イニシア祖師ヶ谷大蔵ってどうですか？

戸数が少ないのは気になるが、その分低層マンションになっているので、納得する人は納得するだろう。小田急が好きなら検討するのもアリだが、結局は値段次第。ライオンズ八幡山の価格設定を見る限り、ここも3LDKは億を超えそうだ。

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外観はかなり、コスト抑えた印象。
駅に近い周辺の大手分譲の中古が＠４００万前後。デべのブランド力からみて、強気でいけるか？　同じ小田急沿線で梅丘の新築は残戸を抱えたまま。億を出せても、慎重になるのもうなずける。

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千歳船橋のレジデンスコートとどっちが高くなりますかね？
徒歩分で祖師ヶ谷大蔵のが高いですかね？
そうすると70平米1億はいきそうですが。

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南側のプラウドが一億超えてましたからね。ここはどのくらいだろう。

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プラウドはリノベで高く売り出してるけど、売れないね。もう築２０年以上。
ふた昔前の印象を拭えない。天井低いし。でも、根強い人気はある。

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>>3 通りがかりさん
7分と5分の差をちょうどブランド力の差と考えると、同じぐらいの価格設定になるでしょうね。

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リビングダイニング・キッチン、何これっ、というプラン。
広さ、動線、マンション選びの最大のキモである間取りが、これでは・・・

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世田谷区の人気が落ちてきていると思うと、なかなか厳しそうですね

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ここってエレベーターあるのですか？

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間取りがよくないですね、、
このキッチン配置は使いづらそう

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私は部屋が広くなるので壁付けのキッチン好きですが、嫌な人が多いのかな？

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P-Oタイプは好みですけどね

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全然盛り上がらないですね。。。
なんでだろか

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>>14 検討板ユーザーさん
盛り上がる要素あります？
現時点では地縁者にしか案内してないし

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>>12 マンション掲示板さん

壁付キッチンは賃貸物件に多い、油煙がリビング全体に拡散しやすいので壁や天井に匂いが染み込みやすい、賃貸物件なら我慢できても、自分の所有物件でそれはちょっと。

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>>9 マンション掲示板さん

世田谷区の人気が落ちてきたとはいえ、杉並区や練馬区や板橋区や大田区よりかはまだ上でしょう。

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すごい価格・・
ちょっと冷静に考えないとな

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>>18 マンション検討中さん

まあでも徒歩5分の都内って考えれば、安いかもしれません

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>>19 通りがかりさん

そうやってまだ安いかもしれません、これからまだ上がります、と言う強気の相場を維持できるだけの国内経済はどこにあるんですかね。湾岸でもないし海外投資家は見向きもしないエリアですし、近所の住み替え先からすると昔の物件の方がいい間取りなので。駅5分と言っても、小田急線の急行止まらないですからね。

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>>20 さん
この物件の適正価格はなんとも言えないですが、都内の物件はこれからも上がると思いますよ
供給量が極端にこれから減りますので。
あと1億程度の物件買える日本人って、そんな少なくないですよ。

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武蔵小山や戸越銀座みたいなザ・商店街のスケールと比べ、ウルトラマン商店街じゃあ、かなわない。で、億ション？

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>>21 マンション検討中さん

1億出して賃貸間取りみたいな物件を買いたいかどうかと思う人がいるかです。周辺のすでに持ち家の方々はこういった間取りでは買い替えしないですし、一時取得するにしても立地が微妙で、もっと都心の資産性が落ちにくい物件を検討することになりそうですね。資産性が維持されるエリアも同時に絞られてくるので。

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>>18 マンション検討中さん
多くの人が冷静になってマンションを買うのを止めることを検討したら、相場も自ずと下がると思いますよ。その時の方が買い時になる。元々住むための家が投資用でここまで高騰することの方が異常だし、アメリカもそろそろ何が起こるか分からないのに、家に一生分のお金を注ぎ込むのは、いざという時に身動き取れにくくなるでしょう。

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祖師ヶ谷大蔵はのんびりしてて良いところですけどね。新宿にも大手町にも出やすい

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この１年ほどの新築マンションを見てて、大手でも吹き付け塗装の団地や公営住宅みたいなマンションが、ほとんど億超えだから、狂乱ですw。リノベしただけで、数千万も割高な２０年落ち中古なんて、もはやギャンブルですね。成城も含めて、このエリア、選択肢が少なく、地域限定であれば、買われる方もいるのでしょうが・・・

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>>26 周辺住民さん

リノベ前物件を自分で買ってリノベ発注した方が安上がりなのに再販業者に買われてリノベされて数千万上乗せされるのは実需層の最後の頼みの中古物件まで吊り上げられて、本当に業者いなくなればいいのにと思いますね。

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否定的な書き込みが多くて、買いたい人にとっては確実に買えたら良いですね。

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>>17 検討板ユーザーさん
平均するとそうかもしれませんが、広域エリアで括るのはリスキーな時代に入ってきたように思います。沿線と狭域エリアも重要かと。杉並区の中央線沿いと世田谷区の環八外側では、前者の方が人気も資産性も高そうですし。

