＜全体概要＞
所在地：東京都文京区千石4－304－1
交通：山手線巣鴨駅、都営三田線千石駅から各徒歩7分
総戸数：52戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.37～91.19m2
入居：2013年3月下旬予定
売主：新星和不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/プラネスーペリア文京千石
[スレ作成日時]2012-03-28 21:24:33
近所に住んでいますが、ここら辺は幹線道路から奥に入っていることもあり、静かでいいですよ。
マンションの前の道は道幅は広いですが一方通行で、交通量もそんなに多くはありません。
食料品等の買い物は巣鴨駅の西友に行くことが多いです。
巣鴨、千石どちらの駅も利用できますが、逆を言えばどちらへもそこそこ歩かなくてはいけないということ。
駅までは坂もなくフラットですが、7,8分かかります。
＞No3さん
参考になります。ありがとうございます。買い物が西友というのは少し遠いですね。ディアナコート文京千石も同時期のようですが、あちらは巣鴨駅まで１３分ですが丸の内線が１１，２分で使えるところがメリットですね。ただここよりもさらに駅から遠くなるから立地的にはこちらのほうかどうか
3です。
不便な所をもう一つ。コンビニまでが少し遠いです。一番近くは17号沿いのツタヤの隣のファミマで、まぁ遠いといっても徒歩5分以内ですが、横着な私にとっては自転車を使いたくなる距離です。以前は宮下公園の斜向かいに１軒あったのでよかったのですけれどね。
No. 15様
ご意見、有難うございました。大変、参考になりました。茗荷谷より巣鴨に土地勘があります。当方にとって問題は、「緑」、価格と買い物（食料品）便利さです。「緑」は、小石川植物園や六義園に足しげく通えば何とかなるのでしょう。
あらためてお礼申します。また何か情報あるいはご意見を頂戴できれば幸いです。
No. 14
立地はとにかく良いですよね。
周りにクリニックが多いなぁという印象。
コンビニが遠いのは若干不便かな・・・と思いますが、
これは優先順位がいくばくか下がるからとりあえずは良いかな、と思います。
近隣のものです。
スーパーは、すぐそばという店はないと思いますが、
100円ローソン？はまぁまぁ近いのと、
グリーンコートの大丸ピーコック、巣鴨駅のサミット、
不忍通りのマルエツプチ、といったところでしょうか。
リーズナブルな八百屋さんなど、散策してると近くにありますよ。
今はスカイツリーの見える場所が話題だけれど、意外と新宿のドコモタワーも中々眺望対象。あの城っぽい外観は遠くから眺めるとアートな雰囲気も持っています。それにこちらの方面が見えるなら新宿方面の夜のライト群はかなり綺麗なはず。いい場所に建ちますね。東京方面・新宿方面にほぼ変わらない所要時間で行けることも幅広い検討者に対応してるかと、←正直この点に関しては本気で買いたい我が家としてはもうちょっと差別化して競争相手を減らして欲しかった、とかワガママを言っみたりして･･･それほど物件に惚れてます。
お尋ねします。
本物件の投稿数は他に比して、どうしてこんなに少ないのでしょうか。
・何らかの理由で人気がない。総合的に魅力がない
・魅力がありすぎて、確信的潜在購入者が数多くいる。静かに「潜航」しているだけ
・売り主からの情報が少なく、判断しようがない
などが考えられますが、少ない投稿数は一般的に、何を意味するのでしょうか。
書き込みが少ないのは、まだ販売開始されておらず価格等も不明であること、
戸数も50戸程度と少ないこと、デベがマイナーで露出が少ないこと、
東京の北側は南側・西側に比べれば人気度合いが落ちること、
千石四丁目は文京区の中ではブランド力が劣ること・・あたりでは。
いい立地だね。
山手線に加えて三田線が使える巣鴨駅の利便性に加え、
巣鴨駅前のスーパーから始まり、マンションまでのフラットな動線上に、
複数のコンビニ、レンタルビデオ、クリーニングがあるのは便利。
17号から離れて騒音懸念もなく、南側は低層住宅地なので日当たりもよい。
3階あたりを買っておけば日照に悩むこともなさそう。
面している道路は商店街の流れにあるが、いい具合に寂れているので(失礼)静かでかえってよい。
設備・仕様面もホームページ見る限り普通といった感じ。長谷工なのに二重床なんだね。
戸境壁は間取り図では乾式みたいな感じなので(確認を要するが)注意が必要。
まあ、いずれにせよ価格が出てこないことには何ともいえないね。
公式HPで間取り図をみると、グレーの塗りつぶしでなく、斜線になってるところがあるね。
メインの戸境壁は湿式のようですが、一部が乾式かALC壁などを使っているのでしょう。要チェックです。
