二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

大学卒業後に東京に出てきた口で、城南には住んだことないけど、両方知っています。
仕事か、個人的な関わりにもよりますが、まぁ、普通の社会人（特に男性は）知ってる人の方が多いと思いますよ。

都民の8割が知らないと言う根拠が謎ですね。
この人に言わせると、二子玉川は何割なのか興味あります。

とすると御殿山なんて1割切る感じでしょうか。

>まあ世間一般には、瀬田、上野毛は知らないね。
>瀬田は似たよう名前含め、いろんなところに同じ地名の名前があるし、
>上野毛は、大井町線使う人しか知らないよね。

>都心及び東部、北部、西部に住んでいる人はまず知らない。
>と言う事は都民の8割は知らない。

>大学でてから東京に出てきた３０くらいまでの奴で、行動半径と対人関係がやたら狭い人間は分からんが。

生まれながら城南に住んでいます。
二子玉川は、成城・岡本・上野毛・等々力・尾山台・田園調布など周辺のファミリーの商圏になっています。やっぱしタマタカは品質も品数も安心ですから。
なので、再開発によりタマタカの改装なども予想され、活気もでるだろうし期待しています。

ただタワマンは歓迎しません。やっぱりこの地域には似合わないと思います。

瀬田と上野毛を一区切りにするのって、何か違和感あります。
深沢在住ですが、上野毛は高級住宅地で間違いないのでしょうが、瀬田というと
ちょっとそれとは違うような・・・
まあ、瀬田と言っても広いですからね。

なんでタワマン好きなのが結構いるのかな？仕事で高層に行かないから？うちのオフィス
のエレベータはとくに朝夕はいつも人待ち。用事があって他所に行っても、同様。中国の
雲南でも生えていてエレベータ待ちがひどいのに、都会の感じがするのかな？

景観云々より、こうしたマイナス面はずっと気にかかる。あと非常時の退避は大変だよ。
アメリカで高層マンションに住んでたが、すぐに防災ベルがなるので、何度も20数階から
階段を降りた。小さい子供連れだと異様にシンドイ。朝夕はエレベータ待ちもひどかったｗ

瀬田では１丁目と２丁目の一部が高級住宅地ですね。

花見がてら見てきました。
工事も順調そうですね。道も広くなって渋滞も緩和されるかな。
立派なタワーが建ちそうです。

>>772さん
煽りはおやめなさい。

残念ながら渋滞は緩和されないでしょう。
むしろ以前よりも悪化するかもしれません。
冷やかしでなく、真面目に。

>歩行者が通りやすくなるだけでも立派な改善だと思うよ

血税が７００億円つぎ込まれることを考えれば、全く不十分と思います。
（費用対効果（リターン）を基に考えないと、意味がないように思います。）

マンションはせいぜい半分規模に抑えて、その分、インフラ投資に
回さないと、長期的な二子玉川の発展・維持は期待できません。

そろそろ、東急さんにもタワマン（戸数やコストや周辺住民対策）の考え直しを冷静に考えて欲しいな。
このまま進めても、だれも喜ばない。資産価値が下がって安くなった購入者は別だけど、それって東急さんいいの？

マンション購入者の為の掲示板だからいいんじゃない。
だれも喜ばないなんて、事実無根。

＞マンションはせいぜい半分規模に抑えて、その分、インフラ投資に
＞回さないと、長期的な二子玉川の発展・維持は期待できません。


インフラ投資の必要性に関しては大いに賛成です。
抜本的な道路の充実、鉄道路の混雑緩和、そして一般大衆の興味はそそらないが、教養のある人の興味だけを惹くような文化施設の設置を望みます。

量販店とか、薄っぺらいカフェとかは渋谷辺りか、川向こう（神奈川）に譲りますよ。

二子玉川の問題点は、人々のトラフィックの量は過剰なほど多いのですが、
質が下がっているために、高島屋は儲からないし、テナントの質も落ち、文化的な集積も起こっていない点です。


高島屋は、客はそこそこ来ますが、ほとんどが、飲食店と、安めの専門店で小物を買う程度の買い物客です。
その飲食店も、オープン当初こそ客は入りますが、ものめずらしさがあせてくると、所詮は「心」のこもってない、２０-３０代店員の私語交じりサービスに嫌気がさして、売り上げも下降線をたどります。

