残り３件。
グランドメゾン白金についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区東京都港区白金2丁目25番2（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
売主・事業主：積水ハウス 東京マンション事業部
施工会社：大成建設
管理会社：積和管理株式会社
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/グランドメゾン白金
【スレッドを住民板へ移動しました。2013.8.14 管理担当】
[スレ作成日時]2012-05-24 11:35:23
1階というのがどんな感じになるのか、イメージが掴みづらいですね。
Dは目黒通り沿いですよね、確か。普通に１階なんでしょうけど。
Iは向きはよさそう（隣接マンションの駐車場〜お隣１戸建てのお庭？）だけど地下に近いのかな。
竣工後なら確認できるんですが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/184755/res/364
でチャレンジを受けていますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/184755/res/343
に敵うかと。
白金は凄く素敵なエリアですし、個人的には、ここなら、同等と
いっても差し支えないのではないかと思いますけどね。
斜めから意見ですが、本当に残り3戸なのでしょうか。
人気を装うために、うまい具合に操作しているということはないでしょうか。
如何様にも分譲済みってできますよね。
（例えば、社内の人が買うつもり、、だけどやっぱキャンセルなど。グレーだけど黒じゃないですよね）
なので、抽選会（一次or二次）に参加された人に伺いたいです。
実際に申し込みの入っていなかった部屋ってどのくらいありましたか？
超人気ということは、何もなければリセールも高いはずなので、本気検討していまして。良い物件だと思いますし。
ただ、ここまで超人気なのと、スレの荒れ具合から逆に心配になっています。
教えていただけると助かります。
いや単純に吹き抜けの明るい内廊下に圧倒的な衝撃と感動を受けただけで、それ以外の建物自体のグレードはこの界隈では普通だよ。今後は内廊下もここがスタンダードになるから、早まって買うかは本人次第でしょ。ただこのマンションの内廊下は圧巻の一言だね。廊下を変えるだけでマンションのイメージがガラリと変わったのはびっくりした。
内廊下の採光は素晴らしいの一言に尽きるよ。だけど唯一の問題は間取りが全部部屋が狭いよな。良いマンション？ヴィンテージマンションって広い間取りの部屋が多いけどここは狭い間取りばっかなのが残念だよな。もっと大きい間取りの部屋作れば良かったのに。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
ここの内廊下は確かに面白いと思います、イメージするだけですが。
ただ、これがスタンダードになることはないんじゃないかな。住戸ブロックをある程度細かく分断する必要があり必然的にエレベーターの数が多くなります。
また、ここの場合下階住戸には無関係ですし。
従来型の、ホテルのような抑えた照明の内廊下の人気は根強いのではと思います。
吹き抜けではないが、こういうのも面白い。
内廊下なんだが、各戸のアルコーブが、小さな吹き抜け（ライトウェル、とかいてある）
を作って、外の光を取り込む仕組み。
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/roomplan/
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/landplan/
美人って個人の価値感だと思われがちだけど科学的に証明されている。
でもそんな統計取らなくても、街をあるけば違いは明らかだけどね。
3代続けば鼻筋通るが端的に表れてるエリアだよ、住民だけどね。
最近、ぶら下がり型マンションが多くて困る。
まぁ、この辺りはもともとたいしたとこではないけど、リアル三光坂のあたりに、もしこのマンションがたくさん建ったらと、考えると恐ろしい。三光坂の良さは全くなくなるよね。そう考えると、如何にこのマンションがぶら下がっているかがわかる。
＞15
仮に今この瞬間に人気があっても（高倍率）でも、
将来のリセールを保証するものではないと思います。
何年先に売却するのか、とかその時の景気動向であるとかで、
状況は大きく異なってきます。
「売却は考えません」「将来賃貸する気もありません」
ということなら純粋に、自分の懐具合と、「住みたい」という気持ちと
相談の上、ということになろうかと思います。
ただ、
投資家的観点から言うと、たとえ１件目でも、自分が「住む」家でも、
不動産投資、と考えるべきであると思います。
その家に「賃貸ならば自分なら幾ら払って入居するか」
もしくは「誰か借りるとしたら幾らで貸しに出せるか」ということです。
例えば。
Bタイプ 57m2 を例に取って考えてみます。
この家、幾らなら借りようと思いますか？
もしくは、近隣の相場から見て、幾らかを検討してみます。
今、隣のマンションで管理費込みで21万円で募集がかかっています。仮に
この数字を使うことにしましょう。
■当該物件からあがる期待収入は21万円/月
これと同等の不動産を資産として持っていれば、
毎月21万円の収入が得られうる、と言えます。
（募集賃料ですから、確定賃料ではありませんし、このマンションと隣のマンションが
同じ賃料であるべきかどうか、については判断が分かれますし、実際には
空き家リスクだとか、賃料に対する所得税、などもありますが、まずは目安として
この数値を採用します。）
では投資サイド。
6,200万円を、住宅ローンでも（自分の預金からでも構いません）資金調達すると
考えます。仮に、全てどこかから資金調達するとしましょう。現在の金利水準だと、