構造や内装の仕様なども情報少ないですが、現時点でこれといった特徴は見えてこず、何というかごく普通っぽい印象。
ただ、建物の外観。表通り面についてはそれなりに配慮が見られるので、少しは期待してもいいのかも。
皆さんが書き込んでいなかったので、
何となく書き込んでいなかったのですが…
もしかしたら皆さんそんな感じだったのでしょうか？
お値段が出ると結構掲示板の流れが速くなりそうですね。
近隣の物件と鋭意、比較検討中の者です。現地・現状や法律に詳しい方、教えて頂けると助かります。
静かな場所と立地条件を高く評価している書き込みが多く有りますが、日照についてのものはあまり見かけません。道路に面しているのは北側で、南と東西の様子が分かりません（西側にマンションがあるようですが）。近隣商業・第1種住居専用地域とありますが、これから周囲に高いものが建つなどして、日照が遮られるリスクはどれくらいあるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
南西側は近隣商業地域で、容積率300％・建ぺい率80％・高さ制限無し。
南東側は第一種住居地域で、容積率300％・建ぺい率60％・高さ制限無し。
どのくらいの高さの建物が建つかは、敷地のうちの建築面積の割合や建物の形状次第で変わってくる。
絶対的な高さ制限が無いので、このマンションのように南東側の階数は低くし（3～4階？）、
余った容積を道路側で使って道路側は7階建てにするようなことも可能は可能。
その為、何階建てまで立つかという質問には中々答えづらい。
ただ、このような容積の調整をするには、分譲マンションが建つくらいのまとまった土地が無いとあまり現実的ではないし、Googleマップによれば南側・東側は民家が多く、広めの土地がまとまることはあまり想定し辛い。
その為、建っても基本的に5階建てくらいに考えておいて基本的に差し支えは無いのでは。
HPを見る限り、南東側は隣地との距離は4～5mくらいは確保されている模様なので、
5階建てが建ったとしても、3階くらいまでは日照に問題は無いのでは。
もっとも将来のことは保証はできず、責任を持てないので、あくまでご参考程度にとどめて下さい。
34および35の情報、まことに有難うございました。お礼を言うのが遅くなってしまいました。
現状を踏まえた専門的な可能性分析は説得力がありました。確かに、何でも想定可能な条件化で断定的な結論を導き出すのは難しいことですね。南東方向の日照については非常によく理解できました。
南西方角は如何でしょうか。（完成予想図からマンションらしい高い建物の存在が分かります）南西の建物が建て替えられと仮定したときに、当該マンションと同じあるいはそれ以上の高さの建物は、法律上あるいは地形的に可能なのでしょうか。近隣商業、300%、80%と高さ制限無しなどの制約と（建て替えマンションの）高さの関係は理屈では理解できるのですが（同程度の高さが可能と???）、実際どうなるのか、門外漢で「ピーン」ときません。
自分で調べもせずに、加えて現地に行きもせず、まことに厚かましい限りですが、上記のこと、どのようにお考えになりますか。ご意見を頂戴できれば助かります。
酉の市はせいぜい2回、多くて3回位なので我慢できる範囲かなと考えております。
自分もお酉様好きなのでそう思っているのかもしれないですが。
39さんの書かれている通り、窓は開け放たない季節なので
大丈夫なのではないでしょうか？
>No40さん
いかがでしたか？
当方では総合判断として「（まだ予定価格の段階ですが）全体仕様がイマイチでコストパフォーマンスに見合わない」
と判断しました。残念だったところは複数ありますが、検討外としたので詳細は割愛したいと思います。
本掲示板にて情報提供をしていただいた皆様、どうもありがとうございました。
>No42さん
わたしも同様に感じました。
3ＬＤＫも多く期待していたのですが、仕様・設備が良くないわりには価格は高め。隣接する建物との距離間も気になりました。
エントランス、アプローチは工夫されてると思いましたが…。
４２さまと４３さまへ
モデルルーム見学の感想、拝見しました。
仕様・設備等から提示価格に見合わない物件、あるいは隣接する建物（東、南あるいは西?）との距離が不安、ということでした。お差支えなければ、もう少し具体的に忌憚のないご感想をいただければ、有難いのですが。
近隣の幾つかの物件を真剣に比較検討しています。不慣れなこともあり、他人の違った角度からの見方を参考にしたいのです。決して不動産業者ではありません。
>44 さん
あくまで個人的な感想として受け取っていただきたいですが、
・既出ですが建物の南西側は5階建ての建物に遮られる。
・南東側は低層主体で良さそうですが、長期的には古民家と駐車場のあたりを中心に何か建つだろうと推測
・２棟構成で、内廊下と外廊下を組み合わせた変な設計