二子玉川が生き残るのは、整ったインフラと、充実した（比較的価格が高めだが、高品質なサービスを提供する）サービス・商業・文化施設で、ある程度の「敷居の高さ」を保つ戦略しかないと思います。

今の雰囲気は、貧弱なインフラ、劣化するテナント、退廃する文化レベルと、全くの逆行で、これを切り返すのは、かなり難しいと思います。

たしかに、銀座や新宿（伊勢丹）に奪われている顧客層を取るためには、街自体の価値を上げてアピールする必要がありますが、世間の評判も重要です。
いままでのように「高島屋に行きたいけど道が混んでて、駐車場に入れるのが大変」を改善すべきと思います。
インフラにお金をかけるのは今でしょう。道路や電気・ガス・水道・セキュリティ面で充実させて欲しいものです。渋滞や電柱の無い街づくりを御願いしたいです。
マンションの価値にも影響するはずですから。

>高島屋は儲からないし、テナントの質も落ち、文化的な集積も起こっていない点です。

>高島屋は、客はそこそこ来ますが、ほとんどが、飲食店と、安めの専門店で小物を買う程度の
>買い物客です。
>その飲食店も、オープン当初こそ客は入りますが、ものめずらしさがあせてくると、所詮は「心」
>のこもってない、２０-３０代店員の私語交じりサービスに嫌気がさして、売り上げも下降線を
>たどります。


780さん、上記の書込のソースは何ですか？

　高島屋の売り上げや利益に関する情報を入手できる立場で、テナントの質を評価できるＳＣ管理士か何かの資格を持っておられるのでしょうか？

二子玉川で物件を探していた関係上、地価をウォッチしているが、朝の急行を廃止してからの地価の暴落はすごいな。
１年ほど前は駅１０分で実勢３００万以上／坪で、成城や田園調布・吉祥寺とほぼ同等だったが、今や２３０万円／坪で他に大差をつけられている。

http://beans-coop.jp/sobaeki/20017.html

田園都市線も東横線同様に通勤特急設置して欲しい。
青葉台・あざみ野・たまプラ・溝の口・二子玉川・渋谷くらいで。

>>784
準急導入による二子玉川−渋谷での混雑率の均等化の効果を継続するために、
通勤特急なるものが導入されても、二子玉川−渋谷は各駅停車になるのでは？

>>782さん

確かに780さんの書き込みってホント？って感じがしますね。
玉川高島屋の売上高ってＳＣの専門店外を除いた単体でも郊外物件にしてはかなり
頑張っているほうだと聞きますし、玉川高島屋ＳＣ全体での売り上げは確か全国でも
有数レベルだとの記憶があります。

実際、タマタカの駐車場に止まっている車を見ると、ベンツやＢＭＷなどが多くて
「いい客掴んでるな」という感じがしますから。

場所柄、外商売上は弱そうですけどね。

まあでも、サラリーマン系ファミリーが多いのも事実ですから780さんのコメントに
頷ける面もありますが。

786さん
　782です。

　タマタカは日本で一番成功したＳＣと言われており、デベロッパーである東神開発の
名を知らないリテール業界（ＳＣ）の人はいません。

　思いを書き込むのは構いませんが、780さんのように主観と事実が混同するような
書き込みはいかがなものかと思っております。

　本板の趣旨であるマンションについても、タマタカのある二子・ない二子とどちらが
魅力的かというと、圧倒的に前者です。

　大井町線の延伸・急行運転（交通インフラ）、タマタカ新南館開業（良好なテナント）
を勘案すると、780さんの指摘は的はずれです。文化に関しては向上したと思える点は
ありませんが、退廃したとも思えません。

>>787さん
>文化に関しては向上したと思える点は
>ありませんが、退廃したとも思えません。
これは同意ですね。
「文化施設」を作れば文化の向上に繋がるという考えは安直だと思います。

