ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

各階ゴミ置き場は魅力的。大規模マンションだとゴミ置き場までの距離が遠かったりするので面倒だがここはその点良い。ブランド・クオリティ・大規模マンションと魅力的な物件なので検討したいが子供がいるので治安が心配…。

駅までの道がフラットなので徒歩8分かかりませんでした。公園、病院、買い物（イオン）も近く、学校区も良いので子育てに適した環境だと思います。ただ、駅前の風俗店がマイナスなので無くなってショッピングモールできないかな…。

>>697さん
そうなんですか！
23区の中でも公園の面積が最も広かったり、保育ママに預ける際も補助金があると聞いていましたが
特別共稼ぎ世帯にやさしい自治体という訳でもないんですね。
マンションに保育施設があると働くママにとっては良い環境となりますね。
保育施設は認可保育園ができてくれれば良いですね。

契約者に送られてきた書類についての書き込みがありましたが、本物件の土地の土壌から自然由来の汚染物資が測定されたとの報告の書類だそうですよ。
私は不動産関連の仕事もしておりましたが、自然由来のものですし、まあよくある話ですね。デベさんもしっかり対応されると思いますので、特段心配はいらないと思います。

学区は清新第一小学校ですが、ＰＴＡが変わっていて、大体立候補で決まっていきます。だから、よく他にあるポイント制で六年間の間に必ず何か役員をやらなくては、のようないやいやのものでなく、自発的にやりたくなるような雰囲気なので、その辺りは特色的です。学童も学校内にあり、移動もいりませんし、6年まではいれます。
保育園は他の地域だとフルタイムでも入れないなんて話を聞きますので、区立保育園が数ある分、他の区とちがいますね。ファミリーサポートも他の区より、メンバーが多いと思います。共働きにかなり優しいと思いますよ。西葛西にもう20年近く住んでますが、都心から近いから就業後急げば小児科に連れていけるとか、西葛西が故に色々助かってます。ご参考になれば、嬉しいです。

治安については他の地域と比べてどうかわからないけれど、登録している不審者情報メールはほぼ毎日来るよ
わいせつ事件がほとんどだけど

折り込みチラシによれば265戸供給、とのこと。HPによれば先着順が9戸なので売約済は256戸ということでしょうか。残りは約100戸。お隣が約300戸程度が未契約のようですので、大きく差がつきましたね。まあ、1年後が勝負なので焦る必要はないかも。

>708さん

1年後が勝負って、何故ですか？
何かありましたっけ？

先日モデルルームに行ってきましたが、まだまだ盛況で販売戸数も100戸きっているとのこと。お隣もこちらが完売すれば売れると思う。頑張ってほしい。

増税前、竣工前が勝負ってことでは。
竣工後も売れ残りが大量にあると、値引きにより中古市場も大打撃だから資産性下がるしね。
まあ一年後残るとしたら、条件悪い部屋だとは思うけど。

まあ沢山売れ残って大幅値下げしてくれたほうが、予算オーバーで手が出なかった層や条件には拘らないから竣工間近に安くなるまで待つ層には良いんじゃない？
資産性云々も、これだけ戸数があると条件良い部屋でないとそんなに高値は維持しないだろうし。
先に希望の部屋を定価で買った方々は、早く完売してほしいと思うだろうけど、絶対値崩れするからそれまで待つという方々も多いと思うよ。
あと一年あまりでどれだけ捌けるかは興味深い所ですよね。

前に検討していたのですがどこも似たり寄ったりで。ここは現在何戸残っているのでしょうか？
因みにお隣りの情報も知っている方はいらっしゃいますか？

残り100戸切ってるみたいですよ。私も出戻り組ですが、結局ここが一番総合的にバランスがとれていると思います。まだいい部屋は残ってますので、チャンスですよ。

そうですね他は設備よくても中途半端な物件が多い。隣も設備が劣るし高い。
やはりブランド力で決めようかと思うのですが直壁と直床が気になります。週末にMRに行って納得できればよいのですが。

