プレミスト王子神谷

プレミストブランドかな？
京急と一緒だから「プレミスト東京王子PRIME」とか？
立地がいいから王子最高値で来る予感。

バス便マンションが、かすむ。だからバス便との価格差は激しくなりそうつで怖い。

う～ん確かに駅近マンションだけど、ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂が同じ南北線駅近で苦戦してる現状がなあ～
お買い得な値段設定にしないと苦戦するんとちゃうか？

立地は魅力的ですね～。
王子のクロスが7000万で伸びていないので、もしここが5500万ならかなり売れるでしょう。
・地下鉄でも徒歩2分は大きい
・東十条も徒歩圏、王子駅もまぁ歩ける
・近くに複数のコンビニ、サミット王子店も遠くない
・近くに中高一貫校がある文京地区
・洪水リスクは志茂や堀船より低い
・隅田川テラスへのアクセスも良好

南側の五丁目アパート(都営？)が眺望阻害にならないような配置になるといいですね。

豊島のプレミストから1000万アップという感じかなぁ。。
北側が公園なので落ち着いた雰囲気もいいですね。

立地は文句なしだと思います。
3LDK5500?なら購入検討しますが、もっと高くなりそうですね。

>>7 匿名さん

今の市場だと6千万は超えると思います。
たとえ南北線でも駅2分ですから。

新田1丁目のクレアホームズが物凄い売れ行きで完売した流れもあるので、強気で来るでしょう。
ザ・ガーデンズと同等以上の価格になるでしょうね。
駅距離や周辺環境等、総合点ではガーデンクロスよりも良いと思います。

>>9 匿名さん
クレアホームズのモデルルームに行きましたが、価格にびっくりしました。あの価格なら完売も納得です。
橋渡るだけでだいぶ違いますね。
今の市場ですと、ザ?ガーデンズの売り出し時よりも価格上回るんですかね。。。
完成2年後なので、少しは市場変化してくれればいいですが…

>>10 匿名さん
コロナで中古売出し数が激減する中で需要は増え、まともな値付けなら瞬間蒸発する状況ですね。
ワクチンが行き渡って中古在庫が増加してくれば、市況も落ち着く可能性はあります。
人口が急増していくエリアではないですので、気長に見守るのが良いと思います。

坪310と見た。

プレミスト王子神谷で確定！

公式サイト
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

仕様はさほど高くなさそうですが、
デザインは素敵です。
間取りも柱を上手く外へ逃したり玄関に窓があったりと、工夫が見受けられます。

買いたい欲が高まりますが、高くなりそうですね。。。

エントリーしました。
住所は王子五丁目なので、学区は神谷ではなく王子ですね。

販売予定が12月！モデルルームができるのはまだ先のようですね。。またサンスクエア横のギャラリーを使うのかな？

>>10 匿名さん
クレアは物件が素晴らしく、コスパが素晴らしかったですものね

「ガーデンクロスより少し安い値段で出す予定」と長谷工関係者が言っていました。

駐車場平置きで設置率も良いですね。
我が家は車は所持しませんがこのマンションの条件なら管理費や修繕も安くなりそうです。

>>18 検討板ユーザーさん

ガークロより安いなら人気沸騰だね。
メトロ2分だしJRも頑張れば歩ける。
買い物の便と環境は抜群で間取りもいい。
それで値段が安いならもはやガークロを買う理由がなくなる。

結論から言うとガークロより安いならプレミスト買った方が手堅い。
南北線徒歩2分は便利だし、王子神谷は西ヶ原や志茂より栄えてる。
これからスミフの王子6丁目計画も出てくるので、周辺の相場が釣り上がるのは確実。
ただ、トイレ手洗いカウンターが独立式でなかったり、コストカットが窺えるのは残念。

同じ北区でも西ヶ原と王子神谷は異次元ですよ、マンションの価値は利便性や街の賑わいで決まるわけではないですし。

地位やハザードが気にならなければここはいいマンションだとは思います。

ガークロは王子駅徒歩圏内、ここは王子神谷駅徒歩圏内、後者が安くて当たり前、比較対象が違いますね。

西ヶ原と王子神谷の違いは百も承知、単価も全然異なりますし。
徒歩圏内と言っても2分と大通り挟む10分は同一視できないでしょう。
ガークロよりはこちらが生活感ある立地と感じます。同等の単価でも不思議ではないと思いますよ。

ガークロは徒歩10分圏内にJR、メトロ、都電、ここは駅近とはいえメトロのみ、どうなんでしょう、駅力も違いますし。

住不物件が相場を押し上げることは同意ですが、それであれば王子の相場も連動しますし、今のうちにガークロを買うほうが手堅いと思うのですが、如何でしょう。

ここは販売がまだ先ですし、ガークロより安いというのも確証がない話ですので…

>>25 ご近所さん

都電は徒歩11分でした、失礼しました。

駅力は比較になりませんが、単純な徒歩分数以上に明治通り以東はハンデがあると感じます。
王子から一駅ですし、歩けない距離でもないので王子駅からでもドアツードアだと大差ないですよ。
南北線ユーザーなら迷わずプレミストを勧めますが、京浜東北線ユーザーなら悩ましいところです。
ガークロが入居開始後に値引きを始めたら悪くないですが、リセール時に飛鳥山タワーと比較されると苦しいのは明らかです。
プレミストは王子神谷No.1物件になるのが確実（ザガーデンズは東十条）なので、底堅いと思います。

補足すると、プレミストから東十条駅まで徒歩14分程度なので、JR徒歩圏内と言えなくもないです。
ガークロも悪い物件ではないのですが、王子界隈は北本通り周辺が暮らしやすい印象です。

東十条までも歩けない距離ではないと思います。
王子神谷前にジャパンミートも賑わってますし、なにより駅徒歩2分、目の前にはコンビニも大きい公園もあるので立地はガークロよりも良いと思います。
個人的にはガークロよりも高いと思ってました…

>>29 匿名さん

ここは買物の選択肢が豊富ですよね。
ジャパンミートに行ってみましたが、店名と違って野菜や魚も扱っていて新鮮で安いです。
ほかに2つのサミットやコモディイイダ、業務スーパーなど選び放題。主婦には助かります。

王子神谷とはいえ徒歩2分は便利ですし環境も良好に感じました。
ガークロを検討しつつ踏み切れなかったのですが、こちらを第一候補にしようと思います。

王子神谷駅ですが徒歩2分なので、坪300は超えてしまうでしょうか。この辺りはスーパーなど豊富で道の高低差も無く便利です。住宅しかないので雰囲気も良いです。王子神谷駅自体は結構深いのと、北側の出口は端になるので、通勤利用には実質5分くらいの時間は見たほうが良さそうです。中古になった時はガークロよりはガーデンズと比較されやすい物件な気がしますね。

ガーデンズが販売初期で坪250、終盤で270、現在の中古相場が330前後です。
ガークロが坪310で販売しているので、プレミストが坪300なら違和感ありませんね。
坪280未満なら迷わず買い、300なら妥当、320以上だと現時点ではやや割高という判断になります。

共用廊下側カッコイイですね。
手すりがガラスだし、おそらく可動式ルーバー面格子だと思います。
公園利用者に対して目立つのでリセールも苦労しなさそう。

駅近なのに平置駐車場で設置率が約50%あるのはかなり珍しいです。
将来的な修繕コストが抑えられますし、駐車場利用料によって管理費も安くなりやすいです。
楽しみな物件なのは明らかですが、販売予定が12月なのが気になります。
ガークロとバッティングさせたくないのか、高値を狙っているのか、思惑がありそうですね。

>>30 匿名さん

この周辺に住んでますが、困ったことはありません。
確かにガークロの王子駅は魅力的ですが、オーケーまでも少し歩きますし、個人的には断然こちらのが住みやすいと思いますし魅力的に感じます。
ガークロより高めになるようなら諦めますが笑

周辺住民ですが、住みやすいですよ。日常の買い物には困らないですし、公園もあり雰囲気が良いです。高齢化してる地域ではあるのと、必ずしもマナーの良い高齢者ばかりではないのは散見されますので、地縁の無い方は一度周辺を歩いてみてください。南北線ユーザーなら、ガーデンズやガークロよりも断然ここでしょう。

