ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

付近に住んでます。
西葛西に住んでいるのは生まれからもう40年近くです。
小島団地→戸建です。
船堀街道が若干混むのは小松川方面から葛西橋通りの交差点まで。
新小岩までのバスも行船公園のところで七軒町方面へ迂回。
ガーデンズ前は静かなもんです。

ちなみに言うと交差点前のローソンは直営なのでスタッフの教育は行き届きている方ですね。
難点を言うなら東西線の朝ラッシュは覚悟必須です。
女性観点で言うと駅付近は美容室は多いだと思いますよ。

街道に面さないのがいいですけどね。
売主は、上。場所は、下。

この連休中にモデルルームに行って参ります。

104さん参考になりました。ありがとうございます。

100平米ぐらいで9000万台だとして…
私が検討できるのは70平米前半！
想定内ですがそこそこの金額ですな…

連休中に見学の予約取れなかった。

来月中頃まであいてないなんて。。。

行かれた方いたら価格の情報をあげてください。

70平米で4500からってかんじでした。

ちなみに直床です。

他に知りたいことがあれば書き込みますよ

直床ってなんですか？

つなぐプランはいくらからありますか？

つなぐは今のところ4700でした

No.110さん＞貴重な情報提供ありがとうございます。“つなぐ”でもう少々教えてください。4700とは、１Fの予定価格でしょうか？５～６Fですと、5000を超えますか？

当方、事前説明会がまだ先ですので是非情報をシェアいただければ幸甚です。

5300万円くらいでした。70平米ですが。たくさん見学してたから、相場なのでしょう。

お隣より500万円ぐらいは安いと聞いていましたが、
やはり現実は厳しかったです…。
でもこれからオリンピックも始まるし、
東陽町の新線計画もあるようですし、
このエリアもますます注目されそうですね。

良い部屋選ぼうとすると5000万～6000万は覚悟しないとダメですね。

お隣との比較では
今回は、三井基準で
作っているとのことでしたが
構造的な所は比較してはいけないですが全然ちがいました。
設備仕様も一つ一つのグレードがワンランク上でした。
というより食器棚、食洗機オート洗浄トイレまで
標準なので江東区物件よりも上でした。
そして私にとってはなにより自走式駐車場。
利用料も20000～25000円と高くなかったです。

もう少し駅近だと良かったなー。
改めて歩いてみたら、やっぱり船堀街道信号待ちつらいな。

近くのモデルルームで聞きましたが、今どき直床って、随分建築費ケチリましたって言ってました。

確かに直床は微妙ですね
他の仕様が良いだけに残念です

三井ファンですが、直床がっかり。パークコートシリーズ(少し上級グレード)には、直床なんて、なかったです。子供いたら、うるさそう…

【その５】直床の方が遮音性高い気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360987/

すごい論争ですね…
結局二重床は聞こえのイメージが良いだけで、
実際には直床の方が良いって事ですね。

床がどうこういいますが、少なくともアパートよりもしっかり
してます。どっちでもいい話です。少なくとも最近のマンションに
住んでいる人はそう思っているはず。
どっちでもいい。
それ以前に隣のマンションもこっちも高すぎ。

５０００万以下の予算だと床より日当たり気にします。

直床が遮音性能低かったら、今までの三井物件は、全否定ですけど大丈夫ですか？

遮音性能は、二重床の方が優れます。
直床は建築コストが安いので、郊外の安いマンションはよく直床です。
歩くとふにゃふにゃしてるので、気持ち悪いです。

遮音性能は、二重床の方が優れます
⇒概ね間違い。計算方法にもよりますが遮音性能は直床が勝ります

直床は建築コストが安いので、郊外の安いマンションはよく直床です
　⇒概ね正解。 主な要因は遮音性能が高いので、床スラブを薄く出来き
　　あわせて同じ天井高なら、階高を下げることができるから

