東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

「東京スイート・レジデンス」：予告物件概要

■所在地 東京都江東区北砂2-1-5、6
■交通 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
■地目 鉄道用地
■総戸数 526戸
■販売予定戸数 未定
■予定販売価格 4,200万円台〜7,600万円台
■予定最多価格帯 4,900万円台中心
■建築確認番号 第UHEC建確18506号（平成18年10月27日付）
■敷地面積 15,616.97m2
■建築面積 8,619.94m2
■建築延床面積 62,084.16m2
■建ペイ率 55.19％
■容積率 299.83％
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
■住居専有面積 75.10m2〜114.78m2
■間取り 3LDK〜4LDK
■駐車場 529台（来客用駐車場3台含む）、月額使用料未定
■サイクルポート（屋根付自転車置場） 526区画
■バイク置場 35台
■管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に管理を委託
■管理費等 未定
■管理会社 株式会社長谷工コミュニティ
■分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、
　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
■建物竣工予定 平成20年2月下旬
■入居予定 平成20年3月下旬
■販売予定時期 平成19年3月上旬
■売主　双日株式会社
　　　　株式会社中央コーポレーション
　　　　東レ建設株式会社
　　　　セントラル総合開発株式会社
　　　　三交不動産株式会社
　　　　株式会社長谷工コーポレーション
　　　　明和地所株式会社
■設計 株式会社長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部
■施工 株式会社長谷工コーポレーション
■販売提携（代理） 双日リアルネット株式会社
■販売提携（媒介） 株式会社長谷工アーベスト

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江東区北砂のＪＲ小名木川貨物駅跡地に誕生する全526戸。
同じ敷地内にはイトーヨーカドーも作られるとのこと。
江東区北部では久々の大型物件、注目を集めそうです。

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住宅情報ナビ
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

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建築物環境計画書では「（仮称）江東区北砂２丁目第Ⅲ街区マンション」となっていました。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060092.h...

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買物便利な場所だが駅から遠すぎる。
バス利用だね。ＬＲＴ計画は事実上中止だし。

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売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
実質徒歩15分〜20分で80㎡が5000万円くらいと若干高め。（新価格なら妥当か？）
明治通りから若干奥にあるので騒音も激しくないし、日当たりも問題ない。
ヨーカ堂と隣接しているのをメリットとして捉えるなら検討対象かな。
ところでこんな大規模商業施設が出来て砂町銀座はどうなっちゃうの？

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隣接地に医療施設できるけどマンション住人に対する特典等があるといいのですが。例えば優先予約とか順番が来るまで自宅にいられるといった物件が埼玉にあったのでそういうのあるといいと思うんですけどホームページ見る限りなさそうですねえ。

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明治通りは主力路線の「都07」系統をはじめ、複数の系統が走っているので、
都バス利用も便利でしょう。
http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro02&sel=character&f...

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こちらの方がよかった。「北砂三丁目」です。

http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro03&sel=character&f...

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駐車場500円でこの値段なら安いのでは？！
イメージとしては白髭地区再開発に近いように思えますが、どうなんでしょう？

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>売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
販売不振に備えた、単なるリスクの分散かと。

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>>12
価格的には、この地域では基本的にバス便だから高いようなきもするけど。
白髭地区再開発　フロンティアシティ　京成関屋６分　坪１５０万

北砂スイートレジデンス　　　　　　　西大島１２分　坪２００万
砂町の物件で同規模だと２０００年発売
東砂コスモ２１　ザーガーデンズ　　　大島駅１７分　坪１４０万

運河が多いので駅まで起伏が激しく、年を取ったら、歩くのきついよ。西大島まで実質徒歩２０分。
フィットネスクラブなんか必要なしだな。

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でも江東区は全体に上昇していますからね。お得だったのは２年前まで。
６年前と状況は全然違うと思います。

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コスモ　ガーデンズフォートは場所がいまいちだから当時でも相場より
安い値付けだったから比較はできないと思うけど。それにしても北砂で
あの価格はちょっと高いような気がする。南向きも少ないし。

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やっぱ複合施設が揃ってるってことで少しはプラスαがあるのかもしれませんね。
それなりの設備もあるマンションになりそうですし、
今の相場の流れを考えると少し強気に着てることもあるのかもしれませんね。
その辺のプラスαを飲めるかどうかなんでしょうね！
欲しい人や今買わなきゃって思ってる人はどんどん契約してるってことです。
私は３年前に契約して今の家に住んでいますが、あの時はちょっと無理すれば豊洲が買えたのに
比較してあきらめて別の物件を購入してしまって、やっぱがんばっとけば良かったと今後悔している口です。
こういう環境の物件もそうあるわけではないので人気出るのかもしれません。

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>南向きも少ないし。

南東向き３
南向き２
西向き４（厳密には西南西か、西南西と西との間くらい？）
くらいの割合でしょうか。

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東京粋都（スイート）って、洒落ていますね。

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>17さん
どこに住んでるのでしょうか？
豊洲周辺大型物件
パークシティ豊洲も完売。坪平均２３０万
Ｗコンフォートタワーズ　坪平均１６０万
プライヴブルー東京　　　坪平均１７０万

北砂でこの価格は新価格とはいえ高すぎでは。でも比較する対象がありませんね。
北砂は都営と旧公団だらけだからね。（敷地面積では）

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あえて比較するなら、南砂町駅近くの大型マンションで、中古築浅の物件が
いくつかありますから、そこでしょうか。

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完成時期が同じで大規模物件でいえば亀戸のオリックス+大京の物件と東大島の
ブリリアがありますね。亀戸のほうは施工は長谷工ですね。いずれもまだ詳細は
わからないみたいですが。でも亀戸のほうは最寄は亀戸駅か平井駅になるのかな。
ブリリアのほうも住所は江戸川区で、お互い距離的に離れているから比較になら
ないというか購買層が異なりますかねえ。

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22ですが、読みにくくてすみません。

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当初の予定は25階建て670戸だったのが20階建て620戸になって最終的に15階建て526戸
になったから減った分が上乗せされてるんですかね。

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それぞれ、どの辺りに建つのでしょうか？　＞22さん

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>26
オリックスの物件:亀戸9丁目の田原製作所の跡地です。かなり広い敷地ですね。京葉道路から少し奥まった意外とわかりにくい場所かも。亀戸駅から15分位ですかねえ。平井駅のほうが近いか。
Brillia大島小松川公園:東大島駅から京葉道路方面へ北上して首都高の下を荒川方面に向かい旧中川を超えてすぐ。小松川2丁目かな。江東区と江戸川区の境界ですね。駅から10分位かな。
いずれの物件も微妙な立地ですね。