>>36 検討板ユーザーさん

確かにマナーが悪い高齢者結構いますね、王子駅周辺よりも明らかに多いです。

とはいえ、王子も低地側、特にオーケー周辺は多いですが。

再販で有利なのはがーくろよりこっかな。いままで経験測から。二分は強い。JRでなくとも強い。ここがポイント。

10階建てだと南側の都営や西側の既存マンションで眺望が抜けない住戸が多そうですね。

>>39 匿名さん
そもそも眺望気にする人が王子神谷選ばなくないですか？団地とURに囲まれた地域ですよ。川沿いならリバービューありますが…

ついに「迷わず決断できる物件」来ました！
勤務先が新橋なので東十条まで歩く予定です。真夏や雨の日は南北線で王子へ出ます。
環境・利便性文句なし。
あとは値段だけですが、ガークロより少し安いという書き込みを信じて待ちます。

パークビューではありませんがハイサッシなんですね。
平置き駐車場といい、都内のマンションの中では特色があるマンションですね。

>>40 検討板ユーザーさん
眺望そのものの話もありますが、向かいの建物が集合住宅なので外からの自宅内への目線が気になる、リビングのカーテンを開けて生活しにくいというデメリットになると思います。

ハイサッシ、玄関側とリビング側のフルポールアウトはガーデンズと同じ仕様ですね。相場が上がっている中で頑張っていると見るか、相応以上の高値になると覚悟するべきか。。
実用面ではスロップシンクいいですね、デザイン面はFix窓の住戸がかっこいいと思います。

ガークロより少し安い程度だと平均坪単価300万くらいでしょうか。
王子神谷ではもちろん高いですが、23区全体で見ればお手頃かもしれません。

70平米が1番多いのでしょうか。横リビングタイプだとパウダールームの入口がリビング外ですね。気にする人は一定数いるので良いと思います。縦リビングタイプだとリビングイン。
ただ横リビングはそれに加えて収納が多いせいで2部屋の面積は各0.5畳ほど小さくなる感じですね～。仕方ないですが選べるのは嬉しいです。

>>43 39さん

それを言い出したら都会に住めません。それも駅徒歩2分に。
それにリビング側の団地とは斜め同士の位置関係なので、室内にいる限りリビングへの視線は気にならないと思います。

>>41 匿名さん
東十条駅ユーザーならガーデンズの中古の方が良く無いですか？この新築が出る頃には今の中古の高値相場も少しは落ち着いて、出物が増える気がします。
王子神谷が不満なのはジムがないんですよね。（しょぼい無人ジムはありますが）ガーデンズならセントラル使えますし。ここは南北線ユーザー向けでしょう。

ガーデンもいいですが、ザ・パークハウス東十条フレシアもいいですね。

敢えてここがいいって人は、新築限定なんでしょうね。

ここは立地が優れている上に規模感もあるので、価格次第で新築で買う価値がありますね。
中古も選択肢に入るなら赤羽か王子の駅近が資産価値的にはより良いです。

ガーデンズもいいですが、プレミスト王子神谷は駅近以外にも公園の隣とか環境面だったり、平面駐車場の大きさにも魅力を感じました。
自分なら、販売時にガーデンズとこちらが同価格くらいになっていても迷わずこちらを選びます。もちろん、新築というのも大きな魅力ですが笑

>>51 匿名さん
南北線ユーザーではありませんが、私もここを新築という以外に魅力を感じています。
公園隣接と隅田川テラスが近い、改築後の小学校が近くなど、中古でガーデンズなどと戦ってもアピールできそうです。
あとは価格次第ですね…。

>>52 匿名さん

小学校ももうできてきてますしね！！
そうですよね、価格が坪300以上するようなら撤退します…

中古はパークタワー王子リバーグレイスも良いと思います。だいぶ高くなりましたが。。

皆さんの反応だと70平米が6000万＝坪283なら即買いって感じですね。
マーケットがそういう反応だと6500くらい＝坪307になりそう。パーク隣接＆駅2分のエリアオンリーワンで広域から集客できるなら安売りする必要がありません。規模も200戸クラスだと特定のファンに売れれば捌けるでしょうし。

外観デザインを見ました。建築としては最新かもですが以前の社宅とそっくりな面影ですね。

バルコニー側のデザイン処理はブランシエスタ王子にそっくりですね。
高級感があります。賃貸だと月20万オーバークラス。

なんか不自然なアゲ投稿ばかりあるな
同じ南北線 ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の苦戦忘れてない？

アゲばかりではないとは思いますが。。
さすがに赤羽志茂と比べるとスーパーの有無や駅までの距離、道路アクセスの利便性、パーク隣接の環境、ハザード想定はどれも良さそうです。

オイコスとは条件が違いすぎますよ。駅徒歩2分、がんばれば徒歩15分で東十条もいける。公園隣接。買い物便利。文京地区で雰囲気良しです。買うしかありませんね。オイコスは、周辺に何もないしハザードも一番危険な区域です。

>>60 マンション検討中さん
じゃあ坪450かなぁ？

>>58 匿名さん

営業さんと、王子神谷の相場を上げたい足立区新田のマンション購入者よる投稿も含まれていると思われます。

なんか変な人来てて草

シティテラス赤羽 とここは、比較対象になりますか？あちらはスミフだから坪350以上になると予想しています！

>>64 マンション検討中さん
昨年完売したシティハウス赤羽レジデンスが坪350だったので、10年ぶり大規模案件のシティテラス赤羽は坪400付近のチャレンジで間違いないでしょう。

あと戸建が直撃を受けているウッドショック、価格高騰や木材不足はマンションも無関係ではないと思うんですよね。。

>>65 匿名さん
じゃあここ坪450かなぁ？買わないけど

すでに大人気の様相を呈してますが、大和ハウスが強気になって高値設定に変更するかも知れませんよ。

ひとつ冷静になってマイナス要素についても情報交換を希望します。

坪450とか予想してる奴は正気なの？シティテラス赤羽でもそこまでは行かないよ。
オイコスとは立地や周辺の雰囲気が雲泥の差だし、あちらはヴェレーナ含めて明らかな供給過剰。
ここは大和ハウスが強気だったとしても上階の眺望良い部屋で坪350くらいでしょう。

ホームページを見る限りですが、隔板が低い、トイレ手洗いカウンター無し、トイレは古めかしいタンク式、アルコーブ無し、はイマイチですね。
ただ、2,200のハイサッシ（階高3メートルなので、二重床二重天井、天井高2,450～2,500でしょうか？）、共用廊下側アウトフレーム、壁内蔵梁なので、お部屋の中は広々としてそうです。
また、ハザードはかかっているエリアなので、買うなら3階以上でしょうか。
平置き駐車場設置率50％に伴い管理費・修繕費が安いと思われるので、将来のランニングコストも安心ですし、坪300万切ってくれると相当良いと思います。

>>69 匿名さん
この辺りが妥当。坪450とか書いてる人は適当に煽ってるだけだと思う笑

>>71 マンション検討中さん
坪450なんか安いですよ！王子神谷の坪600マンションはここです。（笑）

>>65 匿名さん
坪400売れない！あなたの言う通りだとしたら、次の残念賞はシティテラス赤羽です。

まあでも王子神谷で駅近とはいえ新築が坪300でも妥当性を感じる時代になったと思うとすごいね。検討者は、王子神谷の中古の価格ちゃんと見た方がいいですよ。

ガーデンズの中古が坪330前後で動いてるので、それより安ければ新築としては妥当性はあるかと。
北区最高峰のプラウドシティ赤羽で現在の相場が坪380。
明らかに周辺相場から逸脱しているのは今の新築だとパークコート北参道とか。
駅近大規模物件は一般的にリセール強いので、どこまで出せるのかでしょうね。

高そうですね。クレアホームズ王子神谷買っておいて良かった。同じ最寄り駅でずいぶん安いです。

坪450って湾岸タワマン買えちゃいますね。
まぁ、湾岸は眼中に無いんだろうけど。

クレアはノンブランドで立地にも弱点があった故の弱気の値付けが奏功しましたね。
今の相場としてはどう考えても安すぎました。賛否両論ありましたが売れ行きが全てです。
坪450出すなら文京区が一番かなあ。個人的には湾岸に高額出す人の気が知れません。

