ミッドレジデンス文京について

現地見て何も思わない人はいないと思います。
家探しって大変だし早く決めたい気持ちはわかりますが、３方囲まれて残る北側が高速なんて、最悪に近いポジションですよ。
ホームページに物件の場所を明示しないなんておかしいと思いませんか？
売るときに1000万単位で損して泣きを見ても誰も助けてくれないですし、本当に冷静になることをおすすめします。

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繰り返しになりますが、登録する人はその条件を理解した上で登録する訳ですから問題ないですよ
モデルルームにもちゃんと地図は載ってますし、現地案内もありますよ

それとも、他人に登録されては困る理由でも何かあるのでしょうか（笑）

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先日、事前案内会に行った感想です。

現地案内図が無いのは、確かに他の販売マンションでは、ほとんど例がないかと思いますが、
案内会では、現地や周辺を案内していただいたので、しっかりと自分の目で確認することができました。
そして、マンションの３方が囲まれていること、文京区と新宿区の谷間に位置していることを再確認しました。

現地を見た１０分間位の間に気づいた点としては、３方を囲まれているせい（おかげ？）で
大通りの音はあまり気になりませんでした（このマンション建設工事の音が響いていたせいもありますが）。
日照については、１年間を通して考えると、最低でも10階前後以上でないと期待できないかなぁ、という感じでしたが
逆に高層階の北側になると、高速の音が聞こえやすくなるのかなぁ？とも感じました。
隣接関係、価格、間取りの３点から、どの当りが良いのかなぁ・・・なんて考えていました。

文京区と新宿区の「谷間」についてですが、マンション周辺で生活する分には平坦で暮らしやすそうですが
神楽坂方面や指定小学校までの道のりは、ただただ坂道を地道に登っていくしかない場所でした。
小学校までは実際に歩いてみましたが、運動不足の私にはしんどかったです。
それから水害面では、神田川の氾濫以外にも、地形的に谷間であることによって
他の場所から水が流れ着いて来るなんてこともあるのかなぁ？なんてことも考えました。

現地を見学した後に、モデルルームに戻って全プランの間取り図をみましたが、間取りは、私好みでした。
３ＬＤＫで探していますが、基本的にはリビング中心の居室配置で、廊下が無駄に広くなくて、効率的かなぁと。

結局のところ、私個人としては購入するかどうか迷っている状況ですが、
なにはともあれ、現地とモデルルームに行かれることをお勧めします。

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高級住宅地の谷間にある環境の悪い地域最安マンションに住むのは精神的に辛いものがあるなあ。
高い金払ってまで肩身が狭い思いするなんて考えられない。

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204↑さん
精神的にツライものがあって、考えられないなら考えなきゃいい。
なぜ、この掲示板にいるの？
コメントする意味がわからない。

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場所を誤魔化しつつ金額で釣って、MRまで誘導してるからやり方があざといんだよね
牽制合戦？なのかどうかは知りませんが、批判が的な人がいるのも仕方ないでしょう
まして現地があの立地ですからね。

まあ駅１分の立地を活かして昼間家にいないＤＩＮＫＳ家庭には需要あるかなって思います。
パンダ部屋ならそのまま賃貸で利益でるでしょうね、抽選高倍率必至でしょうが・・

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もう、ネガるのやめましょうよ。
このクラスになると、ネガ情報で多少間引きされたって、超高倍率は確定なんですから。特に不動産業界では知る人ぞ知る物件ですよ、ここ。
それよりもどうやったら、他の部屋をお値打ちでゲットできるかに注力したほうがいいと思います。

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安いものにはやっぱり理由がありますね。
営業さんも他の部屋への誘導に必死でした。

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やはり一番人気はＧかＦの間取りですかね？上階の方だと価格は６０００万越えますか？
それでも、文京区で新築３ＬＤＫ１０階以上だとリーズナブルですよね！
まさか、ほとんどがオプション・・・・なんてことはないですよね？

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建具やフローリングの色のセレクトなんかももう本当に上の階以外は無理だって。

安いんだから仕方ないでしょ？的な部分が結構多いんだよなぁ。

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文京区…坪３００万
駅近…＋10％
眺望なし…－10％
騒音…－10％
低地…－5％
仕様の低さ…－5％

適正価格は坪２５０万くらい。それを下回ってるならお買い得だと思うけどパンダ部屋除くと平均いくらくらい？

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２１２さんのご意見、厳しいですね。
当方の感じ方としてましは
駅近・・・＋２０％（徒歩一分は稀です！）
眺望なし・・・―１０％
騒音・・・±０（都心に住んだ事がある方なら問題ないレベルかと）
低地・・・-５％
仕様の低さ・・・±０（低い訳じゃない、標準くらいの認識です）

トータルで考えると買い！な物件かと思います。
坪単価２８０～２９０はするかと。
２１２さんの言うとおり坪単価２５０万だとすればカナリお買い得～

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駅１分は希少だけど江戸川橋だからね～
15%くらいか

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購入検討中ですが、坪290はない気がしますね。
その金額出せるなら敢えて本物件を選ばないかと。
私としては、