俺は780じゃないが、高島屋は上場企業だから、店ごとの売り上げは開示してるのでは？
あと、荒利率も開示してるはず（店毎はないかな）

二子玉川に限らず、百貨店の本体では荒利がどんどん下がってるのは周知の事実。
また、レストランやフードの売り上げ構成比が荒利低下を招いてるのも事実。
（この辺も一般的な開示からすぐ分かる）
小売企業は、売り上げだけ見てても何も分からないよ。

東神開発は本社も二子玉川だし、二子玉川は、手を変え品を変え
手数は多いが、投資リターンは全く話にならないレベル。
日本の小売はこまめに改装投資をしないと、客足が遠のくと思い込んで
リターンの計算もろくにせずに投資また投資だが、荒利率は下がる一方だし、
根本的な「商売力」の欠如から目をそむけることになり、却って逆効果。

勿論、そんな店でも二子玉川のためにはなっている。
しかし、もっと出来るよ。物売ってナンボじゃなくて
「コト」を売らなきゃ。

lifestyle centerなど言葉の遊び。

ところで、
事実と主観の混じった投稿もいいんじゃないか？
事実だけの投稿、主観だけの投稿じゃないといけないのか？？

いつごろ販売開始されるのかなぁ。
待ちきれずに他で買ってしまいそうだ。

この相場だから、焦る必要は微塵もないよ。
待てるだけ待て。

うう、でも子供の入学前には買いたいのであと2年しか猶予がないのよ。それまでに売り出してくれるかしら。

学区関係ならとりあず賃貸でつなぐが吉。

789さん
　782・787です。

　>事実と主観の混じった投稿もいいんじゃないか？
　>事実だけの投稿、主観だけの投稿じゃないといけないのか？？

　私の書き込みが拙かったのかもしれませんが、言いたかったことは 「主観を事実のように
書き込むことはよくない」ということです。「○○です」は事実、「○○と思う」は主観と
いうように区別すべきと思ってます。


790さん
>むしろ、イオンモールや三井不動産のモールと、二子玉川のSCのテナントの差は縮まりつつありま
>すね。

　ららぽ（三井）はかなり高単価のテナントを入れてますが、イオンは核テナントのジャスコに
あわせたＳＣテナント構成にしているので、縮まっていないのでは？

>二子玉川SCが業界をリードしてたのは、30年くらい前の話ですね。

　なぜそのように思われるのでしょうか？私はＳＣ業界関係者と話をする機会がかなりありますが、
790さんのような意見は聞いたことありません。もちろん彼らはお客様の視点ではないので、世間
の価値観とは違うかもしれませんが。

　最近の三井系商業施設の店舗展開は勢いがありますが、「やはり東神はすごい」と他のデベ・
テナントも言っています。

789です。

スレ違いなので、もうこれきりにしたいのですが、

私がいろいろと書いた意図は以下の通りです。

30年前というのは、二子玉川SCが出来て10年目くらいのイメージ。
そのあたりまでは、十分新規性があり、業界をリードしていたと思います。
25-30年くらい前には、ららぽーとが出来、ダイヤモンド・シティなどの郊外型SCも既にできていました。
しかし、まぁ、これはかなり感覚的なもの。

しかし、その後の東神の業績の伸びと、三井不の商業施設事業やイオンモール（旧ダイヤモンドモンドシティ含む）の業績の伸びを比べれば、東神のリードが縮まったのは明らかだと思います。
（私は利益、キャッシュフロー以外に企業の相対位置を比べるいい手段を知りません）

エリアも違えば、顧客層も違うので、勿論単純には比べられませんが、
日本のSCの成長を、ここ10年ひっぱってきたのは、東神ではなく、
イオンであり、三井不だと思います。

おおたかの森が大成功らしいので、東神の業績伸長もまた加速してくるかもしれません。
二子玉川再開発での取り組みも楽しみです。

>797
三井不関連の人でしょ？
確かにスレ違い
東神は三井不やイオンとは路線が違うと思う。
ららぽーとやイオンモールとタマタカは、コンセプトがまったく違っている。
今回の再開発はどこが絡むのか知らないのですが、タマタカとライバル的なコンセプトでお互いにいい意味でコンペして欲しい。