「遮音性能」という観点では、単なる神話ですが、広く流布した通説なので
各社二重床にしている。ただし、「歩行感」は二重床が勝ります。
（その他それぞれに細かいメリットデメリットがありますが）

5000～6000万払って基本構造レベルが低い直床だと、泣けますね。

直床の最大のデメリットは、配管の場所が狭く窮屈になるし、床下に自由に配管敷けないから、リフォームもしづらくなる。
配管は水回りの部分だけコンクリート床スラブを薄くして対応したりするから、水回りの遮音性能が落ちたり、水回りやお風呂の天井高が極端に低かったりします。
また、二重床ならバルコニー室内よりもバルコニーコンクリートは低くなるため住戸とバルコニー間のしきりはありませんが、直床の場合はしきりが必要でまたぐことになります。窓のガラス高さも低くなります。

うーん、聞けば聞くほど直床って、残念な感じです。

二重床と直床で、二重床がリフォームし易いって言い切るのは嘘。
二重床でも床スラブは段差つけているので
その範囲しか配管はいじれません。

サッシュ高が変わるのも嘘（バルコニーにまたぎはでます）。

階高を低く出来ることが直床のメリットです。

レジデントプレイスの営業さんに直床を
ボロボロに批判されました。
けど総合的にこちらの物件がいい感じに思えました。

私もお隣の営業さんに
名指しでこちらの直床批判を徹底的にされました。
私的にはお隣の床コンクリートが薄い方が気になりましたが…

施工に高い精度が必要な二重床で
しかも床厚２００ミリのお隣さん。
それでも直床批判は売るためにはしかたないかと。

先週モデルルーム見に行きました

金額は想定通り3LDK4500万～90平米の王様部屋は8900万でした

デザインも洗礼された感じで色合いもモダンなホテルの様な作り
部屋の作りは他社ではオプション扱いなものがここでは標準装備と、さすが三井だなって感じでした

ただ契約の話になると、売りたい感全開でこちらの要望は一切聞かずに「どの部屋にしますか」は極端すぎちょっと引いた

あと、まだ建設地の着工前どころから、解体中なのに手付金10%請求にも正直驚いた

500万キャッシュかよ・・・

マンションの存在すら感じていないのにねぇ～

まぁ～でも10年20年経っても古さは感じない作りになりそうで
総合的にはレジデントより買いだとは思いました。

ちなみに私は葛西橋通り沿いに住んでますが、ここの騒音に比べたら船堀街道沿いのただのBGMです

お隣含め817戸

まだまだ先で実感湧きませんが、早々に完売するんでしょうか？

流石に時間はかかるのでは？

あとは、欲しい所を買いたいので
人によっては今でしょ(笑)だし、待って買うもあるでしょうし。

ただオリンピックも決まって景気も良くなる（インフレ）なら先高感が一般論ですよね。
三井は大崎の物件では値上がり予想で販売を遅らせていますしね。

私自身は給与ふえてませんから、実感ないですが。

つなぐプランの間取りが理想的でしたが、
予算オーバーでした…。

中古じゃこの間取りは無いですよね？

私も週末見学してきました。

キッチンの御影石、リビングへの扉の鏡面仕上げ等、惹かれるところはありました。

階高３，１～３，２あるようで、直床ということもあり部屋の圧迫感はなかったです。


マイナスは洗面所の狭さかな・・・
直床に関しては、最新のものですって説明でした。自分で少し調べようかと思ってます。

事前説明会にいってきました。
①南西向き（西寄り）棟の中層階で真剣に検討していきます（70～80㎡）。5300～5600万円くらいか？
②管理費と修繕積立金の合計が平均1.8万円くらいでした。想定より安かったです。
③駐車場代は、EV以外で20,000～23,000円でこちらは想定内でした。（出入り口にリングシャッターがあります）やはり２３区内で自走式が際立っています。
④設備は他の方がコメントされていたとおり、ワンランク上の物が多かった感じです。
⑤つなぐプランは、リビング・キッチン・ダイニングが一続きで縦長なので狭く感じました。
⑥南西向きの棟でも東寄りの戸室は午前中の日当たりに多少難がありそうですね。
⑦一方、南東向きの棟は13時以降、日当たりがなくなるようですね。