直床は確かに将来のリフォーム考えると残念なポイントだけど、直壁は問題無いんじゃない？
直床に関しても230mmのスラブ厚を確保してるから、遮音性考えると個人的にはむしろ良かったポイントです。
あと、直床特有のフカフカな歩行感もかなり解消されてましたよ。

きっと子供を持つ世帯が多いマンションになりますから、遮音性対策は重要なポイントでした。

ありがとうございます
日曜日にMRに行くことに決めました。良い話し合いができるように祈るばかりです。でないと夜も眠れません。

日曜日は良い話が聞けるといいですね。
今日、新しいモデルルーム見学に行って来ました。西向きの棟の部屋もかなり数のバラが付いていました。
残り戸数も100を切り、順調に売れてるみたいですね。竣工まで残り1年9ヶ月と考えると、竣工前の完売も現実味を帯びてきたと思います。

今日のチラシには、全358邸のうち272戸供給とあるので、残りは86戸ですね。売れ行きはすごい早いですね。

720
日本語の勉強になります。
供給は、需要に対する言葉ですので、売りに出した戸数になります。
ですので、チラシの記載内容が正しいのであれば、残りの戸数は86戸プラス供給済みで申込されていない住戸の合計になります。

私も最初は売りに出した戸数と思いましたが、残り少なくなってきたけどまだ選べますとも書いてあったので、成約の数かと思ってました。
違うんですかね？

272戸供給で、先着順で9戸売り出していますので契約済は263戸です。
残りの戸数は95戸ですね。

今週末もう一度MRに行くのですが詳しい方に聞けば聞くほど直床は良くないと言われます。年数を重ねるとよくわかると言われました。限られたスペースの中でコスト削減する為とのことなので後はどこに妥協点をおくかしかないのですね。折角の新居なので気持ち良く入居したいのですけどね。。

直床の場合、リフォームが難しいと良く言われていますが、どの程度影響があるか分かる方いらっしゃいませんか？
良く水回りを含めるリフォームは難しいと聞きますが、逆に水回りを変えないのであれば、それ程制限はないんですかね。

また、最近良くリノベーションされる古い物件がありますが、古い物件は直床が多いんじゃないのかな。
仮に、直床の物件をリノベーションしてるとなると、直床でもかなり大掛かりに間取り変更してますよね？

中古物件も考えましたが設備も古臭く間取りも狭い上に直床多いので新築を検討していたのですが、それだけに大手３社で今時直床？と思わざるを得ない。
しかし他の直床物件に比べると確かにふわふわ感が全く違うなと驚きました。

設備(標準装備)が隣とは比較にならず初期費用は抑えられそうなので決めようかと…

階高が確保されてるから、下手な2重床よりよっぽど可変性はあると思う。
どうしても2重床がいいなら、リフォームで直床から二重床にも出来る。お金かなりかかるけど。

私は、各階ダストステーション、天井高、駐車場、トランクルーム、間取り、配色でこちらを決めました。残念な点は、玄関の前の天井があいていること(中のダクトがみえる)とポスト(野村の仕様が良かった)、スロップシンクがない、吹き付けタイルの部分が多い、非常階段と各階の手すり壁がコンクリート(ALC)でない、逆梁でない(逆梁はバルコニーが独立しており手すり越しに隣がのぞけない、コンクリートの内側かから物干しが出ているので、洗濯物が雨にあたり難い、ゴミがしたの隙間からこちらのエリアにくる可能性がない)点です。2000年から2005年位からの物件は、この残念な点を満たしている所が多いです。建設費材料費が上がってますので、同じ仕様にすると、ものすごく高くなってしまうので、仕方ないですね。中古も考えましたが、間取りでこちらにしました。

直床だと床を貼り替えする時に床暖房はそのまま残せますか？床暖房まで剥がれてしまうとリフォームに相当費用かかってしまいますよね。小さな子供がいるのでどうしても床が傷ついてしまい、リフォームや売る際にその点が気になります。

