ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

三菱と三井のタッグマンション。やっぱり値段設定は高めでしょうか？

徒歩8分はちょっと歩くかなと思いましたが、
船堀街道も駅からの道も広くて利用し易いと感じました。
イオンや小学校も近いし、住環境も良さそう。
教習所が近いようですが、渋滞はしますか？

ここは西葛西2丁目なので、小学校は清心町の方の小学校になります。徒歩1,2分のところにある西葛西小学校に通えたら本当に近いのですが。船堀街道は、交通量がそれなりに多い通りですが、この物件の目の前、洋服の青山の前の横断歩道は、時間によってはそれほど車もありません。ちょっと北側にある葛西橋通りの交通量と比べると、ずっと少ないです。
教習所の車は日中に時々みかけるくらいで、ほとんど気にならないと思いますよ。

西葛西は大手の分譲がなかったので楽しみですね。
しかも三井三菱。
公式サイトを見ると施工は未定ですが、大手だとより安心ですね。

てっきり小学校は西葛西小だと思っていたのですが、
違ったようですね…。

８００メートルほど離れた小学校が通学区ですか。
線路の反対側みたいですが、
通学はずっと大通りをいけるようなので
その点は安心ですね。

スーモに広告でてましたね。
内容はホームページと同じでした。

モデルルームは何時から見れるのでしょうか？

西葛西在住の者です。
駅前に今、モデルルーム建設してます。
毎日、通っていますが、内装はこれから
という感じです。

＞8
西葛西は駅から現地ぐらいまで離れると雰囲気変わりますか??

とりあえずMRは行きたいのですが現地まではその日は見ないかもしれず参考情報を頂きたいです。

船堀街道はメジャーな道路だと思いますので車ユーザーには重宝されると思いますから道路沿いは広く発展しているように思いますが。。

イオンが近いのが何よりも魅力ですよね。1階の食料品街は7時から11時まで
やっている様です。家の近くに営業時間が長いスーパーがあるのは心強いです。
駅から離れてはいるけど家は車通勤なので、スーパーが近い方がありがたいかな。
小学校までがもう少し近ければいいなと思いました。子供の足だと15分位ですかね。
ま、通学路が安全そうなのでその点では安心ですが。

４ＬＤＫを除いた角部屋で側面に窓が無いのは周りの建物との眺望都合でしょうか
角部屋の魅力半減ですね

今週末、発表会ですね。東西線の混雑さえ我慢できれば、とっても良いマンションになりそうです。

イオンの食料品売り場は朝7時からやっているんですね。
徒歩4分のところにあるのですごく便利ですよね。
駅近くには24時間営業のワイズマートもあるので、
スーパーに困ることはなさそうです。

小学校までは少し遠いですが、近場に楽しそうな公園が
いっぱいあるので良いな～と思ってます。

和室は無いんですかね...

＞１３
そんな早くからやってるんですか？
惜しい・・西葛西駅に行く途中なら入ったのに・・。

パンとか惣菜を買って行くことが多いんですよ、こちらのマンションだと駅間道中にお店ありますかねえ。
あ、コンビニ以外で、汗。

ワイズマートは何時からですか？？

このマンションからイオンに寄って行くと、
遠回りになる気がします。

ワイズマートは24時間営業です。

高そう！
子育てサラリーマン世帯じゃ難しそうですね。

17は販売会社の人が書いたのかな(笑)
共用施設わかる方いらっしゃいませんか？

発表会行ってきました。
資料はたいしたものくれませんでしたが、映像で見せたエントランスは凄くカッコ良い感じでした。
あとキッズルームが変わった感じで楽しそうな印象でした。
モデルルームを見れるのは８月下旬と言われましたが、まずは問い合わせ者から案内するそうです。

共用施設にキッズルームが作られる予定なのですね。
公式ホームページではその辺りの情報は薄い状態なので、モデルルームのオープンが
待ち望まれます。間取りはバラエティーに富んでいて好みの部屋が見つかりそう。
後は設備と仕様もしっかり確認しておきたいところですね。

キッズルームは美術館などのキッズルームもデザインしている方が企画していると言ってましたよ。
やっぱりエントリーしないと詳しい情報は貰えないみたいです。

キッズルームなんて子供が3、4歳からせいぜい6歳ぐらいまでしか使わないのに不要でしょ。

8年住んでいますが、うちのキッズルームは物置き場になっています

不要な共用部分をつくるなら
作らないで価格を安くして欲しい…

でも広告にキッズルームって出てるとウケが良いですもんね
まぁ将来的に不要になるなら管理組合の総会で話し合って下さいが、
販売会社のスタンスでしようね

価格がわからなきゃ検討できないよ～
いつ頃わかるのですかね

チラシで間取りを見ました。
全ての居室に行くにはLDKを通るタイプが気に入りましたが、
子供から友達を呼びにくいと反対されました。
個人的に変わった間取りが好きなのですが、
やっぱり普通の間取りが一番住みやすいようです。