仮に2.5%、元利均等35年固定として、22.2万円/月
これに、管理費 3万円/月、固定資産税、年計画税
2万円/月（想定）、合計すると、27.2万円。
毎月27.5万円の投資で、賃料21万円の収入が見込める物件に投資し、
かつ、たまたま自分は、そこに家賃21万円で賃借して入居している、ということです。
不動産事業としては、毎月6.5万円の赤字ということです。
（金利の除いた返済分は、この次点では考慮しません。売却時に考慮）
「6.5万円は、このすばらしいマンションに住む費用として納得」とか
「将来の売却益（キャビタルゲイン）で穴埋め可能！」という判断なら、
上記前提でGoでしょう。
じゃあ、キャピタルゲインで穴埋めするには、
上記前提の場合、幾らで売れれば、収支トントンでしょうか。
ちなみに、10年住んだあとにExitする、としましょう。6,200万円を
2.5%で資金調達している、という上記過程の場合、10年後の残債は、
およそ4,930万円。6.5万円の120ヶ月で780万円。
10年後、当該物件売却完了語、手元に5,710万円、手元に残れば
良さそうです。仲介手数料は、3%+消費税ですから、これを考慮すると、
大体、5,900万円で売り抜けられるとすると、収支トントンと
言えそうです。
投資を除外視する「住みたいコスト」を、今回月額で見ましたが、
絶対額でみても構いません。例えば、500万円、とか。
この場合は、物件の取得価格から500万円を除外した金額で計算を
すれば、500万円は「ここに住む費用」それ以外を投資、として
考慮可能です。
こういう観点で、いろいろ計算すると、面白いと思います。
考慮不足のポイントがあればご指摘ください。
52です。
一部訂正させてください。
投資サイドの金額に一部誤りがありました。
誤）元利均等35年固定として、22.2万円/月
正）元利均等35年固定として、22.5万円/月
誤）合計すると、27.2万円。
正）合計すると、27.5万円。
賃料設定を幾らにするか、資金調達コストを
どう計算するか、は皆さんのおかれた状況によるので、
そこは適宜計算ください。
なお、本シミュレーション、団体信用保険、
融資に必要な一時費用、修繕積立金一時払費用等は
考慮していません。
事実は30m掘った支持層まではN値50未満の軟弱地盤ってことでしょ？
>「グランドメゾン白金」では、地下約2.0m〜約4.0mまで、強固な"基礎梁"を配置し、構造の安定を図っています。また、柱直下には直径約600〜800mm（拡底部直径約600〜1,000mm）の既製コンクリート杭を配置し、地下約31mからの安定した支持層まで築造しています。支持層は、地盤強度を示すN値50超の堅さをもっています。
崖地に建物建てられるほど江戸時代に技術力はないよ。
そもそも目黒周辺は江戸時代において田畑の郊外だったわけだし。
御殿山プロジェクトって未だテナントがガラガラで大失敗らしいよ。
セキスイだったのか。
あんな不便なところ財閥だったら手を出さないし、手を出すなら立地の不利をカバーするように総合力を発揮して手段を講じるでしょう。
ここは四方囲まれ感のある立地を、設備仕様高くして上手くさばいたのにね。
確かにココの手さばきよかったね。少し設備に金をかけるだけで高級感倍増みたいなところあったからね。
構造に大きなコストをかけるより設備を多少見栄えのいいものにする、この流れ他デベも追随するでしょうね。
長寿命化の星を削られてても興味ない人には興味ないわけで。
でも、免震装置も付いてないのに高級を謳うって、豪華な車だけどエアバックついてない車みたいで
安全安心の本流から外れてる気はする。白金の住民は中国文化に通ずるところがあるのかな？
ここの設計は日建ハウジングシステムですね・・・
・・・ル・コルビュジエがいつごろの建築家くらいは知って書きこんだほうがよろしいかと・・・
世界的建築家というので、隈さん？SANAA？磯崎さん？伊東さん？とかいろいろ期待しちゃいましたよ・・・
間取り 広さ タイプ名 向き 部屋番号 価格
1LDK+S 57.07 Btype 南西向き 205 6,200
2LDK 57.07 Btype 南西向き 406 6,700
2LDK 68.88 Dtype 南西角 506 9,450
1LDK+S 69.77 Gtype 南西向き 305 8,300
2LDK 69.77 Gtype 南西向き 602 9,100
2LDK 76.04 Ltype 南東角 605 11,000
サンジャポで報道されていましたが、こちらは大丈夫ですよね？
--
『週刊現代WEB版』が報道したところによると、タレントで女医の西川史子氏が購入したグランドメゾン白金台で欠陥工事による、まさかまさかの床上浸水が発生し、二重床の「床下」を含め冠水する事故が発生したらしい
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/748
そのマンションは、都内随一の高級住宅街の一角に立つ。マンション外周には防犯カメラが設置され、 エレベーターも住民でないと呼び出せない。24時間有人管理で、ゴミも管理人室に内線一本で回収にきてくれる。分譲価格はいずれの部屋も億を超え、一番高いもので6億円ほどになる高級分譲マンションだ。
今年結婚した、女医でタレントの西川史子氏はこのマンションを新居として購入した。3LDKの部屋で、 価格は推定約2億円。新しい住まいで、セレブな新婚生活――そう夢見たであろう矢先、西川夫妻はあるトラブルに襲われた。
入居早々の、雨が強く降る日だった。雨水がバルコニーから室内に流れ込んできたのだ。室内は水浸しになり、 家具などが被害を受けたという。西川氏側は「すべて直してもらったので、いまさら話を蒸し返したくない」 （ホリプロ広報担当）と言うが、現場調査をした一級建築士の岩山健一氏（日本建築検査研究所代表）は被害状況をこう語る。「バルコニーに設置されている水が流れる側溝が詰まり、室内にオーバーフローしたのです。 しかも、この部屋は『二重床』になっており、床下にも水が流れ込んでいました。新築でこのような被害が 発生することは非常に珍しい。設計上の配慮が欠けていたということです」