>>729さん

こちらの書き込みを見る限り、床暖房はそのまま残せそうですね。
参考にしてみて下さい。

http://www.ienakama.com/ask/card/?aid=18623

>>730さん

早速のレスありがとうございます。
直床でもできるんですね。
きちんとした業者さんに頼まないと大変な事になりそうですが、貼り替えれることが分かって良かったです。

>>730

張替える費用の目安がわかったので安心しました。


>>728

私は残念なのがPowderRoomの狭さです

PowderRoom狭いですよねー。しかも引き戸に変更出来ないし。
契約はしましたが、残念なポイントの一つです。

私もせめて引き戸に変更して、少しでも
広くしたかったのに叶わず残念でした。
唯一最後まで残念だった箇所です。

引戸で幅が広いところもあるみたいです。

私はどうせドア開けっ放しにするし、お化粧は部屋でするからパウダールームはこれでもいいかなと、思いました。朝は混雑しそうですが。
それよりやっぱり間取りと天井高が気に入ってしまいました。

私もPowderRoomが狭い点が残念ですが、他に魅力的な点が多かったのでこちらを契約しました。部屋のColorを一番薄い色にして対応します。

天井が高いのは良いですよね！
暮らしやすそうな設備の数々も
購入のポイントになりました。

名前の通り、中庭も楽しみです。年をとったら夫婦で中庭でひなたぼっこしようかな、と。自家菜園タイプの庭でないから、荒れたりしないでしょうから、住民の間でトラブルにはならなそうですし。どんな風景になるか楽しみです。

第3期4次の7戸契約により、279戸供給、契約済270戸。残りの戸数は88戸。
第3期5次の売出は7月上旬とのこと。順調なペースですね。

HPの物件概要が更新されましたね。先着順が7戸になっていたので、残り86戸になりましたね。

HPが更新され、先着順が9戸→7戸へ。
よくみると、部屋番号が入れ替わっており、1戸キャンセル、3戸契約の模様。
第3期5次の売出は7戸。需要があるのを見極めてからの売出なので契約は確実。
7月3日には、286戸供給、契約済279戸。残りの戸数は79戸となっていそうです。

大型マンションは、コスト面が住戸数で割られるので少なくて済みますが、共用施設などがないシンプルな作りのマンションのほうがいいですね。
住む人が多ければそれだけ問題も起きやすいので。
快適に暮らすためには、余分なものがないほうがいいと思います。

考え方は人それぞれですが、キッズルーム等は売る際にメリットになるとは思いますが。

>744さん
子育て中のご家庭が多く集まるファミリータイプのマンションでしたら、
キッズルームもひとつの検討材料になるでしょうね。
ただ、分譲マンションは入れ替えがほとんどないと考えられるので
子供達が成長して誰も使わなくなった時の事を考えなければならないと思います。

>>745
これだけ戸数があるから、入れ替えが殆どないとは言い切れないし、本当に不要になれば、パーチィルームに変えればいいし、大した問題ではないです。
大規模が、嫌いなら別のサイトに行かれたらいかがですか？

先着順が7戸→5戸へ。
286戸供給、契約済281戸。残りの戸数は77戸ですね。
第3期6次の売出が7月中旬のようですが、どの程度売れるか注目です。

お隣さんも来場して話を聞き、両社、一長一短の部分はあると思います。本当に悩みましたが、価格設定及び標準設備、ブランド力等を総合的に考えた上でザ・ガーデンズに決めました。今回のような大規模マンションが同時に、しかも並びで建つというのはあまりないケースで購入を検討されているほとんどの方が両社比較した上でどちらを購入するかを決めていると思いますが、個人的な意見ですが買い手側には比較がしやすく自分が何を重視していて優先したいかが今回、漠然とではありますがわかったのでかえって良ったなあと私は思いました。

お隣は総戸数459戸。売出210戸、先着順44戸、契約済166戸、未契約293戸。

ガーデンズは総戸数358戸。売出286戸、先着順5戸、契約済281戸、未契約77戸。

ガーデンズは、お隣のマンションより人気が有るんじゃん！
オマケに学校が近くにありますから、ファミリー向けな物件としても良いんじゃないですか。
またディズニーランドも近いしね。ここは遊ぶのにお金が掛かり過ぎですけど。