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読売新聞の記事です。2006/7/14の記事のようです。

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

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価格設定、間違ってつけたのでしょうか。１千万程高いような気がする。
大島、西大島徒歩圏内の物件（５分から１０分）が坪１６０万位だったようなきが。
砂町では、駅遠のバス便、坪単価３割位上昇、高すぎるような気がする。
しかも設計・施工が長谷工。
小名木川駅の跡地の再開発が終わったら、もうここにはなにもできないからね。

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4,200万円台〜7,600万円台、75.10m2〜114.78m2なので
75.10m2・4,250万円、114.78m2・7,650万円と仮定すると、
187万円／坪〜220万円／坪となります。

２年前からともかく、今の相場ならこんなものではないでしょうか。
（江東区東西線沿線の物件相場等が参考になります。）

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ちなみに、同じ長谷工施工のスターコート豊洲の平均坪単価が約200万円／坪、
三井のパークシティ豊洲が約230万円／坪くらいでしたか。

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すみません、ＰＣＴについては
>>20さん
が書かれていました。内容は同様です。

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そういえば、江東区が構想しているＬＲＴがもし実現すると、
いきなり駅近物件になってしまう可能性も０ではないですね。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7798/

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東西線沿線はもともと人気があるので安くはない。新砂の物件でも強気の価格。
豊洲の物件は駅から１０分以内ですね。
ここの物件の仕様はどうなるのでしょう。プラス材料（自走式駐車場、サイクルポート、オール電化）、不安要素（長谷工設計・施工、床暖房オプションか？、直床？、３月引渡し物件）。
税金を投入した会社の土地に、税金を投入して生き生き返った施工会社か・・・・

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>33
もうそんな余力は江東区にはないでしょう。税収の伸び悩みで事業削減、職員数削減、職員給与削減でそれどころではないな。ＬＲＴの費用の出所がない。

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>>33
役人の言い回しでは中止と捉えて間違いは無い。可能性は０である。
---------------------------------------------------------------------
実施についてはより慎重に考えていくこととし、「長期的な構想」として位置づけ、
環境の変化を注意深く見守りたい。

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>可能性は０である。
そうかなあ。20年後、30年後でも可能性は０ですか？

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０だな。

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>>29

坪160万は旧価格ですね。
もうちょとない値段かも。

>>33

LRTはできて欲しいけど（亀戸住民なので）ちょとなさそうですね。

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70㎡弱で2千万台のお部屋はきっと低層階とか日当たり悪いとか
その物件でも一番難がある環境なんじゃないんですかね。
チラシにある3LDK 2900万円〜 みたいな。
Gスクエアの前にはデッカイのが出来るんですか？
確かに出来てもおかしくない立地ではあるけれど、
そしたらちょと辛いですね…

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>>40
あの駐車場には建設計画の看板はかなり昔から掲げられていますが、まったく
動きがありません。南面はシェルゼと同じように親水公園なので、マンション
立てる価値はすごくあると思いますが。

中古が多いのは世帯数が多いってこともあると思いますが、南向きはあまりで
ないですよね。

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そろそろMRできててもいいと思うんだけど、それらしい建物が近所に見当たりませんねえ。

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>>43さん
気分的には慌しい師走を避けて、１月中旬からのオープンでもよくないですか？

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ＭＲは本当は現地にあるべきですよね。

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それにしてもイトーヨーカドー、なかなか着工しませんね。スイレジ完成よりほぼ半年前にオープンなのに。まあ、マンションと単純に比較はできませんが。南砂ジャスコもあっという間にできた記憶がありますし。

MRは、そろそろどこかで建て始めてないと1月にオープンすることもできないんじゃないですかねえ。

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マンションも計画通りなら旧価格で75㎡・3200万円〜ということだったろうに。
（同様な規模の南砂町駅2分のFが75㎡・3600万円〜だったことから）
旧価格で買い遅れた人は、1000万円・20％以上のUPでも買う人はいるんだろうな。

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ここは長○工仕様で都営新宿線徒歩12分（UP/DOWNあり）。
Fは二重床・直壁・逆梁アウトフレーム・ハイサッシュ・高級的内装で東西線2分（快速停車なし）
今更、旧価格のことをいっても仕方がないが、F（20階建て）が75㎡3600万円〜4600万円と比較すると
ここ（15階建て）は75㎡で3000万円〜3800万円が妥当だったところ。
2年竣工が違うだけで75㎡で4200万円〜5000万円だろうから1200万円30％以上のUPだろう。

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まず西大島駅のホームが深い、駅の出入り口の頑丈な扉をみればわかると思うが、荒川の水位より低い土地なんだよね。駅から小名木川の橋までが坂道できつい。丸八よりましだが。そこまで約１０分。そこから住宅建設予定地まで行けば１０分。ドアtoドアで駅まで３０分だな。
もともと北砂という住所だけで、安かった。
駐車場が自走式で、最高値更新ですかね。（自走式駐車場が出来る場所は元々安い）

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現時点の情報から判明するプラス点
・再開発区域内・駐車場100％・サイクルポート・温泉とかカフェとかの施設なし
マイナス点
・駅遠・価格高・14階建でなく15階建・逆梁でない・スロップシンクなし・南向き少・ゲストルーム3部屋も要らない

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プラス点追加
・大型商業施設が近接・次世代型オール電化・大規模（500戸超）

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プラス点追加
・駐車場が500円から
　これがすごい感動した！！
　今時都内で珍しい

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駐車場100％で料金が安ければ、結局管理費が高くなる。
（駐車場は住民達の共有財産）
駐車場料金が安くて感動する人がまだいるから、デベも売り文句にする。
こういう売り方をする物件をまず怪しいと疑った方が良い。

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資料届きました。北側からの外観パースからジースクエアみたいな感じかと思っていたのですが、南からの外観パース見てがっかりな感じでした。あと、資料からみる限り住居棟にエレベータ5つしかないみたいなんです。本当に5つしかないならかなり少ないと思います。これけっこう重要なことですよ。さらにエントランスが住居棟と別でしかもⅢ棟からしかアプローチできないみたいです。Ⅰ棟の端からだとすごい距離になりそう。購入検討してたけど個人的には一歩後退ですね。

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>>54さん
>>55さん
自走式駐車場だから、機械式よりは遥かに安上がりのはずです。
月額500円は最上階（最遠）・屋根なしの条件の悪いところでしょう。
１階の便利なところは月額1万数千円程度になると予想します。

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やはり駐車場100％っていうのは売る側のためっていうか、宣伝材料としてキャッチーだという点が大きいと思う。住む側にしてみれば100％って絶対不要でしょ。機械式より維持費が安いとは言え負担するのは結局住民なんだし。

