ブランズシティ品川ルネ キャナル

工事の様子

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築20年くらいになると、建物としての実力や管理の良し悪しがはっきり見えてくるんですよね。大規模修繕を含めて配管や排水系についても点検・更新・補修がしっかりされており、状態が把握され尽くしている。新築のように「これから数年後に何が起きるかわからない」不確実な状態とは違って、どこにコストがかかり、どこが健全なのかが可視化されている分、安心感は高いと言えます。

外壁についても同様で、築20年前後の物件では既に一度、場合によっては二度目の大規模修繕を終えており、防水や躯体保護は現行基準に近い水準まで引き上げられています。吹き付けかタイルかといった表面的な仕様は耐久性には差が無く、重要なのは修繕の質と周期ですが、長年きちんと管理されてきた物件ほど、躯体コンディションは安定しています。見た目だけ整えた新築より、実績のある建物の方が信頼できる部分もあります。修繕費や管理費についても、築年数を重ねた物件はすでに物価や人件費の上昇を見通して適正な水準に是正されており、「これから急に跳ね上がる」リスクは小さい。新築でよくある、当初は安く見せて後年になって大幅改定されるケースと比べれば、負担の見通しが立ちやすいのは明らかです。管理組合も長年の運営経験があり、合意形成や修繕判断が成熟している点は大きな強みでしょう。

そもそも、築20年で建て替え議論が現実化するようなマンションはほぼありません。多くの物件は、適切な修繕と管理によって十分に長寿命化が可能で、実際に30年、40年、50年と問題なく使われています。劣化リスクが低いように見える新築も、未知の施工不良やコストカットの影響を抱えている可能性は否定できません。そう考えると、住環境や安心感という点で、築20年の成熟したマンションを選ぶのは決して後ろ向きな判断ではなく、リスクを織り込んだうえでの極めて現実的で合理的な選択だと言えます。

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なお、マンションは築20年程度で建物が劣化してくるなどと何回もバカな主張をしては削除されている人がいますが、もちろんデタラメです。とくに近年のタワーマンションは、ALC や押出成形セメント板の上に耐候性の高い「複層塗装（アクリルシリコン・フッ素系）」を施すケースが一般的で、旧来の安価な吹き付けとは耐久性能がまったく異なります。塗膜は10～15年を目安に再塗装を行う計画性のある仕様になっています。排水管や給湯設備も、二重配管にするとともに旧式の鉄管からステンレス管・樹脂管へと移行しており、20～30年スパンで交換可能な前提で設計されています。したがって「築20年＝水回りから下水臭が上がる」という話は誤りです。

なお、「最近のタワーマンションで外壁タイルを貼らない理由」も劣化とは別の要因があります。タイル外壁は重い仕上げ材で、超高層建築では地震時の剥落リスクを抑えるため、外壁を軽量化する必要があります。免震・制震構造では揺れ幅が大きくなるため、タイルのように硬く重い仕上げ材は揺れに柔軟に追従できず破損しやすいことから、タイル貼りは低層部の一部に限定され、上層は軽量かつ高耐候の塗装仕上げをすることは最上の方法とされています。これはコストダウンのためではなく、安全性確保と長寿命化のための合理的な選択です。事実、東日本大震災以降のタワーマンションで外壁にタイルを張ったマンションは皆無です。

さらに、築20年クラスのマンションは大規模修繕が一巡し、配管設備の更新計画も進んでいるため、管理状態が良ければむしろコンディションは安定します。建替えの是非は築年数ではなく、敷地条件・管理状況・積立金計画など複数の要素で決まるため、「築20年で建替えが現実味を帯びる」というのも誤りです。新築が快適なのは事実ですが、設備更新計画と管理がしっかりしているマンションであれば、築20年でも30年でも十分に安心して長く住むことができます。建て替えが現実の話として挙がってくるのは通常、築50年以降です。
　

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WCTで一番成約が多い価格帯は坪650万から700万円台です。坪500切るのは低層の1LDKのみで、ファミリーに人気の物件で単身者には向かない立地なので安くなっているのでしょう。

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坪単価だけじゃなくてグロスも見ないとね。ワールドシティタワーズの時代の物件は部屋も広いから坪単価は控えめでも、実際の額は1億円台後半になる。予算的にはリビオ品川の第一期と変わらない。