3期6次は9戸の売出。抽選の形ですが、ほぼ契約確実の先のみを売り出しているのでしょう。

7月17日には総戸数358戸の内、売出295戸。
契約済290戸、未契約68戸（売出前63戸＋先着順5戸）になりそうです。

羽田空港に向かう上空を飛ぶ飛行機の音がうるさいですよ。
どうやら、悪天候時のルートの様です。

飛行機の音、昔からこんな感じでしたっけ？
西葛西に30年以上住んでいますが、最近特にうるさくなった気がします。気のせいかなぁ。

江戸川区のHPには『騒音の改善が図られました。』って書いてありますが、本当か？と思うほどうるさいですよね。
しかも悪天候時のルートだからか低めに飛んでいる気がします、ゆえにうるさいんですかね。

>754さん

情報ありがとうございます。江戸川区のHP確認しました。
下記の記載を見る限り、平成22年10月以降から騒音がひどくなって来た可能性が高いですね。

http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/kankyo/johochosa/souon.html

　昭和46年3月から羽田空港への着陸機が江戸川区上空を飛行するようになり、大きな騒音問題が発生しましたが、江戸川区は住民の皆さんとともに騒音対策・改善を国土交通省（当時の運輸省）に申し入れ、航路の見直しなどの結果、騒音の改善が図られました。

　しかしながら、平成22年10月の羽田空港再拡張（D滑走路共用開始）後は、江戸川区上空を飛行する飛行機数が増加しています。（下記、「江戸川区の騒音調査結果」参照）
このような状況は区としても重く受け止めており、国土交通省へ騒音軽減を含めた対応を強く申し入れているところです。
　今後も騒音の常時測定・飛行状況の監視を行い、騒音の低減に向けて関係機関への働きかけを随時続けていきます。

騒音とはいっても、窓を開けていられない程ではないですね。ああ通ったなくらいですけどね。

あまり気にしてないのですが悪天候の日は低空飛行しているのが外にいるとわかります。室内では気になりません。なれですかね

レジデントは 今週は7戸売れたようです（先着順44戸→37戸）。
レジデントは 総戸数459戸の内、売出210戸。
契約済173戸、未契約286戸（売出前249戸＋先着順37戸）。

一方、ガーデンズは10戸売れたようです（売出9戸＋先着順1戸）。
総戸数358戸の内、売出295戸。
契約済291戸、未契約67戸（売出前63戸＋先着順4戸）。

>750さん

近くにある小学校は校区外ですよ。
清砂大橋の通りを渡って少し坂を上ったところのが校区です。
小１からしたらちょっと遠い部類かと思います。

レジデントプレイスの板が元気ですね。
こっちもガンバレ〜！

お隣さんは営業ガンハレ～!

>>761さん
ガンハレ〜！では頑張れんよ

７５９さん
小学校は清新第一小学校ですか。子供の足だと１５分はみておいた方がよさそうですね。
低学年のうちはちょっと心配な距離かな。小学校によって登校班などがある様ですが
ここの小学校はあるのでしょうか。物騒な世の中ですし、あった方が安心ですよね。
全校生徒約７００人位いる様なのでわりと大規模な小学校の様です。

>>763
登校班はありませんよー

>>763さん
清新一中北交差点は大型トラックも多く、小学生の死亡事故もありました。
朝はPTAの方が立っていらっしゃるのでさほど心配はないかと思いますが、
下校時はバラバラなのでちょっと心配ですね。

清新第一小の学力は嬉しいんですが、隣に高圧電線のようなものがあるのが気になります。子供には影響ないのでしょか？分かる方いらっしゃったら教えてください。

高圧線の人体への影響の有無は明確に説明できていなかったはずです。
議論になっても平行線でしょうから、何を信じるかです。
気にしてるとストレスになって、それが知らない間に体の不調につながることもあり得ます。

