梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

西天満の方が周辺環境は良さそうですねー
駅からは離れますけど

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こんなにアクセスがいいのに広くてゆとりのある間取りが多いなんて、今まで思い込んでいた駅に近いマンションは狭くて高いという常識が覆された気分です。
お値段はやはり高いとしか言えないけど、思ったほどとんでもなく高くないのはやはり借地権だからなのかなと思いました。
2022年3月8日完成済みなので安くなっていたりもするのかな？残すところ8戸？これが売れたら完売になるのかな？

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56階建てのタワマン、建て直しするとなると全然現実的ではないので、
年数決めてあとは取り壊し、というのはすごく現実的なように思える。
30年以上年数がある程度経ってしまうと、大規模修繕すらきちんと行われるのかは心配になってしまうかも。
きちんと長期修繕計画立てたいですね…。あと何かがあった時にフレキシブルに変更したりできるとよいかと。

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梅田ガーデンのすごいところ
インカムゲイン(表面5%)とキャピタルゲインを両方取りができる！
どちらか一方ならいっぱいあるけどどちらも狙える不動産投資はこの物件だけ。

※インカムゲイン(表面5%)
1.2億円の部屋で家賃収入は年間600万円

※キャピタルゲイン
来年のグラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE竣工で梅田地区マンションの価格高騰が期待できます。東京で麻布台ヒルズ竣工で近隣タワマンの価格が大きく底上げされたのと同じ現象の再現です。1.2億円→5年で価格1.5倍～2倍に。(この物件は借地権なので売り出し価格がかなり低く設定されておりスタート地点とゴール地点の取引レンジはこのイメージ)

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>>3592 購入経験者さん
賃借人には定借関係ないしこの立地なら梅田が発展するほど賃料も上がっていくのでしょうね。

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定借で地主がスミフ単独だから
やっぱりスミフが一番儲かるよ
自治体とか事業会社、それらの混合なら
もうちょっと購入者も利益出やすかったのに

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>>3589 周辺住民さん
西天満でも南森町、東梅田寄りは住みやすいですね。
1号線超えて裁判所や北浜の方は何もないですけどね

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>>3587 マンション掲示板さん
積水の社長がGGOの後の開発は中津と言ってるので、今以上にあっちは上品な街になりそうですね。お初もアクセスは良いですけどね、せめてここの東側のホテルどうにかしてほしいです。北方向は眺望最高です。

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積水が梅田北西部推しなのは本社のある周りの地価を上げるインセンティブが働くのでしょう。
関電が中之島推しなのも同じだと思います。
いわゆる近鉄村、東急村、西部村のようなもの。

ここは阪急村中心部に近く、芝田1丁目計画のあとになりますが周辺の再開発は確実だと思います。

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お初天神通りとか時間かかりそうだから
ちょうど定借期間切れくらいで
再開発が軌道に乗りそう

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>>3598 マンション掲示板さん
あと70年かかりますか？

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>>3599 名無しさん
かかるかなぁ
グラングリーン再開発の恩恵で値上がりしなかったのが痛い

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75年前の梅田は戦後の焼け野原から5年経った時代ですね。
グランフロントや阪急百貨店の再開発がまだ13年しか経っていないことを考えると、これからの15年でも梅田は大きく進化していくと思います。

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>>3600 名無しさん

客観的な見解、参考になります。
賃貸で回していますが、賃料は横ばいか下落傾向です。
高層階なので売却も視野に入れて考えてみます。やはり土地代分が重荷になります。固定資産税がかからないと言われましたが、建物にはかかります。こちらの方が高額です。

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>>3601 評判気になるさん
不謹慎だけれども焼野原が一番再開発しやすいのよ

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1LDK6000万になってるけど値下げ？
詳細は6900になってるけども、、
6000なら買い時じゃないか？

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>>3604 マンション検討中さん

値下げしましたか？
賃貸で回してますが、ここはまったく利回りが取れません。ここだけではないと思いますが、高く家賃では借りてくれないです。万博終わったら、出て行くとのこと、また賃料を下げなければならないかもしれません。