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駐車場１００％も地元住民の要請だったと思う。巨大マンションによる路上駐車対策でしょう。

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マンション住民が恒常的に路上駐車するかなあ…。
問題は大規模商業施設に来るお客さんの車の方では？

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駅遠だから100%駐車場にしているだけだろ。（駅遠では必須）
駐車場を必要としない入居者にとっては、駐車場部分に100万円単位の購入費や
毎年の税金を按分で払うのに自分達の財産が500円〜という釣り文句に使用されるのは
無視できないだろう。
いまだにこんな売り方をする売り主（複数）が居たとは。

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双日がメインらしいが（財政再建中）、長谷工（売主、設計、施工、販売）主体だからしょうがないでしょう。土地代が元々安いし（そのかわり土壌汚染処理に１年費やしてる）、機械式全戸分をつくるよりも、自走式の駐車場全戸分つくる方が安いのでしょう。長谷工は徹底したコスト削減して造るので利益率は業界ナンバーワンです。２０階建から１５階建にしたのも地盤が悪く、費用がかかるんでやめたんだな。
それにしても、いまだに土壌汚染処理してるな。（商業用地の方は）

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階数を減らしたのは日照問題への配慮ではないのですか？

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

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>63さん
その記事を読むと、２５階建から２０階建に変更と書いてありますね。
今年の１０月頃までは建築計画のお知らせでは、地上２０階、高さ６０ｍと確かに書いてありました。現在表示がどこにあるのかわかりません。
広告の段階で地上１５階地下１階に変わってます。
発掘作業中の間に何かあったのでは？

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２５階建て→２０階建て→１５階建て
と、２回変更になっているんですね。

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２５階建てだと長谷工じゃたてられないだろう。でも江東区の大規模物件は長谷工物件が多いな。
ニュートンプレイス、東京ソシオグランデ 、ソラネットシティ、東京フロントコート、プライヴブルー東京、スターコート豊洲等。スターコート以外はどこにあるかわからないようなネーミング。

６０ｍ超えの物件って長谷工の施工ってあるんでしょうか？

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>>66さん

アクロシティタワーズ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo/tokyo-105akuro.htm

エアレジデンス新浦安
http://www.haseko.co.jp/hc/works/index.html
http://www.asahi-net.or.jp/~RN6H-IMI/35-20.htm

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>67さん
長谷工さんも技術的には建てられるんですね。江東区の大規模物件はほとんど２０階ですね。
ここはめずらしく、１５階なぜでしょう？
オーベル東陽町サウシアも２０階ですね。

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>>67
大成とのJVだけど41階タワー追加。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060063.h...

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日照権？景観の問題？

この辺のマンションはほぼ15階建て以下なのです。
それにそろえたのではないでしょうか。

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大島に住んでるけど、あの道幅でイトーヨーカドウ出来たらすごいことになるんだろうな。

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しかし、そろそろ14階が限度なところに15階も突っ込むのは止めて欲しい。

住んだ後の生活環境のことを何も考えてないよね。駐車場料金しかり。

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ここ以外と注目されてないよね。やっぱり豊洲とか新浦安と違ってマイナーな場所だもんな。価格と質があってないし。バルコニー側からの完成予想図見た人どう思いました？私の感想、や、安っぽい・・・

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価格的にも、ちょっと高級な都営団地に仕上がりそうですよね。

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安価な土地に、安い仕様で、高い価格の３拍子。本当に売れるの？
北砂価格とは思えない。

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CGで見ると、周りは一戸建てが多い感じなのですが低層階でも日照は確保されそうですか?
周辺地域ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

でも、他のデベに比べるとMR前なのにある程度の金額は発表してますね。
そこらへんは、ギリギリまで待って吊り上げよう的なものは見られないので価格は別にして良心的かと…

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東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？
都営新宿線はあまりにも不便で、、、。

また、７６さんに便乗なんですが、
南側、西側、どちらの方が眺望がぬけるんでしょうか？

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>76さん
北砂２丁目は戸建は余りない地域です。戸建は狭い路地裏に少々ですがあります。ほとんど貨物駅の城下町だったなので、大手、小手の運送会社が多かったです。日通の建物もお隣、北砂３丁目に立て直してます。隣接の北砂１丁目も都営住宅がほとんどです。都営住宅の住民は物凄く、組織力が強いのか？日照権を主張し、そのため１５建になってしまったのでしょう。そのため、それほど高層の建物が近くには建つことはないです。南側は提供公園があるため、低層階でも日照は確保されると思います。そのかわり、価格設定が高めになるでしょう。敷地に余裕がありそうなので、ある程度低層階でも日照は得られると思います。

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＞７８さん
ありがとうございます。
実際、近くの明治通りは良く通るのですがこの建設地はハッキリ言ってよく分かりませんでした。
確かに、CGで見てもあまり高そうな建物はありませんね。

南側も提供公園で日照は確保されそうですね。

こちらの、物件はレジデンスⅡがやはり価格的に1番高い設定になると思いますがⅠとⅢではどちらが上の設定になると思われますか??
ⅠもⅢの方も周辺には住宅街でしょうか??ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

大きな物件なので建物の周りはある程度、敷地の余裕があると思いますが。

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>>77さん
公式ホームページに
「東陽町」駅　約1,650ｍ　徒歩21分
とあります。

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近くの商業施設は、イトーヨーカドー以外何が入るのですか??

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77さん、歩けるか　といえば陸地がつながっているので歩けますよ。
遠いか遠くないかといえば、遠いですね。

住吉も、南砂も東陽町も1.5〜2KMといったかんじで徒歩25~30分
くらいではないでしょうか。
東陽町に出るのなら境川か北砂2丁目から07系統のバスに乗るのをお勧めします。
それか自転車ですね。一応東陽町も南砂も駐輪場があるみたいですよ。

東西線のラッシュはすごいです。簡単に乗れないかも。。。。

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>79
一見、Ⅱがよさそうに見えるけどどうですかね。確かに南側の日照は確保されるかもしれないけど、バルコニー出るとすぐ右手にJRのでかい寮が迫ってくる感じじゃないのかなあ。この寮の高さを超えない10階位までは、南西方面の日照や眺望は、遮られそうな感じ。あとⅢは東向と思ったほうがいい。Ⅰはエントランス出るまでに疲れそう。そう考えると、ここって買いなの？
話違うが、最近この辺のマンションで住吉ってつけるとこあるけど笑止。

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>>82
バスはへたすれば乗れない事もあります。

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http://www.grandcity.co.jp/sp/sumiyoshi/index.html