この辺のマンションでゲストルームがあるマンションはないですよ。晴海とかにはありますよ。

西葛西駅周辺はホテルが多いためゲストルームは必要ないと思います。

第3期7次は5戸の売出。
契約見込先のみを売り出しているのは確実。
7月31日には以下となりそうです。

総戸数358戸の内、売出300戸。
契約済296戸、未契約62戸（売出前58戸＋先着順4戸）。

竣工前に完売するかもしれませんね。
私は第一期契約組なのですが、この売れ行きは素直に嬉しいです。

売れてますね。
江戸川区のマンションの中では高級な類いに入ると思いますが。。
どの辺の方が購入されてるのか気になりますね。江戸川区の方なんでしょうか。

はい。江戸川区在住です。

>>772です。

私も江戸川区在住です。地元が西葛西で、30年以上西葛西に住んでいます。
担当の営業さんからは、すでに西葛西周辺に住んでいる方々が多く契約していると聞きました。
どのぐらいの割合かは分かりませんが。

江戸川区ではこれまで中々出てこなかったグレードのマンションだと思ってます。
西葛西周辺の良さを分かってる人達のニーズに上手くマッチしたのではないでしょうか。

お隣のスレの情報では、両方のマンションとも当初は地元需要が中心で、最近は値上がりで他地域を買えなくなった検討者が他地域より割安なこちらのエリアに流れてきているとの話でした。

船堀に三菱の大規模も計画されてるようですし、売主は西葛西や船堀あたりでまだ需要を掘り起こせると見込んでいるのでしょう。今後数年で見ると西葛西、船堀エリアの大規模ブランドは三菱あたりで打ち止めで、こことお隣と三菱で地元の高額マンションの潜在需要をほとんど食いつくすのでしょうね。

〉773です。
実は私も契約者です。
ちなみに私は今城西地区に住んでます。
やはり江戸川区の方多いのですね。江戸川区の中で比較的富裕層地区?な清新町の方のお子様世代とかも購入されてるのかな、とも思いました。
西葛西では昨今なかなかここまでの大規模マンション出てないでしょうし、西葛西に住み続けたい方にとっては狙いたいマンションかもしれませんね。
価格でここを購入することにしたわけでもないですが、確かに最近強気な価格のマンションは確かに多いですよねー。

随分強気だし、他の地区に比べこの地区が特に高い気がしますね。買ってしまいましたが。それでも需要があるのは、この辺の大規模の希少性と西葛西の良さですね。一度住んだらなかなか離れられませんね。

売上好調は良いですが10日間以上の夏休業はイメージとしてどうなんだろう

んー、これだけ結果出してるなら良いんじゃないですかね。
休みが長くても、ちゃんと売れてるなら、個人的にはイメージは悪くないですよ。

隣との差をこんな余裕かますような表現方法は嫌味にみえて気分悪いですね。


早期完売して結果で示してほしかった。そのうえでバケーションならスマートで良いと思いますよ

ここは、昨年末売り出し当初から休みのスタン変わらずです。年末は15日以上休みだった記憶があります。女性が多そうだから、もともとそういう会社なんじゃないですかね。別に販売状況で、休みが長いわけじゃないと思いますが。

>777
>やはり江戸川区の方多いのですね。江戸川区の中で比較的富裕層地区?な清新町の方のお子様世代とかも
>購入されてるのかな、とも思いました。

地域中心は間違いないが、清新町はどうだろう？
あの地区に昔から住んでいる人たちは、他の地域を下に見てたりするのでプライドが許さないんじゃない？
第一世代は弁護士や医者をはじめとした所得の高い層と思うけど、その下の世代は同居や譲り受けのすねかじり世代だよね。
現役世代で言うと2丁目に住んでいる人たちの方が所得が上なんじゃないかな。
まあ、清新町は埋め立て地なので先の液状化を嫌がって移り住む人もいるにはいると思うけどね。

第3期7次は5戸の売出をするも2戸しか契約できず。
もともとの先着順4戸の内、1戸が契約。
結果、（5戸―2戸）＋（4戸―1戸）＝6戸が先着順に。
総戸数358戸の内、売出300戸。
契約済294戸、未契約64戸（売出前58戸＋先着順6戸）。

3期7次は契約見込先のみを売り出したと思ったら、2戸しか契約できなかったのは
誤算か。このまま夏休みに突入しそう。

みなさんは、西葛西からずっと通勤したいのでしょうか？
西葛西はキャッチの人や専門学校生が増えた以外は、不良高校生が減って治安も良くなった感じはしていますが、
朝の東西線が厳しいです。船堀や西大島から通いたいと常々思っています。