次回は、各階の眺望のお披露目と要望書（だったっけか？）の提出とのことでまた西葛西に行ってきます。

私は、お隣を検討から外しました。私の場合、ほとんどの比較項目においてこちらの物件が良いと判断しました。こちらの直床をボロボロに批判する営業の仕方、よろしくないですね。こちらの物件で対応いただいた営業の方は、お隣の物件とこちらの物件をフェアに比較してメリット・デメリットをお話しいただきましたよ。好感が持てました。まあ、お隣の物件のモデルルームで出されたお茶が、紙コップ入りの麦茶？でしたからね・・・（事前説明会開始2日目）。ちょっと驚きました。

船堀街道側は、10階以上なら、気にならないかもしれませんね。
目の前にトラックが走る所に住んだことないので、街道沿いに住む想像つかないです。
騒音、排気ガスのデメリットは分かりますが、街道沿いに住むデメリットは他にありますか？

大成建設は以前から二重床の騒音について課題と考えていて真剣に研究しているところです。
スーパーゼネコンの大成建設が直床を選択したのもコストパフォーマンスでそっちのほうが良いという判断だと思いますが。

長谷工のような二流ゼネコンの直床とは違うと考えた方がよいでしょう。

最初きになりませんでしたが、この板みたら、直床が気になり始めました。普通の都内のマンション二重床でした。ちなみにオーベルコートシリーズの最近販売中のマンションも二重床。同じ大成なのに…三井の都心部富裕層向けマンションも二重床。三菱地所のパークハウスも二重床。なぜ、このマンションだけ、直床？？
やっぱりコストケチッちゃったんでしょうか？？

そういえばオーベル西葛西も直床でしたね。

オーベルコート明石町レジデンスは二重床ですよ。

大成建設は、不良施工で、結構裁判してます。大成建設の技術力とありますが大丈夫でしょうか？

直床は、建築費カットは事実ですね。ただ、大成建設の技術力でできたわけではなく。むしろ、中小企業ゼネコンの方が施工実績多いです。隣の長谷工さんが一番沢山作ってます。だから、弱点よくわかってて、つついているんじゃないですか？

なるほどなぁー
まぁ気にしないけど！

Y'sマートの隣のキャバクラビル、イヤですね。
あのビルは、そんなお店ばかりですか？

西葛西の駅前はキャバクラとかキャッチが多いですが、本当に駅周辺だけなので、二、三分も歩けばそういったのはなくなりますよ。住宅地ばかりです。
キャバクラが入っているビルは、ゲームセンターの上や、南口のドコモの通りにも少しありますね。

西葛西はデリヘルのキャッチも多いですが、害はありません。パチンコ、ゲームセンター、カラオケと結構ガチャガチャしてます。

三井も三菱も競合商品への書き込み禁止だからですよ(笑)

先日モデルルーム行ってきました。
マンションの比較検討ってホント担当営業の人によって左右されますね。
モデルルームの雰囲気は良かったのについた営業がダメでした。
だいたい現物の建設自体始まってもいないのに「どの部屋にしますか？」
「次回ご来場の際にはご年収が分かるものをご持参下さい」とか、売りたい感爆発な感じで
怖いですねぇ。
なんで買うの一言も言ってないのに、個人情報を会ったばかりの他人に公開しなきゃならないんでしょ。

