二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

40坪なら1億五千万以上はいるな

>>699

つまんない。

699

今日の米株市場は翌日の日本の株価
今日の日本の株価は、1年後の不動産価格・実体経済

だから、みな海外の株式市場を固唾を呑んで
見守ってる。

あなた違うんですか？

都心350-400万
目黒250-300万
二子玉川200-250万

くらいが数年後の落ち着きどころだろうね。

ここが欲しくてたまらない心も財布も貧しい人のネガキャンが盛んですねｗ
まぁいくらネガキャン張ったところでここが坪単価300万円を下回ることなんてありえませんよ。
せいぜい無駄な努力をこの掲示板限定で続けてくださいなｗ

ここの価格設定は低層階北向きとかなら坪250万円とかもあるでしょうけど、均すと330万円〜350万円だと思います。
この立地は低層階と比べて高層階にさほど眺望日照メリットが少ないため、価格設定ピッチは低めに設定されるみたいですよ。
湾岸マンションでは、同じ間取りで低層と高層に2000万円差がある物件もありましたが、ここはせいぜい500〜800万円と聞きました。

例えば湾岸マンションでは4階あたりが75㎡3LDKが6500万円・40階が9000万円の価格設定が普通でしたが、ここは4階あたりが75㎡3LDKが7500万円・40階8300万円くらいの設定になるようです。
つまり低層階の買得プランが少ない物件なので、ここでネガキャン張っているような▲▲しい人は
購入できないでしょう。

すると埋め立て地は180-220万くらい
武蔵小杉あたりは150-200くらいですかね。

埋立地は、濃すぎより安くなるでしょう。
都が、信じられないくらいの在庫（都市博にむけて造成した）
ありますから。

それから、物の本質的な値段を言うことと、自分の財布の中身は
関係ないです。

わたしは再開発の1000戸規模の低地＆川沿いの物件を
買うことは決してないですよ。（不恰好なタワーでなくても）

>>705
＊＊＊は街道沿いペンシルマンションでも安く買って喜んでろ！って意味ですか？
街道沿いペンシルマンションなんて欲しくありません。
私は大規模開発のランドマークタワーマンションを安く買いたいのです。

低地・川沿い・再開発であれば、
200万円台前半が妥当でしょうね。

でもそうすると、

確かに狭くても40坪以上にしないと、困りますね。
８０００万円程度のマンションでは、既存の
住民とのレベルが合いませんから。

75平米なんてありえませんね。

＞706

＞私は大規模開発のランドマークタワーマンションを安く買いたいのです。

低地・川沿い・再開発・大規模の段階で相当安くないと売れないから
安心してください。

投資なら、有価証券の次は
美術品・工芸品にしといた方がましだよ。

>確かに狭くても40坪以上にしないと、困りますね。
>８０００万円程度のマンションでは、既存の
>住民とのレベルが合いませんから。

強い電磁波が出ていますね。。。

低地・川沿いの既存住民て、解体業者とかでしょ。玉堤はほとんど
解体業、スクラップ業、自動車整備工場ばっかりですが。

既存金持ち住民は、二子から徒歩10分以上の高台にある、
瀬田、上野毛に住んでますが。

いや、低地に定住してるのは
また違った人たちでしょ。
低地は基本、工業、商業地で、
すんでる人はいない。

ここで言うのは、瀬田・岡本の話。
上野毛はまたちょっと違う。

何がかんだ言ってても、坪４００はいくんじゃない？
そうなって欲しくは無いけど。

715

相場しらんにもほどがある。

川岸で海抜10m前後の立地なら
坪250-280というとこだろう。
でないとこのご時世、1000戸さばけないよ。

あるいはお蔵入りか。

埋立地で海抜0mなら坪200以下だな。

５年程度は延期じゃないでしょうか？
武蔵小杉が終わるのを待つしかない？

>>716
ここが欲しくてたまらない心も財布も貧しい人のネガキャンが盛んですねｗ
まぁいくらネガキャン張ったところでここが坪単価300万円を下回ることなんてありえませんよ。
せいぜい無駄な努力をこの掲示板限定で続けてくださいなｗ