＞＞２６さん
子供側からすると、やはり玄関から直接お部屋へ行かれたり、親が常にいるリビングとは
離れている方がいいのですね。まだ家は子供が小さいので意見はいけないのですが、
親としてはやはり２６さんと同じ様な考えで、リビングを必ず通らないと部屋へいかれない
間取りがいいなと思っています。江戸川区は子育て世代への支援なども多いですし、緑も
多くこんな所で子育てしたいなと思える様な街です。ここはイオンなどもすぐだし、買い物も
便利そうですね。

＞＞２６さん
８０Ｅａタイプのことですよね？
昨日家族と同じような会話をしてました。
子供でも友達(来客者)がＬＤＫを通るって気まずいんですね。

>２８さん
ウチもあの間取りがいいなと言う話をしています。
私が（戸建でしたが）個室があったもののリビングに居る
生活をしていたのと、妻は自分の部屋が無かった生活だったので
逆に違和感なしという感じです。
子供達はまだ小さいので意見は無いですが、今のことろは
仲良く暮らせそうな気がしています（笑

つなぐプランは賛否ありますよね、私もこれが吉と出るか・・住み始めてからのことを想像すると真剣に悩みます。

人間は習慣の生き物ともいいますから、動線が家族の絆を繋ぐ一つの要素になってくれて、これが当たり前の生活空間であることが身に染み付けば、仮に最初に子どもが不満を持ったとしても後で和らいでいくものなのではと考えます。

ある程度は環境を敷くという前提的な強制力は必要だと、つなぐプランを見て考えさせられました。
ですのでこちらの間取りを積極的に検討しております。

普通の間取りでは売れないのでは？
震災以降に好まれるのは家族が時間を共有する空間なのかもしれませんね。

でも結局は普通の間取りが
一番使いやすいのだと
我が家は判断しました

我が家もです。

自分はリビングを通る部屋でした
親が他人にリビングを通られるのが嫌いだったので友達は呼びづらいけど、たまには呼ばないと不公平になるので廊下側の兄弟の部屋を借りてました
常に家を出ることを考えてました
一人暮らししたら共同生活が億劫になり超晩婚になりました
レアケースとは思いますが、戸建に比べてマンションはプライバシーが無いので普通の間取りが良いと思います
試験勉強中は家事の音も気を遣いますものね

いろいろですね。
昔の戸建だとリビング（そんなかっこいいものではなく居間(笑)）通るパターン多かったですね。
いずれにしても色んな間取りがあってちゃんと考えられている楽しみな物件ですね。
まあ価格と仕様もあわせて検討します。

玄関上がって居間は狭小か平屋くらいではw
坪数次第ですね
強制は反発を産むことがあるので子供の性格の見極めが肝心かな

なるほどなるほど…
一般的に田の字型(スタンダードプラン)の
間取りが必ずある理由が分かりました。

8/17からお隣のレジデントさんのモデルルームが
始まるので見てきます。

4000万円台…高いよ…

家族のだんらんを大事にする間取りを検討しています。子供部屋もリビングの近くで気配を感じられるとお互い安心します。結局リビングにいる時間が多くなるこの時期を大事にしたいなと。

38さん
ここにも出没しましたか・・・
この辺りでは4000万円台は当たり前ですよ

街の雰囲気を見ようと思い、西葛西駅降りてみました。
駅周辺は商業施設も多く便利そうです。
特に大手銀行が全てあるのが感動しました。
夜でしたが治安は別に悪くはないと感じです。

こちらのモデルルームとレジデントさんのモデルルームはお隣同士なんですね(笑)

西葛西はかなり前は暴走族が出没していましたが今は滅多に見かけなくなりました。

夜中も人通りが多いく町も明るいので夜道も安心できると思います。

駅周辺はまだお水のキャッチを見かけますがあまりしつこくはありません。

物件周辺に多くのショッピングできるお店が多いので暮らしやすいと思います。

個人的感想は、色んなお店があって便利な西葛西、歩道が広くてのびのび葛西かな
西葛西は本当に便利だと思います

この周辺はお買い物も便利だし、便利な場所ですね。
共用スペースのデッキなど色々なことに利用できそうですし、
のんびりできる所になるといいなって思いました。
プランも選べるようなので、暮らし方にあわせることができそうですね。

そういえば昔は暴走族が週末結構走っていましたね。
42さんの書き込みを拝見するまですっかり忘れていました。
それくらい最近は穏やかになったと言いますか。

プランが選べるのはいいですよね。
それぞれのライフプランに合わせての選択ができますから。
色々と迷います。

事前説明会の受付（？）が始まっているようですね。西葛西駅前でスタッフの方がうちわを配られておりました。お隣の物件のお値段（予定価格）ですが、自身の想定額よりも大きく上回ったのでこちらの物件もそれと同等くらいになるのでしょうか。このエリアではリーズナブルではないと感じました。本物件がどの程度の価格帯を予定しているのか、説明会を待ちます・・・。

お隣のモデルルームが始まりましたね。
物件価格を知った皆さんの感想で掲示板が活発になってました。
期待してただけに厳しいですね。

販売会社の戦略で高い金額を提示した後に相場価格の物件を発売することで、
お得感を演出しようとしているのではないかと考えてしまいます。
(心理作戦的な・・・)
考え過ぎでしょうか？

