ジオ板橋大山ってどうですか？

営業の方はいいことしか言いませんからね。大山の真実を知るために試しに夜にも行ってみるといいと思います。

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子供用自転車置き場と来客用自転車置き場が無いことで起こる問題はどこの物件でも起こること。売る側はわかっているのに売りにつながらないからやらない。

売る方も悪いけど買う方もこういうところチェックしないから問題は続く。

あと荷捌スペースが無いことで配達のトラックの路駐もマンションあるある。

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>853

現地確認は平日と休日、少なくとも朝昼夜は必須かな。高い買い物なわけだし。

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>>868 匿名さん

朝はまともですよ。昼と夜で十分かと
夜というのも土日のハッピーロードのお店とかがしまってからのほうが良いと思います。

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>>865 検討板ユーザーさん


確かにあまり治安が良い感じはしないね、ハッピーロード付近の夜。

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>>866 匿名さん
逆に来客用自転車置き場があることで、近所の人やらが勝手に止めたりの問題もあるでしょうから、そこは良し悪しですね…

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＞873

置き場所が無いからエントランス付近に放置がおきるんだよ。

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たまに24時間路駐自転車が大量に停まってるマンションあるけどあれどう言う仕組み？邪魔なんだけど

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そもそもどこに行くのも池袋を通らないといけないのが苦痛。いくら買い物が便利でもあの街に長居したいとは思えない。東武東上線はよく人身事故起こすし。よほど大山や板橋区に愛着がなければ他を検討したほうがいいかも

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>>876 マンション掲示板さん
それなら他の物件へ行ったほうがいい。池袋経由は必須だから。
東武の池袋駅はJRや地下鉄の乗り継ぎが最高に機動的。
街の空気を吸う暇もないくらい短時間で乗り換えられるよ。

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>>850
世界的にみれば民度は高いがオイオイと思うことは結構あるね
ゴミなんかは目立つとこには捨てないけど、植え込みなどに隠すように捨てるのは国民性か
路上に捨ててあるのは移民である可能性が高い（実際に目撃してるが、行為を隠そうとせずある意味清い）
夜になると歩きタバコしてる奴の多いこと
自転車は原則車道を走らないといけないのに歩道を堂々と走ってる大人が多い
曲がり角からスピードを落とさずに左右を確認することもなく曲がってくるのや無灯火も目立つ
信号のない歩道を渡ろうとする歩行者がいるのに停まることなく過ぎ去っていく車
これらは知的◯害には認定されないがグレーゾーンと言われてる人たちだろう

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まだ売れてない部屋結構ありそうですね。どうなることやら

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値上げしてるんですかね？

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売ってないの方が正しいでしょうね。
1. 高層階以外はほぼ売り切ってる
2.普通の70年定借より3年借地が長い
ので、ダラダラ何年でもかけて値上げしながら売ることで定評のある住友ツインタワーと、後発積水ツインタワーの値上げ合戦に便乗して、あと2-3年は好条件の部屋を小出しに売るのだと思います。住友も阪急も駅舎や駅前広場やピッコロの再開発の進行が目に見えてくるのを値上げの追い風にしたいでしょうし客観的に売り急ぐ理由がないですね。

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>>880 マンション掲示板さん

売れ残っているうちに円高や金利上昇など、経済状況変わってくるので以前より売れにくくなると思いますけどね。定借なので残り期限があるうちに売り切りたいだろうし。

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残りもすぐ売れるでしょう、単に競合との駆け引き中で値段決まってないだけ

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金利で新築の価格が安くなるって暴落論者の全くわからん、金利みたいな誤差で買う買わないが決まるのか？変動金利を選ぶ以上金利が上下するのは想定内なわけで、その程度で買わなくなる人はマンションそもそも買わないでしょう。

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購入を検討しています。
3ldkの販売価格はいくらでしょうか？

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＞金利みたいな誤差

ローン前提で購入が多い不動産は金利で支払総額が変わるから影響をもろに受ける。買うパイが減って、完成在庫がたまったらそのうちたたき売りが始まる。売り主は所有しているだけで、管理費、修繕積立、そして定借の場合八台と解体積み立ての負担をすることになる。通常の商品より在庫となった時の負担が大きい。

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バブル崩壊後、リーマンショック後の不動産販売不振時に不動産は下がった。立地がいいところは想定的に下がり方が小さいだけ。立地よりタイミングの影響のほうがずっと大きい。

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外の植栽が育ってないのが気になります

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大楠ノ杜の植栽がかなり育ってる（綺麗に見える）ので1年は待つ必要あるのでは？
大楠ノ杜の竣工当初の植栽の状況を知りませんが

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郊外物件では損切りで転売業者になんてのが始まってる。リーマンショック後の不動産販売不振時にも見かけた光景だけど、今回はまだ完成在庫がだぶついているという状況ではないのに。あと、年明けには大手が引き渡しまでまだ時間がある物件でキャンペーンで実質値下げなんてことも。年明けから動きが速い。

スローダウンの波は２３区にも近づいている。

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固定金利は下がりましたね。上がった時だけ暴落論者は騒ぎ立てます。その方がビュー稼げて儲かりますから。

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大山のプライスリーダー住友タワーがそろそろ値上げということでエリア相場もまた一段と盛り上がりそうですね。ピッコロ再開発に吉報が出たらもう止まらないでしょう。

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>>890 マンション検討中さん
植栽は数年先を見越して作りつけてるはず
床屋が先を想像しながらカットするようなもん

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あと何戸残ってますか？

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物件概要時々見てると小出しにしてる3LDKはいつすぐ売れ切れてますね。
MRへGO!