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グランシティユーロパレス住吉 第1期先着順物件概要
■所在地 江東区北砂一丁目503番１(登記簿)
■交通 東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩17分
都営新宿線「西大島」駅徒歩15分
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
■敷地面積（m2） 845.20m2
■建築面積 450.76m2
■建築延面積 2,750.38m2
■構造・規模 鉄筋コンクリート造地上9階建
■建築確認番号 第H18確認建築CIAS00889号／平成18年7月28日
■完成時期 平成19年11月上旬
■入居時期 平成19年11月下旬
■モデルルーム モデルルーム公開中
■総戸数（戸） 37戸(他に管理人室1戸)
■販売戸数（戸） 5
■価格 3,398万円〜4,438万円
■最多価格帯（万円） 3,600万円台
■最多価格帯（戸） 2
■面積帯（m2） 60.08m2〜70.25m2
■間取り ２LDK〜３LDK

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８２です

確かに朝はバスも混んでいますが、07系統は本数が多いので
乗れなくてもすぐ来るじゃないですか。
私は18系統利用者ですが、こっちは乗れないと次は30分後です。

ごくたまに次のバスをご利用ください　と通りすぎることがありますが、
次って30分後よ！！どうすんの！　とバス会社の姿勢に疑問を感じます。

余談でした。

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都07系統は平日朝は３〜５分間隔、日中でも７〜10分間隔ですね。

30分間隔はねえ…。
路線を廃止した方がましでしょうか…？

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＞東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？

歩こうと思えば歩けないことはないかと思いますが、
実際に歩く人はいないと思います。

それくらい遠いです。

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新宿線急行を使い、さらに馬喰町で乗り換え、ですから、この「11分」も非現実的ですね。
それにしても、東京駅からの距離では、新宿・渋谷・品川より西大島の方が近いとは意外でした。

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>>90
>>91
そんなこと言ったらほとんどのマンションの広告が非現実的でっせ。

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まあ、それはそうです。

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中古で売ろうとすると、チラシ見てデータ上は興味持ってくれても、
実際現地に行って即却下されるタイプの立地ですね。

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スポ館の近くじゃな

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都バス利用の場合、交通費が出る会社員等ならいざ知らず、そうじゃない人は、駅利用する度に往復400円は痛いと思う。結局、歩くか自転車になるでしょう。
あと、時間帯にもよるけど、進開橋付近から西大島駅位まではのろのろでイライラすることも多い。まして、ヨーカドーができれば、その影響は未知数。バス利用って日付や曜日、天気によって影響を受ける不安定な交通手段なんだよね。

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実質部屋から駅まで早くて２０分としても、距離があるな。明治通りの朝の混み具合を知ってれば、バスで駅まで行く方が遅いでしょう。ＭＲはとりあえず現地につくらないようです。現地につくったらものすごく遠くに感じてしまうからかな。いくら新価格といえども、西大島駅５分以内の物件の２割アップは。旧価格の北砂じゃあ１０分以内でも、売れ残りが多発してたからね。

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MRはフィットネスの駐車場予定地でしょうね。オープンは2月になる模様。

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やっぱりＭＲは実際の物件より手前なんですね。西大島駅から８分位の微妙な位置ですね。
それでも、そこから現地まで直線で５分は歩くような感じがします。
本当に１２×８０＝９６０ｍ？

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新開橋を超えて5分位のところに住んでるが、友人等がくると新開橋を超えた辺りで、えーまだ歩くのと必ず言われる。まさに陸の孤島だな。
貨物線の上に動く歩道でもつくってくれればいいのに。恵比寿ガーデンプレース、サンシャインシティは駅から遠いところを感じさせないように動く歩道でカバーしてる。

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豊洲等と異なりこの場所は、あまり広域からの集客は望めないような気がする。そうすると、地元の人中心の購買層になるのだろうが、果たして、あの価格に納得する人がどれほどいるかなあ。

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>102
地元の人間なんて誰も住みたいと思ってないよ。
むしろ大島、砂町あたり知らない人間しか買えないだろう。

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>102

103に同感。
土地勘があるとなかなか買いにくい場所だと思う。

ましてやここ２，３年でボコボコ建った旧価格のマンションの値段を知っていると、ばかばかしくて買えないだろう。

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>102
地元だけど、駅遠だから、どうせ新価格でもせいぜい中心価格帯８０㎡が３０００万後半位になると思ってたけど。販売予定価格にびっくりしたよ。砂町で５０００万！！！今工事現場のまわりに広告が貼ってあるけど、爺さんたちが価格を見て、腰を抜かしそうになってたよ。
この価格でも売れるのですかね。余り参考にならないけど、足立区の西新井駅徒歩４分のザ・ステージオも７０平米３０００万以上で、地元民が高い高いといっても売れてしまったからね。アリオ付きで＋１０００万だね。
ちなみに豊洲の知り合いのところにもここのちらし入ったそうだよ。

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浦安から徒歩１５分以上にある物件でも、７０平米の部屋でも３千万超するくらいです・・・
今、上がっている江東区では（特に豊洲だけど）新価格でこれくらいじゃないですかね?

今は、どこの物件見ても新価格で感覚麻痺してしまってこれが普通なんだろう・・・となっています。
当方、江戸川区ですが駅から徒歩１５分当たり前でも中古が3500万位しますから。
70平米前半で・・・

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＞104
102と104の言っていることは方向性としては同じだと思うんですけど。

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>106
クレストシティタワーズ浦安とか旧価格だと思うけど、いまだに売ってるね、ゴクレ物件だからまあしょうがないか。完成しても売り渋りしてるのか、売れ残ってるのかわからん。

まあ買えるか買えないかは別として高いと思う。この価格で納得して買えますか？
長谷工が設計・施工なので、割高に感じてしまいますが。

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この物件、価格高、駅遠、の話から抜け出すことができませんね。前向きに購入検討している人っています？

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>106です
あまりここの物件周辺は詳しくないのですが、かなり前向きに検討してます。
しかし、ここの書き込み見てると駅遠は納得してるにしても割高感の事が書かれてて、そうなの？？って気持ちが少し揺らぎました。

MR見て、判断したいと思います。

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>110さん
おせっかいだとは思いますが、江戸川区の方でしたら、MRじゃなくても現地周辺に何度か訪れるほうが物件のことがよくわかると思いますよ。ここに限らないけどMRってそれほど意味があると思えないんです。だって同じマンションでも例えば1階中住戸と最上階角部屋では全く違うのにたったひとつのMR見て何がわかるんだろう。どういうシステムキッチンが入ってるか等はたいして重要なことではないと思うんだけど。

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>>110さん
私もお節介ですが、ＭＲを見る前に、現地を散策されてはいかがでしょうか。
それも、日中・夜間、平日・休日と、日時を変えて複数回訪れることを
お勧めします。行きは歩いて、帰りはバスというのもよいと思います。

