ルジェンテ文京湯島ってどうですか？

率直に申しますと、初めて聞くブランドなので
今後のルジェンテブランドが損なわれないように
この物件は作り込んでいる、そんなイメージです。
先の方々の口コミも参照にさせて頂きましたが。

後は、施工会社のレベルでしょうか。

経験上、マンションにブランド力はあっても、
施工会社がいまいちで、作りが雑で値段も鑑みても
残念だったということはありましたね。

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2年前に一駅隣のルジェンテ文京根津を検討したことがあります。共用部の造りは最小限にする分、根津駅徒歩1分の利便性、内廊下のプライベート感を売りにする点は、ここのルジェンテ文京湯島に似てるかな。購入者層は、オープンハウスのオープンレジデンシアに重なると聞いたことがあります。まだホームページでアップしていない屋内設備についても、文京根津と同じく高機能を打ち出すと思います。今販売中のルジェンテ新宿御苑駅前も同じ感じです。気になるのは、やや強気の価格を出すかもしれない点。特に最近の文京区内のマンションは高騰しているので、不動産販売が専門の東急リバブルがどういう値を付けるか注目です。

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http://l-shinjuku.com/quality/

ちなみに、ルジェンテ新宿御苑前の設備仕様です。ここは価格も出ていますが坪500万円超です…

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オープンレジデンシア本郷ヒルズと茗荷谷に縁がなく、こちらを検討してます。

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モデルルーム案内が来ました。
Ftype
２LDK+WIC
専有面積/６６.１９m2
バルコニー面積/４.２７m2
と記載されてました。
3LDK希望ですが、最上階のみ？Ｍタイプは高額でしょうし、Ｄタイプは柱の食い込みで想像以上に狭く感じそうです。
予定価格次第ですが、検討から外れそうです。

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>>225 マンション検討中さん

専有面積から登記簿謄本で記載される床面積を逆算すると61㎡くらいでしょうか？
ちょっとファミリーには狭そうな気がしました。交通アクセスは申し分ないのですが

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>>226 匿名さん

売りやすい・貸しやすい広さが60㎡と聞いたことがありますが、実際にファミリーで暮らすには狭いかもしれませんね。将来的な売買・賃貸を見据えて都心の利便性を取るか、実需として郊外の広さを取るか。いずれにせよ、この湯島の界隈の新築で広さを求めたら、1億円は軽く超えてしまいますね(^_^;)

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そうなんですね、だから60が中心なんですね。
今回、Mタイプが理想とまではいかなくとも十分で、楽しみにしてましたが、まさか一部屋しかないとは。しかし、批判ではなく純粋に面白いマーケティングだなって思いました、Fを後から出す点。Mで目を引いちゃえ！は当たり前なんですが、Fを後から紹介して、ガッカリさせるのか、安いからいいかと思わせるのか。モデルルームでも、肝心な洋室1は再現されないようで、目で体験し確認できなくて残念です。

公園の賑やかさと、ブランドと、日当たりと、アクセスと、いろいろある中、値段どうなるんでしょうかねー。そして、防音性能ふくめた構造とかしっかり作られるのか、ブランド関係なく問題起きることはあるみたいなので、そこが安心できる手段があればいいなと思ってます。

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今はコロナで難しいかもしれませんが、コロナがおちつけばしっとりと飲める雰囲気のいい居酒屋や小料理店が多い地域ですので、アフターファイブを恋人のように過ごしたい若いDINKS夫婦には似合うんじゃないかと。

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ルジェンテ文京春日とかはコンパクトで使いやすい間取りが人気で割とサクッと売れた印象がありますが、ここはどうでしょうね？スレにネガがだいぶ貼りついているようなので、文京春日以上に人気を博するかもしれませんね。

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ルジェンテシリーズはコンパクトマンションで売り出していますが、設備はそれなりに高スペックなので、高級賃貸マンションのサイトで掲載されることが多いマンションです。文京春日や文京根津も人気だった記憶が。ただ、部屋の広さが限られているので、DINKS、いても子供一人が限界かな。湯島のこの立地は抜群なので、価格次第ですが、将来的な売却を考えている方は、資産として持っておく選択肢はあるかもしれませんね。