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いつすぐ→いつもすぐ

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ここ、SNSでバンバン名前を聞くわけでは無いけれど、住まいサーフィンの新築ランキングでしれっと上位なの面白いですね。一次取得のポジションセットには、買えない数年後の引き渡しの大抽選会マンションで賃貸費用垂れ流しし続けるよりも、買える即引き渡しの再開発エリア新築っていうのは条件が良いから見られているんでしょうね。
https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/accesstop10/

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確かにそのサイトでいつも謎に上位なの気になってた。
買った物件だから嬉しいけど、板橋区全体で1位はさすがに無いのではと。基準がわかりませんね。

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以前は定借は所有権の7-8掛けくらいの値段が妥当という雰囲気ありましたけど、文京区リビオや笹塚タワーなどの新築70年定借が周辺所有権相場の9掛けくらいの値段で受け入れられてバンバン売れてる現状があり、大楠の成約価格上昇とも照らし合わせてみると、大楠より大規模で駅近で閑静な立地の本物件の注目度が高いのは不思議ではない気はします。

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資産性で言ったらシティタワーズの方が良い気がするんですけどどうでしょう？安く住みたい人向け？

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>902

文京区リビオはバンバン売れてるには程遠い状況。

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>>904 匿名さん

文京区の定借リビオより品川の分譲リビオの方が高いのに品川の方が高倍率抽選になってますね。

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>>903 マンション検討中さん
資産性で買うなら定借はないですな

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竣工販売のメリットなんて謳ってるけど、ここは青田売りの売れ残り。というか青田売りで買ってくれた契約者に対して失礼なような。

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スローダウンの波は都内にもだね。というか定借の一人負けのような。右肩上がりの時代のあだ花だったか。

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>>902 口コミ知りたいさん
笹塚が周辺9掛は無いでしょう。中野とか西新宿とかと比べても。

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いくらなんでも出し惜しみしすぎやしないか。本当に残りの部屋売れるんだろうか

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湾岸は100年住むつもりないならええと思う

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>>913 eマンションさん
住友のノースがそろそろ販売開始ですし、ここの伊藤忠の販売チームがおそらく売るであろう伊藤忠の板橋区役所前も発表しましたし、安値でスパッと捌くよりはジリジリ値上げながらチマチマ売り得なのは確実でしょう。

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住民側のスレ見る限り凄い問題児がいるっぽいな。

その点ではこのマンションについてネガティブな思いを持ってしまう一方で、コメントの端々から住民の方々の「問題は包み隠さず共有し、もがきながらもなんとかしてこのマンションをみんなで良いものにするぞ！！」という気概を感じる。

俺はこのマンションの住民の人、好きだなー。こういうマンションが中長期的にいいマンションになると思うよ。

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確かに。皆で良い自治を作っていきたいですね。
ちゃんと決まりを守ってる人達が馬鹿を見ないようにしたいものです。

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>>918 通りがかりさん

おっしゃる通りですね。

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>>917 匿名さん

映画化できそうですね

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>>917 匿名さん
どのあたりの部屋かだけでも知りたいですね
営業に聞けばやんわり教えてもらえるのかな

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>>922 口コミ知りたいさん
ズバリの部屋は教えてくれないだろうけど
契約者掲示板見ればフロアは分かるよ

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>>917 匿名さん
でもこういうネガティブな住民間トラブルがあるとリセール時に影響するんでしょうか

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都営住宅の有無と民度は全く関係ありません。民度が低いとは地域の問題ではなく個人の問題、都営住宅にお住まいの方を差別したり、蔑視するような発言を平気でする人のことを民度が低いというのです。ちなみに港南の都営住宅は周辺環境が良いので非常に人気が高いです。抽選に当たって品川駅徒歩圏の都営住宅に住める方はラッキーですね。

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皆さん、917は1日中同じ内容をあちこちにひたすら書き込んでいる有名人なので、無視しましょう。何パターンかの独特な構文なので判別可能かと思います。

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>>927 検討板ユーザーさん
917ではなくて926では

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品川の海側は環境良くて素敵です。

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>>925 匿名さん
隣の部屋以外は影響しないと思う
住人が無差別に襲われるとか四六時中共用部で暴れてるとかならともかく違うしね
程度問題はあれど大規模マンションだと問題行動のある住人の1人や2人は絶対出てくるからそれを気にしてたら買えなくなってしまう