47さんへ

金利の上昇、増税と既に買う側が煽られてますからね。
売る側はできるだけ高く売る方法を徹底的に考えるでしょう。

まぁここの掲示板に書き込むよりレジデントプレイスさんの
掲示板へ書くべき内容だと思います。
(ネガキャンだと思われて削除されるかもせれませんが)

逆に売れの残ることは販売側にとって困ることだから足元を見て高く売るだけが計画ではないんじゃないのかなぁと。
状況次第では「増税前に、しかもこんなに安く買えますよ」っていう値下げ対応もこれから増えてくるのかなぁとも思うんですよね。

もっとも、ザ・ガーデンズがそうなるかはわかりません、けっこうマンションも周辺環境も良さそうだし、西葛西で徒歩８分という立地は適度に喧騒から離れて住環境らしいところだとも思います。

私は車必須ですから自走式駐車場でかなり前向きです。
駅から歩けて都心に出やすいってなかったので。
ですから台数が少ないのと利用料が高いのではないかと心配しています。

50さんへ
お隣物件の営業マンが言ってたのが、
ガーデンズさんは自走式なので利用料が高く、
レジデントさんは機械式なので利用料を少し安く設定しているそうです。
物件価格もガーデンズさんよりレジデントさんの方が割高だと言ってました。

購入価格によりますが、
毎月の返済額と比べると大差ないかもしれませんね。

50,51さん
売りたい側の価格設定と、住んでから費用がちぐはぐで笑えますね。

何を言いたいかと言うと、機械式駐車場は人気ないから利用料を安くしないと周辺の平置き駐車場借りられちゃって、管理・修繕積立金の原資が稼げず管理運営が金銭面で火の車になる。
対して、自走式駐車場は人気だから、多少高くても便利で近いから、周辺駐車場並みの利用料ならみんな借りて安定収入。
だけど、駐車場の管理・修繕にかかる費用は、機械式は自走式の10倍とか言われてる。機械式は維持・管理に一台分あたり年間100万円とか150万円とかかかるらしいです。
なので、管理費と修繕積立金の設定額も要注目ですよ。

50です。
ありがとうございます。というのは自走式駐車場で高いのはという予測は全体の費用とのバランスで一概にはいえないということですかね？
まだそもそも販売価格が分からないので、何ともですが。

機械式は不便さから賃料は安いのに管理修繕が高い→住民負担が高くつく
自走式は便利さから賃料は高いのに管理修繕が安い→住民負担が安く済む

そう考えると同価格だった場合。
こっちが魅力的に思えてきた・・・

50さん
52です。

駐車場部分だけの管理負担だけで見れば自走式の方が断然負担軽いですよ。
駐車場収入の8～9割が修繕積立金に充当されますから、修繕積立金が何年単位でどれだけ上昇していくかの差も大きいかもしれません。また、機械式駐車場のマンションは、10年まいとかに修繕積立金の一時金徴収100とか200万円とかがあったりします。一時金なんかあると払えない人も出てくるので、結構な問題になります。
とは言っても、まだまだ情報少ないのでなんとも言えませんが、ガーデンズが多少でも安いならガーデンズの圧勝ではないかな。
レジデントは大幅な価格引き下げしてくる気がします。

築10年くらいで売りに出てるのは転勤だけじゃなくそういう事例もあるんですね

そうです
修繕積立金が上がるタイミングで買い替えが多いそうです

聞いた話だと、マンションは永住するものではなく、10年くらいで住み変えていくのが
ベストという事ですね。
築年数が10年くらいだと売りやすいですし、経年負担が増えると思われる大規模修繕の
費用(臨時的な徴収分)を負担せずに済むので効率的という事です。

こちらの様に資産価値が下がらなそうな物件は転売に向いていると思います

５７さん
中古物件が売れるのは10年位までと言われている様です。10年を過ぎるとぐっと
値段が下がってしまうとか私も聞いた事があります。中古物件は駅から近ければ
近いほど動きやすいと聞いていたのでここだと徒歩8分は微妙かななんて考えて
しまったりもしています。ただこれ以上駅から近いとなると物件自体も値段が高くなる
でしょうしね。

モデルルームの案内は開始してますか？
資料が来てからしばらく待っていましたが、
何も連絡がないので。。。
たしか8月末にモデルルーム公表でしたよね。

50です。
52さんありがとうございます。
よくわかりました。
自走式で安い使用料だとうれしいです。
ちなみに
「マンションは管理が重要。三井は管理も最高だけど管理費も最高（高い）」
と教えてもらったので、発表になったら
そのあたりもよく確認したいと思います。

モデルルーム開始は９月中頃だそうです
事前予約は既に始まってますよ

売主・施工会社と自走式が良い。
あとは詳しい値段ですね。

お隣の物件で失望した分こちらの物件では
相場の価格が発表されることを願っています。
売主の方がお隣物件の掲示板を見ていてくれているなら、
買う側から反発されるような設定はしないと思いますが。。。
やはりお隣と同様に高く発表するのでしょうか。。