不動産経済研究している人ですけど、ここは310超えないですよ。。400以上書いた人間違いなく営業さん！こんにちは。

坪450煽りマンが営業？ただの荒らしでしょ

予算6000万で待つ！
世帯年収1200万でフルローンでも年収5倍だから安全圏！来い！

って人、普通に多そうですよね。。
近くに大型URが複数あるので賃貸から購入を狙ってる層も分厚い。

>>81 匿名さん

68平米で低層階なら6000万いかないかもですね！
それを狙ってます！

>>82 匿名さん

ですよね！
このあたり保育園も多くて、共働き世帯が多数です。
ガーデンズ、ガークロを見送った人の需要が積み上がっていて、そんな人でもここなら！と思える案件だと思います。

この土地は2016年に日本製紙から譲渡されたわけですが、それ以降はこの近辺でまとまったマンション用地の話がありません。つまりこれを逃すと次の案件は何年も出てこなさそうです。ゆえに足元を見て価格が釣り上がりそうなのが心配ですが、王子神谷はローカル駅なので優しめの価格を期待したいですね。

>>74 マンション検討中さん

中古も5年前と比べたら2割ほど上がってませんか。。
当時4600が今5500という具合に。

良さそうな物件だと思いHPを見ていたのですが、駐車場が公園側なのが気になりました。
今後、ベランダ側に同様のマンションが建ってしまったら日当たり悪くなりそうですよね。

アベノミクスから始まり、異次元金融緩和で都心は別世界に。
消費税増税で少し落ち着いたところにコロナ対策のバラマキで、インフレが止まりません。
コロナ以降、マンション価格は都心のみならず近郊も明確に高騰しています。
不動産価値が上昇しているというより、現金の価値が下がったと理解しています。

>>85 匿名さん
それは最悪ですね！隣にマンションの計画があればここも検討対象外にします

>>87 マンション検討中さん

ただ、バルコニー側は接道してるし、目の前のセブンや保育園が入ってる建物は昨年建てられたばっかりなので、当面マンションに変わるようなことはないかと。一方で、いま駐車場があるエリアはリスクありますね。買うならセブン側が良いかと思います。

平均坪単価は320-330と見ます。
トイレ手洗いカウンターがない辺り完全に高級志向ではないのに坪350超えるとかあり得ないと思う。

王子のガークロでも中低層は坪300以下の住戸がそこそこあったので、あそこを上回る極端な高値にはならないでしょうね。

>>88 マンション検討中さん

ベランダ側の周辺によその駐車場ってありましたっけ？
都営アパートの駐車場のこと？

>>89 マンション検討中さん
ガーデンクロスが平均坪単価310ですから、それよりは下げるか同じくらいじゃないでしょうか？広告的にも5000万円台の部屋は作りたいはずで、そうすると70.65㎡の低層階の部屋を5900万で値付け＝坪275からのスタートと予想します。これが狙い目でしょう。

このマンションは営業がステルスマーケティング頑張ってるなー
他のマンションスレでも暴れてるし
はっきり言ってこんな立地のマンションが坪400なんてありえない
坪300でも高いよ
駅近なら何でもいいわけじゃないよ？王子神谷ｗ

近隣住民です。王子神谷は暮らしやすいですよ、退屈ですけど。確かになんか販売前なのにやたらポジトーク多いですね笑　そんなにいい場所じゃないですよ

私も地元住みですが、これまで近隣案件を買い逃した人自身が一番分かっていると思いますよ。。

南北線駅徒歩2分、ブランドマンション、大規模

南北線は中央官庁勤務者に便利ですね。

>>92 マンション検討中さん

あまりに高値のコメントが多かったので、つい引っ張られてしまいましたが、駅近ではあるもののエリア的には冷静に考えれば310位が妥当な気はしますし、私も5000万円台から価格設定するだろうなと思います。
仮に高価格帯で設定するのであれば、デベもその層に合わせた設備仕様にすると思いますが、ここはそうでもなさそうですし。

プレミストはブランドマンションではないだろ。笑

プレミストはマンションのブランド名では？
会社はいわゆるメジャーセブンではないですね。ハウスメーカー系の中堅だと思います。

ブランドマンションかどうかは人それぞれですが、昨年の供給戸数ランキングでいえば、神7はは上から順に野村、住友、三井、三菱、新日本、日鉄興和、東急ですね。大和は惜しくも僅差の8位でしたが、充分に認知度やブランド力があると思いますよ。

メジャーセブンの括りに異論があるんだよな。
大京はもはや大手じゃないし、大和ハウスの方が業界で存在感ある。とにかく大京は外すべき。
伊藤忠ハウジングや日鉄興和、積水ハウスも準大手として都心で勢力拡大中。オプレジは特殊。
タカラレーベンやフージャース、大和地所あたりは郊外メインで、棲み分けがされている。

とりあえず6000万以下で3LDKあれば検討します

12月販売開始だから価格が出るのはまだまだ先ですね。

70平米で6000万円なら安いですね！

アスカ山レジデンスと、悩むなぁ

>>101 匿名さん
東京建物もメジャー7と呼ばれるのはおかしいよね。ランキング下位だし。

オイコスの価格と販売率を洞察してクレアホームズ王子神谷TOKYOは絶妙の価格付けを行い、早期完売した。大和さんもこの手法を用いると思われますね。ターゲットはもちろんガークロを洞察するんでしょうね。

価格高騰にのっかり、高値チャレンジしすぎてコケタ敵をみながら、近道を取って勝ち名乗りをあげるデベ。まさにマンション価格付けセンスの戦国時代ですよね。

それを願います。安ければ瞬間蒸発ですよ立地がいいですからね

マンション周辺はすべて団地マンションだから、ここを購入しても団地で住むような気持ちですよ。眺望も期待できないし

正直団地のイメージがあまりにも強くて、駅近以外は大したポイントなし。。。

学校は確かにあるものの、文教地区って感じはしないですね。

ただただ団地、低地、川沿いの地域って印象です。

>>108 匿名さん
クレアは瞬間蒸発でしたね、ブランド力が急騰し始めていると思います。

>>113 ご近所さん
団地の中に高級マンションが建つから、目立つよね

で、いつ買うの？

>>116 住民板ユーザーさん1さん
今でしょ

坪単価予想してる方はここの土地売主のリリースとガーデンズの土地売主のリリースを見ればおおよそ分かるのでは…
300未満はあり得ないですよ

>>117 匿名さん
もう買ったよ

>>118 住民板ユーザーさん1さん
パンダ部屋ならありうるかも。

>>118 住民板ユーザーさん1さん

その通りです。
この付近に住んでますが中古築20年とかでも普通に4000?5000しますね

3ldkですが、近くの神谷堀ハイツ（UR）の賃料が15.5万、フレーシェル王子（UR）の賃料が19万と結構高額なので、このあたりからの買い替え需要は十分見込めると思います。今の金利を考えたら6000万超えても支払い可能なので。五丁目団地は都営なのでもっと安いと思いますが。

>>122 マンション検討中さん

5丁目団地もURですよ。安く見えるのは1DK～2DKの間取りが多いから。
子供が増えて次の3LDKを探している人が沢山いる。

ここの目の前の都営アパートは文字通り都営ですけどね。

>>118 住民板ユーザーさん1さん

ダイワはガーデンズにもJVで参加していましたね。新しいサミットもダイワが主幹だったし、エリアを知り尽くしているはず。

向かいの建物、1階がセブンで上が保育園って珍しいですね。
昼も夜も賑やかそうです。

間違いないのはこの後にできる王子郵便局至近のスミフマンションは高くなるでしょうね。かうならここ。(都営アパートそばのネガティブムードを根拠に戦略価格を提示してくれたらね)

>>127 匿名さん
あっちはいつ頃竣工なんですかね？王子神谷駅10分のすみふと、王子神谷駅2分のプレミスト、どういう値付けがされるのか個人的に興味あります

>>128 マンション検討中さん
あちらは角地だし、すみふ価格でどーんときますよね。ちなみにすみふの場所も向かい側は都営アパート用地だったとこです。

>>129 匿名さん
今まさに都営アパート建ててますよね。そのあたり微妙だなぁと感じてしまいます…ほぼ同じ立地なのに、かたやすみふ価格、かたや都営とはいえ新築…。まあそんなこと言い始めたら東京には住めないですが。