マンションは立地を買う、とも言われているようです。

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>111>112さん

ありがとうございます。西大島に友人がいて、いつも車で明治通りは通過するのですがここの現地はいまいち把握しておらず・・・
安い買い物じゃないので、今度ゆっくり行ってみたいと思います＾＾

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駅遠を許容するとしても、やはり皆が言うように高いのがネックとなるね。
ちょっと前まで75㎡が3200万円〜というのが相場だったのに
いきなり新価格とやらで1000万円UPとは…

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>>113さん
お友達がいらっしゃるのなら、行きやすいですね。案内してもらってはいかがでしょう。
車を使わずに、地下鉄・バス・徒歩だけで巡るとよいと思います。

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114さんの書き込みのようにこの辺は安いから買ったという人が多いと思います。
安いからには理由があります。まあそれは、ここには書き込みませんが。

立地条件としては、西大島までバスの本数が多いのでどうにかなるとして、江東区で最大の砂町銀座隣接地帯としてもショッピングには困らないと思います。
この価格を許容できるかが、どうかです。
新価格で３割アップというのは大きすぎます。

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>>31にも書きましたが、60万円／㎡≒200万円／坪というのは、
長谷工施工の「スターコート豊洲」（ＳＣＴ）とほぼ一緒なんですね。

ＳＣＴを買いそびれた層がとりあえず興味は示すように思います。
500戸超となると、ある程度広域から集客しないと完売しないでしょうから、
まずは広域に広告を打ち、一度は現地まで足を運んでもらって、
そこからが営業マン・営業ウーマンの腕の見せ所なのでしょう。

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つまり、皆が皆、西大島・北砂に土地鑑があるわけではないので、
人目を惹きつけることが最初の勝負になると思います。

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確かに西大島はマイナー地域だし。亀戸を知ってる人はたくさんいるけど、大島って伊豆諸島？
って感じですかね。でもここの大島はおおじまと読みます。
スターコートは豊洲駅徒歩４分、これからの発展性のある街。区画も整理されてきれいな街並み。
スイートレジデンスは西大島駅徒歩１２分、ごちゃごちゃしてて、昔ながらの下町。

豊洲は別格で江東区とは思えないな。

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>120
>3

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>>120
ここはJR貨物の跡地。鉄道が「来る」のではなく、「行っちゃった」です。

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ところで、ここの商業地には何ができるのでしょうか？
アリオ北砂店という、噂なのですが、正式発表しませんね。
マンションと同じく、正式発表時にはヨークマートと砂町銀座モールだったりして。

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ここは江東区の他の物件よりも、西新井の再開発物件との競合になりそう。オリックスのね。

ところでスレ違いだけど、テレビとかで砂銀が紹介されるとき、よく、おかず銀座とかおかず横丁とか呼ばれてるとか言うけど、砂町に生まれ育って30年以上経つけど、そんな風に呼んだこともないし、呼んでる人を見たこともないんだけど。

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>>117
そういう意味では180万/坪で買えた、豊洲のPBT、TFCはお買い得だったよなぁ！
地震が来て壊滅的な被害を受けなければあそこ買った人は勝ち組だ！

スイートも規模もでかくて、ショッピングセンターも隣で
そこにいるだけだったらとってもいいとこだと思いますよ。

オリックスのは時期的には競合するけどそれ以外ではどーなんですかねぇ？
今日チラシ入ってましたね。

亀戸９丁目の田原製作所跡地は動きないけど結局どーなってんだ？
売り惜しみか？

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毎日、土壌汚染処理ばっかり商業地の方ではやってるけど、住宅地ではきちんとやってるのだろうか。
マンション建設ナンバーワンの長谷工施工だから信頼できるよね。

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>>125
ライオンズマンションでしたっけ。大京には売り惜しみする、余力があるのだろうか。
それより大島２丁目の新日本石油加工跡地は？

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MSCB Moving Strike Convertible Bond

転換価格修正条項付転換社債

転換社債のうち転換価格の算定が発行後一定期間経過後に株価を
反映して転換価格が修正される条項の付されたものをいう。

http://www15.ocn.ne.jp/~hiro-hmx/st_column.htm

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>>125
これだけの規模になると広域から集客しないと完売しない。そして、広く城東地域の中で探してる人にとってはここと西新井は大規模、再開発区域ってことで検討対象になるんじゃないかな。南千住のも入るかな。地元民にはあまり関係ないと思うけど。逆に同じ区内でも豊洲を望んでる人はここは検討しないような気がする。

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大島駅にポスター貼ってあるけど「東京スイート？はぁ。」
って感じだな。
せめてフィットネス施設とマンションが逆の位置なら良かったのではないか？
ただ、これだけマンションが増えてるのに都営新宿線はどうなるんだろう。
今でも混んでるのに８両編成のほうが多いんだから・・・

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>130
でも小名木川駅跡地はこれで終わりだよ。これ以上発展できない。駅から遠いし、自転車多いし、明治通りは車だらけ、大渋滞になり、バスも動かなくなるんじゃない。フィットネスなんかいらないだろう、そのうちマンションになってしまうんじゃない。

南砂町駅前の再開発の方がまだ進行中でしょう。駅前に大規模商業施設も建つし、大規模マンションの建つ余地がまだまだあります。

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南砂町駅の南側は土地がありますからね。

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南砂は何の商業施設が建つんですか??

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東西線沿線スレ　07より転記。


一応南砂町駅から5分の新砂三丁目商業施設の概要をつけとくね。
--------------------------------------------------------------
計画建築物の概要
地上７ 階、塔屋１ 階建鉄骨造
（建物高さ約３３ｍ 、最高高さ約４３ｍ （エレベーターシャフト部））
店 舗：１ 階〜４ 階
駐車場：５ 階〜７ 階
計画敷地面積 約２４ ，４００ ㎡
建 築 面 積 約１７ ，０００ ㎡
店舗等床面積 約４１ ，０００ ㎡
延 床 面 積 約９３ ，３００ ㎡
主要な用途 店舗（営業時間１０ 時〜２１ 時（一部店舗２４ 時まで）），駐車場等
駐 車場
約１ ，６００ 台※
（地上約２２０ 台、５ 階約３５０ 台、６ 階約３５０ 台、７ 階約６８０ 台
（一部機械式））
工事予定期間 平成１９ 年３ 月〜平成２０ 年３ 月（１３ ヶ月）
供用予定年月 平成２０ 年４ 月

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>135
ありがとうございます。
まだ、具体的にはどんなお店が入るとは決まってないのですかね??