まじ延期な予感。。。。。

のどかでいいね二子玉川は。

一方で、
インターの子や、
有閑世田谷マダム
時折現れる著名人

郊外にあって、これだけ
きらめきのあるまちはないですね。

こののどかだけれど洗練された、
独特の雰囲気は壊さないようにお願いしたいですね。

渋沢栄一の描いた田園都市生活の夢の
存亡がかかっているとさえ思いますよ。

延期が一番いいんじゃないのかなぁ。

数年経てば、二子玉川の再開発にタワーなんて、
自殺行為ということがはっきり分かるでしょ。

>渋沢栄一の描いた田園都市生活の夢の
>存亡がかかっているとさえ思いますよ。

確かに、ここは田園調布ではないけれど、
田園都市趣味という意味では合致するね。

東急の哲学・思想が試されるときだね。

二子玉川再開発には正直期待してます。
自由が丘と同等に好きな街です。
田園都市のランドマークタウンにするのは、東急さんの腕の見せ所。

確かにタワーは現状を考えると価値を下げかねないのが気になりますが、とにかく素敵な街になるように祈ってます。
東山に住んでいますが、マンション仕様によっては検討を考えます。

タワー反対ばかりだけれど、元が氾濫原だから
タワーが一番じゃない。地表部の開放感も残るし。

妬みかね。恥ずかしい。

>地表部の開放感も残るし。

上空の開放感が台無しじゃねーか。それじゃ。

上空の開放感が大事なんだよ。
分かってねーな、、、、、

725>地表部の開放感も残るし。
・・・どう残る？
あの遠くに見える川向こうの小杉みたくなったらどうすんの？
それこそどん底だ！

>727
なんだかんだ言って
相当意識しすぎ。

武蔵小杉の大規模マンションへの入居は来年の春から、１年先に周辺がどんな影響を受けるかおもしろそうですね。パークシティ武蔵小杉1437戸、シティハウス武蔵小杉188戸・・・

ここはマンションより一戸建てだよ！

3/28からの大井町線の急行運行で品川へ渋谷経由で山手線の53分から大井町経由45分に短縮されるらしい。
確かにそうなのだが、45分といえば短くはないし、品川勤務の方だったら二子玉川に住もうとは考えないよなぁ。

すまん、長津田からの時間だった。

>>731
お値段が同じなら品川に住めば良いだけのお話では？

>>727
気になってしょうがないんだね。
まあ、落ち着けよ。
必死すぎ。

>地表部の開放感も残る。

http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_kosugi.htm

結構、いいじゃん。

>>下層階２ＬＤＫで５千切るんだってさ。
本当かな〜？だって川崎側だって２ＬＤＫで４千万程度はしてるよ。広さにもよるんだろうけど。仮に５千切ったら価格破壊もので、二子玉のプレステージは相当下がるだろうねｗ

ちなみに２ＬＤＫは必ずしも若い人向きとはいえないよ。老人世帯で２ＬＤＫに入る人も結構いるからね。若い人で２ＬＤＫを買うのは、ＤＩＮＫＳかシングルと決めた人が多いでしょ。若返りはせいぜい一時的で長続きしないんじゃないの。

詳細が明らかではないが、Ⅲ街区は明らかに駅から遠い。

住宅棟は駅徒歩10分は確実であることを考えると立地がイマイチだな。
不動産の表示上は駅7分とかになるかもしれないが、実際にエントランスから改札まで
10分では着かない距離になるのは間違いない。
多摩川に近い棟はもっと距離が遠くなるので13分くらいになるかな？

改札まで地下道で雨に濡れないならともかく、10分以上歩くのでは立地が悪いとしか言いようがない。きれいな商業施設やホテル、オフィス棟を横目に、歩いて帰宅するのは最初は目新しくてトレンディな雰囲気かもしれないが、爺さん婆さんになってからのこと考えると辛いだろう。

タワーマンションに期待するポイントは、耐震性能、日当たり、眺望、共用施設が
一般的分譲マンションより遥かにに優れていることにあるが、免振構造、地下駐車場で付保率戸数の70％以上、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、空調付きのカーペット敷き内廊下、お茶が飲める居住者専用ラウンジ施設などは是非完備して欲しいものだ。
それら全てが完備してあればかなりポイントは高い。