>>130 マンション検討中さん
そうそう。高くて無理なら、川口にいくしかないよ

>>130 マンション検討中さん
あのあたり、確かにアドレスは王子かも知れないですが普段使いの店など生活圏はほぼ豊島ですよね。

スミフのマンションを検討している人いるんですか？スミフの名前出たら検討対象外にする

こことプラウドタワー小岩、皆さんどっちを推しますか？

>>134 マンション検討中さん
検討エリア被るか？

>>130 マンション検討中さん

資金負担力のない方にわざわざ新築する必要があるんですかね？
檜原村とかに移転してもらえばいいですよ

ビバの方のプレミスト東京王子は坪200で苦戦してましたね
最終的には完売しましたが。。。
ここは坪300くらいでも瞬間蒸発しそうな勢い
マンションは立地ですねw

しかし、ビバの方のプレミスト東京王子はスーパー堤防の上
嵩上げで標高5m
ここは窪んだ土地で標高1m
隅田川は標高2m
そしてカミソリ堤防の内側
なにかあったら怖くはありますね
※標高は国土地理院の標高地図からです

このあたりは隅田川テラスが整備済みで、堤防はスーパー堤防とカミソリの混在ですね。

すみふもシティテラス蓮根の時代は戸田公園とグロス価格が変わらずの良心的な価格設定だった時代もありますが・・・2015年あたりから激烈チャレンジ価格に方向転換した感がありますね。

カーシェアと来客用駐車場ないのかな。ガークロはあるけど。。
あと、公園隣接だけど騒音問題も考慮した方がよさそうですね。
かなりうるさいと思います。

１．眺望が期待できない
２．公園と保育園の騒音
３．周囲は団地
４．仕様は高級ではない
５．水害リスク
以上かなぁ

保育園は外に広場がないので騒音はなさそうです。公園はたしかに昼間の騒音や虫もすごそうですね。まぁそれでも大通り沿いと比較したら公園のが遥かにいいです。
仕様は高級ではないとはどの程度なのですかね。

前の都営のベランダに鳩防止ネットが散見され、実際に鳩が複数止まっているのも見受けられます。このマンションにも移ってこないか、心配しています。

>>144 評判気になるさん
そんなに鳩が集まるということは、誰か鳩に餌あげてるんですかね。

>>143 匿名さん
保育園について送迎の時間帯は絶対うるさいよ

ここ、看板に建設内容共有住宅と幼稚園みたいなこと書いてあったと思いますが、幼稚園は無くなったんですね

高級な設備仕様求めるなら他のエリア行けよ

>>148 マンション検討中さん
北区の高級マンションだと、どこがいいかな

1.徒歩2分は素晴らしい
2.しかしポーチはおろかアルコーブ無し
3.アウトポールはありがたい
4.スロップシンクあるんだ！？
5.なのになぜトイレの手洗いカウンターは無いの！？

良しと悪しで揺れますね。
今からでも通風・採光の工夫で
アルコーブだけでも設計変更してくれないかなー。
無理だよなー。原価低減対策ここでしちゃうかー。

>>150 マンション検討中さん
団地囲まれた場所だからやはり低スペック、低価格路線じゃね？

なにを北区でハイスペックマウントするんかな・・レクサスの最低価格帯買ってマウントしている人みたい・・いいんですよ、質実剛健。買い物には軽自動車最強。地味に住むにはプレミスト最強(ただしチャレンジ価格でガークロとの差をひろげてくれた場合に限る)

低スペック、高価格だと思う

ここは、大和さんのマンション価格に対する矜持を楽しみに待ちましょうよ。ガークロとの差が大きければ瞬間蒸発。割安感が無ければガークロといい勝負。ガークロよりも高いと感じる価格設定ならガークロの販売が急激に伸びる。どうなりますことやら。

とりあえずは高めの販売価格にして欲しい。パンダ部屋とか用意すると住民の質が落ちるから、ある程度値段は高くキープしてくれた方がありがたいわ。

2Fの60平米台はパンダ部屋になりますかねー

82平米の角部屋はいくらと予想していますか？8000超えそうならほかの物件を購入したいから、待った方が良いか？

>>157 マンション検討中さん
平均平米単価90万円くらいの予想なので、上層階を除けば超えないと思います。70平米6000万円代が平均で、低層のパンダ部屋なら5800万円とかで出るかもしれません。

上層階はやっぱり超えますね、

やっぱり6,000万円以上しますよね。
クレアホームズ王子神谷TOKYOはパンダ部屋2,900万円だったから、そこにすれば良かったと後悔。あのマンションはバーゲンセールだったな。

同じ王子神谷名乗っていても向こうは足立区だから全くの別物。購入者の所得も全く違うでしょう。

>>161 マンション掲示板さん
そうですね。アドレスが足立区と北区では値段は全く違うでしょうね。ハザード的にも河岸沿いですし。。

比較するようでしたら、こちらはザ?ガーデンズ東京王子ですね。
今の中古価格と同等くらいになると思います。

それだとガーデンクロスより高くなりますね

>>161 マンション掲示板さん
橋渡るだけで3,000万円違うんだったらアリだと思うけど。
足立区も北区も対して変わらんしな。
そういえば作事町王子で半グレ高校生が暴れて逮捕されたね。

>>165 マンション掲示板さん
実際にモデルルーム行きましたが、橋を渡るのと渡らないのは距離的にもだいぶ違いました。
また橋渡る時も環七の狭い歩道を歩かなければいけないのでかなり怖かったです。
階段もありますが、ベビーカーだとここを歩くと思うので車スレスレです。

>>164 マンション検討中さん
ガーデンクロスの売れ行きはどうですか？

>>167 マンション検討中さん
ガークロのモデルルーム行きました。営業トークではあると思いますが、売れて売れて仕方ないという程ではないが着実に販売は進んでると言ってました。
販売時期が異なるのでプレミスト次第で値下げする、という可能性も限りなく低いとの事です。
住宅ローン減税の特例を享受できるできないもあるので本気でガークロとどうしようか悩んでます。早くここの価格出ないかな?

>>168 マンション検討中さん
結構どちらのスレでも悩んでる方ですよね？本気で悩まれているならプレミストのMR見てからのほうがいいと思います。急いでガークロ契約してしまって、最終的にプレミストにしとけばよかった！って思うと悔しいですし、今ガークロMR見てもプレミストが気になる…というくらいなら待ったほうがいいんじゃないでしょうか。中古・新築問わず、「これなら他と比べなくても欲しい！」と思わない限りは、ゆっくり比較検討してよいのかなと思います。

迷ってるならこっち買っとけ。
駅徒歩2分の価値はプライスレス。
雨の日雪の日灼熱の日、深夜帰宅に早朝出社、想像すればわかること。

駅徒歩2分は地下鉄使う人限定ですが。。

使わなくとも、徒歩2分は希少中の希少。住み替えをいとも簡単に成功させられる物件はこれだけだね。

ちなみの僕も23区内私鉄沿線徒歩2分のマンションを所有していたことがありましたが、買った時より高く、かつスムーズに、買った人も大喜びで住み替えられました。

駅近は正義ですね。ただ王子神谷駅は六本木方面はかなり深い（入り口からホームまで距離がある）のと、エレベーターが東側に無いので、車椅子やベビーカーは道路渡って団地前から乗る必要がありますので実質は5-6分かかります。ご注意を。

これから、さらに値上がりするのかというと、大分疑問ですが。。

100歩譲って値上がりしないとしても、駅徒歩2分なら、下落のリスクは少ないでしょうね。逆に埼玉駅徒歩20分とかのマンション、埼玉バス便マンションとかはやばいでしょうね。過去のバブルがはじけたときもそうでしたが。

>>175 マンション検討中さん
都心がさらに値上がりすれば、ここも値上がりするさ。

>>170 匿名さん
プライスレスなことはないです。きちんと販売価格に反映されます。
今や建設費が下がる要素がないので、市況を考えると強気というよりはガーデンズ、ガークロより普通に高いと思われますが、皆さんの予想だと低くなるんですね....

