ブランズシティ品川ルネ キャナル

元の写真です。

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>>17723 匿名さん

一般のクリニックでも診療記録は蓄積されます。急な発熱やケガにも的確に対応してもらえるし、定期健診をきちんと受けられます。益子クリニックなら人間ドックやCT撮影や内視鏡検査までOKなので診療内容は大病院並み。

むしろ、ちゃんと顔と名前の一致する診療で「○○ちゃん」と呼んでくれて、大病院なんかよりよっぽど信頼できます。そういうクリニックが徒歩1分にありことの方がよほど便利で安心です。

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>>17819 匿名さん

マンションか価格が20年前の3倍になってるのに管理費、修繕費がそのままなわけがない。WCTで言えば6000万手買った部屋が2億になってるんだから、総資産的な視点では管理費が2万円くらい増えても屁でもないだろう。近年、修繕費や管理費が上がっている最大の理由は、タワマン固有の老朽化というより、資材価格・人件費・エネルギーコストといった社会全体の物価高騰。これは新築・築浅マンションであっても例外ではなく、むしろ最近の新築の方が当初から高額な修繕積立金を設定されている。修繕費が「かさんでいる」ように見えるマンションは、単に現実のコストに合わせて適正な見直しを行っているだけであり、それは健全な管理運営がなされている証拠。

WCTが修繕積立金を見直したことは、マンションとして極めて健全な運営姿勢を示している。15年後の第２回目の大規模修繕に備え、早期に適切な水準へ調整できる管理組合は信頼性が高く、物件価値の維持にも直結する。短期的な負担増より長期的な安全性と資産性を優先した判断として、むしろ高く評価されるべき取り組み。

むしろ、逆に危険なのはインフレの進行にもかかわらず10年から20年前の試算に基づいて算出された積立金を見直していないケース。長年にわたって修繕積立金を据え置いたまま、物価上昇や建物の経年変化を直視せず、楽観的な前提で放置しているマンションは、いざ大規模修繕の段階になってから一気に巨額の一時金徴収に追い込まれたり、資金不足で必要な工事を先送りして急速に劣化が進んだりするリスクの方がはるかに高い。

修繕費が上がること自体をネガティブに捉えるのではなく、「きちんと現実に合わせて見直しをしているかどうか」が重要であり、むしろ計画的に負担を調整しているマンションほど、将来的な安全性や資産価値の安定性は高いと見るべき。さらに言えば、適切な修繕計画を維持している管理組合は、長期的なシミュレーションや専門家の助言を踏まえて判断していることが多く、外部評価や金融機関からの信頼性も高まる。新築マンションではデベロッパーのお仕着せの計画で、本当に正確な積み立て額なのか不透明さが残る。堅実な運営姿勢こそが、住民の暮らしとマンション価値を守る最大の要素になる。

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>>17898 匿名さん

シャトルバスは立地の悪さの補完策という点についても誤解があります。実際には、駅徒歩圏という単一の指標では測れない価値を補完・拡張するための“付加サービス”として機能しています。たとえば、駅からはやや距離があっても、水辺・公園・敷地のゆとり・静かな住環境・大規模が建てられるゆとりのある敷地といった要素を重視する層にとって、シャトルバスは「妥協」ではなく「選ばれる理由」になっています。これは郊外型ではなく、都心湾岸や再開発エリアの大規模物件で特に顕著です。たとえば、ルネなら品川駅に行くのに歩けないことも無いですが、都バスに乗れば１回210円、平日に往復すれば月8800円です。それよりもはるかに低いコストで維持運営できるのがシャトルバスのメリットです。

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>>17919 匿名さん

そういう感じはしないな。オリジナルラッピングでカッコいい。
港湾への労働者輸送用な感じは有明のシティタワーズ東京ベイのバスじゃね？

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同じですよ。しかも京成バスは大手事業者。WCTのはどこ？

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WCTのシャトルバスは乗ったら5分で山手線ターミナル品川駅。しかも1日72往復。
有明のは朝と夕方だけで本数が少なくて乗っても20分でやっと地下鉄豊洲駅。全然同じじゃないね。

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工事の様子

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築20年くらいになると、建物としての実力や管理の良し悪しがはっきり見えてくるんですよね。大規模修繕を含めて配管や排水系についても点検・更新・補修がしっかりされており、状態が把握され尽くしている。新築のように「これから数年後に何が起きるかわからない」不確実な状態とは違って、どこにコストがかかり、どこが健全なのかが可視化されている分、安心感は高いと言えます。

