二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

プラウドタワーについて

5%程度のの含みは、売りに出したら
手数料と諸費用でほとんど飛ぶでしょうね。
残りも税金で（短期取引になるし）もってかれるし。
だったら、周辺の普通のマンションとか、土地を
同時期に買った人の方がリターンを得ていると思いますが、、、

ちなみに杉並区の地価が最近２割近く下がったと、業者が認めています。

http://www.sohken-homes.co.jp/uploadimg/topics/20080222%8B%C6%90%D1%97...

>>650さんの数字は
新築マンションの販売坪単価推移でしょ。

プレジデントのは、２００２年に売られたマンションの現在価値です。
すなわち５年後の中古価格がどうなっているかです。
普通は、５年経った中古ですから下がりますが、新築が上がっているので下がっている区は少ない。

問題は、新築坪単価の上昇率と、
中古の上昇もしくは下落率との対比です。
例えば用賀は２００３年から２００７年で新築坪単価が２７％上がっていますが、
その数字に相応しい中古の変動率はどうかって考えれば良いのです。

新築の上昇が大きく、中古のほうがそれについて行けていない場合は、
新築価格がバブル状態でいずれは下がると考えれば良いわけです。

低層高級志向のマンションであれば購入予定です。
タワーだったら中目黒か都内にする予定です。
ニコタマは高島屋で優雅にランチなどできそうで憧れてるので、是非低層を御願いしたいです。
瀬田のプレステージを狙っているのですが、全然空きが出ません。
ニコタマは有る程度値段は高くて当然ですが、高級志向を保って欲しいです。

私は瀬田１丁目のマンションが好きです。
プレステージは良いマンション、パークコートも更に良いですね。
近々に、元大平邸の場所に、３階低層高級マンションが着工予定ですが、
そちらも気になります。

本再開発の場所は、最寄り駅が瀬田と同じ二子玉川ですが、土地の資質は
全く異なり、ここに低層高級マンションなんか作ってもちぐはぐで興味は
出ません。ある程度の品位のあるタワマンが適していると思います。

本当の高級の条件とは、まず立地ですよ。見合わない立地に建物だけ高級
なのを建てても誰も買いません。最寄り駅のイメージは良く、高級家族が
買い物に来るけれど、土地の資質が伴わないこの場所で、ある程度の品位
を保つには、高級すぎないけれども庶民的ではない、高品位タワマンが一
番です！

それぞれの価値観があって、それぞれの判断があるわけですよ。
一方的な好みの押しつけは自己満足に過ぎないんだよね。

「高品位タワマンが一番です!」と言われても
・・・なぜだか赤面してしまいます。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

パークコートとプレステージは確かにいいですね。でもプレステージは南向きなのでタワマンが建設されると窓からの景色が変わってしまいますね。

III街区は東よりなので、プレステージからの富士山方向の眺めには
関係ないと思います。

花火大会の時に、世田谷側は良いけど川崎側の花火が見にくくなる
程度ですかね。

マンション転売で儲ようなんて、資産運用に長けてる人はやんないよ。他の運用に
比べて儲からないもん。高値転売で儲けられるなんて、そんな単純なのはすぐに
食いつぶすでしょｗ

あと富裕層云々なんて話はどうでもいいよ。外資云々といったってフロー長者な
わけで、稼げるうちに稼ぐのに必死だから都心に住むってことでしょ。といって
も外資やその他の高給取りは、結構この沿線・地域には住んでるよ。高給取りだ
から稼ぐのに必死で都心住まいでないと困る、というわけではないのだよ。

富裕層相手かどうかは別として、ある程度の価格は欲しいよね。

税金をつぎ込むといいますが、この再開発に伴って大々的に行われる、道路改良・拡幅、
新設道路建設、公園整備等々の公共部分につぎ込まれるのであって、それ以外は再開発
組合のなかで床を売ったりした資金で建設されるものと理解していますが、何か間違っ
ていますか？

再開発の工事は本格化していますね。
タワマンは裁判で考え直してもらえると信じて、再開発自体は賛成で楽しみです。
税金もニコタマ付近の道路整備や公園整備に使用するのであれば、宮崎とか田舎の使用者が少ない地域の整備に比較してコストパフォーマンスは良いでしょう。（地方の方には申し訳ありませんが）

700億円を超える税金の内訳を知りたいのですが。
例えば再開発区域内の道路にはいくら、区域外の道路にはいくら、再開発区域内の広場にはいくら・・・等々。
(二子玉川公園は別事業と聞いています。)
地権者の人に払うお金もありますよね。

税金注ぎ込んでくれるなら、
購入者はお得。
内訳なんてどうでもいい。

「公共部分につぎこまれる」(>>663)とお書きになった方は
内訳をご存知ではないのでしょうか?　それとも何かしらの理由で公表できないとか?