マンションの販売主は積水ハウス。岩山氏は、トラブルが発生した後の積水側の対応は不誠実だった、とも指摘する。 「担当者が、床下に水が流れ込んでいる可能性について西川さんに説明していなかったんです。専門家が見たら すぐにわかることなので、私がそれを担当者に問うと、『勘違いしていました』と意味不明に答えてきた。 これだけ高価なマンションを買わせておいて、指摘がなければ黙っているつもりだったんでしょうか」
施工会社、というのは、設計書に従って施工するんですよね。
設計に問題があったら、どんなにすばらしい施工会社が施工しても、
欠陥住宅が生まれる可能性はありますよね？
ゼネコン詳しい方、教えてください。
＞85
ご丁寧にありがとうございます。
一般的な例を示しただけですので、ご指摘事項や、追加のご質問があれば
おっしゃってくださいね。
ポイントは、
「１件目でも投資だと考える」ということだと思います。
（「投資度外視する部分、に価格をつけるのは考慮するにしても」）
ーサイドビジネスで 月"x"円の投資をし、毎月家賃として、"y"円の収入が上がる物件を手に入れた。
（"y"円はその物件のマーケット価格とすべきです）
ーその物件の顧客として超優良顧客（自分）が（家賃"y"円）で入居している。
（自分はあくまで、賃貸に住んでいると考えるのです。「幾らの買い物をした」ということは
切り離して考えるべき）
上記、こうも考えることができます。
ー今回の投資で、年収は、("y" - "x") x 12 増えた。（ y < x なら、年収は下がる、と考えるべき）
ー上記年収で、自分が "y"円の家賃の住まいに住んでいる。
（その年収で、自分が家賃"y"円の家に住むのがふさわしいのか、というのは常に考慮するべき。
例えば、マーケットの賃料が変わったり、
ご自分の不動産以外の収入が変化することもあるでしょう。
仮に不動産が収益をあげていて、（y > x）、家賃"y"円が自分の身の丈に合ってない、という
判断ならば、自分はそこからもっと家賃の低いところに引っ越して、当該収益物件は、
「別の誰か」に貸すべきなのです。
こういうことを、常に把握していれば、破綻するようなことな無いと思います。
（やや話がそれますが、銀座のビルオーナーで、そこの最上階を、自分の住居として利用
している人がいました。「銀座に住む必要があるのか」との問いに、本人曰く、
「自分のビルだから、家賃タダだし」と言うのです。
そのビルは、土地を担保に借金をして、建物は借金、賃料収入で、その借金を返していました。
やがて、テナントが思う様にはいらなかったり、賃料が足らなくなり、ビルを売却せざるを得なく
なってしまいました。
彼が間違っていたのは「自分のビルの部屋は家賃タダ」という発想でした。
本来、彼はもっと安いところに居を構えて、住んでいるそのビルの最上階は、
テナントで貸し出すべきだったのです。）
＞92さん
追伸ありがとうございます。
納得いく点が非常に多く分かりやすい説明で興味深く読ませていただきました。
私自身も漠然とは理解していたものの、下降気味の賃貸相場で気に入った物件を渡り歩く事にしながら
新築マンションにも目が行ってしまい購入意欲が湧くのも事実です。
デフレ基調、人口減少期のため今は借金よりも貯金と自由と考えながらも
増えた預貯金の使い道も特になく、いつかはインフレになるであろうから（この考えではローン比率を大きくしそうですが）
今後結婚したら生命保険代わりにも条件がいいマンションなら・・・と考えてしまいます。
今回は見送りましたが、92さんのように投資的概念を持ちながら考えていきたいのですが、
分かってはいますが中古の利回りの良さそうな物件よりも新築の設備や綺麗な内装に心を奪われがちです。
この物件でもひかれる点が立地というだけなら周囲の賃貸相場よりも高額物件であり
やはり内装等にプレミアを感じ投資的概念から離れた見方をしておりました。
（ごめんなさい。ネガという訳ではなく私はこの物件の間取りや内装は高く評価しております）
つまり投資的概念だけでの購入も果たして心の琴線に触れるかは疑問です。
私には難しいですが今後も勉強していきたいと思います。
そうですよね、新しい人生の門出を新しいマンションで始めたいと願うニーズにこたえていただけるのはありがたいことです。
特にグランドメゾンは新築に一定の評価がありますからね。ここを買えた人は幸せでしょう。おめでとう
なぜか番町ではベランダでお茶を飲みたいと思わないでしょうけど、
白金だと昼下がりのバルコニーで遅めのブランチでもという気分になるわ。
ある種、大使館が立ち並ぶ特別な土地だからかなとイメージしてますが、
実際はいかがでしょうか？
残り戸数少ないですけど若干荒れますね この板は
１０３は購入者でしょうかね、、 １０７は謎の自作自演プッ
でも考え方は１０７に賛成ですー変動金利がこれだけ安くなっていますが、、、
都心は大使館が多いから特別でもなんでもないけど、あまり近いと国によってはデメリットになりますね。
あと、よい住宅街といわれるところでもアパートとかけっこうありますね。
うちは御殿山だけど、けっこうアパートや古い社宅がありますよ。その景観は高級とは程遠い、当たり前だけど。
Ｂタイプ売れたか、商談に入ったんですかね。
今度は、Ａタイプの３Ｆが出てきました。
Aタイプ311号室6,500万円
Dタイプ104号室8,400万円
Iタイプ101号室7,600万円
積水さぁん、
物件概要（先着募集物件案内）は、Ｂ→Ａタイプに差替わっていますが、
間取り図の更新が追いついてないですよー。
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/roomplan/index.html
リンク切れていますが、Ａタイプの間取り図は以下です。
ご検討の方のご参考までに。