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祖師谷３丁目のパークホームズ祖師谷ガーデンズコートの中古、申し込みありの表示になった。満額だとしても、＠３９０万。パークコート砧イーストのほうはまだ…。

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>>23 eマンションさん
エリアとしての立地についてはおっしゃる通り、資産性が高いとはいえないエリアだと思いますが、徒歩5分としての物件価値はそれなりにあるんじゃないでしょうか？

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この辺りは富裕層も多いし資産性の高いエリアだと思いますよ。

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成城>砧・・・>祖師谷

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>>32 匿名さん
富裕層多いですかね？？
まあでも逆に昔からのお金持ちが多い割には、アクセスが悪いので、新規の人は検討しづらいのかもしれませんね

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ここ買うなら千歳船橋の住友で良いのでは

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>>33 匿名さん

環七越えたくないのでここに一億円台出すなら小田急線なら上原か八幡で中古ですね～

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>>36 eマンションさん
環七内なら1億円超
環八内なら1億円以内
環八外なら8千万以下
こんなイメージですよね

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>>37 口コミ知りたいさん
外苑東通り以内　3億円前後
外苑西通り以内　2.5億円前後
明治通り以内　2億前後
山手通り以内　1.5億以下
中野通り以内　1億以下
環七通り以内　8000万以下
環八通り以内　7000万以下
環八通り以遠　6000万以下
という感じです

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>>32 匿名さん

富裕層と言えば住まいサーフィンに、年収が高い学区一覧が出てますね。
23区上位は港区のオンパレードでさもありなんという感じです。
https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/?cityid=13100

【23区】
第1位 港区高陵中学校 2135万円
第2位 港区御成門中学校 2128万円
第3位 港区六本木中学校 2089万円
第4位 港区高松中学校 1858万円
第5位 港区赤坂中学校 1747万円
第6位 港区青山中学校 1709万円
第7位 港区三田中学校 1663万円
第8位 港区白金の丘学園 1652万円
第9位 港区港南中学校 1613万円
第10位 渋谷区原宿外苑中学校　 1533万円

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おしゃれなマンションですね。他では見ないデザインだと思いました。

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55平米で9300万？

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おしゃれ？　

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>>40 職人さん
外観は良しとしても、あの壁ドンキッチンはありえん。安アパートか？

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まだプラウド成城をリノベして買ったほうがええや

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砧のプラウドか新しく出るクレヴィアのほうがいいのでは？

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>>45 口コミ知りたいさん
クレヴィアはどの辺りでしょうか？情報出てますか？

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ホームページでてますよ。

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玉川台、等々力のクレヴィアのイメージがあるせいか、高級感が浮かばない。場所的にも。ただ、デべとしては、こういうご時世だから、かなり強気の価格でくるような。

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タワマンじゃないので北向きは暗そうですが、現地行かれた方、どのような感じでしょうか？

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商店街から一歩入った路地裏って感じ。消防車など緊急車両が入りづらそう。

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>>50 マンション検討中さん
道路挟んで反対側は3階建なので、4階は明るいでしょう。3階以下は、、、

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建設費が高騰とはいえ、完成予想の外観、言葉もありません。

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なんか長屋みたいな外観ですよね。マンションっぽくないっていうか。

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立地も良いしかなり人気になるんじゃないですかね？

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クレヴィアのほうに客足とられろう。だからクレヴィアを評価するワケではないが…。

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クレヴィアも人気出るんじゃないですかね。

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成城と経堂の間は、微妙だ

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>>58 匿名さん
閑静な高級住宅街で住みやすい街ですよ。

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もちろん、成城は閑静な高級住宅街で住みやすい街です！！

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長屋みたいなマンションてどんな？・・・と思い、楽しみにWebサイトのデザインを拝見しました。

まあ、長屋＝団地という感じに思えたのかな？
個人的にはまったくそういうふうには見えなくて、個人美術館、博物館、図書館？そんな雰囲気を感じました。
高級感というよりは、生活感のあまり感じられない何か特別な建物という感じとでもいいますか。
灯りのもれる夜なんて綺麗に見えそうですけど。
北向きのプランもあるのが、ちょっと意外でした。

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タイル張りでなく、高度成長前の昭和のおもむき。下町っぽい商店街とマッチする！？

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>>62 匿名さん
キッチン壁ドンも昭和感を意識したものなのか、、

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どこも、いまの新築はジョーカー。クレヴィアは、アノ現地を見て、ソッコーでパス。やはり祖師谷周辺では、古くて高いプラウドが無難なのか。

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立地がよいので気になっていますが、コメントが少ないですね…

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賃貸で近くに住んでいるため観に行きました。立地や住環境は最高(スーパー、クリーニング、薬局、コインランドリー、レストラン等)です。駐車場が4つしかないため実質ないこと、壁ドンキッチンが踏み切れない理由です。

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55平米で9300万？と思ってましたが、49平米6900万？で想定よりかなり安い

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55㎡でその価格はCタイプの価格でしょうか。
それでそんな価格帯だと、プレミアム住戸はどれくらいになってしまうのだろう。
1期2次のアナウンスは出ていますが
価格に関しては一切のヒントがないです。
モデルルームに行って確認するしかないです。