洪水対策など詳しい内訳を知りたい人もいると思いますよ。

タワマンなど再開発事業による、電波障害、日照対策、地権者に払うお金は税金ではなくマンション価格にはねるものなのですよね。高くなりそう。
洪水対策は再開発のためではなく、この地区の災害対策だから関係ないですね。

再開発については裁判中なのですね。

http://www.ohmynews.co.jp/news/20080214/20940

5月12日は判決日です。タワー無しの再開発実施という落としどころが最もハッピーです。
Ⅱａ地区も含めて、暮らしと文化のエリアとして開発して欲しいです。

おいおい、冗談でもそんなこと言うなよ。
縁起でもない。
タワーマンション楽しみにしているんだから。

タワーマンション無しの再開発って有り得るのね。
低層マンション住民が駅前で騒がしい雑踏近くに住みたがるのか疑問だけど。
まあ、入居者しか景観を楽しめないタワーマンション乱立より、誰でも入れる高島屋からの眺めが
良い状態が続く方が周辺住民にとっては幸せかも。

>>675
リンク先見ました。
妙にタワー反対派が多いんで不自然だなあと思ったらプロ市民だらけなのね、このスレw
まあタワーに決まるんだろうね。

あの程度の理由でタワマン差し止めできるなら、
湾岸埋立地以外のタワマンは全て差し止めできそう。

あ、どこでも使える理由だと楽なんだ。

タワマン計画中止の場合、大規模駐車場＋高級老人ホーム＋大規模葬儀場に計画変更もありえるみたいですね。うちの母は高齢なのでその方が良いかな。近隣の方も納得です。

６８０さんは面白い発想しますね(笑)。人気地で葬儀場ですか(笑)。高級老人ホームは考えあられるかな。まあとてもじゃないが地価が高いから葬儀場などの活用性がないものに使われないだろう。

確かにタワマンでなければ、反対理由は軽減するからあり得るのかな。
ただ計画変更になっても、マンションということは変わらないでしょう。でないと、その他の再開発の施設と整合が取れないですから。
老人ホームはありうるかも・・・他のマンションでも良くありますね。ガーデンアイランド近くのグランウェリスしかり。

結局マンションの階数をどのくらいにするかということでしょう。近くが低層地域だから日照を考慮しなければならないので。しかし日照に問題ななしとされると周辺の区民はあきらめるしかないかないでしょう。たしかあのあたりは高度１の低層地域じゃなかった気がしたが。上野毛は基準が厳しい。

工事本格化してきましたね。
最後に残っていた、元EXCEL美容院びるも取り壊されてます。
再開発が進むのは楽しみですが、タワマンも予定通り建つのかな。
二子玉川らしさがなくなるのは、気持ちは微妙です。

この街づくりのテーマは「愛」であります。

では「愛」とは何かと申しますと、

「利権のキャッシュ化であります」

ご支援と富の移転を賜りたく、よろしくお願い申し上げます。

旧東急ストア近くに、建材店が残っていますがあれはあのままなのでしょうか・・・再開発反対の気持ちはわかりますが、街全体の調和も周辺住民のためにも妥協すべきはして欲しいものです。

話題は豊富ですがいつ販売開始なのでしょうか？モデルルームの気配すらないですね。。

裁判中の結論がゴールデンウィーク後になるらしいので、早くてもそのころでしょうか？
モデルルームは、プレッセ付近にできている建物に入ると思いますよ。

たぶん、モデルルームは早くて9月ですかね。多分ですが。

設計変更を伴う場合はずっと遅れると思います。

景気も完全に下向き、株式市場も毎日安値更新。。。

マンション販売するには最悪の状況。。。

仕入れが高くても高く売れない事がわかったディベがどんな戦略で販売するのか、見ものだね。。。

坪200万円台半ば
その代わり40坪超のみでどうでしょう？

欲かくといわんこっちゃないね。
この相場じゃ、めちゃきついわ。
1000戸なんてとてもじゃない。

言い忘れた。低層でお願いしますね。
世田谷の端ののどかな田園都市にギンギンの
タワーおったてられても困りますよ。

ギンギンは、埋立地とか、川向こうに
任せますよ。

株式相場できつくなる人ばかりじゃないのでは？
購入資金を既に現金として用意している人も居るだろうし。
坪300万円割れたら、倍率上がって争奪戦になって手に入らなくなりそう。
安く売るなんて地権者が許さないだろうから、安くしか売れない状況なら計画延期でしょ。
ましてや、坪200万円台半ばなんてのを期待する人はこの辺で購入は無理だろうな…