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>>229 匿名さん

この辺りは、落ち着いていて、ゆっくりと外食を楽しめるお店が多いかな。早くコロナが終息してほしいですね。

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>>227 匿名さん

となるとサッカー通り沿いの三井が一億位で売り出しそうですね。
それはそれで気になる所です。土地の形はあまり良くないですし。

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>>233 匿名さん

仮に三井のところが坪500万円で70㎡の部屋だったら1億円ですね。最近の文京区内の新築は坪500万円前後が珍しくない中、ルジェンテ文京湯島の場合、坪450万円前後だったら一番広い70㎡で約9,000万円なので、すぐに売れそうですね。坪450万円でも十分に高いですが。この一年間だけをみても、文京区内のマンション価格はかなり上がってしまいました。

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>>234 匿名さん

シティテラス文京小石川がもっとお値段凄そうです…。
個人的には、この辺りは買いなのでは？と思ってしまいます。

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>>235 匿名さん

シティテラス文京小石川の最大の欠点は、駅から遠すぎるところ。これで坪500万円前後だったら、高値掴みかと。

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>>234 匿名さん

湯島はこれからよくなる要素があるので、ラブホ街という固定観念がまだ払拭されておらず、弱気な値付けになっているうちに買うのがよいかもしれませんね。これからスーパーができたり、ラブホテルがマンションに変わって街の雰囲気が一変すると相場が上がってくるでしょう。アイドルと一緒で世間一般に見つかる前が一番お得です。

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>>237 匿名さん
ディアナコート文京本郷台の坪単価からして、既に強気の値付けになっているように思います。住民が増えれば、ラブホは確実になくなるでしょうね。人の目を気にして利用者が減るだろうから。

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>>237 匿名さん

湯島からは、東京ドームへも歩いていけるので、東京ドーム再開発の波及効果は、少なからず湯島にも良い影響を与えると思いますよ。

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湯島のプラウドにそういう間取りがあればですが
最上階１００㎡位で２億とかで売り出しそうな気がします。
三組坂上の住友の最上階１、７億は売れているでしょうし。

１～１、５億位でこの辺り（湯島２丁目界隈）の物件を購入も
決して悪くはないと思ったりもします。

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2年くらい前だったか、AIが都内で最も資産価値が下がりにくい駅として湯島駅を判定したという記事がありましたね。対象物件が単身者向けの狭小だった記憶があり、分譲中のマンションとは一概に比べられませんが、資産価値が落ちにくい理由について、専門家によると「湯島は近隣に歓楽街があるという悪いイメージが定着し、利便性などの本来の実力があまり評価されておらず、格安に放置されてきた」からだそうです。でも、これから湯島も値上がりするんでしょうね。

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場所に惹かれて検討していますが、購入するとしたらはじめてになります。73邸中2割にあたる15邸が非分譲で、非分譲の3階はとても細分化される予定だったり、賃貸に出せそうな部屋が沢山ありますが、なにか管理について、事前に理解しておくべきことってありますか？

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ラブホで言うと、現地に行きましたが、ここは坂の上なので坂下の湯島駅近くにあるラブホのネオンがめちゃくちゃ目立って見えましたね…

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>>243 名無しさん
ここの窓から見えますかね？だいぶ下ですよね

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>>244 匿名さん

ここからだと、坂下方向にばっちり見えます。夜はド派手な看板のラブホテルですよね(^_^;) コロナでラブホテルも大変みたいですが。

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この周辺のマンションだと、中層以上の高さからは、スカイツリーが見えるみたいですよ。ルジェンテ文京湯島からスカイツリーが見えるかは分からないので、販売会社にご確認ください。

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東側に湯島台ビルなどがあり、これらを越せればスカイツリーは見えるはずです。