駅近・・・＋１５％（徒歩一分の魅力)
眺望なし・・・―１０％
環境・・・ー１０％（高速騒音、空気汚れ)
低地・・・ー５％
仕様・・・±０

上記を踏まえて、坪260〜270 を想定しています。
坪250ならやや割安かと。

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まあ、坪２５０～２７０万が妥当（低層～中層）だろうね。
けど１０階以上で７０平米越えのタイプの部屋なら坪２９０以上じゃないかな？
日当たりも悪くないだろうし、坪３００から眺望代引いて２９０ってところじゃないかな？

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乾式の時点で低仕様ｰ10%確定でしょ。
あと、江戸川橋は坪300万もないんじゃない？
神楽坂寄りでようやく300万オーバー。

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広告住戸以外がいくらなのか気になる。情報出てる？
3LDK4000万台ならかなり前向き。5000万台前半なら検討。5500万越えてきたら割高に感じるな。

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乾式はいま普通だからマイナスはないんじゃない？湿式だったらプラス10パーセントくらいかな。

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価格はそんなに変わらないのに、どんどんグレードが落ちていますね。
1年前に契約しておいて良かった。

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なんか、投資で買う人多そうですね。

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パンダ部屋以外でも3LDKで4,000万台ありますよ。
パンダが日照など条件が厳し過ぎるだけに、意外とその近辺にも散りそうな気がします。

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意外と6000万円台も多いですよ。

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4000万台の部屋はお得だね。
条件良い部屋にしたい、って考えて5000万以上の部屋に誘導されちゃったら＊＊＊。マンションの囲まれ感と低仕様はどの部屋も一緒なんだから。

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正にそう。4000万台以外は何の魅力もない物件。

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4000万台の部屋買って賃貸で回したい
販売開始はいつから？

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賃貸っていうのは中古物件買ってやるものだよ。表面利回り10パーセント越えでね。

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投資理論としては、確かにその通り。
ただし、中古物件の場合は実質利回りとの乖離や流動性リスクなども考慮に入れないと、ですけどね。

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これだけ話題になってるので、販売会社はまんまと戦略成功ですね。
下手な広告費使うより、条件が悪い一部屋の売れ残りそうな部屋の価格を広告費分下げれば 話題性が出るというカラクリですね。

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悪い意味で有名になってますけどね。
パンダ部屋以外が売れて初めて成功。

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私のリサーチによると、パンダ部屋以外への誘導に成功しているそうですよ！
他の部屋でも抽選確実のようです。
大成功ですね。

１０階以上は条件のわりに相場よりもお得感があると思うので
周辺に詳しい人からすれば買わずにはいられない物件のようです。
隣りのパークハウスとかを７０００万以上だして買った人達は
今頃悔しい思いをしていることでしょう。

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購入層が全く違うのでパークハウス購入者は全く気にしてないと思いますよ。
でも、こういうマンションがどんどん増えて、マンション相場を落として欲しいですね。

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パンダの部屋以外に誘導される人なんてホントにいるのかな？まあ不動産屋からしたら素人さんを言いくるめるのなんか簡単なのかもね。こういう売り方が増えたらやだな。
とりあえず販売関係者さん、10階以上にお得感なんて私は感じません。

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ふと思ったけど10階以上が売れないから誘導してるのかな。なんて勘ぐっちゃう。

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買うか買わないかは別として、私はお得感感じてますよー！
設備うんぬんを除いても、文京区関口アドレスしかも駅１分で１０階以上、
７０平米越えしてたら新築で７０００万以上はすると思っているので。

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エレベーター1台だそうですけど、それってどうですか？
建築コスト削るの必死だったのでしょうか。
そういうのは投資的にもマイナスでしょうか？

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建築コスト削減もあったでしょうけど、管理費を安く済ますためでもあるのかな、と。
世帯数から言えば確かに不安になりますよね。
特に朝・・・
集中する時間帯はイライラしちゃうかもですね（笑）

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１０階以上にお得感を感じないんですね。
この広さでもっと安い物件があれば教えて欲しい。

このご時勢では間違いなくお買い得でしょ！

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>>239
>とりあえず販売関係者さん、10階以上にお得感なんて私は感じません。


こういう奴を言いくるめるのは比較的簡単。

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販売関係者って、ただ不動産関係の仕事してて
モデルルームに潜り込んで得た情報なんじゃない？
この物件の販売関係者ではないような気がする・・・

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おっしゃる通り！
他にお得感を感じている物件があるなら教えてほしい！
それともただの牽制か？

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お買い得感はまったく感じないですね。明らかに条件が悪いので安いってだけだと思います。

みなさんご存じの通り、安さの秘密は、東西南をビルに囲まれた立地（北向き住戸が安いのと同じ現象）、抜けた北側は高速道路至近、ハザードマップで2～5ｍの浸水懸念有、間取りの魅力なし（柱だらけで居室がリビングインなど、効率的に家具を設置できず狭く感じる）、乾式壁やエレベーターが1基のみなどの低い仕様。一方で魅力は駅からの近さ、文京区アドレス。

条件だけ見ると決して買って住みたいとは思えませんね。また、関口と言っても1丁目では魅力に乏しいです。2丁目でしたら良かったのですが。

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