大規模物件でマンションの作りもいいし、とても惹かれるのですが
この地区の液状化をやはり懸念してしまいます。。

江戸川区内で保育園に入れるのは難しいです。

仕事をしているお母さんには厳しい区ですので、
共働きでのローン返済を考えている皆様は気をつけてください。
支払い計画が狂ってしまうかもしれません。

ほんとに大きい物件ですよね。みんなが駅との間のルートを同じくすると少なからず歩道の通行人口が増える時間帯があるんじゃないのかな、心配し過ぎでしょうか（汗）

ワイズマートですとかイオンですとか、最短を選択するとみんな同じ道を歩きますよね、歩道広いといいですね。

私は今ガーデンデッキという共用部分に興味を持っています。
実物が見れないのが現時点で残念ですがきっと居心地がいいのだろうなあと想像しています。

先日モデルルーム見てきました。レジデントプレイスと比べて私はよかったです。
ですが、私も2物件とも周りに囲まれすぎのように感じます。
日あたりとバルコニーが向き合う事でプライバシーは大丈夫なのか不安です。

先週末、モデルルームへ再訪しました。眺望、オプションプラン、間取りのメニュープラン等について説明をいただきました。そこそこ無償でアレンジできますね、間取りとかも。そして、毎度モデルルームは盛況のようでしたよ。打ち合わせルーム入り口に、要望書を受け付けた戸室に花がついてました。私もレジデントプレイスよりこちらの物件を真剣に検討しており、現在最終段階です。要望書も出してお花つけてきました。次回はローンの事前審査関係の打ち合わせです。

このスレ、荒れてきましたね。そろそろ契約時期が近づいてきましたので、みなさんの最終検討・判断に有益な情報交換ができればいいなと思います。バックカウンターの吊戸棚、標準でした。しかし、いろんなものが標準でいい感じです。ところで、エコカラットって耐用年数が少ないものなのでしょうか・・・。ちょっとこれから調べてみます。確か２０－３０万円くらいといわれた気がします。

＞160さん
私もエコカラットの耐久年数が知りたくて調べていますが、
どこを調べても明確にしているところがありません。
経年劣化は勿論あるが、耐久性は施工場所・環境によるらしく
はっきりとした年数が出ていないんですよね。
もし解りましたら、教えていただけると嬉しいです。

食器棚とか食器洗い機や洗濯機収納など
最初からついているし
いろいろ無料で選べるのと、一期の購入特典
を使うとかなり充実しますよね。
今、アクセントクロスをやるか悩んでるのですが
自分で別にやったほうがいいのか
どうなんでしょうか。

165さん。色々選べるのは２年以上も先の物件ですから当たり前ですよ！
しかも、クロスをどうするか悩む前に悩む事ありますよ。
もしかしてこのスレも業者？？

166さん、165です。
買うこと決めて要望登録書も出した
ので、舞い上がってるかもしれませんが
あれこれ考えるのは楽しいですよ。
２年先なので選べるのは当然かもしれませんが
いくつか見た中ではいろいろ無料で選べる
物が多いと思いますよ。

No.164さん＞お世話になります。160です。確かに情報がありませんね。まだ調査中なのでまた経過ご報告いたします。

No.167さん＞1期の購入特典、意外と使えますよね（不正解になったらどうしよう・・・笑）。私はシャワーヘッドのグレードアップや引戸への交換、食器洗い機のグレードアップに充当しようかと。間取りや設備、内装などこれだけ選択肢があるので、私も167さんと同じ気持ちでおります。２年以上も前ですからいろいろ悩みますよねぇ（笑）。この当たり前がなかなか他にはないので、なおいいですよねぇ！クロスですが、私はエコカラットを貼る予定です。19日のオーナーズスタイリング説明会に出れないので残念ですが、ご参加されてみてはいかがでしょうか？何か判断に有益な情報が得られるかもしれませんね。もし参加されたら情報をシェアいただければ幸甚です。