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>>241 匿名さん
> 格安に放置されてきた」から

とのことですが、もはや格安ではなくなったので、今後の価格推移はどうなるかわかりませんね。

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>>243 名無しさん

あのラブホのギラギラなネオン、なんとかならんかね。昭和の遺物（異物）で、明らかに街の景観を乱している。

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>>247 周辺住民さん

湯島台ビルが地上9階なので、オフィスビルの階高を考えると、マンション11階以上だったら、スカイツリーが見えそうですね。スカイツリーが見える部屋は、方角的にFタイプのお部屋でしょうか。

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解体中のホテル寿（建設中のシティハウス文京湯島の斜め向かい）もマンションになりますね！ 湯島からラブホが減っているのは良いことだ。

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>>250 匿名さん
Jタイプの小窓からも見えるはずです。DとEもバルコニーから顔を出せば東側に見えるはずです。

Jタイプはもったいないですね。設計者がスカイツリーに気づかなかったのかもしれませんが、別の理由としてホテルのネオンが見えにくいようにしたのかもしれません。

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>>252 周辺住民さん

ラブホはどこもコロナで閑古鳥が鳴いているみたいだから、あのホテルもそのうちなくなるでしょうし（希望的観測）、スカイツリーの眺めを売りにしたら、なお良かったと思います。ちなみに、湯島天神の春日通り側にある駐車場のところには、昔、昭和感満載のホテルがあり、あれこそ、湯島天神の景観を乱していましたよね。なくなって本当に良かったです。

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あの湯島のホテルは40年ぐらい前にはすでに建っていたので、そろそろ建て替え時期かなあと思います。希望的観測かもしれませんが。

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>>253 周辺住民さん

湯島プラザホテルですね。

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>>254 匿名さん

早く潰れほしいですね。

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この物件の近くで建設中のサミット湯島天神店は来年2月に開店するみたいです。湯島で本格的なスーパーマーケットができるのは画期的ですね！

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>>242 マンション検討中さん

非分譲（地権者住戸）は地権者が

・居住用にする
・地権者住戸として販売
・賃貸に出す

などが考えられます。
個人的には地権者住戸の属性が判らないので
予算が許すならですが、なるべく同じ階にならない
周辺住戸も極力避けるという体で要望書を出します。

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>>255 匿名さん
レンズの選択と構図がうまいですね、いい感じで実際より巨大に見えますよ。
ここからはビルが邪魔で見えませんね

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>>259 匿名さん
この写真は、ネットから拾ってきました(^_^;)
このホテルがなくなって、スッキリしましたね。

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>>260 匿名さん
合成写真かと思ったよ

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>>261 匿名さん

それくらい違和感ありありのホテルでしたね(^_^;)

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>>260 匿名さん
跡地、駐車場ですが、のちにマンションとかになったりするのでしょうかね？となりのマンションと合わせたら、北も東も抜けてる素敵な立地になるんですかねー(となるとしたら、スカイツリービュー階を確保してもいずれはってなるのかな)
2007年当時はオフィスビルとして跡地購入者は考えていたようですが... 14年も計画中というよりは違う人に売ったのかな。

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>>263 マンション検討中さん

登記を調べたら所有権が分かると思いますが、湯島天神が所有者だったら、神楽坂の赤城神社など最近の神社敷地の活用法として流行っている定期借地権付きマンションができる可能性はゼロではないと思います。住宅街として人気が出つつある湯島で、駅近で割安な定借物件ができたら瞬間蒸発しそうですね。

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ここが好調なら近所にもう一軒マンションが増えても不思議ではないですね
ネガがむしゃぶりついている物件は最近あまりないですから

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>>264 匿名さん
https://map.goo.ne.jp/history/edo/map/14/
古地図を見ると、その敷地は湯島天神なので、今でも湯島天神が所有している可能性があります。隣のマンションも含めて。

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>>266 周辺住民さん

当時は違う所が買ったみたいなんです。
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/fa/members/news/20070907/511210/

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こちらも良さそう！
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/

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>>268 マンション検討中さん

ここは、ルジェンテ文京湯島の購入を検討されている方の目が飛び出るほど、坪単価の高いマンションになると思います。再開発が予定されている東京ドームの眺望でしすね。

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>>268 マンション検討中さん

ここは、ルジェンテ文京湯島の購入を検討されている方の目が飛び出るほど、ずば抜けて坪単価の高いマンションになると思います。再開発が予定されている東京ドームの眺望でしすね。