逆にタワーマンションで懸念すべきデメリットは、生活習慣が異なり行儀やモラルの欠如した単身者が多いこと、ジャージ姿や咥えタバコで歩き回ったり大声で騒いだり怒鳴ったりするような社会的モラルが欠如した低所得者層が多いこと、子沢山で生活に余裕のないファミリー層が廊下に子供の自転車を置いたり物置を勝手に設置したり生活感を滲ませてしまうこと、所得が区分所有者間でバラバラになりすぎること等が挙げられる。

つまり安すぎてもダメ、分譲価格に開きが有り過ぎてもダメ、１R〜4LDKまでプランが豊富過ぎてもダメとなかなか企画が難しい。
従って全体の物件概要次第で良いマンションにもなるし、スラム化が懸念されるマンションにもなる。
悪いタワーマンションの例として青葉台ソプラタワーや駒沢ヴィルヌーブタワーなどが典型的だ。
まだ完成していないので何とも言えないが東急不動産、東急電鉄が分譲しているプリズムタワーの企画が青葉台や駒沢に近いだけに、二子玉川はどうなるのか懸念される。

物件概要が明らかにならない限り評価は出来ないので、早く詳細を知りたいところだ。

ヴィルヌーブタワー駒沢みたいな何にもないドーナツマンションは、いくらなんでも
悪い比較対象としてもあげられる物件ではない。
なのにナゼTV番組の撮影によく使われてるのか理解できない・・・。

そうだよね・・・頼むからタワーやめて欲しい。
居住者のレベルダウンは免れないのが心配。
戸数は少なくてよいから高級志向のレベルキープして欲しい。

>>740
2LDKで5000万円切るようなマンションだったら、物干しで洗濯物が鯉のぼりのようにはためくドファミリーマンションになってしまうだろう。
それこそ小杉や豊洲みたいに低所得層ばかりの悲しいマンションになりそう。
だから安い方が嬉しいと一概に言い切れないですね。
1000万円につき年収180万円の購入者層になるとどこかで読んだことがある。

3000万円台・・・平均年収550万円前後の購入者層
4000万円台・・・平均年収700万円前後の購入者層
5000万円台・・・平均年収900万円前後の購入者層
6000万円台・・・平均年収1100万円前後の購入者層
7000万円台・・・平均年収1300万円前後の購入者層

やはり最低価格5000万円は切らないで欲しい・・・

とにかく、40坪以下の部屋をなくせばいいんだよ。
坪300万なら1.2億円、坪250万で1億円。

ここから相場が大きく調整しても
億ション・レベルはキープできるだろう。

タワーなんて論外。
人様にも迷惑かけるし、
軽薄なイメージあるし、川風怖いよ。

最近の雑誌（セオリー）には「平均８千万円台後半あたり」って書いてあったね（７０〜８０平米で８千万円台ってことかな？）。まあ大体その位の価格と考えておけばいいんじゃないでしょうか。将来が楽しみな街の１つとして結構取り上げられてたし。

>>741
>物干しで洗濯物が鯉のぼりのようにはためくドファミリーマンションになってしまうだろう。

お前は洗濯せんのか。ファミリーいないのか？一人ぼっち？

もし低層高級志向になったら、７０〜８０平米で一億円台ってことかな。
良いんじゃないかな。

タワーはカンベン。

タワーに住んでいますが、ビル風、エレベータ待ちなど良いこと無いです。
景観なんて1ヶ月もすれば慣れてしまうし、嫌なことは慣れませんから。

ここは、川風も強そうだし周辺住民の目も厳しそうだし。

>>744

はあ、こういう庶民が大挙して押し寄せてくるんですかね。
ここは豊洲みたいに成り下がるのか？

とりあえず、明日は五島美術館覘いてからタマタカまで散歩します。
桜がきれいだろうな。

午後は洗足池で、昼酒のもっと。

こちらは東急のマンションになるのでしょうか？

>>745
タワーもピンからキリまで。　
エレベーターの数が多いタワーは、待ち時間が少ない。

景観の眺望もいろいろ。
１ヶ月で飽きてしまうような景観は、それだけの価値しかない景観だったって事。
うちのタワーからは今、桜が見えて綺麗だよ。四季の変化はあるしもちろん富士山は見える水辺のタワーなんでね。