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>>18000 口コミ知りたいさん

築20年でこの値段、十分高い。

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参考までにWCTのこちらは絞り込みのない最新成約情報。直近では500後半～600前半がメイン成約なので大体坪600くらいと言えそうです。

基本は600前後ながらここから眺望間取りによってはで400台、眺望プレミア厶でようやく超えとなる感じでしょうか。

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港区って一括りに「高級住宅地」というイメージで語られがちですが、実際にはアドレスごとに街の性格がまったく異なります。港区でも特に芝浦・港南といった湾岸エリアは、従来の港区のイメージとは大きく異なるダイナミックな都心成長ゾーンです。品川駅を中心に大企業の本社機能が集まり、国内外のビジネスパーソンが行き交う国際ビジネスセンターとして発展が進んでいます。政府も品川周辺を国際交流拠点として位置付けており、新駅構想や再開発の推進によって、今後も成長の中核となるポテンシャルを秘めています。KDDIも品川に本社を移転させ、トヨタ自動車も東京本社を品川に移転することが決定しています。しかし、品川駅前のビジネスエリアを抜けて住宅ゾーンに踏み込むと、印象は一転します。芝浦・港南は運河が縦横に広がる水辺の街で、空が大きく抜け、視界が開けていることが大きな特徴です。運河沿いには歩道や緑地が連続し、風の通り道となることで、海に近い爽やかな空気が街全体に広がります。

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超都心でありながら、海風が感じられ、夕暮れには運河が光を反射して穏やかな景色をつくるなど、内陸の高台エリアとは全く異なる住環境が形成されています。これが湾岸の魅力であり、「港区の中の新しい都市像」として評価が高まっている理由です。こうした環境の良さと都心アクセスの強さが組み合わさり、マンション価格も全国的に見て突出した水準に達しています。たとえば、埼玉県内で人気の浦和や大宮と比べても、港南・芝浦のマンション価格は3倍近くに達するケースが珍しくありません。現在分譲中のリビオタワー品川などは坪単価で1000万を超えていますし、20年物の中古でも坪単価600万円を下回ることはほとんどありません。「港区だから高い」のではなく、「湾岸という都心の成長軸に位置し、環境・利便性・国際性が揃っているから高い」というのが正確な理解です。港区の多様性を象徴するエリアとして、今後も注目度はさらに高まっていくでしょう。さらに重要なのは、こうした価格水準が一過性のブームや投機によって支えられているのではなく、実需と都市構造の変化に裏打ちされている点です。品川を中心とした国際ビジネス拠点化、空港・新幹線・リニアを結節する日本最大級の交通ハブという立ち位置は、今後も揺らぎません。その生活圏として機能する港南・芝浦は、「都心に近い湾岸」ではなく、「都心そのものの更新形」として評価されている。だからこそ価格が維持・上昇し、居住地として選ばれ続けているのです。

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麻布や白金といった内陸エリアは、長い歴史の中で住宅地として磨かれてきた背景があり、街の格や落ち着きという点で別格に見えるのは確かですよね。ただ、同じ港区でも埋立地側、特に港南や東品川といったエリアを一括りにして語ってしまうのは、実情を見落としていると思います。品川駅前のオフィス集積地はビジネス色が強いですが、一歩港南四丁目の住居指定地域に入ると空気感は一変します。車通りは抑えられ、歩行者動線や緑地が整い、タワーマンションを中心に計画的に形成された街並みは、都心ではむしろ希少なほど静かで整然としています。

「本当にここが港区？」と感じるのは悪い意味ではなく、想像以上に住環境が良いという驚きに近い感覚でしょう。その結果、実需層からの評価が高まり、場所によっては埼玉の人気エリアを大きく上回る平米単価が形成されている。これは単なる住所ブランドというより、エリア内でもミクロな立地差が価格に正直に反映された結果だと思います。結局のところ、「港区だから良い」「埋立地だから劣る」といった単純な二元論では語れず、街区ごとの性格や実際の住み心地を見て判断しないと、本質は見えてこないということなんですよね。