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いまの新築、なぜ予定価格を公表しないのか。姑息だな。

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世田谷区の小規模マン買うなら、武蔵小杉とかの大規模タワー買ったほうが資産形成的には有利ですよね、、、

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プランニングがすごい面白い
最上階には1戸だけ？メゾネットがあったり
1階住戸の専用庭は曲線使いの植栽がたっぷりある
その植栽はたぶんマンション全体で手入れしてもらえるはず？
庭の部分は芝なのか土なのか
ＰＬタイプのＤＥＮの右側の空間は何なのか
玄関からの廊下？が妙に長い
贅沢なプランの中に普通の２ＬＤＫも混在している？

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>>67 通りがかりさん
49平米は1期で売れたんですかね？

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最上階はメゾネットタイプになっているんですね
上階にはセカンドリビングと部屋があって、下の階にはリビングとトイレがあるつくりが
かなり面白い。部屋は３つありますが上階だけでも十分位なのに
リビングが２階もあるのがすごいです

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2階の70平米の単価が620万円だと、、
これはまた一皮剥けた価格設定やな、、

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売れてます？

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外観デザイン、間取り、どれもおしゃれではありますが
かなり個性的なのかなと感じました。
よくあるプランでは物足りないという人には良いのかもしれませんね。
価格もけして安くないので万人向きのマンション物件ではないのかも?

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落ち着いた雰囲気は、ファミリーで暮らす場所として良い印象があります。
ここの周辺にはオオゼキやピーコック、ウルトラマン商店街もあって、日常の買い物には困らなさそうです。
駅近なのでマンション周辺の雰囲気は夜の時間帯も含めしっかり確認しておきたいところに思いました。

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ご近所のパークホームズ祖師谷ガーデンズコートが、リノベした売り出し価格で＠４７０。それでも盛りすぎじゃない？　プラウド成城のリノベにいたっては＠５８０。いくら中古が高騰しているといっても・・・

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ここは、新築でもタイル張りではないような。

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安普請の外観

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>>80 匿名さん
イニシアはあんまりタイル張り使わないですね
修繕費を安くするためだそうです

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吹付タイルよりもタイル貼りの方が修繕費を抑えられるものだと思い込んでいましたが違うのでしょうか。
タイル貼りは日差しや雨風で劣化しにくく鉄筋コンクリートを雨から守るそうですし、メンテナンスも高圧洗浄機による洗浄で済むみたいですよ。

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>>85 匿名さん

タイルは剥がれるからその予防検査に金がかかる
検査だけでも足場組むからな

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それにしても、外観が貧相では……

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まあ今は正面エントランス周りだけタイルにしてあとは吹付けでコスト削減っていうのがいいよ
全面タイルは修繕積立の負担が大きすぎるし汚れが目立つ

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公営団地っぽい

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マンションの外壁は吹付タイルよりもタイル張りの方がメンテナンスコストが安いと聞きますが違うのでしょうか。
吹付タイルは経年劣化で塗装がはげる、地震でひび割れがおき、そこから雨水が侵入して鉄筋コンクリートが悪くなるみたいです。

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>>14121 マンコミュファンさん

タイル張りの方がコストがかかりやすいといえます。まず最大の理由は、安全確保のための点検コストが高いことです。タイル外壁は経年劣化によって「浮き」や「剥離」が生じると、落下事故という重大リスクにつながります。そのため定期的な打診調査や赤外線調査がほぼ必須となり、高所作業を伴う専門業者による検査費用が継続的に発生します。塗装仕上げのように目視中心で済むケースとは、管理の厳しさが根本的に異なります。次に、補修が部分対応になりにくい点です。タイルは一部を直すだけでも色味や風合いの違いが目立ちやすく、周囲と馴染ませるために想定以上の範囲を張り替える必要が出てきます。さらに、同一タイルが廃番になっていることも多く、特注対応や代替品選定に手間と費用がかかります。

また、補修工事の施工単価が高いことも要因です。タイル補修は斫り、下地補修、再張り、目地詰めと工程が多く、熟練職人でなければ対応できません。加えて、落下防止措置や養生も厳重に行う必要があり、少量工事であっても割高になりがちです。さらに、足場や仮設費用が維持管理でも発生しやすい点も見逃せません。点検や補修のたびに高所作業が必要となり、部分的な修繕でも足場やゴンドラを設置するケースが多く、これが長期的な管理費用を押し上げます。

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また、自作自演、始まった。はいはい。よその検討版でやってください。

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大規模修繕のコストを思えば、オールタイル張りよりは一部だけタイルの方が良いとは思います。
あまり他所のマンションの外壁をよく見ないので、まあどちらでもいいかなぁ。
機能的にはどうなんですか？
タイルが一枚貼ってある方が、なんとなくマンションの本体は守られているかんじは素人的には思うのですが。

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>>96 匿名さん
コンクリート保護性能で考えたら全く差はないですね
おっしゃる通り修繕コストはタイルが高いです
デザインはタイルの方が高級感出ますがエントランス周りだけで十分な気もします

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