>>749
デベさんでしょ？

本当にタワーに住んでる人の意見とは思えません。

タワーの良いところは、大規模なので共用施設などですね。

ちなみに、最近建ったお台場マンションに住んでいます。良い低層があれば検討しようと思っています。

大した金持ちでもないのに金持ちぶっている奴が集まっていると聞いて来ました。
本当の金持ちはこんなとこ興味ない。

そうそう、たかがマンションだ。気にいらなけりゃ買わなきゃいい。

>>752
ひがみ、やっかみのひとこそ不要です。
二子玉川に住みたい人が入ればよいのです。

単純に二子玉川は憧れです。

もともと、瀬田や上野毛の高台に住んでいる人にとって二子玉川の低地は眼中にない
エリアだった。
ところがある時突如玉川高島屋ができて、あれよという間に洗練されたイメージが
できあがっていった。
会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても
理解してもらえないので、仕方なく「二子玉川です」と答えると「いい所に住んでますね」
などと言われ、もともと「格下」に見ていた二子玉川が妙に世間的評価が高いことに
「ちょっと違うんだけどな」と複雑な気持ちになった。

そこに１０００戸ものタワーマンションができ、そんな複雑な思いなど全く
理解していない「二子玉川最高！」という気分の人達が流入してきて、
「大きな顔をして」二子玉川の周辺を闊歩する。しかも世間では「洗練された
街の一等地に立つ高級マンション」などといった評価を受ける・・・。

高台の高級住宅地に住む人たちにとっては、二子玉川のタワマンなんて悪夢でしか
ないでしょうね。

>会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても理解してもらえない

これはないでしょ。
万一そうでも気にしないでしょ。
地味なところが気に入って住んでるんだから。

確かに瀬田・上野毛は閑静な高級住宅街で知っている人は知っているでしょう。
一方、二子玉川は、タマタカ・多摩川・バーベキュー・ピクニックという少し異なるイメージ。
セレブな雰囲気が味わえ、且つすぐ近くでファミリーや会社仲間での憩いができるという感じです。
私は、そのイメージさえ崩れなければ再開発は大賛成です。
なので、今度できるマンションも是非そうあってほしいものです。

再開発地区の完成予想図のタワマンはちょっと違うのでは？って感じです。

ドエル・プレステージ瀬田のような緑が多い低層のマンションが良いと思います。

まあ世間一般には、瀬田、上野毛は知らないね。
瀬田は似たよう名前含め、いろんなところに同じ地名の名前があるし、
上野毛は、大井町線使う人しか知らないよね。

都心及び東部、北部、西部に住んでいる人はまず知らない。
と言う事は都民の8割は知らない。

もともと地味なエリアでしたからね。
ひなびた遊園地があって、電車はすいていて・・・
ユーミンの「かんらん車」の世界、今は昔です。

>瀬田は似たよう名前含め、いろんなところに同じ地名の名前があるし、

俺は逆に世田谷の瀬田以外の瀬田なんて聞いたことねぇな。
きっと、田舎のおじいちゃんにでもマンション購入報告したときに「え？瀬戸か？」と聞かれてショックだったんだろ。

意味不明だな。759は。

>会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても理解してもらえない

ヒント：大阪ガス勤務。

＞都心及び東部、北部、西部に住んでいる人はまず知らない。
＞と言う事は都民の8割は知らない。

！！！
それはないわ。都民の8割、、、、、

環八の瀬田交差点なんてラジオでいつも耳にするし、
上野毛だって昔からのお屋敷街で、第三京浜の入り口だ。

中学生だったら分からんが、大人だったら知ってるよさすがに。

大学でてから東京に出てきた３０くらいまでの奴で、行動半径と対人関係がやたら狭い人間は分からんが。

で、そういう奴にはむしろ知られないところが、瀬田・上野毛に住む大きな理由。
二子玉川よりは住むのには向いてるね。ただし電車通勤はやや不便。

>会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても理解してもらえない

ヒント：熊本ファミリー銀行勤務

瀬田・上野毛は高級住宅街なのでマンションも小規模のものが多く閑静な雰囲気をかもし出してます。
再開発マンションもその雰囲気に続くものにして欲しいです。

瀬田・上野毛は知らない人もいるとは思いますが、それなりのレベルの方であれば知らない人は少ないと思います。

>上野毛は、大井町線使う人しか知らないよね。

別に大井町線は関係ないような。世田谷、目黒、大田、などの城南に住んでる人、川崎に住んでる人なら、たいていは知ってるんじゃないでしょうか？
イメージとしては、外車やレクサスででなく、あえて30代でクラウンとか乗っちゃう、代々開業医のお宅なんかをイメージする土地柄ですね。