うーん。意外に高いんじゃない？覚悟は必要かなと。

とりあえず6000万でみとけば大丈夫

まあガークロで今出てる6階の3LDK6,500万との比較ですな。同スペックで6,000万切るならプレミストかな?。

王子神谷徒歩３分の2LDKに住んでて査定に出した時は4300万でしたので、新築の3LDKなら6000万は買えるでしょうね

じゃあオイコス赤羽志茂でもいいじゃんかwってなるな。同じ南北線だし売れ残ってて叩き売りしてそうだし

>>183 検討板ユーザーさん

そう割りきって現地に行くと萎えるんだよ。
志茂駅から現地までの環境のせいかなぁ。
徒歩分数より長く感じるというかトキメキがないというかあの街並み。
途中にスーパーの1軒でもあれば違うんだろうけど。

売主としては瞬間蒸発になるよりじっくり高値で売りたいでしょう。ダイワハウスの株主も同じ気持ちだと思う。

今思うとプレミスト東京王子は安かったですよね
あそこも、そこそこ早く完売しましたね

あそこはバス便にしては高かったと思う

高く売ろうと初期設定する要因はすみふマンションの存在ですね。すみふはどうせ高値設定がデフォですから、「すこしぐらい高くしてもすみふ比較で割安感が出る」戦略に切り替わるとだめですねえ。まあここは庶民のために安めチャレンジ価格を期待します。

>>181 マンション検討中さん
そういう感覚が大事ですよね。つまり比較対象の価格と比較して割安感が出てくるというのは必定です。対象がなければ割安感、割高感がつかみにくくなりますからね。

コロナ不況の影響は大きいし、都心もそうそう上がらくなるのではないか、という話。

多少高くてもいいから、変な人が住まないところに住みたいです。

今の市況だと、安くても変な人はたぶん購入できないと思いますが・・・

>>192 匿名さん
オーバーローンする人もけっこういるから‥

さすがにクレアホームズ王子神谷並みの安さは求めないから、ガークロより安値設定してほしいわ。

価格次第でだいぶ評価分かれそうですね

ザガーデンズ中古でも坪330万前後なので、ここは安くないと思いますが

>>194 マンション掲示板さん
それに尽きますよね。安すぎるのは無理なのは、はなから承知です。ガークロ比較で割安感が持てたらGO!!! それだけなんです@私

ガークロより安くなるためにはどこかが劣ってないといけないと思いますが、それは王子と王子神谷の駅力の差でしょうか

ガークロは王子駅徒歩でまあまあの距離が一番の目玉ですよね。ただ、土地そのものがあまり良くは無い。水害実績地域。それも集中豪雨で溝田橋が深々と水没。すこし気になる神社があること。歴史的にあまり明るい表通りな地歴は無い事。まあ、それもガークロが出来てから変わるのでしょうけど。

>>199 匿名さん
気になる神社とはなんですか？

>>196 マンション比較中さん

そうなんですよねー。
低層階でも70平米なら6000万台は確実です。

こことプラウドタワー小岩を比較すると、どっちの資産価値が高いですか？

>>201 匿名さん
つまりガークロとほぼ変わらない可能性ありってことすね。なるほど…

ガーデンズ中古が坪330万前後。オイコスが坪260万前後。同じ徒歩距離なのにこの差があるり。。JR駅と地下鉄南北線駅との価値が一目瞭然ですな。

公園が隣接していてアスレチックがある公園ですから、子供が思いっきり遊ぶことができるのは
ファミリー世帯にとってはメリットです。
アスレチックや遊具が充実している公園って都内だとだんだん減ってきているので、こういう公園は貴重だと思う。
南北線利用なので都心へ出るにもそれほど不便なく行けてしまうということろも
共働き世帯にとっても住みやすい環境になっているのかなと感じます。

他の場所を契約しちゃった人は、ここの価格きっと気になりますよね。買ったとこより高ければ「お・俺の判断大正解」となり、思ったより割安感があれば「ぐぬぬ・もっと早くそっちの価格だしてくれよ」となっちゃいますから。ほおんと不動産ってタイミングと縁と運としか言えませんよねえ。

>>206 匿名さん
よく考えると、ここはただの団地マンションですよ。間取りも設備も普通すぎるから、立地と駐車場以外はあまり魅力ないかなぁ

しょせん壁一枚で他人が隣に住む江戸時代長屋の現代バージョンですよ。設備があ～とかいってもエントランスは見ず知らずの他人の土足で踏み荒らされるわけで、そんな人は注文戸建てがおすすめ。渋谷区大山町あたりにどーんとどうぞ。

>>207 マンション検討中さん

設備はどうかどこから確認できますかね。

>>207 マンション検討中さん

今のご時世で（ほぼ）完全アウトフレームとか玄関に窓ありとか、全然普通じゃないですよ。たしかにトイレの独立手洗いカウンターがないなど高級仕様でないのは明らかですが、ずいぶん工夫されていると思います。
とくに玄関の窓は換気を気にする時代に合った企画だと思って見ています。かなり快適な暮らしになるだろうな、と。

高級仕様でないのは明らかなんですね。。ちょっとがっかり。。すみふを待つべきなのかもしれないですね。。。

こちらが高級仕様じゃなくてよかったです。
もしそうなら手が出ない金額にまでなりそうなので…6000?7000で抑えるなら充分な仕様かと

北区神谷で高級仕様ってなんか違う気がする。さいたまナンバーのフェラーリが砂利のパーキングにとめてあるみたいな違和感。

>>213 匿名さん
後段は完全に余計なお世話＆僻みでしょw
神谷も値段上がってきてるからねぇ
ここのマンション公式の間取りとか軽く見たけど、仕様も良さそうだと思った。
小さい部屋も四角くフレームアウトして使いやすそうだし。
神谷は志茂と大差ない不便な駅であることは間違いないけど、沿線か飯田橋乗り換えなら全然許容範囲だと思う。
実需向けだろうね

>>214 検討板ユーザーさん
えっ、ひがみ? 自分は北区神谷で身の丈に合わない高級仕様を「どや」されて価格が上がるよりは、標準的な最近のマンション構成で価格がリーズナブルなほうが良いので、そんなつもりで書いたのですが・・・

>>215 匿名さん

まさにそう言った方には販売中の赤羽志茂がぴったりでは？

>>216 匿名さん
僕は駅徒歩5分以内のマンション以外興味はありません。再販できないからね。マンションはそこでしょう。

>>217 匿名さん
頑張ってください

ここの値段買えない人は千葉や埼玉行くしかないよ。

>>219 匿名さん
そっそれは、絶対行きたく無いです。昔済んだことがありますが、埼玉は地獄です。今23区内ですが。

この人には触らないほうが良いと思う

王子神谷の物件としてはスミフもありますが、
王子4丁目の中央工学校学生寮の解体後は、野村が建てるので
規模的にはプラウドになるっぽいですね。
スミフより駅に近いので同様に高くなりそうですが・・。
スミフは距離が中途半端なので、飛び道具で王子駅までの無料バスとかやりそう‥笑

>>220 匿名さん
わかるよ、ださいたまには行きたくないもんね。埼玉に住んでるだけで辛い思いしたんだろうね。

>>220 匿名さん
何が地獄なんだ？具体的に言ってみて。

相手しちゃダメなやつ

昔から構想はあったけど、南北線の品川までの延伸工事に着手するという記事が
出てましたね。これから東京の交通の中心になりそうな品川までつながるのは
大きい。王子神谷から直通で３０数分
南北線はまだ地味ですけど大手不動産による後楽園再開発など色々な可能性がある沿線だと思います。遅かれ早かれ王子や王子神谷も駅前再開発はあるでしょう。
このマンションは資産価値が落ちないマンションだと思います
欠点は低地ぐらいでしょう。

>>226 匿名さん

南北線が品川まで繋がるのは嬉しいニュースでしたね。
ただ、正式なリリースはこちらの販売開始後であることを祈ります。。
繋がるのが正式発表されちゃうとその分の価格も乗りそうですしね。。

ここ高そうだね！
トイレはカウンターがないですが、リモコンのタイプみたいですね。

ここはどうみても高いです

もう他のマンション買ってしまいましたが、買わなければここに決めてたと思います。派手さは無いですが、落ち着いてていい環境ですよ。

私も最近まで近くに住んでいて, 時期的な問題から別のマンション買ってしまいましたが, 近くを通るたびに良さげだなと思っていました.
ガーデンクロスより安ければよいのですが, ダイワハウスはなんとなく値付けがおかしいときがあるので, ちょっと怖いですよね.