（内廊下側は当然照明を常灯ですが、外廊下側の解放部から虫が入ってきたらどうするの？
虫にとっても逃げ場無いし可哀そう。何を考えてこんな設計なんだろうか？と素朴に疑問）
・表通りの外観とエントランス、アプローチ以外に特筆すべき共用施設なども無し。
・南東側は基本的に4タイプで、中住戸の２つは「田の字型」で２居室は廊下側で建物に面した構造。
（個人的には、プライバシーだけでなく採光にも難があり、窓は開けられない部屋と受け取りました。）
・内装が全体的にプア（全体的な面材や標準設備、窓、バルコニー、クロスの質感など全て）
・カラーセレクトで３種類ありましたが、どれも変わり映えせず正直どれも選びたくない
・ディスポーザやエアコン無し
・スラブ厚が最低限、構造や間仕切りやその他もなんとなく雑そう（モデルルームの見本ですら雑な感じが伝わる）
上記のような状態ですので、検討対象は自然と角住戸や６階以上の高層階になり、相対的にお手頃ならば。。。
と期待しましたが、その辺は予定価格で坪300前後を提示され高い印象を持ちました。
条件が悪そうなところでも坪270くらい。
最低でも1割以上下げないと厳しいだろうな。という感想です。
近場ではディアナコート文京千石あたりと比較すると仕様の差は歴然ですよ。
モリモトの関係者ではありません・・・念のため。
45様
モデルルーム見学後の評価と感想、大変興味深く拝見いたしました。マンション購入決定要素はひとぞれぞれでしょうが、共感するところが多くあり、本当に参考になりました。
結論として、角部屋、６あるいは７階、予算の３条件が満たされなかったようですね。ご指摘の幾つかのマイナス要因のなかで特に、i) 南西および南東に将来、建物が建つリスク、および ii) 内装に自然な重厚感がない（現地は見ておりませんが、本掲示板の情報からなんとなく見通せます）などは共有できます。私は価格以上に上記２条件に固執します。一方、千石の静かな住宅地の低層マンションという要素は高く評価しています。
小石川、白山や本駒込辺りのの 3LDK を探しています。当該物件はポートフォリオのなかで最有力の一つとして考えていますので、本日の率直な評価とご意見は、素人の私にとって貴重な情報でした。有難うございました。
価格としてはこんなもんじゃないかな…と思いつつも
仮に設備などに満足いかない場合は不満に思えるのかもしれないですね。
巣鴨と千石のちょうど中間地点で
周辺環境的にはわりと穏やかな地域なのは良いなと思います。
ただ同一地域に競合があると選ぶのが難しくなってきますね。
近くに住んでいますが周りのマンションは賃貸ですし駐車場、古い建物がいっぱいで将来的に新しい建物が建つと思ってます。
そうなると、ある程度5階以上くらいの高さは欲しいですね。
みなさんが言うように私もプアー感を感じました。
ディスポーザーも欲しかった。
坪270くらいなら考えてもいいかな。
モデルﾙｰﾑ（マンションギャラリーと言っている）を見学してきました。文京区内のＮ，ＳとＴ不動産の物件と比較して感じたこと（感覚的なコメント）を書きます。
結論 - 抽選がなければ考える（争ってまでも？）
設備・構造 - 総じて普通。「重厚」な印象は薄い。構造面も望ましい水準の最低。Ｔとの比較では明らかに劣る
価格 - ランニングコストを低く抑えているのは良い。設備仕様とのトレイドオフの面でもあるが。イニシャルコストがたとえ少しでも下がれば（坪単価で5-10万円でも）、競争力があるのではないか
その他 - （現場を見て）南東に建物が建つ。日照と工事中の迷惑が懸念。西側のマンションが古ければ心配の種
だんだん書き込みが増えてきました。関心が高まってきたのでしょうか。近隣の物件と比較検討していますが、書き込みの増加は物件の情報の増加に繋がり、うれしい限りです。南西、南東あるいは北東などの方角別の倍率、どのようになるのでしょうね。まだ、要望書は受け付けていないと思いますが、情報量豊富などなたか、大胆に予測できないものでしょうか。
これまでの投稿は、おおいに役にたっています。有難うございます。
同じタイミングの近隣物件（Ｔ不動産文京Ｈ）では、ここの書き込み情報によると、駐車場申し込みが２台に対して２件と、予想外の少なさでした。正直、驚きました。これは、諦めた結果なのでしょうか、車を使わない方が多いということなのでしょう、近くに安い駐車場があるということなのでしょうか。
本物件でもこのような感じになるとお考えになりますか。
６４さんは白山駅近のマンションの駐車場の件で書き込みです。
あそこは、住人への割り当ては実質２台。
駐車料金は消費税込みで、一ヵ月確か３７，５００円だったと思います。
すぐそばの白山神社経営の露天の駐車場を数台斡旋してもらえると聞いて
いますが、これも同額の様です。
しかし、白山駅から本当に２分、南北線の駅までも５分程度だから、都内を