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/roomplan/a_type.html
お見合いしている向かいのアパートが確か３Ｆ建てなので、４Ｆであれば
眺望が抜けてきそうです。１Ｆとの差額は確か６００万円だった記憶。
>120
http://www.uplest.co.jp/359993c1/
３階建てじゃない？ひょっとして建築法上の地下に、１Ｆがあって
実は４階建てとか？
プルミエールは、坂の位置関係で言うと、もともと見下ろす格好
になる気もするけど、
（目黒通り沿いは坂だけど、該当の位置では高さ同じかな？）
こっちの３階は、実質２階半なので、いい勝負かも知れませんね。
デメリットとしては、変形敷地ゆえか、採光に難のある間取りもあること。そして、住所は白金2丁目だけど、三光坂あたりの雰囲気とはまるで違う、貧乏くさい街並みかな。隣りの戸建の立派さに救われてはいるけどね。
正直に億ションにならなくて良かったあって気持ちです、それだと手が出ないレベルでした。
駅も近い、周辺も便利、立地がいいことがまず大事ですのでその条件でヒットしたんですけど、蓋を開けてみると見るからに高級マンション。これはうちの予算じゃあーなー、って思ったら何とかなりそうな範囲で。
白金に住む夢が叶う日が近くなった気がします。
どうせなら、地下３Ｆくらいまで掘って、平置きの駐車場
もうちょっと作ればいいのに、と思いましたが、そうなると、建設コストが
高くなるんでしょうかね。
同じマンション内の坪単価の差が大きいのを見ても、
「格差が大きい」気はします。メインエントランス側や、テラス付きの
上層階は、いいなあ、と思いますね。高いけど。
維持費はここ、決して安いとは思いません。管理費はむしろ高めだと思います。
玄関前にゴミを置いておくと、持って言ってくれる
サービス、があるみたいですが、
そんなのいらないから、各階にゴミステーション作って、
管理コスト下げてもらった方がいいと思いますね。
（入居後、管理組合で調整すればいい話だと思いますが）
あと、ここに限らずですが、コンシェルジェなんか
必要ないと思う。
まじめで気がつくガードマンが２４時間いてくれる方が
よっぽど安上がりだし、安心で、満足度が高い気がする。
ゴミ回収サービス
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/quality/security.html
朝方とか、玄関前にゴミが並ぶ姿は圧巻っぽいです。
生ゴミはディスポーザーで処理するので、あまり
臭いがするようなものは無いのでしょうが。
車検整備費用をケチらないような層が従来の高級外車顧客らしいですが、高級車のステータスはほしいけど見えない整備にお金をかけたくない、いわば背伸びした顧客を相手にしないと都心部も売れなくなってきているんでしょうね。
各階ごとにゴミ置き場作ると、コストかかるからね。玄関前において、管理費負担のもと回収する方がいいのでは？
まあ、廊下がゴミ置き場になるのが嫌であれば、廃止するだけだし。ただ、ゴミって、朝以外も捨てたくなるとき、かなりあるよね。
ネットで見て、モデルルーム見て、かなり気に入ったのですが、、、
掲示板を見ると、ネガな書き込みもちらほらあります
正直、どうなんでしょうか？このマンション
現地ですが、昨日夕刻に現地周りを白金高輪から清正公前を通って歩いてみましたが、もの凄くいい雰囲気ですね
高台で歩道・車道含めて道が広い、これで代官山みたいに街灯がオレンジだったら最高なのですが、白色灯もこの辺りの雰囲気にマッチしてると思いました
プラチナ通り辺りは歩いたりもしますが、日吉坂上から清正公前の辺は車で素通りしていた地域だったので、あまり注目してませんでした
三光坂方面の方も行ってみたのですが、確かに三光坂は若干外れています、が、歩いて数十秒ってとこでしょうか
自分の中では、その分白金台の駅が近いので、メリットもあるととらえているのですが、、どうなんでしょうか？
駅３分は何かと便利だし、資産価値としても有利かと思うのですが、、、これは掲示板でもいろいろとやり取りがあるみたいで、、
三光坂周りは緑だらけで、好みがあるでしょうが、すぐそばにこんなに緑があるのはありがたいと思います
ただ、抜け道になるのか、通学路とはいえ、車の通りはソコソコ多いですね
あとはもう低層階しか残ってないんですね、、、
ビューは望めないけど、仕様の良さに満足するか、それとも、、
>>160
>削除されたところが気になりますが、
削除されたのはマンションの良し悪しとは関係ない内容ですから、気になさらないで下さい
説明してもまた削除されちゃうだろーしｗ
で、「売れ残り」の話です
手持ち客の多い販社さんだったりすると商談が流れてもwebの表示を変更せずに
前々から「探しています」と言う客に電話セールスをしたりします
その場合お客さんも電話で買う買わないは決められませんから
しばらくwebはそのままっていうだけなんです
そこまでめぼしいお客さんがいない場合は
早々にwebを変更して反応を待つということになります
ここは基本的にいいマンションですから
住戸の方位とか前建てに納得出来るなら“買い”だと思いますよ
価格は今は高く感じるでしょうが
この後出てくる周辺の新規物件と比べると
安く感じることになると思います
グーグルマップのストリートビューで目黒通りから三光坂へ抜ける路地に入ってみると、
２階ベランダに布団干してるアパートみたいな家が見えてくるんですが、こういう風景はもうないのですね？
あと電線も妙にごちゃごちゃしているのですが…
暫く進んでUFOの円盤みたいなエントランスの建物（白金ハウス？）のあたりから明らかに雰囲気が良くなりますね。
見る限りでは、駅遠の高級感を取るか、駅近の利便性を取るかの選択に見えました。
「土地の価格」が話題になりましたので、
路線価を調べてみました。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/tokyo/tokyo/prices/html/19027f.h...