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>>269 匿名さん　
パークコート並みでしょうかね。

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>>268 マンション検討中さん

ここなら永住も良さそうですね。

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>>271 マンション検討中さん

南向きの高層階は坪600万円は行きそうだね。

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>>273 匿名さん

湯島も便利だけど湯島の物件の景観の抜け感ない点や
別に不便じゃないけどお買い物がより便利になる点を鑑みても
相場的には、お高くても買いかもしれませんね。

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ルジェンテ文京湯島から近い本富士警察署東側にある東京建物グループの時間貸駐車場に何か建つのかな。先日までボーリング調査をやっていたかと思えば、最近は「閉鎖中」のカラーコーンが立っています。マンションだったら、また湯島にマンションが増えますね。

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>>274 ご近所さん
ドームやLaQuaの騒音とかは懸念材料になるのかな？ ドーム再開発で、ボールパーク型の球場になれば音がすごそうだけど。

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>>276 匿名さん
まだ可能性の段階とはいえ、そこはクリアされる計画になるだろうね。極端な話、球場が地下にあったっていいわけだよ。それに湯島は遠いからさすがに聞こえないと思う。

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>>277 匿名さん

湯島から東京ドームまでは歩ける距離ですか。ドームの再開発で商業施設が充実したら便利になりますか？

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>>274 ご近所さん
予算がず～っと伸びる人にとってはそうだろうけど、ルジェンテ検討してる人の多くは予算帯が全然違う気がするな。こっちは投資用で考えてる人が、あっちは自宅用で買うとかならばアリかもだけど、そういう人は別に文京区縛りでもないだろうし…。

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>>274 ご近所さん

小石川と、この湯島の物件は、グレードも値段も違いすぎて（小石川は軽く坪600万円を超えるでしょう）、購入者の層が違う気がする。そもそも比較できないと思うよ。

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落ち込みました。
なんで、あの立地で、ビューのある高層階が手頃に手に入ると思ってたのか。相場を理解してたつもりですが、それでも甘く見つもってたみたいで、落胆激しいです...
二桁階ではDもFも坪500超えです... Mはさらにずば抜けてました涙
もちろん坪420からあるのですが、撤退します

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>>281 マンション検討中さん

ひゃー！
湯島の不動産、だいぶ高くなってますね。

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>>281 マンション検討中さん

南向きで東にスカイツリーを望める向かいのオープンレジデンシアが坪410万円台で買えた2年前が遠い昔のよう。

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>>276 匿名さん
騒音は人によりけりだと思います。私の場合だと、都会の喧騒の一部にしか聞こえません。ドームでも野球はそこそこですが、コンサートはそれなりの騒音になります。喧噪の一部だから、音楽として聞こえてこないんですよね。。

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>>284 周辺住民さん

65年前に湯島（旧岩崎邸庭園辺り）に日本初のドーム型球場をつくる構想があったみたいだけど、もし出来ていたら、うるさかったかもしれないね(^_^;)

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>>285 匿名さん
そうなんですか。知りませんでした。
でもそれだと、湯島ハイタウンは出現していなかったかもしれませんね。

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小石川と近隣の物件なので比較対象は坪単価だけとは
限らないと思ったのですが特に高層階は想像よりお高そうですね…。

確認がてら、小石川の現地見てきました。
東京ドームへは普通に歩けますので野球観戦後、鉄道利用者の喧騒には
巻き込まれず、穏やかに帰路につけると思います。
やっぱり湯島アドレス、徐々に価格が上がっている模様ですね。

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>>286 周辺住民さん

球場が出来ていたら、湯島ハイタウンも誕生しなかったでしょう。球場を検討したというのは、上野や上野広小路などから多くの観客を集めやすい立地と考えたのかもしれませんね。千代田線の湯島駅はない時代でしたが、都電の天神下駅はありました。

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https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96272010/

Mタイプよりパークのが高いですかね？向きは北東です。

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ごめんなさい、パークではなくルジェンテでした。

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>>289 評判気になるさん
単純に価格だけ比較すると、オプション次第とも思いますが、でも68平米と70平米なので、ルジェンテのほうが安いと思います。
ただ、もしルジェンテのお部屋がパークのお部屋の写真の印象だったら、後ろ髪ひかれて"撤退"決めるのはまだだったかもです。
ルジェンテのお部屋の天井高さというかリビングの梁がだいぶ下がってて、狭い印象で、無理しても買いたいと思えなかったところがあります...