うそ800

5歳のとき世田谷代田から引っ越して来て以来二子に40年住んでます。再開発を目の当たりにして、寂しい気持ちもありちょっと書き込みさせていただきます。

二子の雰囲気が良かったのは、高島屋の前に2階建てバスがあったり、つばめグリルのあたりがホビーショップのようなお店だった頃から、東急ハンズの入り口が改札の斜め前にあった頃まででしょう。ハンズが奥に引っ込んだ頃はすでに俗化（知れ渡った）してしまいました。とはいっても、二子はもともと高級な場所ではないですが。（私が小さい頃、学校でお金持ちのすむ町といえば瀬田や上野毛というよりは岡本でした。）二子は下（シモ）の方と呼ばれていました。
でも、私は平日の鄙びた感じの二子が大好きでした。ふくやでオムライスやラーメンを食べたり。夜中に二子玉川園に忍び込んでトランポリンをやったり。コンビニは瀬田のサンチェーンしか近くにありませんでしたが、吉野家が高島屋裏にあり、夜中にお腹がすくと、どちらかにお世話になってました。駅前にアイスクリームだったかな、甘いにおいのする工場もありました。二子東急（映画館）にもずいぶんお世話になりました。

良い意味で廃れた町のイメージと、高島屋のイメージとが絶妙のバランスで成り立っている独特な雰囲気を持った町でした。
時代の流れですから、再開発は仕方のないことかもしれませんが、できればこの独特な雰囲気を残した再開発にして欲しかったです。どこにでもあるような再開発ではなく、遊園地とデパートと多摩川の町「二子」の個性を活かした再開発もできたのではないかと思います。
昔からの知り合いの多くが、自ら、もしくは立ち退きで既に二子を出て行き、代わって昔の二子を知らない新しい住人がどんどん増えつつあります。おじさんの感傷ではありますが、少しでも思い出を残して置いて欲しいと思っているこの頃です。

本題の再開発マンションの件ですが、そこそこの金額になるとは聞いていますが、売り出し時のマーケット状況にもよりますので、具体的な金額はわかりません。また、地元の人間でも購入を考えている人が結構いるようですので、金額にもよりますが、売れ残るようなことは少ないと思います。
東急さん、がんばって良い開発にして下さい。お願いいたします。

昨日フタコへ出かけて一つ驚いたこと。
それは駅側から新南館への地下通路と橋（伊東屋とか３Ｆに直結している）が撤去されようとしていることです。まさにスクラップ＆ビルド。もう少し計画的に作れないものなんですかね？

再開発後には人の流れも変わることでしょう。高島屋方面は廃れるかもしれませんね。みなとみらいができてからの横浜駅周辺のように。

高島屋への通路や建物は、
昔から色々変化してますから。
と、オープン初日に行って記念品のレコードを貰ったことのある私。
捨てずに取っときゃ良かった…

映画館は作られますね〜

二子玉に　映画館があったら、完璧です。

昔に緑ヶ丘に住んでいて、今は大井町です。

８０１さんの前半には賛成。

でも昔の町は、悪い町ではなかったけれど、
どこのでもある郊外の雰囲気だったから、
どんな風に変わっていくかに期待する気持ちの方が
強い。

ただ、渋谷みたいな子供向けの街には、
なって欲しくない。

渋谷は東急が地元企業として優勢だった古き良き時代は子供の町ではなかった。
西武が進出し、デパートとパルコを作り、町の雰囲気を１０代から２０代を
ターゲットに引き下げた。公園通りは多くの若者で賑わい、おじさんの町であ
る道玄坂は寂れた。
それに触発され焦った東急が、ちまよって１０９を作り、どんどんターゲット
が引き下げられた。
東急は、今は完全に熟年ターゲット志向だから、二子再開発が子供ターゲット
になることはあり得ない。
ただ、高島屋が抱えている高所得層をどれだけ移行させられるかは、企画力に
かかっている。東急の企画力が試される時である。ここでだめなら将来の渋谷
もだめ。東芝ビルを取得した銀座もだめが目に見えてくる。
楽しみだ。

そうですね。806さんのおっしゃるとおり渋谷も道玄坂やセンター街や井の頭線のあたりはおじさんの町で、子供は近寄りがたい雰囲気でしたね。私は当時高校生で、公園通り派でしたが。