なぜうちには事前案内の案内が来ないのやら、、、三井三菱ともなれば相手を選んでるのかな？

私も案内来ないなぁ…と思っていたら、昨日届きました。
順次発送してるようですね。
9/21〜23が事前案内会でした。
楽しみですね！
どうか適正価格でありますように…

このエリアの相場は70平米以上で4600万円ぐらいですよね。
80平米以上はもちろん5000万円、60平米後半で4000万円前半ってとこでしょう。
レジデントプレイスの例があるので、少し価格を安く発表したとしても
まだ注目物件です。安い価格ではないでしょうね。

＞＞６９
価格に関しては覚悟しておきます、汗。
それなりにお値が張って然るべきと前向きにも考えていますのでこのマンションのレベルに合った高さというのはステータスとして必要だとも考えます。

しかし・・６千万に乗ると厳しいです・・。

お値段は本当にどうなるでしょうねぇ。
ステッププランやつなぐプランにすると結構しそうですが、
標準でだったら我が家も大台に乗らずに…と願っています。
収納が多めにとられているのは良いですね。
子供がいるとどうしても季節用品の収納に頭を悩ませなければなりませんから。

このマンションは、普通14階建ぐらいの所を
19階ですから上にいけば
高いでしょうけど5～7階ぐらいであれば
そこそこの値段と、勝手に希望してます。
早くモデルルーム見たいですね。
ちなみに昨日いっぱい人が入って行きましたよ。
準備は進んでいるようです。

船堀街道に面してますね？船堀街道ってうるさいですか？

朝夕の交通量はありますか？

＞72さん

隣のモデルルームでは、「ザガーデンズ西葛西は船堀
街道に面しているので、こちらよりうるさいから500万くらい安いでしょう」といってました。
確かに、ここよりお隣さんの方が船堀街道に面して無い分静かでしょうね。

このあたりの船堀街道は大したことないんじゃないかな
すぐに葛西橋通りとの交差点ですからスピードもあまり出ていないし

葛西橋通り沿いのマンションに住んでいて、毎日船堀通りを横切って通勤しています。
葛西橋通りと比べると、船堀通りは交通量はかなり少ないです。ダンプなども通りますが、洋服の青山の前の信号は深夜はボタン式なので、歩行者や自転車がいないかぎりは流れます。なので、車がずーっと止まっていて排気音がする、ということもそれほどないですね。時々、音がかなり大きいバイクが駆け抜けていってうるさいですが、一瞬です。

葛西橋通り沿い住民としては、船堀通り沿いはずっと静かでしょうから、羨ましいです。

オリンピックも決まってこれから資材も人件費も高騰するだろうから
ここで検討して気に入らなかったら
七年は待つつもりです。
三連休で予約とれたのでまずは見に行ってきます。

連休中のモデルルームの予約がとれませんでした…
さすがド注目物件。
皆様、価格等の情報が分かりましたら教えて下さい(涙)

せっかく広い敷地なのに詰め込み過ぎのような気がします
陽当たりは要確認ですね
船堀街道沿いに住んでいる訳ではないですが、いわゆる幹線道路に比べればずいぶんマシだと思います

長谷工さんはかなり三井三菱潰しで
道路がうるさいといわれてますが
正直言って古いマンションの裏側に面しているのとは50歩100歩では？
確かに全く同じでは無いと思いますが。

街道沿いだから、排気ガスの方がやですよね？？信号待ちでアクセル踏む場所に部屋ありますよね？
場所は、街道沿いはイヤ！確かに少しでも中に入りたい

このマンション建設以前のNTTデータビルで長年お世話になっていました。

この周辺は近年マンション建設ラッシュで人口も増え、通勤駅の西葛西駅の朝夕（特に朝7時〜）は酷い混雑で有名ですよね。
通勤ラッシュは大変ですが、環境的には恵まれていると思います。
徒歩数分にある行船公園の無料動物園の充実さにはビックリですし、親水公園や葛西臨海公園も近い。
また江戸川区内の認可保育園はこの数年間で激増しました（これも仕事先なので）

心配なのは東西線の地獄の通勤ラッシュと夜の西葛西駅前はガラが悪いのが多いのと荒川が万が一決壊したら大きな被害になる事位でしょうか…

ちなみに余談ですが、NTTデータビル時代には労働災害で一人亡くなっています。
エレベーターの天井で作業中に挟まれ亡くなったとビルの人から伺いました。

嫌な余談…

長谷工もザガーデンは、500万位安いって言ってましたよ。ワタシの担当の長谷工さんは、悪口いいませんでしたよ。
もしかして、安い価値しかない、という意味だったのかな？

船橋街道なんて全然問題無し

船越街道は、うるさいですよ。高速の清新町入口や、京葉道路入口につながってますから、地元の人はつかいますよ。
朝の交通渋滞は悲惨です。

知人のマンションは大通り沿いの東向きの1階でした。
大通り沿いなので、窓もあまり開けられないのか、
北側の洋室はカビだらけでした…
もちろん新築です。

＞90、＞91
私は営業ではありませんが
船堀街道からは清新町の入り口にはつながっていませんよ
出口のみです
京葉道路はここから遠いので影響しません
葛西橋通り以北は混んでますがね

船越街道の信号待ち、長いですね。
街道だから、仕方ないのでしょうか

朝は葛西橋通りを思いっきり優先しているように感じますね

>94
>95

そうなんですか…汗。歩道橋はないですか??