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>291 マンション検討中さん

290も自分ですが、何かとっ散らかったレスにご丁寧にありがとうございます。
同じ東急で小石川ブランズも梁がちょっと…と購入を見合わせた方、
いらっしゃたみたいです。自分もＨＰでブランズの写真見て、圧迫感を感じ
見合わせました。

ＪＲや地下鉄の利便性を享受しつつ、コンパクトに住みたいなら
ルジェンテや他の湯島の物件も良さそうですが
共用施設や棟内でお買い物が出来る環境に魅力を感じたら小石川パークコートの
地権者住戸も狙い目なのかもしれませんね。

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292ですが、改めて写真を見直すとアドレスを張り付けた物件
お風呂の床の素材が仕様がMRと同一に見えました。
他の販売中の間取りも確認しようと思ったのですが、室内の写真はみられず
グレードが低いと言われる地権者住戸とは違うのかもしれません。

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この辺で地権者住戸のグレードがーとか騒がれ始めたせいかもしれませんね、かわいそうに。

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グロスの関係で、部屋がコンパクトになっていっているみたいに、部屋の仕様もミニマルなベースから用意されて、デベも儲けられる魅力あるオプションを揃えて、"最近どんどん高くなってくよね"な消費者のガッカリにも寄り添ってくれる商品が開発されると嬉しいんですが、供給が少ないからどんどん高級な方にいってしまってるのですかね。MRで"頑張りました！"と品と格のコンセプトを提示されたとき、寂しさを感じました。といいつつ、構造は普通だったりしてて。

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>>295 マンション検討中さん
何かいいこと言ってるみたいに感じはするけど、一文が長すぎて意味不明。

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>>296 匿名さん

私も同感です。何かを言っているようですが、内容が相手に伝わりにくい文章だと思いました。単に私の読解力不足でしたら申し訳ありません。

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億越えてこの仕様かよみたいな不満が渦巻いている2019?2021年だったので、これからはこの仕様だからこれぐらい出してよ、みたいな億越え高仕様マンションが都心部に増えてくるんじゃないかな。将来的に2019?2021年物件と価格に差がついてくるかもしれない。

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295＝298かな？
翻訳案「最近はマンション価格が高騰していて、購入者がついてこれないので、グロスを抑えて専有面積も抑える（コンパクト化する）流れになっている。それと同じように、内部の設備仕様もベースは最低限にして、財布にゆとりがある購入者は好みでいろいろなオプションをつけられるような商品を開発して欲しい（そうすれば、懐事情が苦しい消費者も助かるし、デベだってオプションが売れて儲けられるでしょ？）。それなのに、マンションの供給自体が減って、価格が高騰しているから、（都心では）どんどん高級路線が一般化しつつあるように感じる。モデルルームに行って、「素晴らしい設備仕様でしょ！」と言って高級路線の商品を見せられると、自分にはここも買えないのか、と寂しさを感じました。でも、そんな高級マンションも目に見えない構造部分をよく見ると（免震でないとか、スラブ厚がギリギリとか、排水管がショボいとか）大したものでなかったりして、何だかなー。」
採点よろしくお願いします。

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免震だと中古価格にどれぐらい反映するのか、排水管が太いと売れゆきにどれぐらい反映するのかと想像したら容易に理解できるのではないでしょうか。

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>>299 匿名さん

ガッテン! ガッテン!
すごく分かりやすい翻訳です。
295さんは、今のマンション事情について良いことを言っていたんですね。
某環境大臣ではありませんが、人に分かりやすく伝えるのって大切ですね。

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マンションの部屋をスケルトン渡しにしたらいくら安くなるのかね