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三菱地所なんですよね。
少なくとも、ジャスコ（当たり前）やイトーヨーカドーはないでしょう。

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これ以上大型スーパーいらないでしょう。江東区、最近増えすぎです。
ダイエー　大島店、東大島店
ユニー生活倉庫イースト21店からアピタへ、そして
イトーヨーカ堂南砂町店からジャスコ南砂町店へ
イトーヨーカ堂木場店
イオン東雲店

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私は生まれてこのかた北区から離れたことがありませんが、この物件に注目しております。
分譲の情報を得て現地に行ってみました。
西にJR東日本の社宅があります。独身寮でしょうか？日照にどう影響するでしょう。近いですよ。
周辺環境は私は大好きです。気に入りました。あの近くの商店街はどうなるのでしょう。
商業施設ですが、皆様はイトーヨ−カドーが決まっていると確信しているのですが、先日の営業さんとの話では未定とのことなんです。どうなんでしょう。
豊洲スターコートには大いに失望させられた私としては、期待したいのですが、資料の到着を待ち、検討したいと思います。

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ご参考までに、
>豊洲スターコートには大いに失望させられた
のはなぜでしょうか。
この物件も施工業者は同じで、共に大規模物件と、
共通項は少なくないようにも感じます。

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>>139さん
イトーヨーカ堂で決まっています。
営業さんは他に入るテナントが決まっていないと言ったのではないでしょうか？

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１３９さん
ずいぶん前からイトーヨーカ堂と聞いています。
木場と似たようなものだと、フィットネスはティップネスかしら。
マイナー系には入って欲しくないですね。

とかいいつつ、公共のジムやプールの利用を続けそうです。

砂町銀座はそのまま存在し続けると思うけど、衣料品とか寝具とか食品意外は
厳しくなるかも。食品は他に類ないほど安いですから。

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>139
当初はサティだったのがヨーカドーになった経緯あり。1年前のJR貨物の説明では簡単に撤退できないような契約を結んでいるみたいなこと言ってたからヨーカドーで確定と思われ。

JRの寮については83を参照。

スターコートは新庄を使うというセンスが私の理解を超越。しかし残念ながらスペック的にはオール電化以外はスイレジはここと同等かそれ未満である可能性高し。

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１３９です。
私もイヨーヨーカドーよの情報を早くから得ていたのですが、営業の方いわく、イトーヨーカドーとは決まっていない、とおっしゃっていました。木場のことも引き合いにだしたのですが。どうなんでしょうね。
スターコートは、一言で申し上げますと、安っぽい造りと感じました。細かい仕様を挙げればキリがありませんが、部屋付き格安駐車場と思っております。正直に話しました。

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http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/0606_setsumei2.pdf

の７ページ目とか見ると、はっきり「ARIO」「ItoYokado」の文字が見えますけど

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137は、あくまでも南砂町駅の近辺の話です。
（新砂三丁目商業施設）

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干潮面以下（隅田川や荒川より低地）で海抜−１ｍの地域であり、昭和４８年まで地盤沈下が顕著であった江東三角地帯のど真ん中にあるこのマンションを坪単価２００万以上のお金を出して購入する価値があるのか悩んでいます。いっそ埋立地の豊洲や辰巳の方で探した方が安心かな。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/chisui/gigyou/gaiyo-teiti-2.htm

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>>148
若洲がやけに安全すぎるなｗ

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開業まで1年切ってて今更ヨーカドーとは決まっていないと言う営業の真意がわからん。

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大規模小売店舗立地法の届出や環境アセスメントにはイトーヨーカ堂となっているから
やはり単なる聞き間違えでしょう。
11月OPENでここの売りの目玉なのに、営業が知らないわけ無いですからね。

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>151
イトーヨーカ堂という話は、もうかなり前からでてる話。ドタキャンもありうるので、今の段階で営業はいえないのではないですか。一体の開発なので、イトーヨーカ堂じゃない場合、訴訟の対象になるでしょう。
逆に西新井ではアリオの建設予定地まで書いてある。

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東京スイートの購入を検討している方にお伺いしたいのですが、江東三角地帯というこのエリアが、干潮面以下（荒川や隅田川より低地）の地域であることや、明治末期から大正初期に発生し、昭和４８年まで続いた地盤沈下で最大４．５ｍも地面が下がっていることをご存知なのでしょうか？

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/chisui/gigyou/gaiyo-teiti-2.htm

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>>145さん
大変正直にありがとうございました。
スレが異なりますので文句は申しませんが、同一施工業者のよしみで、
よろしければ建設中の姿を見てやってください。
（ＳＣＴ購入者より）
http://blogs.yahoo.co.jp/dr_shibakoen/9036888.html

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>>153
この問題を皆さん（デベさん？？）やけに避けてると思いません？

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西大島駅前や江東区役所前に平均海水面や過去の洪水での最高水位を表す標識があるけど、
あれをみるとぞっとしますね。

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>>153さんはオーベル東陽町のスレにも同じことを書き込まれていますね。

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>>155
他区の物件にいくといわれたことがあります。ここは埋立地じゃないと強調してたよ。
江東区の物件を脅威に感じてると思います。
まあ江東区の物件が安いのは、はリスクが高いからではないでしょうか。
でもそんなこと言ってたら江東区の物件は買えませんよ。江東区ならなるべくなら５階以上を買いたいですね。
大雨が降ると、自宅（３階）が水浸しになってるか、不安になります。

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>>１５４さん
外観は素敵だと思います。実際に見たこともあります。先月ですが。完成予想CGでも良いなと思っておりました。ただ、室内の造りが私の期待とかけはなれていたのです。気を悪くさせてしまったと思います。ごめんなさい。
>>１５１さん
決して聞き間違いではありませんよ。開発の経緯は私も存じておりますし、だからこそびっくりしたのです。ららぽーと豊洲と同規模の商業施設が計画されているとまでおっしゃっていました。それはないでしょうね。公式な回答はまだ差し控えているのでしょうか。

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スターコートの写真見て驚いたんだけど、学校の隣にでっかい会社みたいな建物あるけど、あの建物の影になる住戸の日当たりってどうなのよ。あのあたりも順調に売れたの？

うちは先祖代々砂町だけど昔のことは知らないが私が生まれてからは少なくとも大雨のときに不安になったり地盤沈下を心配したりしたことは一切ないな。最近大雨のときに被害が出るのってむしろ神田川周辺だったりしませんか？
江東区の物件はだいたいこういう話でるけど地元の人で気にしているいる人って実際それほどいないと思う。ちょっと危機感煽りすぎと感じなくもない。こちらが危機感なさ過ぎと言われればそうなのかもしれないけど。実際、将来大地震とか豪雨がきたらどうなるかはわからないけど、そういう不安があるのはそれはここに限った話じゃないと思うし。まあ、自分は地元好きなんでちょっと甘めの評価かも。ここは前向きに検討中。