当然、医院の看板はブルーレッドブルーです（笑）

大学卒業後に東京に出てきた口で、城南には住んだことないけど、両方知っています。
仕事か、個人的な関わりにもよりますが、まぁ、普通の社会人（特に男性は）知ってる人の方が多いと思いますよ。

都民の8割が知らないと言う根拠が謎ですね。
この人に言わせると、二子玉川は何割なのか興味あります。

とすると御殿山なんて1割切る感じでしょうか。

>まあ世間一般には、瀬田、上野毛は知らないね。
>瀬田は似たよう名前含め、いろんなところに同じ地名の名前があるし、
>上野毛は、大井町線使う人しか知らないよね。

>都心及び東部、北部、西部に住んでいる人はまず知らない。
>と言う事は都民の8割は知らない。

>大学でてから東京に出てきた３０くらいまでの奴で、行動半径と対人関係がやたら狭い人間は分からんが。

生まれながら城南に住んでいます。
二子玉川は、成城・岡本・上野毛・等々力・尾山台・田園調布など周辺のファミリーの商圏になっています。やっぱしタマタカは品質も品数も安心ですから。
なので、再開発によりタマタカの改装なども予想され、活気もでるだろうし期待しています。

ただタワマンは歓迎しません。やっぱりこの地域には似合わないと思います。

瀬田と上野毛を一区切りにするのって、何か違和感あります。
深沢在住ですが、上野毛は高級住宅地で間違いないのでしょうが、瀬田というと
ちょっとそれとは違うような・・・
まあ、瀬田と言っても広いですからね。

なんでタワマン好きなのが結構いるのかな？仕事で高層に行かないから？うちのオフィス
のエレベータはとくに朝夕はいつも人待ち。用事があって他所に行っても、同様。中国の
雲南でも生えていてエレベータ待ちがひどいのに、都会の感じがするのかな？

景観云々より、こうしたマイナス面はずっと気にかかる。あと非常時の退避は大変だよ。
アメリカで高層マンションに住んでたが、すぐに防災ベルがなるので、何度も20数階から
階段を降りた。小さい子供連れだと異様にシンドイ。朝夕はエレベータ待ちもひどかったｗ

瀬田では１丁目と２丁目の一部が高級住宅地ですね。

花見がてら見てきました。
工事も順調そうですね。道も広くなって渋滞も緩和されるかな。
立派なタワーが建ちそうです。

>>772さん
煽りはおやめなさい。

残念ながら渋滞は緩和されないでしょう。
むしろ以前よりも悪化するかもしれません。
冷やかしでなく、真面目に。

>歩行者が通りやすくなるだけでも立派な改善だと思うよ

血税が７００億円つぎ込まれることを考えれば、全く不十分と思います。
（費用対効果（リターン）を基に考えないと、意味がないように思います。）

マンションはせいぜい半分規模に抑えて、その分、インフラ投資に
回さないと、長期的な二子玉川の発展・維持は期待できません。

そろそろ、東急さんにもタワマン（戸数やコストや周辺住民対策）の考え直しを冷静に考えて欲しいな。
このまま進めても、だれも喜ばない。資産価値が下がって安くなった購入者は別だけど、それって東急さんいいの？

マンション購入者の為の掲示板だからいいんじゃない。
だれも喜ばないなんて、事実無根。

＞マンションはせいぜい半分規模に抑えて、その分、インフラ投資に
＞回さないと、長期的な二子玉川の発展・維持は期待できません。


インフラ投資の必要性に関しては大いに賛成です。
抜本的な道路の充実、鉄道路の混雑緩和、そして一般大衆の興味はそそらないが、教養のある人の興味だけを惹くような文化施設の設置を望みます。

量販店とか、薄っぺらいカフェとかは渋谷辺りか、川向こう（神奈川）に譲りますよ。

二子玉川の問題点は、人々のトラフィックの量は過剰なほど多いのですが、
質が下がっているために、高島屋は儲からないし、テナントの質も落ち、文化的な集積も起こっていない点です。