確かにこのあたり、高いです。メインエントランス側で、平米あたり、97万円。
（ちなみに隣の朝日エンブレム白金台の前は、100万円、白金ハウスの前は102万円。）
ちなみに目黒通り沿いはもっと高く、平米あたり、121万円。
目黒通りは、駅に近づくほど、上昇し、駅前では、166万円とかになります。
住宅地の雰囲気と路線価は、あまり関係無いんでしょう。
かねてからこのスレで主張されているとおり、
白金は麻布・広尾を凌駕する最高の高級住宅地ですからね。
この辺りを歩いた上で、それらの街を歩けば、違いは歴然です。
例えば、西麻布と広尾の境はこんな感じ。まぁまぁですが、
このマンション近辺には、遠く及ばない感じですね。
http://azabusaiken.ttcbn.net/images/040523-01.jpg
>かねてからこのスレで主張されているとおり、
>白金は麻布・広尾を凌駕する最高の高級住宅地ですからね。
白金が麻布、広尾を住宅地として凌駕する？
少なくとも私は全く賛同できません。
「かねてからこのスレで主張されているとおり」
という発言も疑問。「そう主張している人がいる」
だけの話。
地権者さん？
幸運にも、まだまだ売り出し物件残っていますね。残り物に
福ありとも申しますし･･･。
のんびりしてると売り切れそう。近くに聖心女子学院の中等
科・高等科もございますので、とくに、女の子のお子さんを
学ばせるには、最高の立地環境ですよね。
低層を検討していて、気になったこと。
ここ、エレベーターの着床制限があるのは、
いいなあ(玄関のオートロックをスルーされても、
フロアまで上がって来られない仕組み)
と思ったのですが、
2F, B1Fはアクセス階なのでオートロック
スルーされると、
誰でもアクセスできてしまうんですよね。
1Fは大丈夫なんでしょうか。
でも、1Fは吹き抜けてないんですよね。
あと、建物の仕組み上、メインの
エントランスホールから、廊下へは、
左右別のドア(2個目のオートロック)
から入る様に見えます。
高額物件部屋(メインエントランス側)
の方は右扉、そうでない人は左扉、
みたいになるんですかね？
残住戸はどうでしょうねえ。
１階が2戸と賃貸マンションとお見合いの３階小部屋。
私はちょっと厳しいかな。
フレッシュな他物件の条件のいい部屋のほうが良さそうです。
とりあえず西麻布のパークハウスに期待。
ここ、これだけ人気あって、しかも、下記から予想される
不動産市場の今後の展開を考えると、掛け値なしで、
値上がりあり得る気がしてきた。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTJE84R00420120528
米ゴールドマン・サックスはアセット・マネジメント部門を通じて日本で不動産投資を再開する。投資家から資金を募集し、その規模は今後３─４年で約４０００億円を見込む。東京のオフィスビルを中心に投資を行う。
国際的に金融機関の自己資本規制が強化されるなか、投資銀行は自己資金で投資をしにくい環境だが、ゴールドマンは投資家の資金を集め、底打ちしたとみる日本の不動産市場投資を再開する。
西麻布と広尾の境はこんな感じ。まぁまぁですね。
http://azabusaiken.ttcbn.net/images/040523-01.jpg
このマンション近辺↓には、遠く及びません。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=35.639833,139.72823&spn=0.00483,0.006899&t=m&z=17&brcurrent=3,0x60188b008bb71c49:0x40747f65dc1db178,1&layer=c&cbll=35.639942,139.728253&panoid=dW9SAqOvY9fxv49b7TRJbg&cbp=12,15.83,,0,4.03
その時々の主役たちが最高峰の生活を享受しているのが、まさにここ↑なのです。
人々から憧れをもってみられる生活の舞台なのです。
ストリートビューのリンクが途中で切れてる。。。
ちなみにこの近辺の雰囲気がアレなのは、購入者含めて知っていると思うので、あまりいじめないほうがいいと思います。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
ここは以前は何があったところなんでしょうか？
地歴をチェックするのは基本でしたね。今まで忘れてましたが。
google mapでみると、残っているビルの後ろはアパートだったようですが・・・
このあたり散歩するととても気持ちいいいです。
目黒通り沿いも良し、三光坂方面に歩いてもよし。ほんと日本有数のセレブな雰囲気が漂っています。
ただ住むとなればやはりお付き合いしかり、税金しかり、生活費しかり・・お金持ちでないと厳しいところでもあります。
日本一のお嬢様学校が歩いてすぐですからね・・。
個人的な感想で恐縮ですが、このあたり散歩すると宗教施設が多くてある種異様な感覚です。
観光としては面白いですが、この環境で子育てをしたいとは思いませんでした。
日本の普通、ってとても良いと思うんですよね。ポジさんの言う特別な地は日常として良いか疑問です。
左側が工事中で汚いのと、ここの地権者さんの古い建物が残っている以外、ぜんぜんいいじゃないですかｗ
奥には聖心の緑も見えてますし。こうやって見てもほんとすぐそこですね。
この右側がグランドメゾンになると素晴らしくなりそうですね。
また左側の建物の裏側の一角には、豪邸や高級マンションが立ち並んでますよ。
あとこの反対側は某大物議員さん宅とその横が高級マンションですね。悪くない。
また目黒通り沿いは、隣が高級マンションのオークウッド、正面がスパ白金に八芳園。
この辺のストリートビューも平等に載せたほうがいいんじゃないですか～？
みれましたｗ
やはりネガさんはポジさんですね。
こうやってみても周辺素晴らしい。
ここの界隈、ひとつひとつの家がでかい。またマンションもどこもやはり豪華です。
でもグランドメゾンが一番かっこいいかな～。
どちらにいってもいいと言うのがここの魅力かも知れませんね。
しかし白金、超都心でありながらハンパなく緑多いですね。あと某時計屋さんの豪邸、圧巻です。。
残り３戸、今のところ申し込みは入ってないみたいね。
これまでの検討者には声かけた挙句だから、確かにちょっと苦戦するかも。