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>161
いや、すれ違いだけど、私もたまげた！

何、あの学校とグランドに覆い被さる塗り壁（表現がプアですみません）みたいなの・・・

砂埃がものすごそうだし、学校って結構うるさいと思うんだけど、あと、プール？が上から丸見えで覗けますね。問題ないんだろうかと心配してしまいます。

白い倉庫みたいな建物とも超接近。もう少し住環境を考えた方がよいのではと他人事ながら考え込みました。

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>>161

大雨や高潮の対策はほぼ万全だと思いますが、大地震などで荒川や隅田川の堤防が決壊した場合、
江東０メートル地帯がニューオリーンズのようになるリスクがあるのは事実です。

そんなことは生きている間にはありえない、と考えられるかどうか？

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>>159さん
何回も言ってすみませんが大規模小売店舗立地法では
小売業者の氏名も届け出ることになっていてイトーヨーカ堂となっています。
それは公開されていて変更されていませんので（恐らく159さんもご存知のはず）
聞き間違えでなかったら営業担当が知らなかっただけです。
http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/0605_setsumei1.pdf

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よく引用されるリンクですが、荒川沿い東西線より北側の地域は
埼玉まで0m地域なので、城東地区でことさらここを低地としての
デメリットを強調しても意味が無い。
http://www.gsi.go.jp/WNEW/PRESS-RELEASE/2003/1127e.htm
湾岸か深川以西と比較するなら若干有用かもしれないが。

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ＳＣＴ購入者です。
おかげさまで、７月に740戸全戸完売しております。

・中学校の砂埃、音
・倉庫の近さ・日照への影響
は当該スレで散々議論されました。
影響のある住戸の購入者は承知の上だと思います。
倉庫裏については、その分、価格が安くなっています。
プールについては目隠しが設けられるような話がスレで
出ていました。

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>>１６６さん
そうなんですよね、私が１月にスターコートのモデルルームに行った時、一通り回って最後の要望住戸等の話のときも一切日照の話はなかったんですよ。我々は知っていましたが、あのあたりの地理に詳しくなかった方、開発計画等をご存じなかった方で後悔された方がいらっしゃったのかなと思っております。スレでなどと他人任せは良くないと思いますよ。住人のモチベーションに差が生じてしまったら管理体制の維持も困難になるのではと思います。ただでさえ大規模物件なのですから。管理体制が荒むことによってマンションの価値が急落していくのですから。外観は東京粋都と比べてかなり良いですよね。でもここで話す内容ではないですね。

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>>164
前回の区長選のとき、砂銀の会長だっけ？が出馬したけど、負けたでしょ。それでイトーヨーカ堂に決定してたんでは。砂銀が反対しなければ、旧価格で買えましたね。今頃はもう建ってるはずだからね。

>>167
西側　低層階だと線路だ、ＪＲ東日本の寮がきになりますね。
南側　公園側でこちらが一番いいのでは、前方に新しい建物も建ちそうもありませんね。日照もね。
東側　微妙な配置でどうなるのか。

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西側で寮がほとんど気にならないところもあるし、逆に南側でも寮が気になるところがある。
＞167
主観の問題だから167を否定するわけじゃないが、私的にはスターコートの外観ってとてもチープに見える。粋都と五十歩百歩ってとこ。やはり逆梁工法のほうが見映え良く感じるんだけど、建築費高騰の影響かJJマンションズ見ても数年前と比べて明らかに逆梁の物件減っている。

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>>169
>やはり逆梁工法のほうが見映え良く感じるんだけど
あくまで主観の問題ですね。ちなみに私も同じ印象です。施工が同じ長谷工でも、ここや、フロントコート、スターコートよりも、逆梁のプライヴブルーの方が、私には、格好良く見えた。

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ここって線路の隣みたいですけど、列車の音がうるさくないのですかね。
あの線路はまだ廃線にはなっていないようですよ。
列車も通るようです。

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>>167さん
このスレであまりＳＣＴの話をしてもいけないと思いますが、１つだけ。
>一切日照の話はなかったんですよ
私は日照重視と伝えていましたので、きちんと日照と眺望の
コンピュータシミュレーション（ＣＧ）を見せてくれました。
それも、季節別・時間帯別にです。

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>>171

列車通りますけど、越中島のレールセンターに向かう不定期の列車のみです。
実際にはほとんど気にならないと思います。

将来的にLRT構想が現実化したら別でしょうけど、今のところほとんど可能性は内容です。

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ＨＰの外観予想図は裏側のＣＧが多いな、きっと表からみたら公営マンションにみえるんだろうな。
今考えるとＳＣＴの方が良かったな。ここは、きっと内装、設備もチープなんだろうな。江東区随一の交通不毛地帯に、目の前の商業施設。土日は車で大渋滞になるんだろうな。ここを前向きに購入しようと思ってる人はいるんでしょうか？特に地元の方で。

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ここってHP開設からMRオープンまで3ヶ月くらいあるんだけど、長くないですか？最近では普通？あの価格が目に慣れるためには必要な期間なのかな。
＞174
私は地元ですが検討しています。駅を使う生活ではないので駅遠は関係ないですし、価格は確かに高いとは思いますが、北砂でこれだけの規模のマンションは今後出そうもないので。まあ、ネガティブ意見多いのも分かるけど、自分が納得できればいいので。

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ＳＣＴもここもチープさはどっもどっちなのでは？

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チープではなく、普通レベル・標準レベルです。
内装を変えたければ、自分で後からどうとでも。

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今日、新しい資料届きましたね。
予定価格が出てましたけど、なんかありえない金額ですね。

４千万代が最多価格で６，７千万はある程度の広さと方角だと想像してたもので。
確かに、６・７千万台はいいお部屋になるのでしょうが、北砂でこの価格はありえますか??