最低40坪超なので、250万でも、
一億からスタートなのですが、、、、、

ちゃんと読んでる？

広くすれば、戸数は減る、（1000戸なんか無理無理）
総額高くすれば、客層の質もも維持できる


この辺の配慮、汲み取ってくれた？
くれてないよね。

君は無理だ。ここは
川向こうがお似合い。

今日の欧米の株式市場って、

今日売るわけでもないのに、欧米か！

開発自体が中止になる可能性もありですかね？

40坪なら1億五千万以上はいるな

>>699

つまんない。

699

今日の米株市場は翌日の日本の株価
今日の日本の株価は、1年後の不動産価格・実体経済

だから、みな海外の株式市場を固唾を呑んで
見守ってる。

あなた違うんですか？

都心350-400万
目黒250-300万
二子玉川200-250万

くらいが数年後の落ち着きどころだろうね。

ここが欲しくてたまらない心も財布も貧しい人のネガキャンが盛んですねｗ
まぁいくらネガキャン張ったところでここが坪単価300万円を下回ることなんてありえませんよ。
せいぜい無駄な努力をこの掲示板限定で続けてくださいなｗ

ここの価格設定は低層階北向きとかなら坪250万円とかもあるでしょうけど、均すと330万円〜350万円だと思います。
この立地は低層階と比べて高層階にさほど眺望日照メリットが少ないため、価格設定ピッチは低めに設定されるみたいですよ。
湾岸マンションでは、同じ間取りで低層と高層に2000万円差がある物件もありましたが、ここはせいぜい500〜800万円と聞きました。

例えば湾岸マンションでは4階あたりが75㎡3LDKが6500万円・40階が9000万円の価格設定が普通でしたが、ここは4階あたりが75㎡3LDKが7500万円・40階8300万円くらいの設定になるようです。
つまり低層階の買得プランが少ない物件なので、ここでネガキャン張っているような▲▲しい人は
購入できないでしょう。

すると埋め立て地は180-220万くらい
武蔵小杉あたりは150-200くらいですかね。

埋立地は、濃すぎより安くなるでしょう。
都が、信じられないくらいの在庫（都市博にむけて造成した）
ありますから。

それから、物の本質的な値段を言うことと、自分の財布の中身は
関係ないです。

わたしは再開発の1000戸規模の低地＆川沿いの物件を
買うことは決してないですよ。（不恰好なタワーでなくても）

>>705
＊＊＊は街道沿いペンシルマンションでも安く買って喜んでろ！って意味ですか？
街道沿いペンシルマンションなんて欲しくありません。
私は大規模開発のランドマークタワーマンションを安く買いたいのです。

低地・川沿い・再開発であれば、
200万円台前半が妥当でしょうね。

でもそうすると、

確かに狭くても40坪以上にしないと、困りますね。
８０００万円程度のマンションでは、既存の
住民とのレベルが合いませんから。

75平米なんてありえませんね。

＞706

＞私は大規模開発のランドマークタワーマンションを安く買いたいのです。

低地・川沿い・再開発・大規模の段階で相当安くないと売れないから
安心してください。

投資なら、有価証券の次は
美術品・工芸品にしといた方がましだよ。

>確かに狭くても40坪以上にしないと、困りますね。
>８０００万円程度のマンションでは、既存の
>住民とのレベルが合いませんから。

強い電磁波が出ていますね。。。

低地・川沿いの既存住民て、解体業者とかでしょ。玉堤はほとんど
解体業、スクラップ業、自動車整備工場ばっかりですが。

既存金持ち住民は、二子から徒歩10分以上の高台にある、
瀬田、上野毛に住んでますが。

いや、低地に定住してるのは
また違った人たちでしょ。
低地は基本、工業、商業地で、
すんでる人はいない。

ここで言うのは、瀬田・岡本の話。
上野毛はまたちょっと違う。

何がかんだ言ってても、坪４００はいくんじゃない？
そうなって欲しくは無いけど。

715

相場しらんにもほどがある。

川岸で海抜10m前後の立地なら
坪250-280というとこだろう。
でないとこのご時世、1000戸さばけないよ。

あるいはお蔵入りか。

埋立地で海抜0mなら坪200以下だな。

５年程度は延期じゃないでしょうか？
武蔵小杉が終わるのを待つしかない？

>>716
ここが欲しくてたまらない心も財布も貧しい人のネガキャンが盛んですねｗ
まぁいくらネガキャン張ったところでここが坪単価300万円を下回ることなんてありえませんよ。
せいぜい無駄な努力をこの掲示板限定で続けてくださいなｗ