うまいこと、保育園に入れているので、動けないのですが通勤とかは二の次になってしまうのでしょうか？

今の東西線って、皆さんが言うほど大変じゃないと感じています。
昔は本当に大変でしたが、通勤ダイヤの工夫や車両の改善で昔に比べ格段に改善されました。

西葛西は駅周辺の便利さや、都心へアクセス、公園の多さなどの子育て環境など良いところがたくさんあるので、前述の通勤環境の改善が加わり、通勤は我慢できる範疇だと思ってます。

>>785さん
確かに朝のラッシュは嫌ですが葛西地区に住んでいらっしゃるなら慣れもあるのではないでしょうか。
東西線に限らず埼京線や東海道線などラッシュは皆さんの想像通りだと思います。
葛西地区に住んでいない方なら東西線は…と気にする方は多いみたいですが住んでいる方達はラッシュが嫌だから引っ越すなんて話はあまり聞いたことないですね。

朝は少しこみますが、本数も多いし、大手町まででも15分くらいだから、全然我慢できます。門仲から人が降り始めるから、実質10分暗いですね。他の電車にも通勤で乗りますが、本数多くて、割と都心に近いので、通勤としては安定してます。

ちなみに、西葛西駅で朝乗客の積み残しとかありますか?
一回電車見逃せば、次の電車は乗れるくらいの混み具合でしょうか?

最も混んでる時間帯(7:50〜8:10)でも、1本見逃せば確実に乗れると思います。
日によっては見逃さずともそのまま乗れますし、この時間帯を外せば、ほぼ見逃さず乗れます。

ただ、東西線に遅れが出た場合や、乗り入れてる中央線に遅れが出た場合の混み方は、慣れないとかなり厳しいと思います。3本ぐらいは見送る必要があるかな？
このレベルの遅れは、月に一回あるかないか、と言った頻度でしょうか。

想像よりも大丈夫そうなのかなと思えました。
遅延の時の混み具合は中央線をはじめどこもすごいですしね。
情報ありがとうございます!!

このまま夏休み突入かと思いきや第3期8次を1戸売り出しですね。
売出301戸、契約済295戸となる見込み。未契約は63戸（売出前57戸 先着順6戸）

>>783
まあ、どんぐりの背比べというか、目くそ鼻くそを笑うという感じですな

私は朝8時45分位の電車にのりますが、乗れなくて見送ったことはこの6ヶ月で無かったと思います。確かにドアもワイドになってきてるし車両前方は座席がなかったりするから、かんがえられてますね。唯一夏はもう少し冷房もう少しきつくして欲しいくらいです。でも、JRに比べたら涼しいですが。

>>794
その時間帯は、ラッシュピーク時間帯より遅いです。私は8時15分前後に乗りますが、見送りは何度かありますよ。

半年前まで葛西に住んでおり、8時10分～20分にいつも乗車していました。
上り方向で一つ手前の葛西でかなり満員状態になりますが西葛西でもほとんど方は乗れていましたよ。（ホームに到着したすぐには乗れないこともあるのかな。）
但し、葛西と西葛西で開くドアが同じ側なので乗りづらいのは確かです。
次の最近人口が増えた南砂町（ドアは逆）で更に乗客は増えます。
で、次の東陽町でドバッと降りてドバッと乗ります。
いずれにしても茅場町まではかなり混んでいますね。

なるほどなるほど～
貴重な情報ありがとうございます。
平日の朝に西葛西に見に行こうかなと思ってたので助かります。
もし住むことになったらちょっと早めに出て、混雑から少しでも逃れようと思います。

794です。
8時45分出なくて7時45分の間違いでした。8時半から会社ですからね。混乱させてすみません。

この先の、葛西臨海公園でしたっけ？
チョットだけですが、立ち寄ったことがあります。
東京にある公園としては、どんなものなのか分かりませんが、中々良いところでした。
浜辺もあるんでしたか、海の傍まで行けるのは気分も良いですよね。
ただ海が綺麗なら尚良いですが。

東京の海がきれいなわけないでしょう