みんな欲しかったのは条件のいい部屋だけだったってことかね。当たり前だけど。
これぐらいじゃないかな？
白金の高級住宅地である三光坂上のエリアにメインエントランスがあり、高級マンションが立ち並ぶ目黒通りにサブエントランスを持つ高級マンション。白金に３つのマンションを持つデベもここに関しては「白金の本流」と謳っている。
白金台駅徒歩３分という立地でもあり、マンション価格、管理費、固定資産税等は非常に高価。
都心のハイグレードマンションには定評のあるグランドメゾン。その中でも最高級仕様である。
白金については語るまでもないが、その中でも一等地の高級マンションと言えるだろう。
現在の販売状況は１ヶ月強で95％ほどを販売済み。高価でありながらも人気のうちに販売をほぼ終えている。
このあたりのことを過剰なまでに褒め称えてくれるのはなんとか許容範囲だけど、
マンションだけで考えてもはるかに立地も間取りも良いマンションの揃う白金で
No.1マンションだなんて、住まわれる方が恥ずかしい思いをするだけだから
止めといてあげたら。本当なにがしたいの？
そもそも港区なら、マンションですら7000万～1億近辺前後は完全にボリュームゾーンでしょ。
この辺で高級と呼ばれるためにはせめて2倍は必要なんじゃない。
目黒通り沿いが高級マンションって、少なくともこのあたりの住む人は誰も思っていないよ。
幹線道路沿いが住宅としては価値が低いのは常識中の常識でしょ。
それでもある程度の価格がするのは港区なんだから当たり前。
この周辺で考えて高級かといえば違うのも当たり前。
このマンション周辺の地価なり固定資産税が高いのはそれなりに容積率が高いからだよ。
ただそこに目いっぱいの建物を建てると採光条件の劣悪な部屋まで作れてしまうわけで、
まさにそれを具現している部屋がこのマンションにいっぱいあるんじゃない。
ほんと贔屓の引き倒しになってしまってるから、勘弁してあげなよ。
１億前後までとおっしゃいますが、、
97.52平米、14900万円
96.57平米、13800万円
87.56平米、12300万円
76.04平米、11000万円
などなど・・今の時代のマンションとして充分高級と呼ぶに相応のお高さかと思いますよ。
あと目黒通り沿いの、グランドヒルズ白金台やホーマットやらオークウッドやら・・後存知ないのですかね？
白金台エリアの最高級マンションはおおよそこのあたりにありますよ。
いいかげん歪んだ情報投稿するのは止めましょうね。
一見、豪奢に見えて、価格が抑えめに見える物件って、
初期の売れ行きは非常に良かったりする。
いわゆる「一目惚れ」購入層がいるから。
住所だけじゃなくて、現地の本当の雰囲気（地位）だとか、
日照の条件とか、眺望の具合とか、いろいろ検討すると、
「はたしてこれで？」という物件だと、ピークすぎると、
売れ行きはパタっと止まってしまう。
ここが良い例です。
少なくとも、瞬間蒸発とは行かなかった様です。
瞬間蒸発、っていうのは、デベロッパー側からすると
「安値に設定しすぎた」ということであり、
そういう意味では、ここの価格は絶妙なのかも知れません。
というか、そもそも「好評のウチにほぼ終了」というほどの
売れ行きでしたか、という話もある。
５００戸以上もある様な大規模開発マンションならともかく、
５０件前後の物件、３ヶ月程度で売れるのが普通でしょ。
そういえば、（ここはそうじゃなかったですが）
壁に、部屋番号一覧が張り出してあって、成約？すると、
選挙みたいに花をつける、というやり方、最近はやらないんですかね？
それともデベロッパによるとか？
某物件見に行った時は要望書いれただけで、
「みなさーん○○○号室にご要望いただきました！」
パチパチパチパチ、、、みたいので、ちょっとヒイた記憶があります。
グランドメゾン、私は好きですね。
特に都心のグランドメゾンはホント素敵な物件が多いです。
ここも立地もマンションの高級感もすばらしいと思いました。
あんなところに住んでみたいものです。
願わくばもう少し価格を抑えていただけるとよいのですが・・でも売れているわけですから適正なんでしょうね。
残住戸については、まだ多少流動的かもしれませんね。
一度先着順で出てそのあと消えた住戸は申し込み者はいたんでしょうが、ローン審査などで再びキャンセルなどという可能性も無きにしも非ずですので。
白金はマンションが乱立し過ぎて供給過剰だからもう少し待てば安くなるでしょ。さらに今回の欧州危機はリーマンショックを上回るって言われてるし、リーマンショック程度まで日本の不動産価格は下がるから待った方が良いと思う。
ほんとの住人なら白金４丁目も白金２丁目も変わらないことは知っているはずですね。
むしろ高級マンション、豪邸比率は白金２丁目のほうが高いです。
私は個人的にはこのあたりの白金は広尾や麻布より格式は高いと思います。まあ世間的にはどちらも良し悪しでしょうが・・。広尾には豪邸区画はあまりありませんからね。
東五反田、上大崎は論外ですね。
あと広尾ガーデンフォレスト・・苦戦しているようですが、あの街区はとてもいい雰囲気です。
定借物件でなかったらなあ・・と思う次第です。
３８４さん
ご契約されたのですね、
素敵な生活が出来るとよいですね。
私も現在白金住まいですが、
新築であの界隈だと、出物はやはりまだ少ないと思います。
なので希少な立地であることには間違いないでしょう。
南麻布にも住みましたが、雰囲気も違いますし、好みじゃないでしょうか。
同僚とお昼を食べているときにも三光坂の話題出ますよ。
雰囲気がいいですし、会社帰りに散歩してリフレッシュされる方も多いようです。
ちょっとしたウォーキングになりますから年をとってからも続けたいと思います。
どちらも仕様や造りはほぼ同じ、グランドメゾンの中では最高品質。
白金台は高輪台駅が最寄り、白金は白金台駅が最寄り。場所が違う。
白金台はリーマンショック前物件のため、大きな高額部屋が多い。駐車場も一戸一台時代のマンション。
施工会社が違う。
グランドメゾン白金台は駐車場台数が戸数より多かったですね。
それでわかるように、電車を使わないような住民層を主なターゲットとしていたと思います。
価格帯も主に１億５千万〜５億と、こことはほとんどオーバーラップしないですね。
グランドメゾン白金台もいいマンションでしたね。いかにもプチバブル時代のマンションです。
いまの時代では販売は苦しいでしょうが・・。
ただ場所は高輪台周辺で元は白金猿町という白金の中でもあまり良い土地ではなかったようです。