まじ延期な予感。。。。。

のどかでいいね二子玉川は。

一方で、
インターの子や、
有閑世田谷マダム
時折現れる著名人

郊外にあって、これだけ
きらめきのあるまちはないですね。

こののどかだけれど洗練された、
独特の雰囲気は壊さないようにお願いしたいですね。

渋沢栄一の描いた田園都市生活の夢の
存亡がかかっているとさえ思いますよ。

延期が一番いいんじゃないのかなぁ。

数年経てば、二子玉川の再開発にタワーなんて、
自殺行為ということがはっきり分かるでしょ。

>渋沢栄一の描いた田園都市生活の夢の
>存亡がかかっているとさえ思いますよ。

確かに、ここは田園調布ではないけれど、
田園都市趣味という意味では合致するね。

東急の哲学・思想が試されるときだね。

二子玉川再開発には正直期待してます。
自由が丘と同等に好きな街です。
田園都市のランドマークタウンにするのは、東急さんの腕の見せ所。

確かにタワーは現状を考えると価値を下げかねないのが気になりますが、とにかく素敵な街になるように祈ってます。
東山に住んでいますが、マンション仕様によっては検討を考えます。

タワー反対ばかりだけれど、元が氾濫原だから
タワーが一番じゃない。地表部の開放感も残るし。

妬みかね。恥ずかしい。

>地表部の開放感も残るし。

上空の開放感が台無しじゃねーか。それじゃ。

上空の開放感が大事なんだよ。
分かってねーな、、、、、

725>地表部の開放感も残るし。
・・・どう残る？
あの遠くに見える川向こうの小杉みたくなったらどうすんの？
それこそどん底だ！

>727
なんだかんだ言って
相当意識しすぎ。

武蔵小杉の大規模マンションへの入居は来年の春から、１年先に周辺がどんな影響を受けるかおもしろそうですね。パークシティ武蔵小杉1437戸、シティハウス武蔵小杉188戸・・・

ここはマンションより一戸建てだよ！

3/28からの大井町線の急行運行で品川へ渋谷経由で山手線の53分から大井町経由45分に短縮されるらしい。
確かにそうなのだが、45分といえば短くはないし、品川勤務の方だったら二子玉川に住もうとは考えないよなぁ。

すまん、長津田からの時間だった。

>>731
お値段が同じなら品川に住めば良いだけのお話では？

>>727
気になってしょうがないんだね。
まあ、落ち着けよ。
必死すぎ。

>地表部の開放感も残る。

http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_kosugi.htm

結構、いいじゃん。

>>下層階２ＬＤＫで５千切るんだってさ。
本当かな〜？だって川崎側だって２ＬＤＫで４千万程度はしてるよ。広さにもよるんだろうけど。仮に５千切ったら価格破壊もので、二子玉のプレステージは相当下がるだろうねｗ

ちなみに２ＬＤＫは必ずしも若い人向きとはいえないよ。老人世帯で２ＬＤＫに入る人も結構いるからね。若い人で２ＬＤＫを買うのは、ＤＩＮＫＳかシングルと決めた人が多いでしょ。若返りはせいぜい一時的で長続きしないんじゃないの。

詳細が明らかではないが、Ⅲ街区は明らかに駅から遠い。

住宅棟は駅徒歩10分は確実であることを考えると立地がイマイチだな。
不動産の表示上は駅7分とかになるかもしれないが、実際にエントランスから改札まで
10分では着かない距離になるのは間違いない。
多摩川に近い棟はもっと距離が遠くなるので13分くらいになるかな？

改札まで地下道で雨に濡れないならともかく、10分以上歩くのでは立地が悪いとしか言いようがない。きれいな商業施設やホテル、オフィス棟を横目に、歩いて帰宅するのは最初は目新しくてトレンディな雰囲気かもしれないが、爺さん婆さんになってからのこと考えると辛いだろう。

タワーマンションに期待するポイントは、耐震性能、日当たり、眺望、共用施設が
一般的分譲マンションより遥かにに優れていることにあるが、免振構造、地下駐車場で付保率戸数の70％以上、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、空調付きのカーペット敷き内廊下、お茶が飲める居住者専用ラウンジ施設などは是非完備して欲しいものだ。
それら全てが完備してあればかなりポイントは高い。