要望書出しました。
狙ってたところは既に花がついてたり
連休で花がいっぱいになるでしょうか。

一期の購入特典はどういった内容なんですか？

思いっきりホームページに特典でてますが。検討中なんて､本当ですか？５万円つきますよ。消費税８％だから、それに４０００つくと思います。

2LDKはいくらから、ですか？

次期以降販売予定物件になってましたよ。エレベーターに隣接しているようです。

F-icsはいいですね。便利そう。

週末行って来ましたが
ざっと100区画にはバラがついていました。
担当さんは「まだ要望書だからわからないですよ」と
言ってましたが、販売センターも混雑していました。

バラの数には騙されるな～

バラを付けているのは、マンションギャラリーとしての演出の1つですよ。

その通り。
検討者を焦らすため、人気物件予約殺到と思わせて購買意欲をかきたてるため、
の常套手段でしょうな。
あたかも契約したかのような演出。
騙されないように気をつけましょう。

薔薇の演出＝長谷工かと思ってました。

バラの演出は、どの会社でも当たり前の演出みたいですよ。

バラのついているお部屋でも要望書は出せますよー

172さん、最上階で確か、４３１０万円だったと思います。予定価格、表示されてます。

「駐車場優先権付き」の戸室、まだ花ついていない戸室がありましたね。お金のある方はお先にどうぞ、みたいな感じですかね（私はお金ないし２次抽選で対応しますのでどうでもええわ）。南西向き棟の日当たりと眺望ですが、お隣の物件がほぼ同時期に竣工するので、長期間にわたり日当たりと眺望の環境条件を固定して戸室選びができますね。南西向きで中層階以上であれば冬至でも問題なさそう。南西方面の都心部への眺望は、１５階以上を選ばないとあまり期待できなさそう。

これからモデルルーム見学予定です。
どの間取りが人気なんでしょうね？
実際に行ってみてバラの数で判断したらいいのかな？

＞184

ですから、バラの数は演出だから、実際の要望書の提出件数とは全く関係ありませんよ。

バラの数ではなく、バラの有無ではないかと

要望書が提出されていない部屋でもバラがついていますよ。

ヘェ〜 そうなんだ！
どこもそうなのかな。
盛況感を出して煽るため？？
でもどうしてわかったの？

＞188

不動産社員が書いた本
「ダメマンション」を買ってはいけない
にも書いてあった気がする。
不動産事情を勉強すれば、他にもいろいろ分かりますよ。

95Dr。これしか見てません。
とにかく広い、とまではいきませんが上々の快適さが想像できます。

ルーフバルコニーがあることが更に魅力を持たせていますね。

でもやっぱり、最近の新築マンションは寝室が狭い印象ですねぇ。
寝るだけなので気にはしないですけど。

バラは事実みたいですよ。
正式価格が発表されたみたいですね。
要望書提出されている方は，登録手続きに入っていくのでしょうか。

191さん＞10Fでたしか、4500～4700万円くらいだったかと。

193さん ありがとうございます。
西葛西では、平均的な価格ですよね。

要望書までは出しましたが、
価格が高いような気がして踏ん切りがつきません。

皆さんはどのように考えてますか？

高いとは感じません。
しかし、安くもないですし、妥当な価格という感じがします。
大手の売主、施工会社で、物件の質も良いと思うので。

上階の70平米ぐらいの価格は幾らぐらいですか？
中層階が4600万ぐらいなら、5000万ぐらいですかねぇ〜

上階70平米だったらそのぐらいですね。

購入検討している方で、営業の方から聞いている方がいたら教えてください。
共有部分の地震保険ってこの物件は入らないのでしょうか？？

要望書出しました。
今回150戸も販売するとのことで、人気のようです
（営業さん曰く、100戸程度売れればよかったらしいですが、思ってた以上に希望が多いとのこと）。
私の希望しているところは複数希望が入っているとのことで心配です。

１９６さん本当に高いです。
踏ん切りが付かないお気持ちよくわかります。

１６日の当選連絡を待つのみですが、
ここまで来て、悩んでもいます。

お隣も考えていたのですが、ここより少々お高めなので、
諦めました。