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住環境という観点で港南を見ると、品川（港南）エリアがいかに独自の発展段階にあるかがよく分かります。まず、品川駅港南口には日本を代表する大企業の本社や本部機能が集まり、都心屈指のビジネス集積地として成長を続けています。駅前のオフィス街は日々アップデートされ、新たな企業誘致や再開発が進むことで、品川駅を中心とした都市基盤は東京の中でも最も更新スピードの早いエリアの一つと言えるほどです。また、高輪ゲートウェイ開発、品川駅街区地期再開発、地下鉄南北線品川駅延伸、都道環境四号線の港南延伸など、多くの再開発や都市基盤整備が同時進行中で、そのスピードは目を見張るものがあります。その一方で、駅から少し離れた港南３～４丁目に広がる住居地域は、分譲タワーマンションや高級賃貸が整然と建ち並ぶ、都心らしい密度と洗練された生活環境が形成されています。マンションの流動性も高いので、築年数にもかかわらず中古物件の売買によって若い子育て世代の流入が続いている特殊なエリアです。

特徴的なのは、この街が「住む場所として若い世代を惹きつける理由」が非常に明確であることです。港南は新規分譲が多くないにもかかわらず、子育て世帯を含む転入者が増え続けており、それは生活導線そのものが年々進化しているからです。公園や緑地、運河沿いの遊歩道といった生活環境の整備が進み、保育・教育施設も着実に増えてきたことで、生活の質が高まり続けています。また、タワーマンションの管理水準の高さや、住民層の安定感も安心感につながり、世帯構成に関係なく住みやすい街としての評価が定着しつつあります。さらに、街としての「成熟度」も港南を選ぶ上で大きな要素です。単に利便性が高いだけの街ではなく、生活機能・景観・安全性・将来性がバランスよく整い、そのうえで都市インフラが継続的にアップデートされている。この「更新され続ける成熟」という状態こそが、若い世代を中心とした居住ニーズを引き寄せていると言えます。品川という巨大ターミナルを生活圏に収めながら、水辺の開放感と整理された街並みの中で暮らせるエリアは、都内でも非常に限られています。だからこそ、港南を積極的に選択する層が増えているのは当然であり、街としての完成度を見れば、その理由は極めて明快なのです。

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実際、大手不動産7社（メジャー7）の共同企画による「住んでみたい街調査」では品川が堂々の2位、オープンハウスの「共働き子育て世帯が住みたい街」でも1位。ランキングって広告的な側面もあるけれど、それでも“票が集まる理由”が明確に存在するエリアでないと上位には入りません。やっぱり交通利便性って生活満足度を大きく左右する要素だし、そこに街の快適性や環境の良さが加わると、一気にエリア価値が強くなるんですよね。「住めばわかる最強の組み合わせ」というか。湾岸エリアにフォーカスして見たときも、港区の海側は公園・緑地・運河沿いの散歩道などがしっかり整備されていて、ファミリーでも単身でも暮らしやすい仕上がりになっています。対して、江東区の湾岸は規模は大きいものの、生活動線や鉄道の弱さがどうしてもネック。わざわざ“遠回りの生活動線”を選ぶメリットはなく、利便性と住環境のバランスを考えるなら、同じ湾岸でも港区側に軍配が上がるのは明らかです。正直、これからの東京でどこが伸びるかを考えるなら、港区湾岸は“選ばれる必然性”を持ったエリア。街の変化を見ていると、その勢いはまだ始まりにすぎないとさえ思えます。品川・港区湾岸は「今が完成形」ではなく、これから数段階アップデートされていく途中段階にあります。リニア開業を軸に、駅周辺の再開発、広域歩行者動線の整備、国際ビジネス拠点としての機能強化が重なり、街のポテンシャルが現実の価値へと転換されていくフェーズに入っています。すでに高評価を得ているエリアが、さらに上を目指す構図だからこそ、「伸びる場所を先取りしたい層」が港区湾岸に集まっている、という見方もできるでしょう。

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品川（港南）エリアはますます人気が高まっています。不動産デベロッパー大手7社の共同企画である「メジャー7 住んでみたい街ランキング」で品川が2位、さらにオープンハウスの「共働き子育て世帯が住みたい街ランキング」では1位を獲得するなど、複数の調査で継続的に高い評価を受けていることは象徴的です。その背景には、次のような理由があります。

