなーんにも詳細は決まってません。
何のための事前案内会なのか、さっぱりわからない感じでした。
住友の完売を待って、周辺にマンションなくなってから高値で本腰いれると思われる。

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>>290
こいつ坪215とか言ってた奴か。
予想外れて、くだらないことしてんね

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坪単価215のわけないでしょ。

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吠えてた232とかもう出てこれないねぇ。しかし板橋も蓮根あたりしか5000で買えるとこなくなったね。

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やっぱり‥。事前説明会ではモデルルーム出来てないし価格表も正式なものがない。蓮根のときそうだったので1月になってから見学へ行こうかなと思います。

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ちょっとスカイティアラスレがここを意識して吠えてるのがうける。
小豆沢と加賀では意味が違うのに。

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一体何を発表したの？一応発表会だよね。。中層階の価格以外何もなさそうね。しかも高いし予算オーバーしちゃったよ。。
低層階はどうでしょ。

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っていうか、今の予定価格ってのはようは探りの価格でしょ。
ここから実際の引き具合みてから前後するわけだから。

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