うろちょろするには不要です。
くだんのマンションは，６階建てで中層階でも一坪３３０万円程度です。
これで駐車場を増やせば、マンション価格に跳ね返るは必死です。
都内山手線内は、贅沢と思って妥協すべきでしょうね。
１２台もあるとはちょっと贅沢？。
車希望の方には良いかも知れません。
66さんへ
情報とご意見、有難うございました。
販売戸数37に対して2台分。一方、52に対して12台。需要予測、売出価格や管理費などによって最適駐車区画数が決まってくるのでしょうが、もし駐車料金が合理的であれば、プラネの方が「良心的」のように感じます。
運転歴が長いと、たとえ頻繁に運転しなくても、あるいは如何に優れた交通網が利用可能であっても、側に車が無いと何となく寂しい。外に駐車場を確保しなくてはならないということにでもなれば、考えを変えようと思います。
部屋の方が抽選になるのかどうかはっきりと説明を受けていませんが、マンション駐車場使用可という前提で申し込む予定しています。
64より
こちらは先日見てきました。
内装は、至極普通の印象。
立地は申し分ないと感じました。
現地も見ましたが、下町風情あるものの落ち着いてて、しかも静かで好印象。
モデルルームは、客で一杯でしたので抽選が少々心配。
まだ現地には見に行っておりませんが、この辺りの雰囲気が好きでここに決められたらいいなーと思っています。
モデルルームはお客でいっぱいなんですね。人気ですねー。私もモデルルームを拝見したいと思い、予約しようと思いましたが、今日から夏季休業のようですね。予約日もお盆明けになり残念です。
駐車場をマンション外で借りるとなると、相場は大体３万５千円～４万円位の様ですね。
屋根付きか屋根なしかでまた違ってくるとは思いますが。
１２台ありますが機械式なので、ある程度うまってくれないと修繕費などが心配ですね。
ファミリーの方も多そうな物件ですしかえって抽選位になってくれた方がいいなと思います。
浅井謙さんてどこかで聞いたことあります、デザインを手がけているのは住宅だけじゃないんですね、
経験豊富な広い見識でこちらも考えられたのだなと思うと、監修を知ってからはますます興味津々です。
詳しくは書かれていないんですけど具体的にはどの部分にこだわりがあるんでしょうか。
全体感としては確かに凜としているデザインになるのだと想像しています。
それだけでなく、室内動線も配慮されているように、個人的には思いました。
マンション販売に一期とか二期とかありますが、一般に何が違うのしょうか。一気呵成に販売できそうにもない状況下、取敢えず売れるものだけを一期に、後日、タイミングを見て二期、三期と販売するのでしょうか。その都度、販売条件は変わってくるのでしょうか。なんで分けるのでしょうね。どなたか、教えてください。
一期とかで分けるのは、一般的には、まずは即日完売という印象を植え付けたいことが考えられます。
その他、売り出しを分割することにより、一期で行った価格設定がミスブライシングではなかったか、を確認する目的があります。矛盾するようですが、即日完売となると、価格設定が低かったということにもなるので、デベロッパーとしては、失敗とも言えるのです。
売り方が仕掛ける買い方への駆け引きなのですね。キーワードは、「即日完売」すか。即日完売であれば、価格設定が適正であり、また、値下げはあり得ないというという情報発信であり、購入を逡巡している、あるいは、値引きを期待している潜在顧客が、遅れじと次期販売に押し掛けてくるという売り方の伝統的な遣り方ですか。販売時期分割の理由が理解できました。どの売り方も採用する販売促進の方法のようですね。なるほど。有難うございました。
私が昨年渋谷区であるマンションを投資のため購入しました。
欲しい部屋があったので、第１期で購入しました。
その判断が良いのかどうかは、何とも言えません。
しかし現在そのマンションは、全部で６５戸程度ですが、８月末
引き渡しと言うのに、約１０戸程度売れ残り、第５期販売中です。
推定ですが、売れない住戸は１００万円程度は値下げしていると
考えています。
売れ残っているのは、ほとんど中低層住戸。
かなりな大通りに面しているので、騒音、排気ガス、日当たり、
眺望に問題があります。
特に眺望、日当たりは現在は問題ないのですが、将来マンションが
隣地に建設された時、中低層は相当問題になるかも知れません。
私の主目的は賃貸収入を得ることでありますが、将来売却する時の
事も考慮に入れています。
居住目的で購入される方と、見方は異なる点もありますが、
売れ残りには、それなりの問題点もあることを考えていた方が、
良いとは思います。
一般的には、残り物に福は無いと考えています。
また、賃貸にしても少しでも空室が少なく、高い家賃を得られる
様に、また売却する時も、少しでも高い値で売り安くと、考えて
います。