高島屋は、客はそこそこ来ますが、ほとんどが、飲食店と、安めの専門店で小物を買う程度の買い物客です。
その飲食店も、オープン当初こそ客は入りますが、ものめずらしさがあせてくると、所詮は「心」のこもってない、２０-３０代店員の私語交じりサービスに嫌気がさして、売り上げも下降線をたどります。

二子玉川が生き残るのは、整ったインフラと、充実した（比較的価格が高めだが、高品質なサービスを提供する）サービス・商業・文化施設で、ある程度の「敷居の高さ」を保つ戦略しかないと思います。

今の雰囲気は、貧弱なインフラ、劣化するテナント、退廃する文化レベルと、全くの逆行で、これを切り返すのは、かなり難しいと思います。

たしかに、銀座や新宿（伊勢丹）に奪われている顧客層を取るためには、街自体の価値を上げてアピールする必要がありますが、世間の評判も重要です。
いままでのように「高島屋に行きたいけど道が混んでて、駐車場に入れるのが大変」を改善すべきと思います。
インフラにお金をかけるのは今でしょう。道路や電気・ガス・水道・セキュリティ面で充実させて欲しいものです。渋滞や電柱の無い街づくりを御願いしたいです。
マンションの価値にも影響するはずですから。

>高島屋は儲からないし、テナントの質も落ち、文化的な集積も起こっていない点です。

>高島屋は、客はそこそこ来ますが、ほとんどが、飲食店と、安めの専門店で小物を買う程度の
>買い物客です。
>その飲食店も、オープン当初こそ客は入りますが、ものめずらしさがあせてくると、所詮は「心」
>のこもってない、２０-３０代店員の私語交じりサービスに嫌気がさして、売り上げも下降線を
>たどります。


780さん、上記の書込のソースは何ですか？

　高島屋の売り上げや利益に関する情報を入手できる立場で、テナントの質を評価できるＳＣ管理士か何かの資格を持っておられるのでしょうか？

二子玉川で物件を探していた関係上、地価をウォッチしているが、朝の急行を廃止してからの地価の暴落はすごいな。
１年ほど前は駅１０分で実勢３００万以上／坪で、成城や田園調布・吉祥寺とほぼ同等だったが、今や２３０万円／坪で他に大差をつけられている。

http://beans-coop.jp/sobaeki/20017.html

田園都市線も東横線同様に通勤特急設置して欲しい。
青葉台・あざみ野・たまプラ・溝の口・二子玉川・渋谷くらいで。

>>784
準急導入による二子玉川−渋谷での混雑率の均等化の効果を継続するために、
通勤特急なるものが導入されても、二子玉川−渋谷は各駅停車になるのでは？

>>782さん

確かに780さんの書き込みってホント？って感じがしますね。
玉川高島屋の売上高ってＳＣの専門店外を除いた単体でも郊外物件にしてはかなり
頑張っているほうだと聞きますし、玉川高島屋ＳＣ全体での売り上げは確か全国でも
有数レベルだとの記憶があります。

実際、タマタカの駐車場に止まっている車を見ると、ベンツやＢＭＷなどが多くて
「いい客掴んでるな」という感じがしますから。

場所柄、外商売上は弱そうですけどね。

まあでも、サラリーマン系ファミリーが多いのも事実ですから780さんのコメントに
頷ける面もありますが。

786さん
　782です。

　タマタカは日本で一番成功したＳＣと言われており、デベロッパーである東神開発の
名を知らないリテール業界（ＳＣ）の人はいません。

　思いを書き込むのは構いませんが、780さんのように主観と事実が混同するような
書き込みはいかがなものかと思っております。

　本板の趣旨であるマンションについても、タマタカのある二子・ない二子とどちらが
魅力的かというと、圧倒的に前者です。

　大井町線の延伸・急行運転（交通インフラ）、タマタカ新南館開業（良好なテナント）
を勘案すると、780さんの指摘は的はずれです。文化に関しては向上したと思える点は
ありませんが、退廃したとも思えません。

>>787さん
>文化に関しては向上したと思える点は
>ありませんが、退廃したとも思えません。
これは同意ですね。
「文化施設」を作れば文化の向上に繋がるという考えは安直だと思います。