それか他の信号を渡るようにするとか、葛西橋通りから離れるほどに待ち時間はマシになっていそうですが。

このあたり細かいようですが朝は大事なことですよね、私も昨日のような台風であったり大雨の日にもし外に居た場合、信号待ちが長いだけでもストレスになると思います…汗。

敷地も広いですから、玄関からエレベーター待って、マンションの敷地でるまで既に5分かもしれませんね。
船堀街道信号待ちで2分まったら、かなりイラっとするかも…
エレベーターは何台あるんでしょう？
大事ですね。

自宅からエントランス出るまでの距離は大規模の宿命ですね。

地元の方は少ないのですかね？
近くに住んでますが
船堀街道はそこまでスゴい交通量だとは思わないですが…

朝ですよね。ダンプとおりますよ。
乗用車というより大型車が多いので子供と歩くとヒャッとする時あります。

付近に住んでます。
西葛西に住んでいるのは生まれからもう40年近くです。
小島団地→戸建です。
船堀街道が若干混むのは小松川方面から葛西橋通りの交差点まで。
新小岩までのバスも行船公園のところで七軒町方面へ迂回。
ガーデンズ前は静かなもんです。

ちなみに言うと交差点前のローソンは直営なのでスタッフの教育は行き届きている方ですね。
難点を言うなら東西線の朝ラッシュは覚悟必須です。
女性観点で言うと駅付近は美容室は多いだと思いますよ。

街道に面さないのがいいですけどね。
売主は、上。場所は、下。

この連休中にモデルルームに行って参ります。

104さん参考になりました。ありがとうございます。

100平米ぐらいで9000万台だとして…
私が検討できるのは70平米前半！
想定内ですがそこそこの金額ですな…

連休中に見学の予約取れなかった。

来月中頃まであいてないなんて。。。

行かれた方いたら価格の情報をあげてください。

70平米で4500からってかんじでした。

ちなみに直床です。

他に知りたいことがあれば書き込みますよ

直床ってなんですか？

つなぐプランはいくらからありますか？

つなぐは今のところ4700でした

No.110さん＞貴重な情報提供ありがとうございます。“つなぐ”でもう少々教えてください。4700とは、１Fの予定価格でしょうか？５～６Fですと、5000を超えますか？

当方、事前説明会がまだ先ですので是非情報をシェアいただければ幸甚です。

5300万円くらいでした。70平米ですが。たくさん見学してたから、相場なのでしょう。

お隣より500万円ぐらいは安いと聞いていましたが、
やはり現実は厳しかったです…。
でもこれからオリンピックも始まるし、
東陽町の新線計画もあるようですし、
このエリアもますます注目されそうですね。

良い部屋選ぼうとすると5000万～6000万は覚悟しないとダメですね。

お隣との比較では
今回は、三井基準で
作っているとのことでしたが
構造的な所は比較してはいけないですが全然ちがいました。
設備仕様も一つ一つのグレードがワンランク上でした。
というより食器棚、食洗機オート洗浄トイレまで
標準なので江東区物件よりも上でした。
そして私にとってはなにより自走式駐車場。
利用料も20000～25000円と高くなかったです。

もう少し駅近だと良かったなー。
改めて歩いてみたら、やっぱり船堀街道信号待ちつらいな。

近くのモデルルームで聞きましたが、今どき直床って、随分建築費ケチリましたって言ってました。

確かに直床は微妙ですね
他の仕様が良いだけに残念です

三井ファンですが、直床がっかり。パークコートシリーズ(少し上級グレード)には、直床なんて、なかったです。子供いたら、うるさそう…

【その５】直床の方が遮音性高い気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360987/

すごい論争ですね…
結局二重床は聞こえのイメージが良いだけで、
実際には直床の方が良いって事ですね。

床がどうこういいますが、少なくともアパートよりもしっかり
してます。どっちでもいい話です。少なくとも最近のマンションに
住んでいる人はそう思っているはず。
どっちでもいい。
それ以前に隣のマンションもこっちも高すぎ。

５０００万以下の予算だと床より日当たり気にします。

直床が遮音性能低かったら、今までの三井物件は、全否定ですけど大丈夫ですか？

遮音性能は、二重床の方が優れます。
直床は建築コストが安いので、郊外の安いマンションはよく直床です。
歩くとふにゃふにゃしてるので、気持ち悪いです。

遮音性能は、二重床の方が優れます
⇒概ね間違い。計算方法にもよりますが遮音性能は直床が勝ります

直床は建築コストが安いので、郊外の安いマンションはよく直床です
　⇒概ね正解。 主な要因は遮音性能が高いので、床スラブを薄く出来き
　　あわせて同じ天井高なら、階高を下げることができるから

「遮音性能」という観点では、単なる神話ですが、広く流布した通説なので
各社二重床にしている。ただし、「歩行感」は二重床が勝ります。
（その他それぞれに細かいメリットデメリットがありますが）