志村三丁目のときには「やっちまった」感がありましたね。ここはじっくり、少しだけガークロより安い雰囲気を出してくれれば瞬間蒸発でしょうね。

プレミスト志村三丁目

総戸数 284戸
先着順販売戸数 49戸

駅徒歩2分で、南北線は品川まで延伸。需要は間違いなくあり売れると思います。ガークロより高くなると考えるのが自然と思えてきた。

南北線はガークロも同じですね。
エリアの魅力向上はいい事だと思います。

>>235 匿名さん

ガークロは元々品川まで直通の京浜東北線があるからあまり影響ないと思う

ガークロより高くなりそうな理由は？

駅2分でガークロより安い感があると、買ってしまった方は「ぐぬぬ」となるから「高くなあれ」と思いたい気持ちはわかりますが。ぜひ、ここはすこしでも安くお願いします。

廊下側の住戸がアウトフレームされてるのがかなり良いなと思いました。住む上でとても大事なポイントです。梁があると結局有効面積小さくなりますし。

>>237 匿名さん
ガークロより安い理由は？ガークロは高すぎ？

まあガークロより安ければ瞬間蒸発しますが、売り手からするとそんな勿体無いことはしないと思いますので、私は同程度の価格と予想します。客観的にまとめるとこんな感じでしょうか？
■価格上昇要素
・駅近＋南北線延伸による強い通勤需要
・資材、人件費の高騰
・アウトフレーム工法の採用、スロップシンクあり
・目の前の公園やスーパー、ニトリ、ユニクロなどの便利さ
・コロナによる金融緩和の継続
■価格下落要素
・控えめな共用部分
・平置き駐車場
・トイレ手洗いカウンターなし

平置き駐車場、価格下落要素ってどういう意味ですかね。。

そもそも、今のマンション購入者さんって、特に23区内を狙っている方は、二馬力または高所得者のみが対象ですよね。各デベは「なるべく駅近・高級指向」を打ち出して価格を釣り上げる戦略で来ているわけですが・・・賃金がどんどん下落している今の日本では、そんなにホイホイ買える人それほど多くないわけですよ。その少ないパイをデベさんたちが奪い合いの商売をしているので、なかなか完売しない状況が多々発生しているんですね。だからというわけではありませんが・・ここはぜひ・・すごく安くしろとは言いませんが・・「おー、思ったより安いね、決めた!!!」になるよう毎日お祈りしています。

>>243 匿名さん

坪280?300くらいなら安いね！！ってなるんしょうね…それでも自分にとってはギリギリのラインです笑

同じ南北線で隣駅のオイコス赤羽志茂が、あんなに共用施設充実してて坪270で買えるのに坪300で安いとはならないと思います。
駅近というメリットはありますが坪300だったら他当たりますね。

トイレ手洗いカウンター無しは我慢できる！
タンクレスがそりゃ良いけど耐えられる。

再販のことを考えるとアルコーブ無しが
どこまで効いてくるか未知数かな。
何か上から見た図だと
扉がサメの歯みたいなギザギザに見えて
「惜しいなぁ」って毎度思っちゃう。

ここディスポーザーあるのかなー？

>>245 匿名さん

他って、例えばどこですか？

>>246 マンション検討中さん

再販を考えたら立地と競合物件の有無でしょう。

オイコスは徒歩10分近くかかるから四捨五入で10分物件。ここは間違いなく5分以内物件だから、その点だけでオイコスとは比較対象にはなりません。またオイコスのように必要な人にはいいと思われる共有施設も、「イラネ」と考える人には無駄以外の何物でもありませんし。

>>248 匿名さん

立地は抜群なのでアルコーブ代が乗っかった価格でも売れたでしょうね。

>>245 匿名さん

オイコス赤羽志茂とは比較対象にならないですね。
駅近の上、目の前にはコンビニ、公園があり、近くにスーパーもいくつかありますので、環境が違いすぎるように思えます。
そりゃあ、安い方が嬉しいですが笑

王子神谷は貧乏？庶民？どっちですかね。

>>252 マンション検討中さん
港区でも庶民的なマンションはあるし、北区や豊島区でも上質なレジデンスはありますよ。
「貧乏」って品のない表現でなんか違和感をおぼえます。
ここは普通じゃない？元北区民でした。

よくいますよね、「価格が高い」ものが凄い。それでマウントする方。利口な人はすごく良いものを安く手に入れるのに頑張りますが。高ければ高いほど偉いのを振りかざす人って価値そのものが「価格が高い」ことなんですよね。

トイレ手洗いカウンターなしということはどこをみるとわかるのでしょうか。間取り図ですか。

>>255 評判気になるさん
そうです。
間取り図を見ると古めかしいタンク式で手洗いカウンターが無いのが分かります。

トイレはどうでもいい！アルコープないのは貧乏マンションの残念

今、販売してるマンションで庶民に手の届く物件でアルコープ付きってあるの？

>>258 マンション検討中さん
近くだとガーデンクロス東京王子
どの程度が庶民に手が届く範囲かわからないけど。
確かにアルコープ無しは貧乏くさく感じますね。

>>259 評判気になるさん
ガーデンクロスもアルコープは無いですよね？

ここからすぐ近くの新築ヴォーガコルテ王子神谷2番館が、55.95平米を3980万に値下げましたね。売れてないのでしょうが、坪235万。。なかなかにお安い。

こことは物件の質も性格もだいぶ異なるので単純な比較はできませんが、さすがに中古になってからは坪50万も100万も変わらないので、中古になるとすぐに250くらいには落ちつきそうですね。

売り出しは300くらいかと思いますがどうなることやら。。安いことを祈るばかりです。。

祈りましょう。今できることはそれしかありません。ダイワさんも、いい匙加減で圧倒的完売を狙っているはずです。それがリスクが少ないからです。損して得をとる作戦でカモーン、ダイワさん～　チュ!

>>261 マンション検討中さん

ヴォーガコルテ王子神谷2番館は賃貸含めた1Kが35戸で2LDKは6戸しかありません。どちらかというと投資用マンションだと思います。

>>261 マンション検討中さん

一階だからずっと残ってるんでしょうね

まいばすけっとも来月近くにオープンなので、さらに便利な環境になりますねー。

>>265 匿名さん
それは便利ですね！
スーパーも100均もドラッグストアもありますし、大きな公園や隅田川テラスもあり、外食以外は十分すぎる環境ですね。

>>264 匿名さん

ただでさえ荒川氾濫時は浸水するエリアなのに、ヴォーガコルテの1Fは床が地盤面より下がってますからね。。

棟の配置図を見ると1階の専用庭はほぼ無いか、あっても広くなさそうですね。浸水エリアだと水災保険も高くなるだろうからそれだけ見ると販売価格は安くなりそうですが、でも下に音が響く心配がない1階はそこそこ人気があるんですよね～。

↑の268はここのプレミストの話です

>>263 匿名さん
あそこは完全に投資用ですね
見に行ったら売れてない理由はすぐわかると思います

goo不動産のサイトによるとディスポーザーもあるようですね。
ディスポーザー・スロップシンク・おそらくルーバー面格子と、オプションではどうにもならない設備はそろっているようです。

南北線ユーザーではない方も検討されていますか？
共働きでどちらも1回乗り換えが必要なのですが、子供が産まれたので公園隣接、小学校新築等に魅力を感じています。

70平米6000万円くらいだといいな、即完売しそう

小学校新築って、具体的にどこになる予定ですか？

>>274 マンション検討中さん
王子第一小学校です。
今年の9月に改築完了でオープンするようです。

>>273 匿名さん
7千万になると、ローンが通る人が激減します。ボリュームゾーンが6200万だと瞬間蒸発を予想します。

低層階の70平米で6000万切ることを願います

>>277 匿名さん
ボリュームゾーンが6200だったら、エレベーター横だったら可能性ありですね。

王子神谷徒歩２分、バス停も近い、隣に大きな公園、目の前にセブン、ジャパンミートと業務スーパーととクリエイトとまいばすけっとも近い、小学校は新しい、東十条までも徒歩圏内で東十条商店街も活用できる。しかも大通り沿いではない。
私的には環境面では最強だと思います。

徒歩2分が王子神谷ということ以外はですね。南北線ユーザーならいいかもですね。

環境面からファミリー実需にピッタリですし、売る時もすぐ売れそう。やはり駅近は正義でしょう。エリア的に外食はあまり期待できないので（東十条にはそこそこありますが）車を持ってお出かけするようなライフスタイルだと完璧かなと思います。私は既に購入していますが、ここの条件は本当に羨ましいです。一階は水害が怖いエリアなので、3階くらいが狙い目だと思います。