外壁についても同様で、築20年前後の物件では既に一度、場合によっては二度目の大規模修繕を終えており、防水や躯体保護は現行基準に近い水準まで引き上げられています。吹き付けかタイルかといった表面的な仕様は耐久性には差が無く、重要なのは修繕の質と周期ですが、長年きちんと管理されてきた物件ほど、躯体コンディションは安定しています。見た目だけ整えた新築より、実績のある建物の方が信頼できる部分もあります。修繕費や管理費についても、築年数を重ねた物件はすでに物価や人件費の上昇を見通して適正な水準に是正されており、「これから急に跳ね上がる」リスクは小さい。新築でよくある、当初は安く見せて後年になって大幅改定されるケースと比べれば、負担の見通しが立ちやすいのは明らかです。管理組合も長年の運営経験があり、合意形成や修繕判断が成熟している点は大きな強みでしょう。

そもそも、築20年で建て替え議論が現実化するようなマンションはほぼありません。多くの物件は、適切な修繕と管理によって十分に長寿命化が可能で、実際に30年、40年、50年と問題なく使われています。劣化リスクが低いように見える新築も、未知の施工不良やコストカットの影響を抱えている可能性は否定できません。そう考えると、住環境や安心感という点で、築20年の成熟したマンションを選ぶのは決して後ろ向きな判断ではなく、リスクを織り込んだうえでの極めて現実的で合理的な選択だと言えます。

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なお、マンションは築20年程度で建物が劣化してくるなどと何回もバカな主張をしては削除されている人がいますが、もちろんデタラメです。とくに近年のタワーマンションは、ALC や押出成形セメント板の上に耐候性の高い「複層塗装（アクリルシリコン・フッ素系）」を施すケースが一般的で、旧来の安価な吹き付けとは耐久性能がまったく異なります。塗膜は10～15年を目安に再塗装を行う計画性のある仕様になっています。排水管や給湯設備も、二重配管にするとともに旧式の鉄管からステンレス管・樹脂管へと移行しており、20～30年スパンで交換可能な前提で設計されています。したがって「築20年＝水回りから下水臭が上がる」という話は誤りです。

なお、「最近のタワーマンションで外壁タイルを貼らない理由」も劣化とは別の要因があります。タイル外壁は重い仕上げ材で、超高層建築では地震時の剥落リスクを抑えるため、外壁を軽量化する必要があります。免震・制震構造では揺れ幅が大きくなるため、タイルのように硬く重い仕上げ材は揺れに柔軟に追従できず破損しやすいことから、タイル貼りは低層部の一部に限定され、上層は軽量かつ高耐候の塗装仕上げをすることは最上の方法とされています。これはコストダウンのためではなく、安全性確保と長寿命化のための合理的な選択です。事実、東日本大震災以降のタワーマンションで外壁にタイルを張ったマンションは皆無です。

さらに、築20年クラスのマンションは大規模修繕が一巡し、配管設備の更新計画も進んでいるため、管理状態が良ければむしろコンディションは安定します。建替えの是非は築年数ではなく、敷地条件・管理状況・積立金計画など複数の要素で決まるため、「築20年で建替えが現実味を帯びる」というのも誤りです。新築が快適なのは事実ですが、設備更新計画と管理がしっかりしているマンションであれば、築20年でも30年でも十分に安心して長く住むことができます。建て替えが現実の話として挙がってくるのは通常、築50年以降です。
　

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WCTで一番成約が多い価格帯は坪650万から700万円台です。坪500切るのは低層の1LDKのみで、ファミリーに人気の物件で単身者には向かない立地なので安くなっているのでしょう。

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坪単価だけじゃなくてグロスも見ないとね。ワールドシティタワーズの時代の物件は部屋も広いから坪単価は控えめでも、実際の額は1億円台後半になる。予算的にはリビオ品川の第一期と変わらない。

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>>18000 口コミ知りたいさん

築20年でこの値段、十分高い。

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参考までにWCTのこちらは絞り込みのない最新成約情報。直近では500後半～600前半がメイン成約なので大体坪600くらいと言えそうです。

基本は600前後ながらここから眺望間取りによってはで400台、眺望プレミア厶でようやく超えとなる感じでしょうか。

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港区って一括りに「高級住宅地」というイメージで語られがちですが、実際にはアドレスごとに街の性格がまったく異なります。港区でも特に芝浦・港南といった湾岸エリアは、従来の港区のイメージとは大きく異なるダイナミックな都心成長ゾーンです。品川駅を中心に大企業の本社機能が集まり、国内外のビジネスパーソンが行き交う国際ビジネスセンターとして発展が進んでいます。政府も品川周辺を国際交流拠点として位置付けており、新駅構想や再開発の推進によって、今後も成長の中核となるポテンシャルを秘めています。KDDIも品川に本社を移転させ、トヨタ自動車も東京本社を品川に移転することが決定しています。しかし、品川駅前のビジネスエリアを抜けて住宅ゾーンに踏み込むと、印象は一転します。芝浦・港南は運河が縦横に広がる水辺の街で、空が大きく抜け、視界が開けていることが大きな特徴です。運河沿いには歩道や緑地が連続し、風の通り道となることで、海に近い爽やかな空気が街全体に広がります。