5000～6000万払って基本構造レベルが低い直床だと、泣けますね。

直床の最大のデメリットは、配管の場所が狭く窮屈になるし、床下に自由に配管敷けないから、リフォームもしづらくなる。
配管は水回りの部分だけコンクリート床スラブを薄くして対応したりするから、水回りの遮音性能が落ちたり、水回りやお風呂の天井高が極端に低かったりします。
また、二重床ならバルコニー室内よりもバルコニーコンクリートは低くなるため住戸とバルコニー間のしきりはありませんが、直床の場合はしきりが必要でまたぐことになります。窓のガラス高さも低くなります。

うーん、聞けば聞くほど直床って、残念な感じです。

二重床と直床で、二重床がリフォームし易いって言い切るのは嘘。
二重床でも床スラブは段差つけているので
その範囲しか配管はいじれません。

サッシュ高が変わるのも嘘（バルコニーにまたぎはでます）。

階高を低く出来ることが直床のメリットです。

レジデントプレイスの営業さんに直床を
ボロボロに批判されました。
けど総合的にこちらの物件がいい感じに思えました。

私もお隣の営業さんに
名指しでこちらの直床批判を徹底的にされました。
私的にはお隣の床コンクリートが薄い方が気になりましたが…

施工に高い精度が必要な二重床で
しかも床厚２００ミリのお隣さん。
それでも直床批判は売るためにはしかたないかと。

先週モデルルーム見に行きました

金額は想定通り3LDK4500万～90平米の王様部屋は8900万でした

デザインも洗礼された感じで色合いもモダンなホテルの様な作り
部屋の作りは他社ではオプション扱いなものがここでは標準装備と、さすが三井だなって感じでした

ただ契約の話になると、売りたい感全開でこちらの要望は一切聞かずに「どの部屋にしますか」は極端すぎちょっと引いた

あと、まだ建設地の着工前どころから、解体中なのに手付金10%請求にも正直驚いた

500万キャッシュかよ・・・

マンションの存在すら感じていないのにねぇ～

まぁ～でも10年20年経っても古さは感じない作りになりそうで
総合的にはレジデントより買いだとは思いました。

ちなみに私は葛西橋通り沿いに住んでますが、ここの騒音に比べたら船堀街道沿いのただのBGMです

お隣含め817戸

まだまだ先で実感湧きませんが、早々に完売するんでしょうか？

流石に時間はかかるのでは？

あとは、欲しい所を買いたいので
人によっては今でしょ(笑)だし、待って買うもあるでしょうし。

ただオリンピックも決まって景気も良くなる（インフレ）なら先高感が一般論ですよね。
三井は大崎の物件では値上がり予想で販売を遅らせていますしね。

私自身は給与ふえてませんから、実感ないですが。

つなぐプランの間取りが理想的でしたが、
予算オーバーでした…。

中古じゃこの間取りは無いですよね？

私も週末見学してきました。

キッチンの御影石、リビングへの扉の鏡面仕上げ等、惹かれるところはありました。

階高３，１～３，２あるようで、直床ということもあり部屋の圧迫感はなかったです。


マイナスは洗面所の狭さかな・・・
直床に関しては、最新のものですって説明でした。自分で少し調べようかと思ってます。

事前説明会にいってきました。
①南西向き（西寄り）棟の中層階で真剣に検討していきます（70～80㎡）。5300～5600万円くらいか？
②管理費と修繕積立金の合計が平均1.8万円くらいでした。想定より安かったです。
③駐車場代は、EV以外で20,000～23,000円でこちらは想定内でした。（出入り口にリングシャッターがあります）やはり２３区内で自走式が際立っています。
④設備は他の方がコメントされていたとおり、ワンランク上の物が多かった感じです。
⑤つなぐプランは、リビング・キッチン・ダイニングが一続きで縦長なので狭く感じました。
⑥南西向きの棟でも東寄りの戸室は午前中の日当たりに多少難がありそうですね。
⑦一方、南東向きの棟は13時以降、日当たりがなくなるようですね。

次回は、各階の眺望のお披露目と要望書（だったっけか？）の提出とのことでまた西葛西に行ってきます。

私は、お隣を検討から外しました。私の場合、ほとんどの比較項目においてこちらの物件が良いと判断しました。こちらの直床をボロボロに批判する営業の仕方、よろしくないですね。こちらの物件で対応いただいた営業の方は、お隣の物件とこちらの物件をフェアに比較してメリット・デメリットをお話しいただきましたよ。好感が持てました。まあ、お隣の物件のモデルルームで出されたお茶が、紙コップ入りの麦茶？でしたからね・・・（事前説明会開始2日目）。ちょっと驚きました。

船堀街道側は、10階以上なら、気にならないかもしれませんね。
目の前にトラックが走る所に住んだことないので、街道沿いに住む想像つかないです。
騒音、排気ガスのデメリットは分かりますが、街道沿いに住むデメリットは他にありますか？

大成建設は以前から二重床の騒音について課題と考えていて真剣に研究しているところです。
スーパーゼネコンの大成建設が直床を選択したのもコストパフォーマンスでそっちのほうが良いという判断だと思いますが。