おそらく2～3Fのごみ置き場近くの住戸がパンダになると思います。多少の臭いは覚悟で。

ダイワ「ずいぶん人気あるみたいだな」
営業「1本つり上げましょう」
すると、5F周りのボリュームゾーンが7200万になり、高層階は1.3臆に。絶対買うぞと鼻息荒くしていたみんながしらける。誰が買えるんだ・・　
経験から、どうしても欲しい家の審査で、あと300万、500万融資がおりない。すると買えない。仕方なく妥協した場所を買う。そして後悔するがどうにもならない。
結婚しているカップルなら両方の親ごさんから1本づつ贈与してもらえたりすれば比較的楽に買えるが、そんな人は少数。なので、ボリューム7200万だと、ガークロが一気に完売に向かうと予想。

>>283 匿名さん

ガークロより高いようであれば撤退します！

平均7200万もするなら、あと少しでプラウドタワー亀戸クロス並のマンションですね。
なのでそこまではしないと思います。

>>284 匿名さん
そこですよ! ダイワさんはそのあたりをしっかり汲んでガークロよりちょい安価格でどーーんと来てくれるはずです。

価格はいつわかるんでしょうかね。

川の近くの高級マンションを買うなんてありえない、地下鉄のせいで地盤も弱いとパートナーから反対されています。災害のことなど詳しくないのですが、この地域はどうなのでしょうか

>>288 マンション検討中さん
アトラス加賀中古はいかが

>>288 スムラボに防災のことも書かれた記事があがっていました。

https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

私は荒川近くのマンションに住んでいて、住み替えを検討していますが、荒川については国主導で洪水対策が進められているのでそれほど心配はしていません。一昨年の台風はやばかったけど、荒川の増水を彩湖に流すという計画通りの対応でなんとかなりました。　

私はむしろ洪水よりも地震火災が心配で、物件探しの時は首都直下地震が起こった時の被害予測と対応をまず調べることにしています。

この物件のある場所は木造家屋密集地帯でないし、埋立地でもないので、大地震が起こった時、他の地域よりもまだ大丈夫なように思います。

それをいうなら地震で岩淵水門破損してるときにあのときレベルの台風来たら終わるけどな…
まぁそうでもない限りは安全だし、そうなったら事前の広域に避難指示が出ると思われるが。

そんなふうに考え出すと、南海トラフが発生して、関東への影響も甚大で、地盤が悪いマンションはみなクラックだらけになるかもしれないから、トラフが来るまで買えないな。になっちゃいますね・・・

地震があった時にはコンクリが薄い賃貸仕様のマンションやアパートより最新の分譲仕様のマンションのほうが壁や床が厚くて安心ですよ。賃貸仕様のマンションは住人の生活向上のためではなく、オーナーの利益確保ために各所でコストを削って作られていますから。

まぁ、購入後に建物が損壊するリスクを考えたら今は分譲仕様の賃貸マンションに住むのがベストという話になるかもしれませんが、当然その場合は月々の賃料にはオーナーの利益が乗るので自分で分譲マンションを買うより高くなります。。家賃相場を見れば明らかです。
リスクを回避してオーナーの養分になるか、自身でリスクを取って資産を形成するかの選択ですね。

>>292 匿名さん
地震のクラックは耐震基準である程度クリアできるのでは？と思いますが…

水門が動かないとかわりと現実的な想定ですよ。3.11でも防潮の水門が歪んで閉じないとかかなりあったわけですし、台風が来なくても東京湾北部震源で地震が起きた場合は短時間で川を津波が遡上する。その場合、上流に遊水池があるとか関係なくなりますからね。治水されているから安心、というのは楽観的すぎるのでは？と思うわけです。
たた、危ないから住むな、というのではなく、ハザードの地域にあるリスクのある物件を選ぶんだから、リスクを誤魔化さずに起きうる最低を想定最悪して備えた上で住んだ方がいいかなと思っての書き込みでした。私なら上層階で無事浸水をやり過ごすために電源やカセットガスや食料を備蓄したり、災害用のトイレ袋準備したりとか、出先の子供をどこにどう避難させるように教えるかとか考えますね。

>>294 匿名さん
耐震基準は想定外の対応はありませんからね。それで100%安心はできないわけですね。建物は頑丈でも、地盤がゆるいとダメージは当然大きくなりますよね。たまたま局所的にそのマンションのあるところが大きく揺れて壊れたなどということも考えられます。て、そんなこと考え出すと買えません。おっしゃるとおり、シミュレーションは確かに大切ですね。

>>288 マンション検討中さん
ここら辺一帯は地盤が悪いためか、洪水と液状化リスクのあるエリアと出てきますね。ハザードマップを気にしないのであれば買いですが、奥さんのハザードマップへの優先順位が高いのであれば京浜東北線西側の高台エリアでご検討された方が良いかと思います。物件の数は少ないかもしれませんが。。。

そんなにハザードリスクを気にするならば、ずばり本郷台地以外ありませんよね。3億ぐらいあればいけますよ。

>>297 匿名さん
本郷台は文京区も含むし１億あればファミリーマンション買えるし高くとも３億もしない
災害リスクない安い台地は東京にいっぱいあるよ成増台武蔵野台とかね

本郷ならルジェンテ文京湯島とかどうでしょう？
交通の便はとても良いですよ。

ここも、最上階の角部屋は億いきそうですね

流石に2020年度一番エリア人気とも称されるクレアホームズ王子神谷の人気には及ばないようですね。

>>301 検討板ユーザーさん
クレアホームズ王子神谷とは比較対象にならないと思います

>>301 検討板ユーザーさん

他の足立区のマンションと競ってください。

>>300 匿名さん
そこまでは無理だと思います。プレミアムじゃないし、長谷工の億ショ？

中国の千年に一度の大雨みたいなのがここにくればアウトなんでしょうね。つまりは荒川が氾濫する状況のときですね。地下鉄乗っていたら溺死する可能性とかもありますよね。3F以上なら大丈夫でしょうが・・

土地勘ない者です。億いくって本当でしょうか。

ガークロ悩んでる人は、ここの価格出てから検討する人も多いと思うので安くはないと思います。
1番広い部屋の最上階は億近くなるかもですね。
私はありえない価格かもですが6000万が限界です笑
みんなお金持ちなんですね。。。
羨ましいです。

>>303 匿名さん
瞬間で蒸発したんだよなぁ。
ここはどうだろ。

三井のリハウスで近隣のパークタワーが売りに出ていますね。坪単価220くらいかな？
ここはガークロと同水準の310?330位と予想します。

東京都内、10年後の資産価値「落ちる街」ランキング
https://news.yahoo.co.jp/articles/ec8a5509cf52252d8fe9991faa68cf737457...
王子駅前は19位です！
つまりここも高値ならリスク高いってことでよろしいでしょうか。

>>310 マンション検討中さん
これ見たら21位は池袋ですから、あまり参考にならないと思いますが…

>>311 匿名さん

池袋が二つ入ってますね。王子ではなく荒川線の王子駅前ってのが笑えます。

>>310 マンション検討中さん
なんかよくわからん

>>222 匿名さん

中央工学校寮跡地に看板出てますね。
10階建て、延べ床面積から推定して70戸前後の規模でしょうか。
王子神谷から6分、王子駅はメトロなら10分、JRなら12分。
IAO竹田設計を起用しているのでハイグレードなマンションになりそうです。

隣接する神谷堀公園が、このエリアだとオススメな公園です。大きい遊具あり、アスレチックあり、大きいじゃぶじゃぶ池あり。子供が小さい頃、自転車で通いました。また、他の公園（王子神谷駅に隣接する団地内の公園）には山型の遊具もあり、子育てには非常に良いと思います。大通りが近いですが、裏の道路は交通量も少なく、歩道も確保されています。

王子駅（JR、メトロ、都電荒川）vs 王子神谷駅（メトロのみ）の比較は違うかな、と思います。ここからなら東十条駅（JR）が十分に徒歩圏内ですよ。王子神谷駅も東十条駅も当駅始発がありますし。

価格が気になりますねー。

プレミスト志村三丁目は、スミフスタイルで行った良い例。未だ完売ならず。駅から近いから「スミフスタイルで行け」っていい気になって高値にしすぎると、志村三丁目と同じ目にあいます。財閥系と違ってそんなに体力ないと思うから、ここは「ユーザ様のためにバーゲンプライス」でどうぞ!!!! でGOして欲しいものです。