昔が良かったとは言いませんが、仕事場が渋谷なので渋谷近辺の情報も耳にしますが、子供ばかりが増え、お金を使ってくれないと嘆いている店主が多く、ターゲット層を上に上げたいと言っているそうです。私も職場が渋谷でなければ、できれば今の渋谷には行きたくないです。
東急も渋谷再開発を望んでいるようですが、権利者が多く難しいようですね。とりあえず東横線地下化と文化会館ほかをどうするかが楽しみです。

高島屋も当初は渋谷で出店場所を探していたようですが、良い土地が見つからずセカンドチョイスとして二子玉川のコンクリ工場跡に決めたようです。
今となっては、玉川高島屋が郊外型SC＆高級路線で成功し、渋谷東急が低年齢化で難儀しているのは面白いですね。西武に引っ掻き回された感じでしょうか。

二子の開発では、おじさんが安心して家族を連れて行けて、のんびりできつつクオリティは高い町を望みます。

ふくやのホイコーローうまかったなぁ・・・

本当に昔は良かった。ふくやは懐かしいです。
再開発で「ニコタマはいい街だね」って言われるようになってもらうことを、ただただ祈るだけです。
「普通の街になっちゃった」ってことは聞きたくない・・・寂しいです。

今、上野毛駅も改装中ですが設計は安藤忠雄さんとのこと。特徴のある駅になるようで期待してます。
二子玉川再開発はコンランとのこと。完成予想図を見ると、特徴が無いのですが・・・とくにマンションはただのタワマン。
批判だらけのタワマンはデザインを含めて考え直すべき。タワーである必要性も疑問。

みなさんこれ見てます？。

http://www.futakotamagawa-rise.com/greeting.html

やっぱ「愛」だよ。

「水」と「緑」と「光」がコンセプトなら、タワマンはいらない。
公園か図書館などの文化施設にして欲しい。

>>814
　
　それは行政の仕事でしょ？　デベの仕事ではありません。

>>815

そして行政は言う。「再開発組合さんに任せていますから」と・・・。
こうして責任の押しつけ 愛 が続く訳ですw

再開発といっても結局は東急が絡んでるわけだからね〜。

２匹目のどじょうって奴でしょ。

東急　二子玉川ＢＵＮＫＡＭＵＲＡでＯＫです。

メンズむ行けるエステ・スパとか欲しいな。
あとは、メディカルセンターてきな医療施設。
二子玉川ヒルズは出来ないのかな？

そろそろ販売開始かな？

某雑誌で平均8000万ぐらいで売り出されるか？といったことが書いてありましたね。

8000万なら買いやすいね、でも狭いのかな？

>>822
”高級住宅街の真実”ですね。

平均平米数が分からなくては、8000万と言われても分かりませんね。
ただ、中古市場なんかでは8000万クラスは買う客が少ないそうですよ。大衆からも富裕層からも中途半端で。
ここはどうかな。

本には坪単価は書かれていませんでした。

平均80平米と仮定して8000万で考えると坪330ぐらい。
案外買いやすい価格になるかもしれませんね。

８０㎡８０００万？　マジ？買う買う。
本当ですか？でも階数とか色々条件あるしな〜

街区の正式名称が“二子玉川ライズ”に決定したそうです。マンションは、“〜タワー＆レジデンス”。

http://www.rise-tr.jp/（物件公式サイト）
http://www.rise.sc（スペシャルコンテンツ）
http://www.futakotamagawa-rise.com（再開発組合のサイト）
http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/news/080417.html（東急電鉄リリース）

70㎡弱の2LDKで6800ぐらいかな？

７０㎡で８０００万でしょ。

サイト見ました〜

コピーは“都心さえ、あこがれる街。”だそうです。

タワーになっちゃうのかな・・・やっぱり。

それだけが残念です。

1R〜4LDK(予定)
34.48m2〜218.57m2(予定)

タワーだけでなく低層マンションもあるようですね。

個人的な感想ですが「ライズ」というのが違和感ありますね。
どちらかというと二子はサンセットのイメージなので。
多摩川越し、冬には富士山や丹沢に沈む絶景の夕陽が望めます。
ユーミンも♪快速電車を見送った　川近い駅の夕焼けに〜♪と歌っていますし。

歳がばれますね。

マンションHP見ましたが、コンランデザインとは思えない平凡なものですね。
きっとデザイン料や用地買収費用などで割高になるのは目に見えています。

そんな話は置いといていずれにせよ、タワーはいただけないです。（平凡などこにでもある再開発の街に成り下がってしまう）
緑と光がたくさんの低層レジデンスに統一化して欲しい。

HP見ました。
東急さんに淡い期待を抱いていた自分が＊＊だった・・・

二子玉川ならではの良さが感じられないです。
これなら他の街でも良かったのでは?