長谷工のような二流ゼネコンの直床とは違うと考えた方がよいでしょう。

最初きになりませんでしたが、この板みたら、直床が気になり始めました。普通の都内のマンション二重床でした。ちなみにオーベルコートシリーズの最近販売中のマンションも二重床。同じ大成なのに…三井の都心部富裕層向けマンションも二重床。三菱地所のパークハウスも二重床。なぜ、このマンションだけ、直床？？
やっぱりコストケチッちゃったんでしょうか？？

そういえばオーベル西葛西も直床でしたね。

オーベルコート明石町レジデンスは二重床ですよ。

大成建設は、不良施工で、結構裁判してます。大成建設の技術力とありますが大丈夫でしょうか？

直床は、建築費カットは事実ですね。ただ、大成建設の技術力でできたわけではなく。むしろ、中小企業ゼネコンの方が施工実績多いです。隣の長谷工さんが一番沢山作ってます。だから、弱点よくわかってて、つついているんじゃないですか？

なるほどなぁー
まぁ気にしないけど！

Y'sマートの隣のキャバクラビル、イヤですね。
あのビルは、そんなお店ばかりですか？

西葛西の駅前はキャバクラとかキャッチが多いですが、本当に駅周辺だけなので、二、三分も歩けばそういったのはなくなりますよ。住宅地ばかりです。
キャバクラが入っているビルは、ゲームセンターの上や、南口のドコモの通りにも少しありますね。

西葛西はデリヘルのキャッチも多いですが、害はありません。パチンコ、ゲームセンター、カラオケと結構ガチャガチャしてます。

三井も三菱も競合商品への書き込み禁止だからですよ(笑)

先日モデルルーム行ってきました。
マンションの比較検討ってホント担当営業の人によって左右されますね。
モデルルームの雰囲気は良かったのについた営業がダメでした。
だいたい現物の建設自体始まってもいないのに「どの部屋にしますか？」
「次回ご来場の際にはご年収が分かるものをご持参下さい」とか、売りたい感爆発な感じで
怖いですねぇ。
なんで買うの一言も言ってないのに、個人情報を会ったばかりの他人に公開しなきゃならないんでしょ。

大規模物件でマンションの作りもいいし、とても惹かれるのですが
この地区の液状化をやはり懸念してしまいます。。

江戸川区内で保育園に入れるのは難しいです。

仕事をしているお母さんには厳しい区ですので、
共働きでのローン返済を考えている皆様は気をつけてください。
支払い計画が狂ってしまうかもしれません。

ほんとに大きい物件ですよね。みんなが駅との間のルートを同じくすると少なからず歩道の通行人口が増える時間帯があるんじゃないのかな、心配し過ぎでしょうか（汗）

ワイズマートですとかイオンですとか、最短を選択するとみんな同じ道を歩きますよね、歩道広いといいですね。

私は今ガーデンデッキという共用部分に興味を持っています。
実物が見れないのが現時点で残念ですがきっと居心地がいいのだろうなあと想像しています。

先日モデルルーム見てきました。レジデントプレイスと比べて私はよかったです。
ですが、私も2物件とも周りに囲まれすぎのように感じます。
日あたりとバルコニーが向き合う事でプライバシーは大丈夫なのか不安です。

先週末、モデルルームへ再訪しました。眺望、オプションプラン、間取りのメニュープラン等について説明をいただきました。そこそこ無償でアレンジできますね、間取りとかも。そして、毎度モデルルームは盛況のようでしたよ。打ち合わせルーム入り口に、要望書を受け付けた戸室に花がついてました。私もレジデントプレイスよりこちらの物件を真剣に検討しており、現在最終段階です。要望書も出してお花つけてきました。次回はローンの事前審査関係の打ち合わせです。

このスレ、荒れてきましたね。そろそろ契約時期が近づいてきましたので、みなさんの最終検討・判断に有益な情報交換ができればいいなと思います。バックカウンターの吊戸棚、標準でした。しかし、いろんなものが標準でいい感じです。ところで、エコカラットって耐用年数が少ないものなのでしょうか・・・。ちょっとこれから調べてみます。確か２０－３０万円くらいといわれた気がします。

＞160さん
私もエコカラットの耐久年数が知りたくて調べていますが、
どこを調べても明確にしているところがありません。
経年劣化は勿論あるが、耐久性は施工場所・環境によるらしく
はっきりとした年数が出ていないんですよね。
もし解りましたら、教えていただけると嬉しいです。

食器棚とか食器洗い機や洗濯機収納など
最初からついているし
いろいろ無料で選べるのと、一期の購入特典
を使うとかなり充実しますよね。
今、アクセントクロスをやるか悩んでるのですが
自分で別にやったほうがいいのか
どうなんでしょうか。

165さん。色々選べるのは２年以上も先の物件ですから当たり前ですよ！
しかも、クロスをどうするか悩む前に悩む事ありますよ。
もしかしてこのスレも業者？？

166さん、165です。
買うこと決めて要望登録書も出した
ので、舞い上がってるかもしれませんが
あれこれ考えるのは楽しいですよ。
２年先なので選べるのは当然かもしれませんが
いくつか見た中ではいろいろ無料で選べる
物が多いと思いますよ。