場所はグランドメゾン白金の方が断然良いですね。
同じくリーマンショック前企画のグランドメゾン西麻布は超高額で未だに販売苦しんでいるところをみると、白金台は当時そこそこ販売はうまくいったようですね。
白金台も大変苦戦してましたよ。
でも、販売のよしあしと物件のよしあしはそれほど関係ありません。
リーマンショック後は、たくさんの素晴らしい物件が軒並み苦戦しました。
１億５千万以上の物件を購入できる層が激減したからです。
ここは販売価格をそれ以下に限定することで成功したということです。
今の時代は1億5000万を超える部屋が大半です・・なんてマンションはほぼ皆無になりましたね。
リーマンショック後残ってしまったそういう部屋は大きくディスカウントしていますが、それでもたくさん売れ残ってますもんね・・。
今更駅三分、何て言う人もいますが、これは資産価値として非常に重要ですよ。
年数経つと設備仕様等のアドバンテージは新しいマンションに取って代わられますが、駅近の価値は残ります。
のちに賃貸に出す、売却する、にしても、駅からせめて５分以内圏内でないと、検索にもひっかからないこともあります。
目黒通り沿いですぐ近くのランドステージ白金台（H14年築）が5980万（77.3平米）で出ていますね。白金台駅徒歩２分。
坪単価255万。成約はよくて250万くらいでしょうか。
最近売れたらしい、目黒通りに面した２Fの部屋は8400万（68.88平米）でしたね。
10年後に坪250万とすると、5218万円ということになります。
周囲マンションに比し驚異的なプレミアム性を獲得していない限り、リセールはあまり期待しないほうがいいかもしれませんね、ここは。
ランドステージ白金台の中古の坪単価をここの将来に当てはめるのはおかしいですねｗ
もともとこの界隈では売り出しも安価なマンションでしたし、こことはグレードも全然違います。
超高価なものをみれば近くのグランドヒルズ白金台などは、３年前 坪７００万で中古に売り出されているようなものもありますしね・・。
ちょうどこれらの事が書かれた記事があるので参照下さい。
「すぐそばに完成予定のグランドメゾン白金は、専有面積の割に高額な価格にもかかわらず、販売が絶好調のようなので、築年月やグレードが違うとはいえ、ここ（ランドステージ白金台の割安な中古の事）がなかなか売れないのは少し不思議。
やはり仕様が高級なマンション以外は人気の出ないエリアなのかもしれない。」
とも書かれております。
↓
http://condo.seesaa.net/article/266883472.html
たしかにグランドメゾン白金台の中古で坪７００万というのは方外ですからね。
３年前の高い時期ですから、今時そこまでの価格ではなくなってますね。
まあ先ほども抜き出したこの文章が端的にあらわしていると思いますよ。
「すぐそばに完成予定のグランドメゾン白金は、専有面積の割に高額な価格にもかかわらず、販売が絶好調のようなので、築年月やグレードが違うとはいえ、ここ（ランドステージ白金台の割安な中古の事）がなかなか売れないのは少し不思議。
やはり仕様が高級なマンション以外は人気の出ないエリアなのかもしれない。」
リセール考えたらここは悪くないでしょ、良い立地だ駅近いし、あと間取りも悪くない
おまけだけど仕様も良い
間取りはリフォームがあるから関係ないて言うのもいるけどさ、買い手は間取りいじってまで中古買うなら新築かなって思う訳で、ヘンテコな間取りはやっぱ売れん
どんな値段でもさ、そもそも買手や借り手がつかなきゃどーしよーもないんだから
八芳園の借景があるのはプラスですが、グランドヒルズ白金台の隣の白金フロントは比べて圧倒的に安いです。同じような築年月で同じように八芳園の借景が望めるのにです。
既出の話しですが、要はマンションのグレードによるのですね。
白金台フロント、ちょっと調べてみましたが、昨年末の売り出し物件で197平米、26800万円。
坪単価445万円程度ですね。
現在グランドヒルズ白金台の売りはないようですが、おそらく成約価格はせいぜい500万程度ではないでしょうか。
（３年前の高い時期の価格は参考にはならない、ですよね）
少なくとも圧倒的というほどの差はなさそうです。
グランドメゾン白金と同じ並びのランドステージ白金台とは比較にならない坪単価ですから、やはり八芳園の緑の威力は絶大ということになるでしょうね。
昨日ＤＭがきて５９００万円の住戸がキャンセルとなり、残り３戸と記載。
グランドメゾン･･･は確か某女医の方が新築で億ションを購入したとたん、
雨で床上浸水になって騒ぎになりましたね、
結局設計ミスだったのでは、とかなんとかで。
さすがにもうそういうことはないと思いますがねぇ。
ここは、どうなのかわかりませんが、
都心の高級マンションは、そもそも洗濯物や布団を
干すことが禁止されているので、日照を気にする意義が
乏しい側面はあると思います。
方向もそうですが、気分に与える影響は、
どちらかといえば、開口面の大きさ等が重要な気がします。
こういう売り方というのはどうなんだろう。
「残り2戸」というのと「残り６戸」というのでは恐らく購入検討者の心理が違ってくる。「早く決断しないとなくなってしまう」という焦りを利用しようとしているとしたら、あんまりまっとうなやり方には思えないんだけど。
本当に次から次へとキャンセルが続出してるとしたら、それはそれで驚きだし、何かあるのかと思ってしまう。
このデータ（納税額1000万以上の高額所得者分布の研究結果）のほうが「高収入者の居住エリア」を示すデータとしては適切かと。表3-1参照。
http://www.arch.kindai.ac.jp/~morimoto/member/makita/makita2007.pdf
トップ65に白金は入っていないようですが・・・
年収2000万以上のランキングのTOP10に白金台も白金も入っているのに、少し変ですね。
納税額1000万以上と年収2000万以上はそれほど大差はないですからね・・。
しかもランキングされているのが白金台1丁目というのも？？ですね。
実際は白金台なら5丁目、白金なら2丁目と4丁目でしょうから。白金エリアでは。
すべての番地までは拾えていないだけかもしれませんけど。。
データにもばらつきはありますね。
まあエリアとして日本有数であることは間違いないでしょうけどね。
>459