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>>3604
低層階(北)40㎡が6000ですね。1期で17-19階(北)40㎡を6000で売ってたので実質的な値上げですね。

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>>3606 購入経験者さん

ここの賃貸は高層階だからといって高値が出せないので、低層階でも安いに越したことはないです。

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階数はどうだろ、15F以下かな？
現在の状況知ってる方いませんか。

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>>3608 マンション検討中さん

9階～11階です

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>>3609 マンション検討中さん
ありがとうございます！

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>>3608 マンション検討中さん

うちは30階以上ですが、万博の特需なので、
そのあとが心配です。

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アンダーで値下げ電話かかってきてますね
見学した人は聞いてみたら？
何か売り急ぐ理由ができたかな。

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>>3612 マンション比較中さん

うちも電話ありました。
特別とか言われましたが、皆んなに電話してたんですね。

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>>3612 マンション比較中さん

値下げの内容教えてください！！

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>>3614 マンション検討中さん
個別みたいですよ。
どれがいくら下がるとかは言わないです。
ほしい物件を決めれば教えてくれるようです。

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すみふが方針転換し始めた噂がありますね。
東京でも今まで売り渋っていた物件を放出してるとか。

最大株主の米エリオットから資本効率向上、資産回転を要求されている影響やインド事業にキャッシュが必要など言われてますね。
金利上昇と在庫コスト増の影響も大きいでしょう。

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>>3616 評判気になるさん

内部事情をよくご存知ですね。
たしかに、以前の売り急ぎはしない感は、なくなったように思いました。まだまだ高いので手が出せないですが、予算通りの狭い部屋は紹介されます。

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>>3617 通りがかりさん
角部屋は低層階にもかかわらず値上げしたままなので全ての部屋を値下げするほど余裕がないわけではないのでしょうね。
入居日さえ即入居にしてくれたら買いたいのですが…

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そりゃ定借じゃあねー

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>>3619 マンコミュファンさん

定借は人気ないですね。

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6000万が6900万に値上げ？になってる。
同じ値段に戻ってるがここから値下げしてくれるの？

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>>3621 マンション検討中さん
一気に在庫放出していたみたいですが、ここで一旦打ち止めですか？

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>>3622 マンコミュファンさん

まだ打ち止めのようには思えませんが？

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スミフの動きってあんたらBloombergの報道も知らんのか笑

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>>3624 マンション検討中さん
それって何ですか？

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定借期間200年だったら絶対買ってたのに。

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>>3626 マンション検討中さん
マンションなんて40年も経ったら老朽化して住めなくなりますよ
それでも75年の期限まで管理料・修繕積立金・地代は搾り取られ続ける仕組みです
払わないとスミフに住戸を差押えられ捨値で買い取られることが契約に書いてあります

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>>3627 マンション比較中さん
スミフは商売上手だね。
そこが見抜かれ昨今は苦戦なのかな。

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>>3627 マンション比較中さん
所有権物件は40年で建て替えするのですか？
所有権物件でも管理費と修繕費は同様に搾り取られ続けますので、未払い住人がいると残りの住人で解決しなければならないという事の方が大きなリスクだと思いますが。

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>>3629 匿名さん
裁判ですな。

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>>3630 坪単価比較中さん
Brillia Mare 有明タワー & ガーデンで5年間滞納した区分所有者との裁判の報告ですね。
マンションでは何らかの滞納が発生している割合が20%と言われているので厳格な対応をするのが普通。

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>>3629 匿名さん
所有権なら老朽化してもそれなりに売れる
定借だと買い手がなくなる
しかもここの場合は管理費・修繕積立金・地代を決めるのもスミフ

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>>3632 匿名さん

ガーデンの先行きに暗雲が？

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２億って安いと思ったら定借か

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>>3634 匿名さん

ジオ十三も定借なので売れてませんね。

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経営者の税金対策で会社名義で買う人が多いんじゃないですか?

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ここを買うと税金対策以上に損をする

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>>3637 マンション比較中さん
住不の方でしょうか、流石によくご存知です。

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