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超都心でありながら、海風が感じられ、夕暮れには運河が光を反射して穏やかな景色をつくるなど、内陸の高台エリアとは全く異なる住環境が形成されています。これが湾岸の魅力であり、「港区の中の新しい都市像」として評価が高まっている理由です。こうした環境の良さと都心アクセスの強さが組み合わさり、マンション価格も全国的に見て突出した水準に達しています。たとえば、埼玉県内で人気の浦和や大宮と比べても、港南・芝浦のマンション価格は3倍近くに達するケースが珍しくありません。現在分譲中のリビオタワー品川などは坪単価で1000万を超えていますし、20年物の中古でも坪単価600万円を下回ることはほとんどありません。「港区だから高い」のではなく、「湾岸という都心の成長軸に位置し、環境・利便性・国際性が揃っているから高い」というのが正確な理解です。港区の多様性を象徴するエリアとして、今後も注目度はさらに高まっていくでしょう。さらに重要なのは、こうした価格水準が一過性のブームや投機によって支えられているのではなく、実需と都市構造の変化に裏打ちされている点です。品川を中心とした国際ビジネス拠点化、空港・新幹線・リニアを結節する日本最大級の交通ハブという立ち位置は、今後も揺らぎません。その生活圏として機能する港南・芝浦は、「都心に近い湾岸」ではなく、「都心そのものの更新形」として評価されている。だからこそ価格が維持・上昇し、居住地として選ばれ続けているのです。

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麻布や白金といった内陸エリアは、長い歴史の中で住宅地として磨かれてきた背景があり、街の格や落ち着きという点で別格に見えるのは確かですよね。ただ、同じ港区でも埋立地側、特に港南や東品川といったエリアを一括りにして語ってしまうのは、実情を見落としていると思います。品川駅前のオフィス集積地はビジネス色が強いですが、一歩港南四丁目の住居指定地域に入ると空気感は一変します。車通りは抑えられ、歩行者動線や緑地が整い、タワーマンションを中心に計画的に形成された街並みは、都心ではむしろ希少なほど静かで整然としています。

「本当にここが港区？」と感じるのは悪い意味ではなく、想像以上に住環境が良いという驚きに近い感覚でしょう。その結果、実需層からの評価が高まり、場所によっては埼玉の人気エリアを大きく上回る平米単価が形成されている。これは単なる住所ブランドというより、エリア内でもミクロな立地差が価格に正直に反映された結果だと思います。結局のところ、「港区だから良い」「埋立地だから劣る」といった単純な二元論では語れず、街区ごとの性格や実際の住み心地を見て判断しないと、本質は見えてこないということなんですよね。

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住環境という観点で港南を見ると、品川（港南）エリアがいかに独自の発展段階にあるかがよく分かります。まず、品川駅港南口には日本を代表する大企業の本社や本部機能が集まり、都心屈指のビジネス集積地として成長を続けています。駅前のオフィス街は日々アップデートされ、新たな企業誘致や再開発が進むことで、品川駅を中心とした都市基盤は東京の中でも最も更新スピードの早いエリアの一つと言えるほどです。また、高輪ゲートウェイ開発、品川駅街区地期再開発、地下鉄南北線品川駅延伸、都道環境四号線の港南延伸など、多くの再開発や都市基盤整備が同時進行中で、そのスピードは目を見張るものがあります。その一方で、駅から少し離れた港南３～４丁目に広がる住居地域は、分譲タワーマンションや高級賃貸が整然と建ち並ぶ、都心らしい密度と洗練された生活環境が形成されています。マンションの流動性も高いので、築年数にもかかわらず中古物件の売買によって若い子育て世代の流入が続いている特殊なエリアです。

特徴的なのは、この街が「住む場所として若い世代を惹きつける理由」が非常に明確であることです。港南は新規分譲が多くないにもかかわらず、子育て世帯を含む転入者が増え続けており、それは生活導線そのものが年々進化しているからです。公園や緑地、運河沿いの遊歩道といった生活環境の整備が進み、保育・教育施設も着実に増えてきたことで、生活の質が高まり続けています。また、タワーマンションの管理水準の高さや、住民層の安定感も安心感につながり、世帯構成に関係なく住みやすい街としての評価が定着しつつあります。さらに、街としての「成熟度」も港南を選ぶ上で大きな要素です。単に利便性が高いだけの街ではなく、生活機能・景観・安全性・将来性がバランスよく整い、そのうえで都市インフラが継続的にアップデートされている。この「更新され続ける成熟」という状態こそが、若い世代を中心とした居住ニーズを引き寄せていると言えます。品川という巨大ターミナルを生活圏に収めながら、水辺の開放感と整理された街並みの中で暮らせるエリアは、都内でも非常に限られています。だからこそ、港南を積極的に選択する層が増えているのは当然であり、街としての完成度を見れば、その理由は極めて明快なのです。

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