◆品川駅という日本有数のターミナル駅を生活圏に持ち、JR各線、新幹線、空港アクセスまで含めた圧倒的な交通利便性が確立されていること

◆リニア中央新幹線の始発駅予定地であり、国際ビジネス拠点として中長期的な将来性が明確であること

◆港区による計画的な街づくりが長年進められ、道路、歩道、公園、教育施設など都市インフラの完成度が高いこと

◆港南エリアは大規模マンション開発が中心で、敷地に余裕のある配置計画や高い緑被率、水辺空間を活かした開放的な住環境が整っていること

◆保育園や小中学校、医療機関が徒歩圏に揃い、共働き世帯でも生活動線を組み立てやすいこと

◆都心近接でありながら、大規模商業地の喧騒から一歩距離を取った落ち着いた居住エリアとして成立していること

◆企業本社や研究拠点の集積が進み、職住近接を実現しやすい点が実需層に評価されていること

◆中古マンション市場でも流動性が高く、資産価値の安定性・換金性に対する信頼が厚いこと

これらの要素が重なり合い、単なる一時的なブームではなく、「実際に住むこと」を前提とした実需層、とりわけ共働き・子育て世帯からの支持が継続的に高まっている点が、現在の品川（港南）エリア人気の本質だと言えます。

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なお、言うまでもありませんが港南エリアが「年中漂う臭気」「清掃工場や下水場、バキューム処理施設みたいな忌避施設が密集」といった荒らし投稿は、言うまでもなくいずれも根も葉もない虚偽内容です。これらは、特定の掲示板などで繰り返されてきた、根拠のない印象操作や誇張、あるいは個人的な感情に基づく虚偽の書き込みに過ぎません。現在の港南は、港区および東京都によって長期的かつ計画的に整備が進められてきたエリアであり、用途地域や都市計画に基づいた土地利用が徹底されています。住宅地の至近に忌避施設が無秩序に集積しているという事実はなく、生活圏と都市インフラは明確に分離・整理されています。

実際、港南の住居指定地域には、下水の処理場やバキュームカーの拠点、いわゆる物流基地が集中して存在するわけではありません。都市機能として必要な施設は、環境基準や管理体制の下で適切に配置・運用されており、日常生活において恒常的な悪臭が発生する構造にはなっていません。にもかかわらず、あたかも街全体が汚染されているかのように語る言説は、現地の実態や行政資料、居住者の生活実感と明確に乖離しています。

また、運河沿いを含む港南一帯では、護岸整備や水質改善、緑地化が継続的に行われ、遊歩道や公園として日常的に利用されています。休日・平日を問わず、子ども連れの家族やジョギングをする人、犬の散歩を楽しむ住民の姿が見られる光景は、このエリアが「慢性的で強烈な悪臭に覆われた場所」ではないことを雄弁に物語っています。仮に本当に下水や家畜が混じった耐え難い臭気が常時漂っているのであれば、これほど多くの居住者が定着し、オフィスや商業施設が集積する都市空間が成立するはずがありません。港南は、都心近接性と水辺環境を併せ持つ、成熟した都市型住宅地として評価されるべきエリアなのです。

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今日のブランズシティ

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「築20年超＝高齢者ばかりになる」という前提自体が誤りです。現実の都心の中古タワーマンション市場では、立地や管理状態が良い物件ほど若い共働き世帯や子育て世帯の流入がむしろ活発で、住民構成は常に入れ替わっています。中古で購入してリノベーションする層も年々増えており、「古い＝高齢者専用化」という構図は統計的にも裏付けがありません。実際築20年のマンションが中心の港南四丁目などでも、高齢者・単身者が少なく若い子育て世代が多いことが統計資料で確認できます。たとえば、実際に築20年のマンションで構成される横南四丁目では、高齢者比率が低く、年少人口比率が高いことが統計的に確認されています。