俺は780じゃないが、高島屋は上場企業だから、店ごとの売り上げは開示してるのでは？
あと、荒利率も開示してるはず（店毎はないかな）

二子玉川に限らず、百貨店の本体では荒利がどんどん下がってるのは周知の事実。
また、レストランやフードの売り上げ構成比が荒利低下を招いてるのも事実。
（この辺も一般的な開示からすぐ分かる）
小売企業は、売り上げだけ見てても何も分からないよ。

東神開発は本社も二子玉川だし、二子玉川は、手を変え品を変え
手数は多いが、投資リターンは全く話にならないレベル。
日本の小売はこまめに改装投資をしないと、客足が遠のくと思い込んで
リターンの計算もろくにせずに投資また投資だが、荒利率は下がる一方だし、
根本的な「商売力」の欠如から目をそむけることになり、却って逆効果。

勿論、そんな店でも二子玉川のためにはなっている。
しかし、もっと出来るよ。物売ってナンボじゃなくて
「コト」を売らなきゃ。

lifestyle centerなど言葉の遊び。

ところで、
事実と主観の混じった投稿もいいんじゃないか？
事実だけの投稿、主観だけの投稿じゃないといけないのか？？

いつごろ販売開始されるのかなぁ。
待ちきれずに他で買ってしまいそうだ。

この相場だから、焦る必要は微塵もないよ。
待てるだけ待て。

うう、でも子供の入学前には買いたいのであと2年しか猶予がないのよ。それまでに売り出してくれるかしら。

学区関係ならとりあず賃貸でつなぐが吉。

789さん
　782・787です。

　>事実と主観の混じった投稿もいいんじゃないか？
　>事実だけの投稿、主観だけの投稿じゃないといけないのか？？

　私の書き込みが拙かったのかもしれませんが、言いたかったことは 「主観を事実のように
書き込むことはよくない」ということです。「○○です」は事実、「○○と思う」は主観と
いうように区別すべきと思ってます。


790さん
>むしろ、イオンモールや三井不動産のモールと、二子玉川のSCのテナントの差は縮まりつつありま
>すね。

　ららぽ（三井）はかなり高単価のテナントを入れてますが、イオンは核テナントのジャスコに
あわせたＳＣテナント構成にしているので、縮まっていないのでは？

>二子玉川SCが業界をリードしてたのは、30年くらい前の話ですね。

　なぜそのように思われるのでしょうか？私はＳＣ業界関係者と話をする機会がかなりありますが、
790さんのような意見は聞いたことありません。もちろん彼らはお客様の視点ではないので、世間
の価値観とは違うかもしれませんが。

　最近の三井系商業施設の店舗展開は勢いがありますが、「やはり東神はすごい」と他のデベ・
テナントも言っています。

789です。

スレ違いなので、もうこれきりにしたいのですが、

私がいろいろと書いた意図は以下の通りです。

30年前というのは、二子玉川SCが出来て10年目くらいのイメージ。
そのあたりまでは、十分新規性があり、業界をリードしていたと思います。
25-30年くらい前には、ららぽーとが出来、ダイヤモンド・シティなどの郊外型SCも既にできていました。
しかし、まぁ、これはかなり感覚的なもの。

しかし、その後の東神の業績の伸びと、三井不の商業施設事業やイオンモール（旧ダイヤモンドモンドシティ含む）の業績の伸びを比べれば、東神のリードが縮まったのは明らかだと思います。
（私は利益、キャッシュフロー以外に企業の相対位置を比べるいい手段を知りません）

エリアも違えば、顧客層も違うので、勿論単純には比べられませんが、
日本のSCの成長を、ここ10年ひっぱってきたのは、東神ではなく、
イオンであり、三井不だと思います。

おおたかの森が大成功らしいので、東神の業績伸長もまた加速してくるかもしれません。
二子玉川再開発での取り組みも楽しみです。

>797
三井不関連の人でしょ？
確かにスレ違い
東神は三井不やイオンとは路線が違うと思う。
ららぽーとやイオンモールとタマタカは、コンセプトがまったく違っている。
今回の再開発はどこが絡むのか知らないのですが、タマタカとライバル的なコンセプトでお互いにいい意味でコンペして欲しい。

うそ800