それなら、新浦安のプ○ウドにしたほうが自分の中で納得できそうな気がしてきました。

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>178

最多価格が４千万後半くらいかなぁ〜とは、期待してましたけど。
ちょっとやりすぎ感がありありで、要望書みたいなものが入ってましたけど、うちは提出しません。

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>>02に、
■予定販売価格 4,200万円台〜7,600万円台
■予定最多価格帯 4,900万円台中心
■住居専有面積 75.10m2〜114.78m2
■間取り 3LDK〜4LDK

と書いてあります。
http://www.t-suite.jp/outline.html

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うちにはそのような資料は届いておりません。
不安になってきた。。

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北砂で南向き200万円/坪以上というのは凄いですね〜。
2年前売り出された南砂駅近の再開発地域の物件は
構造や仕様が遥かにここより良いのに南向きでも数百万円以上安かったから。
（耐震等級2級（SRC造り)・高齢者対応・逆梁アウトフレームハイサッシュ・
全面タイル張り・二重床/天井・直壁・ディスポッサ・スロップシンク・床暖房など標準装備）
過去を振り返っても仕方が無いが、砂銀が反対せずに計画通り建設が進んでいれば
この構造仕様なら150万円/坪以下だったんだろうけどね。

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うちにも資料届いたけど凄いね、北砂で、こんな価格で売れるのかな。しかも長谷工の標準仕様で、どういう計算で出した価格だろう。
もちろん遮音性の高い直床、二重壁、非経済的な床暖房オプションは当然としても高い。
ところでパンフに載ってない、ところはいつ公開するのでしょう。

資料についていた眺望をみたら、南側は区営住宅＋ＪＲ東ドミトリーがアップ。
西向きに関しては、何階から線路が見えるのだろう、６階からは見えていたが、それ以下は土手か？
東はやっぱり、ごちゃごちゃした狭小住宅街か。

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うん、この価格で納得して買える人居るのかな??
それなら、うちは同時期に販売する豊洲にいくけど。

周りとの住宅との価格差っていうの？？あまりにも周辺でここだけが軒並み価格がアップしちゃってある意味浮きそうだな。これだけの値段払ってこの周辺じゃね。

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長谷工標準仕様の直床では遮音性は期待できないのでは？
新たに長谷工が開発した二重床工法は使わないのだろうか。

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砂銀が反対していなかったら云々って言う発言が散見されるけど、砂銀擁護するわけじゃないが開発遅れた要因のひとつにはあるのかもしれないが、それだけを強調するのは短絡的だと思うし、今更有益な話じゃないですね。
それよりMRはオープンしてない、正式な価格も判らない、すべての間取りも見せてもらってないという状態でどうやって要望書出せって言うのだろうか？あせらせ過ぎ。
あと、タイプ別の予定価格の幅が100万なんだけど2階から15階までの差が100万ってありえなくない？

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確かに2-3年前に売りに出されていたら、2-3割安かったでしょう
でも、当時としては　今回と同じように、割高だと言われていたでしょう。

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２，３年前に売り出したとして
７０㎡超３６００万台、８０㎡超４６００万台、９０㎡超５６００万台、１００㎡超６，６００万台
で３８００万台中心としても,確かに高いな。２，３年前で駅から１２分で、北砂なら、確実に売れない価格だな。
２，３年前なら北砂で駅１０分以内でも７０㎡３０００万弱でもかなり売れ残ってたからね。
当時は北砂でバス便なら３千万台は高いと思ってたな。

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>>184さん
>それなら、うちは同時期に販売する豊洲にいくけど。
それはわかるのですが、この物件は60万円／㎡≒200万円／坪ですよね。
現在、豊洲でこの価格では新築物件が出ないと思います。
１年前のＳＣＴならこの価格でした。

年明けに販売される豊洲タワーは250万円／坪〜300万円／坪と、
スレでは噂されています。（真偽のほどは不明です。）

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>189
過去3年以内、西大島10分圏内、北砂、で思い当たる物件3つあるけどいずれも完成前に完売してんだけど。よっぽど条件悪い住戸でない限り70㎡で3000万切ってもいないし。

＞190
同感。今後でてくる豊洲の物件はこの価格では買えないと思われる。まあ、どちらにしてもちょっと高すぎですね。長い目で見れば人口減って家があり余る時代が来るのに。

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>184です

でも、６千万払うなら人それぞれだとは思いますけど狭くても豊洲が良くありませんか??
広さは諦める形になりますけど。。。
…って６千万でも、７５平米はないんだろうな。
ちょっと前じゃ、９０平米近くは買えたよね。

いったい、どうなってるんだか。
ぼやいてみました。

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>>192さん
お気持ちはよくわかります。でも、6,000万円出せるのでしたら、
中古も含め、かなり選択肢はありそうです。江東区限定でしたら、
東陽町や南砂町はいかがですか。門前仲町も良さそうです。

仮に6,000万円でどのくらいの広さが買えるか、電卓を叩いてみました。

60万円／㎡（198万円／坪）100㎡　※ＳＣＴは平均でこの程度
65万円／㎡（215万円／坪）92㎡
70万円／㎡（231万円／坪）86㎡　※ＰＣＴは平均でこの程度
75万円／㎡（248万円／坪）80㎡
80万円／㎡（264万円／坪）75㎡
85万円／㎡（281万円／坪）71㎡
90万円／㎡（297万円／坪）67㎡

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駅遠だの、価格高いだの、豊洲のほうがいいだのさんざん言われてるけど、正直ここが売れ残ってしょうがないっていうことにはならないような気がする。結局売れちゃうでしょう。
高くても買う人は買う。安くても買わない人は買わない。高くても高いと思わない人がいる。安くても高いと思う人もいる。

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マンション販売は立地条件により、売れる売れないは二極化しているので、
いくら都心に近いからといっても、UPDOWNがあり実質徒歩15分を超える
ここみたいな駅遠物件は売りにくいでしょう。

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パークシティ豊洲もあれだけの戸数を短期で完売したのだから、ここも商業施設完成後に、ついでに見る人もいるから、竣工までには完売するのではないでしょうか。まあマンションオタクでないかぎり、長谷工の設計・施工の悪さは気にしないでしょう。
ここを検討する方は、駅から遠さより、部屋の広さで選ぶ層が多そうですね。バス代位会社が支給するでしょう。子供も高校くらいまでなら自転車でしょう。
砂銀をみても老人が多いから、年をとってもどうにかなるのはないのでしょうか。

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パークシティ豊洲とここを比べる自体、ちょっと・・・。
デベも全然違うし。
しかも、商業施設でくくってもちょっと違うと思うが。

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結論として販売価格予定が高すぎるので、売れ残りが続出になりそうです。
長谷工って無責任な売り方（価格付けについて）。管理も長谷コミで、巨大な廃墟ができてしまうということでいいのかな。
せいぜい東京テラス位のものをつくってくれれば、ここも売れたかも。

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>197
いくら交通費が出たって、明治通りは時間が読めないからバスはやめたほうがいい。あと、豊洲と比較する人多いけど、どうかな。豊洲がいい人って豊洲だからいいんであって同じ区内でもあまり比較にならないような。
＞198
東京テラスってそんなに好調だったっけ？完成在庫あったよね？

それにしても検討している人が少ないスレだな。

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＞197
じゃなくて
＞196だった。失礼。

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