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次に、「高齢化するとルール無視や奇行が増える」「認知症による排泄やゴミ屋敷が頻発する」という主張は、完全なレアケースの切り取りで極めて稀な事例をすべてのように発言するのはナンセンスです。どんな新築マンションであっても、一定の確率でトラブル住戸や問題行動は発生します。これは築年数とは無関係で、管理体制の強さと運営の質によって大きく左右されます。実際、築20～30年でも管理組合が機能しているタワマンでは、ゴミ出しルール、修繕、セキュリティ、騒音対策まで新築同様に高水準で維持されている例は無数にあります。不動産専門家の評価で管理が秀逸と評価されるようなマンションにはそういったトラブルは無縁の話でしょう。

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むしろ現実には、新築タワマンのほうがトラブルが多発しやすい側面もあります。投資目的の短期賃貸、民泊、実態不明の居住者、管理組合が未成熟でルールが浸透していない、といった要因により、騒音・ゴミ問題・共用部破損が起きやすいのは新築あるあるです。「若いファミリーが多い＝必ず快適」というのも幻想に近く、子どもの騒音、共用施設の占拠、マナー問題に悩まされるケースは珍しくありません。

さらに、「古いと管理が必ず緩む」というのも事実ではありません。管理が緩むかどうかを決めるのは築年数ではなく、長期修繕計画の健全性、管理費・修繕積立金の水準、管理会社と理事会の力量です。むしろ築年数を経た優良物件ほど、過去に住民同士で数々の課題を乗り越えており、ルール運用が洗練され、合意形成もスムーズという強みがあります。また、「まともな環境じゃなくなる」という断定も完全な過剰表現です。実際の中古タワマン市場で、高値を維持し続けている物件の多くは築20年以上です。これは「住環境が今なお評価されている」何よりの証拠であり、本当に荒廃するなら資産価値はとっくに崩壊しています。
結局のところ、快適かどうかを決めるのは『築年数』でも『年齢層』でもなく、立地・管理・住民の意識・運営体制です。「新築一択」という考え方こそが、短絡的で現実を見ていない判断と言えます。新築にもリスクはあり、築20年超でも快適で秩序あるタワマンは数多く存在します。これは感情論ではなく、不動産市場と実務の現場が示している事実です。

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>>18034 匿名さん

WCTの方が高いわ

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港南アドレスの方が有明アドレスより明らかにブランド力が高いですよ。港区という看板は単なる聞こえの良さではなく、実際の都市機能や利便性、評価の積み重ねによって支えられています。港南は品川駅を核に、日本を代表する企業本社やグローバル拠点が集積し、街全体にビジネスと居住が高度に融合した洗練された空気感があります。単に「湾岸」という括りでは語れない、都心拠点としての格がはっきり存在しているんですよ。

住環境についても、広い歩道や電線地中化、運河沿いの遊歩道など、計画的に整備された街並みが続き、都心では貴重な開放感と清潔感を同時に享受できます。水辺と緑が身近にあり、散歩やランニングを楽しめる環境が日常に組み込まれている点は、実際に暮らすと大きな価値になります。騒音についても、過度に不安を煽るような話が先行しがちですが、影響は限定的で建物の遮音性能も高く、日常生活に支障を来すレベルで「窓も開けられない」「会話が聞き取れない」というのは完全にデタラメ。品川港南エリアにおける飛行機の音についてはこちらの動画で確認できますよ。港南緑水公園で撮影して、音を拾ったものですが、飛行機の飛行音よりも子供の遊ぶ声の方がはるかに大きいくらいですよ。最近は低騒音機になったので航路直下でなければ驚くほど静かですよ。品川駅付近では高度が400ｍ以上でまだ高度が高いのでまったく問題ありませんよ。また飛行機の音は室内では飛行機が通過していることさえ気づかないレベルで、テレビの音もかき消されるほどの轟音になる時間帯もあるなどと言うのは完全な虚偽内容ですよ。

一方、有明は都心からの距離や交通の選択肢、街としての厚みという点ではまだ発展途上です。再開発が進んでいるということは、裏を返せば完成形がこれからであり、評価が固まりきっていない段階とも言えます。日常の利便性やブランドの安定感、資産性という観点では、すでに成熟し評価が定着している港南とは性格が異なります。結局のところ、同じ湾岸エリアでも、港南は「都心拠点として完成度の高い街」、有明は「これからどうなるかわからない街」という違いがあります。快適性、利便性、資産価値を総合的に考えたとき、港南が明確に優位に立っているのは、冷静に見ればごく自然な結論だと思いますよ。

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