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>>931 評判気になるさん

住民版見る限りだと共用部かなり荒らされているようですが

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>>931 評判気になるさん
売却時に告知義務が発生すると買い手も尻込み又は足元見てくる可能性はありますね

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>>932 名無しさん
設備を破壊したら基本は問題住人が賠償するんだし
逆に管理費から修繕させるような問題が続いたら追い出される理由になる
まあただ共用部を走り回ってるみたいだから低層階だと気になりそうだな

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>>937 評判気になるさん
問題住人は発達系らしいし、親も放置となると追い出しも期待できないのでは？
現状は機器への悪戯で済んでいるかもしれないけれど、数年たったら人的被害も出そう。相手は男みたいだし。

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>>938 評判気になるさん

板橋とかやはり今まで相場が安かったのには訳がありますかね。

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>>939 マンション検討中さん

基本的に東京23区の北部は昔から安いし、安いから買いやすくて良いのでは？

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気がついたら条件良いにせよ南以外の3LDKが7540万からですか。インフレも再開発もジリジリ進んでるし周辺中古の値段見ちゃうとまぁ売れるでしょうね。

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東棟の上層階全然売ってないんですね。それからこの時期までCタイプを残しておくのもどうなんだろう。買う側からすると高くなりすぎて気持ちが萎える。いくら何でも最近のマンションは出し惜しみがすぎないか

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阪急が売り渋りの代名詞の住友タワーのコバンザメになる戦法を取ったのは流石ですが、

大楠より規模が大きくて駅近かつ閑静な立地→所有権なら大楠より高くシティタワーズより安い価格の評価になる物件→大楠は68平米9500万前後、シティタワーズは11000～12000万前後→70年超えの定借なので大楠に9掛けして8550万円前後

と考えるとまだ安いです。販売当初の価格が安すぎましたが、周辺中古のファミリータイプも余裕で1000万以上上がってるので妥当です。

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こんな短期間で値上がりするともうどこも買う気失せるわ

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ここはまだまだ控えめですよ、ここ買えないなら、都内の新築は無理ですね。

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コスト面や土地仕入れ面から、都区内なんかは新築マンションの供給が減っていくんですかね
統計上は既に減ってきてたと思うんですけど

出し惜しみってことは単純に考えたら、値上がり期待なのかこの先の弾が無いのかのどっちかですよね

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>>948 評判気になるさん
阪急的には都内でバンバン作りまくってるわけではないですから、都内の弾を温存したいでしょうね。定借期間も73年で余裕あるし、少なくとも70年定借に対する余剰の3年間は遅くなればなるほど大山の開発が具現化していって住友と一緒に高値を狙えそうですよね。値上げ幅×戸数による利益上昇と委託している伊藤忠のMR人件費との天秤になるでしょうが、今は前者なんでしょうね。

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>>949 名無しさん
デベロッパーは向こう数年の市況にはあまり不安を感じてないということでもありますよね

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大楠より表示上　駅距離1分近いとはいえ
大楠の物件と共用部クオリティには勝てないと思うので所有権としても大楠のほうが価格は上

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大楠を内見したことがありますが、コンセプトや世界観は本当に素敵ですけど、川越街道向きか壁ドンを許容しないといけない住戸が大半を占めていたり、パーティールームとゲストルームの質は素晴らしいものの一体化していて使いにくかったり、リモートワークに使える共用部がなかったり(畳の部屋はおじさまが新聞を読む書斎化していて声出せる雰囲気ではない、防音の蔵を毎回貸し切って仕事する気にはならない)して、150戸程度のマンションの限界を感じてしまいました。庭園も素敵ですけど小川を自前で作ってて戸数に対して管理費を圧迫していそうですし。その辺が飲めれば所有欲はかなり高そうですよね。
ジオは定借な分管理費を抑えるためにスケールメリットを活かしつつコスパ良く必要十分な現代的な共用部を用意してきたなという印象です。

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>>952 名無しさん
どちらも立てる素敵なコメントに感動しました

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>>941 匿名さん

おっしゃる通りですね。山手線でも南部の目黒とか品川とか恵比寿とかは手が出ない。

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ここまだ完売してないんですね、、

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住友タワマンの出し惜しみして何年もかけて値上げしていく売り方に並走した方が利益出ますからね

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>>957 名無しさん
特定棟のフロアごと横列、縦列で空き室がある状況から推測するに出し惜しみしてるんでしょうね

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>>957 名無しさん
完売しないと、中古で売りに出そうと思った時に未入居住宅より高い値段で売りに出しにくいですよね

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>>961 評判気になるさん
新築販売がまだ安いけど多少周辺相場に合わせて値上げしてくれてるんだからいいじゃん。もう売りたいなら新築販売よりべらぼうに高く売り出して新築販売を加速させてみなよ。

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>>962 マンション検討中さん

ここは定借で板橋区の各停の駅だから、べらぼうに高く売り出したら売れ残るのが見えてるでしょう

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