居住目的に購入される方も、こうした見方も必要かと思う次第です。
第１期が良いとは物件によりけりで、何とも言えません。
自分や家族の資金や希望の条件を十分考え、しかもタイミングを
逃すことのないようにというのが、ありきたりではありますが、
結論ではないでしょうか。
こっちには変な人がいないという事は、気に入られてるんでしょうね彼に。
近所のグリーンパークマンションと比較して掲示板を見比べてますが、あまりにも誹謗中傷が酷く幼稚なもので。
あまり悪くは無いと思うんですけどね。
こちらとディアナマンションですと、こちらを検討中の方はどこが良いと思っているのか教えて頂ければ幸いです。
価格以外で。
マンション購入基準は「十人十色」でしょうから、毀誉褒貶は仕方ないところです。この欄に共通しているネガティブな評価は、長谷工、新星和、仕様に特徴なし、といったものです。
長谷工は施工実績も多く、大手デベの物件もこなしています。ネガティブに取られるのは、自社の絶対的な基準を持たず、事業主の意向でいかようにも対応するという悪い意味の無碍融通性があるのでしょうか。新星和は、施工は長谷工に丸投げ、販売も三菱地所に丸投げ、ただ鞘を抜くだけという印象があり、供給する商品の理念というかこだわりが無いような気がする。それが、仕様に特徴が無いという評価に繋がるのではないか。機能的であればそれで良いというようなポリシーなのだろうか。残念。
従って購入者は、建物そのものよりも、文京区とかＪＲ巣鴨駅とか立地を優先する買いかたになる（ならざるを得ない）言えるのではないだろうか。内装や備品にもう少しこだわりがあれば、高値というようなネガティブ投稿は無かったような気がする。私は、立地先行で登録します。
この投稿欄、とても参考になりました。まじめなご意見ばかりでした。お礼申します。有難うございました。
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億7990万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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6798万円～8898万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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50.64m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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1億2600万円～1億6590万円 |
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2LDK・3LDK |
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52.92m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
埼玉県川口市朝日６-303-8の一部 |
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4900万円台～7900万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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73.11m2～100.64m2 |
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総戸数 68戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
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7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
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7598万円～1億2998万円 |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
|
58.28m2～84.2m2 |
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総戸数 106戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