逆にタワーマンションで懸念すべきデメリットは、生活習慣が異なり行儀やモラルの欠如した単身者が多いこと、ジャージ姿や咥えタバコで歩き回ったり大声で騒いだり怒鳴ったりするような社会的モラルが欠如した低所得者層が多いこと、子沢山で生活に余裕のないファミリー層が廊下に子供の自転車を置いたり物置を勝手に設置したり生活感を滲ませてしまうこと、所得が区分所有者間でバラバラになりすぎること等が挙げられる。

つまり安すぎてもダメ、分譲価格に開きが有り過ぎてもダメ、１R〜4LDKまでプランが豊富過ぎてもダメとなかなか企画が難しい。
従って全体の物件概要次第で良いマンションにもなるし、スラム化が懸念されるマンションにもなる。
悪いタワーマンションの例として青葉台ソプラタワーや駒沢ヴィルヌーブタワーなどが典型的だ。
まだ完成していないので何とも言えないが東急不動産、東急電鉄が分譲しているプリズムタワーの企画が青葉台や駒沢に近いだけに、二子玉川はどうなるのか懸念される。

物件概要が明らかにならない限り評価は出来ないので、早く詳細を知りたいところだ。

ヴィルヌーブタワー駒沢みたいな何にもないドーナツマンションは、いくらなんでも
悪い比較対象としてもあげられる物件ではない。
なのにナゼTV番組の撮影によく使われてるのか理解できない・・・。

そうだよね・・・頼むからタワーやめて欲しい。
居住者のレベルダウンは免れないのが心配。
戸数は少なくてよいから高級志向のレベルキープして欲しい。

>>740
2LDKで5000万円切るようなマンションだったら、物干しで洗濯物が鯉のぼりのようにはためくドファミリーマンションになってしまうだろう。
それこそ小杉や豊洲みたいに低所得層ばかりの悲しいマンションになりそう。
だから安い方が嬉しいと一概に言い切れないですね。
1000万円につき年収180万円の購入者層になるとどこかで読んだことがある。

3000万円台・・・平均年収550万円前後の購入者層
4000万円台・・・平均年収700万円前後の購入者層
5000万円台・・・平均年収900万円前後の購入者層
6000万円台・・・平均年収1100万円前後の購入者層
7000万円台・・・平均年収1300万円前後の購入者層

やはり最低価格5000万円は切らないで欲しい・・・

とにかく、40坪以下の部屋をなくせばいいんだよ。
坪300万なら1.2億円、坪250万で1億円。

ここから相場が大きく調整しても
億ション・レベルはキープできるだろう。

タワーなんて論外。
人様にも迷惑かけるし、
軽薄なイメージあるし、川風怖いよ。

最近の雑誌（セオリー）には「平均８千万円台後半あたり」って書いてあったね（７０〜８０平米で８千万円台ってことかな？）。まあ大体その位の価格と考えておけばいいんじゃないでしょうか。将来が楽しみな街の１つとして結構取り上げられてたし。

>>741
>物干しで洗濯物が鯉のぼりのようにはためくドファミリーマンションになってしまうだろう。

お前は洗濯せんのか。ファミリーいないのか？一人ぼっち？

もし低層高級志向になったら、７０〜８０平米で一億円台ってことかな。
良いんじゃないかな。

タワーはカンベン。

タワーに住んでいますが、ビル風、エレベータ待ちなど良いこと無いです。
景観なんて1ヶ月もすれば慣れてしまうし、嫌なことは慣れませんから。

ここは、川風も強そうだし周辺住民の目も厳しそうだし。

>>744

はあ、こういう庶民が大挙して押し寄せてくるんですかね。
ここは豊洲みたいに成り下がるのか？

とりあえず、明日は五島美術館覘いてからタマタカまで散歩します。
桜がきれいだろうな。

午後は洗足池で、昼酒のもっと。

こちらは東急のマンションになるのでしょうか？

>>745
タワーもピンからキリまで。　
エレベーターの数が多いタワーは、待ち時間が少ない。

景観の眺望もいろいろ。
１ヶ月で飽きてしまうような景観は、それだけの価値しかない景観だったって事。
うちのタワーからは今、桜が見えて綺麗だよ。四季の変化はあるしもちろん富士山は見える水辺のタワーなんでね。

>>749
デベさんでしょ？

本当にタワーに住んでる人の意見とは思えません。

タワーの良いところは、大規模なので共用施設などですね。

ちなみに、最近建ったお台場マンションに住んでいます。良い低層があれば検討しようと思っています。