>>316 匿名さん
財務諸表見たらわかると思うけど、大和は下手な財閥よりも会社の規模が大きいから、その心配はないと思うよ。ただ経営判断が下手だから、値下げしなくても値下げする場合もある。

王子神谷駅から徒歩 20 分弱のハートアイランド（足立区新田 3 丁目）に住んでいましたが、子供の成長に伴い、周辺で買い替えを検討していました（もう買い替え済み）。今の私の生活スタイル的に、路面店や居酒屋などが多い（仕事帰りに焼き鳥やお惣菜買って妻と晩酌する）王子駅周辺も検討しましたが、ガーデンクロスと飛鳥山レジデンスは私には予算オーバーでした。

完全に子育て目線で恐縮ですが、>> 315 さんの通り、公園の近さと広さ、小学校は新しくて安全な経路（交通量が少なく歩道が確保されている）が魅力的だと思います。スーパー（ジャパンミート、最高ですよ）も色々あり近い、そして都内です。逆に、私には駅近の優先度は低く、都外で電車乗ってる時間増えるより、音楽聞いて徒歩してる方がラクと思って（パパが我慢すればいい）、当時に徒歩 20 分弱のマンションを買いました。バスや自転車より徒歩のがラクでした。

まだ肝心の価格が未定ですが、都内で平和に子育てしたい方々には、予算の範囲内なら買いだと思います。掲示板では、よく資産価値の話になりますが、言ってる人も聞いてる人も所詮素人（営業も）だし、振り回されずにモデルルーム見学するときに周辺を探索しまくって判断するのが良いと思います。将来的に、子育て & 駅近のメリットがあるのに、売れない事はないと思います。

王子神谷周辺、良いですよ。子連れで入れる食事処（座敷）、温水プール（元気ぷらざ）、昭和の公園、色々あります。古い工場や団地が再生されているエリアなので、子供の笑い顔とお年寄りの笑顔が両立していて、私は好きです。

>>316 匿名さん
王子神谷周辺の中古マンション相場からみたら、安くても6000万はしますね。
中古でもこの立地なら5000万しますし、ザガーデンズ東京王子は65平米くらいで7000万近くで中古出てますし。

>>318 周辺住民さん
あの辺で勤めていますが、ほんと活気があって面白いお店もあって、いい雰囲気の土地ですよねぇ。老人も子連れも学生もごちゃっと住んでいて、惣菜屋もスーパーも楽しい。
ガークロや飛鳥山レジと比較しても、街の活気という点では最高だと思います。住むイメージが湧くというか。
ハザードリスクを認識してOKなら買いですよね。

近隣住民ですが、そんなに良い場所ですかね？確かにスーパーは強いですが、それ以外の店はかなり限られてくるかと。あと、王子神谷駅は結構深いので駅自体も不便な印象です。東十条や王子まで歩けば色々ありますが、ちょっと遠いです。住む分に不便はありませんが、正直特徴の無い地域だと思って住んでいます。検討する方は周辺探索をしっかりしたほうが良いかと思いますよ。

>>321 名無しさん
同意です。近隣住民ですが、落ち着いて住める場所ではあると思いますが、活気はないと思います。団地が多く高齢化を目に見えて感じる地域なので。落ち着いて住むには良いですよ。あまりアゲなコメントは真に受けず、まず散策してみることをお勧めします。

王子神谷にドトール、ベローチェ、プラントといったカフェが全くないのが難点です。
気軽にお茶できるところはジョナサンくらいしかありません。

カフェは無いね。昔ながらの喫茶店みたいなのばかり。ドトールだと東十条が一番近いかな。

>>324 名無しさん
428コーヒーはすごくオススメ！

自宅がある駅前でドトールコーヒなどのコーヒーを飲む必要がないような。自宅で好きな豆を挽いて飲めば。。

そうですよ、サエコ社の業務用エスプレッソマシンを買って飲み放題飲むほうが結果安くてうまいですよ。

近所に住んでるけど王子神谷私は大好きだよ
東十条銀座商店街はチェーン店も多いしカフェもある
近くのバスから池袋や赤羽に一本で出やすいのもいい

ただ確かにこのマンションの側の商店街はだいぶ寂れてるから
もう少し賑やかで便利になれば決め手になるんだけどなー
地下鉄は本当に深胃から実際には徒歩6分?8分はみた方が良い　
川に関しては前の大きい台風のときに決壊するって言われててなんやかんやもったから大丈夫かなーって私は思うけどもちろん確証はない

高級マンションぽくないというのみたけどそもそも王子神谷に高級さは求めたらあかん

おそらく6500?7000万くらいが多いと思いますので、私的にはそもそもその時点で高級ですね。

その値段だったらさすがに売れない気がしますね。ガークロに流れる人が出そう。

ガークロがそこまで売れ行き良くないし、特に値上げもしてないから、あんまり高値追及するとここも売れ残りが多くなりそう。

まぁ、スミフの王子6丁目案件はどちらよりも高くなるのは確実です

なので6丁目が始まればプレミストもガークロもその時には残っていないですよ

ガークロが苦戦してる中でガークロより高いことは無さそう。大和は安定してるけど、やはりブランド力ではメジャー7には劣る。現実的な価格で来ることを祈ります。

この辺は中古の相場からみても高いイメージしかありません。。。
中古のザガーデンズ東京王子と同額くらいなら結構高そうですね

メジャー7ってライオンズマンション？

>>337 匿名さん
京浜東北線オンリーでしたら東十条までも少し歩きますしね。
JRでしたら、駒込乗り換えでたまに使います。
一階とかなら5000万台になるかもですね。

ガークロがここの価格待ちステータスになっております。

ガークロのスレでここの話が盛り上がってますね

早く価格がわかるといいですよね。ここはブログで取り上げる方も多そうですし、期待です。

高そうですねー。
3LDKで6500くらいですかねー。
このエリアの新築ならもっとかな…

>>342 匿名さん
ダイワさんもカンカンガクガク価格会議しているんですよ。「高くても売れる」派と、早く完売して「イメージ戦略重視」派、「志村三丁目のテツは踏むな」派で闘っています。

現地見てきましたが、寂れたエリアでした。お店はまったくないし、まわりの古い民家はエアコンがないのか窓全開。JRまで遠すぎる。近隣の建物と距離が保てている点はいいと思いました。
歩いてみて痛感したのはザガーデンズ東京王子が最高すぎるということですね。あれを見てしまうと…

ザガーデンズは東十条も徒歩圏内ですしね。
このような意見どんどん出て価格が安くなることを祈ります笑

王子神谷はスーパー以外はほぼ何もないですからね。駅も深いので出にくいですし、利便性は低いと思います。ただ、ガーデンズが近いので値段は高めになりそうです。

王子神谷は飲食店が無くスーパーしかないですし、団地が多く新築マンションもどんどんできているため駅前の保育園も既に入りづらくなっているのがファミリーには難点でしょう。ただ、新築の小学校に行けるのはポイント高いですね。あと近くの成徳大学附属幼稚園も建て替え工事が行われているので、幼稚園に行けるご家庭はこちらを検討しても良いかもしれませんね。

周辺環境ですが。
紀州通りまで出るとユニクロの大型店やhonda、美味しい焼肉屋(牛徳)や、こちらにもサミット、と地味ながら便利。あとマンションが川に近いのは個人的にはプラスです。

ユニクロとホンダが並んでるのを見るといかにも郊外って感じがしますよね。もう少し店舗増えてもいいと思うのになぁ。

3年住んでますけど全然変わらないですよ。住宅はどんどんできるけどお店はできない。まあ王子か赤羽に行ってねってことなんだなと解釈してます。その分治安はいいですけど、刺激はない街ですね

唯一あったチェーンの居酒屋(やるき茶屋)も無くなりましたよね。まあ、行くことはあまりなかったので別にいいんですが。

>>351 マンション検討中さん
巣ごもり食堂という定食屋に変わりました。個人的にはこちらの方が嬉しいです。

付近住民です。この界隈のクルマ移動時の優位性について。
ほど近い王子北と王子南の両ICでC2自在に使えて都心方面、東北・常磐道方面へのアクセスがどちらも極めて良い。隠れたメリットと思ってます。

それならガークロでいいですね

和光のプレミストが平均坪305万円とのことなので、ガークロより安いってのは難しそうですね、良くて同じくらいでしょうか。

ガーブラックは江戸時代は、特殊な方が住む地域だったのが・・印の神社が気になり、私はだめだな。