「所帯」年収2000万円以上と「個人」納税額1000万以上は明らかに違うでしょう。
前者は普通の共働き（会社員）夫婦にいくらでもいるが、後者は普通の会社員にはまずいない。
ついでに言えば、この物件を買うのは（極少数の高額部屋を除けば）基本的には前者でしょう。
後者が買うにはあまりにも中途半端な物件だと思う。
さらに余談だが、我が家は所帯年収2500万強（1600/900）、金融資産1億円程度で、
片方が金融商社等に勤める共働きとしてはそこそこ平均像に近いと考えているが、
物件を探すときに1億円の大台に乗ると心理的ハードルが高くて、ちょっと手が出ない。
ここに関して言えば、1.5億円の部屋が買えるなら価値が高いとは思ったが、
1億以下の部屋は単にコストパフォーマンスが悪いと感じた。
ウェリス有栖川は、小さい部屋もあるけど、100平米前後は2LDK, 150平米以上で3LDKという、少し前までの都心の標準の間取りを採用しているようですね。
久々の「真の高級低層物件」という感じ。
ここを見送った人はかなり流れるのではないでしょうか。
たしかに免震のマンションって、まだ技術が進化の途中だし歴史も浅いから不安もあるよね。
免震にしている分、上物はコスト抑えて軽く作ってたりもするし・・。
ある物件で、これは免震だから上物は梁を少なくして空間を広くしているのです・・的な説明されて逆に怖くなった経験あります。
縦ゆれの心配もありますしね。
直下型の震度７の地震を実際に経験して、まったく大丈夫でした・・的な事例はあるのかな？
デベのブランド力はさておき、物件自体の比較では
ウェリス有栖川＞＞グランドメゾン白金 であるのは誰も異存はないでしょう。
確かにパークマンションとパークコートの差って感じだね。
ま、販売苦戦とならないような価格設定を期待しましょう。
482の言うとおりだね。
そもそもウェリス高輪とグランメゾン白金もまともに比べるような対象じゃないよね。
プチバブル時代の物件だから、確か坪単価700万で3億くらいの部屋まであったと思うけど。
有栖川は仮に坪500万に出来たとしてもグロスでは1億5000万スタートくらいになってしまうよね。
東京都目黒区下目黒三丁目 |
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1億1,190万円～2億5,800万円 |
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1LDK～2LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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45.15m²～80.86m² |
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総戸数 62戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
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9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
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2LDK～3LDK |
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61.67m2～80.1m2 |
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総戸数 216戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9690万円～1億190万円 |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1390万円～1億6090万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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55.3m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都杉並区高円寺南４-4-13ほか |
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6900万円台～1億3500万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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33.37m2～60.55m2 |
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総戸数 23戸 |
東京都練馬区高松6丁目 |
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6,900万円台予定～9,100万円台予定 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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62.19m²～75.44m² |
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総戸数 74戸 |
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
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8698万円～1億3298万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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67.55m2～90.09m2 |
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総戸数 106戸 |