No.164さん＞お世話になります。160です。確かに情報がありませんね。まだ調査中なのでまた経過ご報告いたします。

No.167さん＞1期の購入特典、意外と使えますよね（不正解になったらどうしよう・・・笑）。私はシャワーヘッドのグレードアップや引戸への交換、食器洗い機のグレードアップに充当しようかと。間取りや設備、内装などこれだけ選択肢があるので、私も167さんと同じ気持ちでおります。２年以上も前ですからいろいろ悩みますよねぇ（笑）。この当たり前がなかなか他にはないので、なおいいですよねぇ！クロスですが、私はエコカラットを貼る予定です。19日のオーナーズスタイリング説明会に出れないので残念ですが、ご参加されてみてはいかがでしょうか？何か判断に有益な情報が得られるかもしれませんね。もし参加されたら情報をシェアいただければ幸甚です。

要望書出しました。
狙ってたところは既に花がついてたり
連休で花がいっぱいになるでしょうか。

一期の購入特典はどういった内容なんですか？

思いっきりホームページに特典でてますが。検討中なんて､本当ですか？５万円つきますよ。消費税８％だから、それに４０００つくと思います。

2LDKはいくらから、ですか？

次期以降販売予定物件になってましたよ。エレベーターに隣接しているようです。

F-icsはいいですね。便利そう。

週末行って来ましたが
ざっと100区画にはバラがついていました。
担当さんは「まだ要望書だからわからないですよ」と
言ってましたが、販売センターも混雑していました。

バラの数には騙されるな～

バラを付けているのは、マンションギャラリーとしての演出の1つですよ。

その通り。
検討者を焦らすため、人気物件予約殺到と思わせて購買意欲をかきたてるため、
の常套手段でしょうな。
あたかも契約したかのような演出。
騙されないように気をつけましょう。

薔薇の演出＝長谷工かと思ってました。

バラの演出は、どの会社でも当たり前の演出みたいですよ。

バラのついているお部屋でも要望書は出せますよー

172さん、最上階で確か、４３１０万円だったと思います。予定価格、表示されてます。

「駐車場優先権付き」の戸室、まだ花ついていない戸室がありましたね。お金のある方はお先にどうぞ、みたいな感じですかね（私はお金ないし２次抽選で対応しますのでどうでもええわ）。南西向き棟の日当たりと眺望ですが、お隣の物件がほぼ同時期に竣工するので、長期間にわたり日当たりと眺望の環境条件を固定して戸室選びができますね。南西向きで中層階以上であれば冬至でも問題なさそう。南西方面の都心部への眺望は、１５階以上を選ばないとあまり期待できなさそう。

これからモデルルーム見学予定です。
どの間取りが人気なんでしょうね？
実際に行ってみてバラの数で判断したらいいのかな？

＞184

ですから、バラの数は演出だから、実際の要望書の提出件数とは全く関係ありませんよ。

バラの数ではなく、バラの有無ではないかと

要望書が提出されていない部屋でもバラがついていますよ。

ヘェ〜 そうなんだ！
どこもそうなのかな。
盛況感を出して煽るため？？
でもどうしてわかったの？

＞188

不動産社員が書いた本
「ダメマンション」を買ってはいけない
にも書いてあった気がする。
不動産事情を勉強すれば、他にもいろいろ分かりますよ。

95Dr。これしか見てません。
とにかく広い、とまではいきませんが上々の快適さが想像できます。

ルーフバルコニーがあることが更に魅力を持たせていますね。

でもやっぱり、最近の新築マンションは寝室が狭い印象ですねぇ。
寝るだけなので気にはしないですけど。

バラは事実みたいですよ。
正式価格が発表されたみたいですね。
要望書提出されている方は，登録手続きに入っていくのでしょうか。

191さん＞10Fでたしか、4500～4700万円くらいだったかと。

193さん ありがとうございます。
西葛西では、平均的な価格ですよね。

要望書までは出しましたが、
価格が高いような気がして踏ん切りがつきません。

皆さんはどのように考えてますか？

高いとは感じません。
しかし、安くもないですし、妥当な価格という感じがします。
大手の売主、施工会社で、物件の質も良いと思うので。

上階の70平米ぐらいの価格は幾らぐらいですか？
中層階が4600万ぐらいなら、5000万ぐらいですかねぇ〜

上階70平米だったらそのぐらいですね。

購入検討している方で、営業の方から聞いている方がいたら教えてください。
共有部分の地震保険ってこの物件は入らないのでしょうか？？

要望書出しました。
今回150戸も販売するとのことで、人気のようです
（営業さん曰く、100戸程度売れればよかったらしいですが、思ってた以上に希望が多いとのこと）。
私の希望しているところは複数希望が入っているとのことで心配です。

１９６さん本当に高いです。
踏ん切りが付かないお気持ちよくわかります。

１６日の当選連絡を待つのみですが、
ここまで来て、悩んでもいます。

お隣も考えていたのですが、ここより少々お高めなので、
諦めました。