まあ、書き込んどいても忘れちゃうだろうけど、東急の物件は期末決算期に値下げする事が多いので、待てる方は年度末にまで待つと得しますよ。

以前の企画の図面は見てます。
タワー3ＬＤＫで79㎡位が平均
リビングが13・寝室が7・5・5　浴室が1418　カウンターキッチンだったり
ちがったりと普通の間取りでした。
角部屋のリビングはFIX窓の三角形の間取りで15とか17とか
バルコニーが2,000だった様な・・・
低層D棟の角部屋で86㎡位だったと思います。

>>842
>タワー3ＬＤＫで79㎡位が平均
坪330〜350として7900〜8400万ぐらいといったところでしょうかね。

住宅新報に

二子玉川ライズがスタート

って出てますね。

いよいよですね。

坪350じゃ即完でしょ。
東急は高め出してきて、売れなかったら下げる事が多いから、スタートは平均が380ぐらいじゃ無いですかね、二コタマでも。

プラウドの坪単価を考えると380スタートもまあありうるか。

そうかな。評価下げて競争率下げる作戦？
正直結構倍率大きい思うよ。
タワーの分は価値が下がるけど。タワーなら、あるレベルの庶民なら手に届くもんね。
会社の若手の後輩が、有明のタワー買ったしね

なんだかんだ言っても、やはり人気はでるんだろうね、ここは。
近隣住民にとってはこの巨大な建物は目障りな（醜悪とすら言える）存在でしかないでしょうが、
住む人にとっては関係ないからね。
タワーから見る多摩川の流れと富士山、そして花火。休日は多摩川散歩、高島屋での買い物、
山河の湯につかるのもよし。自転車で岡本公園、等々力渓谷、砧公園や馬事公苑も行ける。
そして駅近。
セールストークには事欠かないでしょう。

ただ、１０００戸は売りにくそうですね。

842です
書き忘れてましたが、5月末一斉に広告を打つらしいですよ・・・

うーん、タワマンて駅近のイメージなんですけど、6分て歩くと実際はかなりありますね。しかも、
http://www.rise-tr.jp/
をよく見ると、小さい字でⅡ-a街区はいつになったら建つのかわからない、東急自動車学校が公園になるのは、再開発には含まれないと書いてあるし、Ⅱ-a街区を突っ切って駅まで続く予定（だったと思いますが）の空中道路が途中で途切れているように見えます。Ⅱ-a街区ができるまでは、夜は駅までの道は暗いのでは。

>>854
ずいぶんシャイやなつだな。
これからの時代タフじゃないと生きていけないぞ。

東急嫌いと周辺（坂下側）と見受けられる方々のネガレスが盛んですが、
結構うれるでしょう。大井町のアリュールの３階が１ｍ2あたり100万円で
順調に売れているんだから、ここは70ｍ2が８千万円くらいでも、それなりに
うれるでしょう。それなりとしたのは、量が多ければ時間はかかると思うので。

　サラリーマンがローン組んで必死に働くには適当とは言えない立地ですが、
近くにすんでいる親に買ってもらう方々、西から東名で東京に出る機会の多い
方々を対象に売れるでしょう。

　交通渋滞も、首都高の新宿〜渋谷が開通すると、多少はよくなるでしょう。
高尾山の下のトンネルが出きれば、相当よくなります。都知事に期待。

ご近所の方、教えて下さい。
図面を見ると、マンションの南側（川側）に道路が通っていますが、交通量はどれくらいなのでしょうか。他の物件と比較中なのですが、今のところ再開発地の方に気持は傾いています。