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>>302 匿名さん
中国とかはそういう売り方が一般的だそうですね。

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https://news.mynavi.jp/article/20210525-1893829/

単身者用という条件ですが、湯島駅は資産価値が落ちにくい駅だそうです。

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>>304 匿名さん
スーパーができて最近は買い物が便利とか実は複数路線利用とか、ラブホが廃業して環境が変わってきているとか、そういう街の変化が「発見」された時が面白そうだね。

売り出し直後のアイドルグループとか宝塚の若手とかにつばつけるのと同じ感覚かな
街がよくなるのをみているのは楽しいだろうし、さらにそれに関わればもっと楽しくなるんじゃないかな。

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>>305 匿名さん

徒歩圏内の上野御徒町駅や本郷三丁目駅も、資産価値が落ちにくい駅にランクインしてますね。利便性のいい湯島はこれから、より面白い街になりそうですね。

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資産価値の落ちにくい駅ランキングってのは最近値上がりしている駅とほぼ同義だからな。ここもじきにランキングから外れていくだろう。買うならいまかもね。

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>>307 匿名さん
> 資産価値の落ちにくい駅ランキングってのは最近値上がりしている駅とほぼ同義だからな。

そうですね。

> ここもじきにランキングから外れていくだろう。買うならいまかもね。

であれば、既に買ってはいけないのかも。

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>>308 周辺住民さん
>既に買ってはいけないのかも
そう言うことを言って10年前に買わずに幸運の女神の前髪を掴み損ねた人もいるのでね、その判断は慎重にしないと。

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10年前だとまだ下落の途中でしたね。底は2012～13年あたりだったかな。

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こんな得体の知れないランキングをありがたがる人もいるんだねえ。

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>>311 マンション検討中さん

なんでもケチをつけるのは簡単。
単身用のランキングでありファミリー向けではないけど、将来的に高く貸せるということを示すデータなので、調査対象や集計の信用性云々より、湯島近辺の最近の不動産動向を知るための材料の一つ程度に考えればいいんじゃないの？
湯島、本郷のエリアにマンションが増えて、不動産が盛り上がっているのは、肌感覚で分かります。

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元の記事読む限り、将来的に高く貸せるということを示すデータでは無いと思うけど、そう受け取る人もいると言うことですね。
まあ、買う材料を探す人にとってはどんな内容でもいいんだろうけど。ネガもまたしかり。

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>>313 匿名さん

調査を行った会社のリリースを見ると、資産価値が落ちにくい駅なら「長期保有に向いている」など客観的な根拠を元にした運用計画の判断材料になるとあります。ただ、湯島駅がトップになった単身向けマンションの広さは25平米を想定しているから、このルジェンテと比べるのは難しいですね。また、調査対象はいずれも、最寄り駅から徒歩10分を想定しています。このルジェンテは複数駅に徒歩10分以内に行ける立地から、資産価値の落ちにくい土地であることは確かだと思います。まあ、湯島に限らず、マンションは高騰しすぎてますね。

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近隣の中古だとここはどうでしょう？

https://www.nomu.com/mansion/id/R8744197/

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>>315
悪くはないと思います、ただどれだけ眺望が抜けるかわかりません。あと、どの駅からも微妙な距離感で、湯島とも、御茶ノ水とも、本郷とも説明しにくい場所です。

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>>315 匿名さん

バウス本郷三丁目の南側に、バウスより高いマンションを建設中だったような。あと、ここは、どの駅からも微妙に歩きます。駅を利用する頻度が高いのであれば、ルジェンテができる江知勝跡地のほうが断トツで便利ですよ。

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>>315 匿名さん

いやいや、高いし、駅からも距離あるし、南側にマンションもできるし、ここはどうかな？ あまり不動産を見る目がないね。

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>>317 匿名さん
バウス本郷三丁目だと、JRの御茶ノ水駅まで歩けますね。

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>>319 周辺住民さん

バウス本郷三丁目からだと、御茶ノ水駅まで徒歩11分で遠いです。最寄り駅は、いずれも徒歩7分の本郷三丁目駅と湯島駅です。

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